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過往預測
魏理仕:樓價「軟着陸」跌兩成
(文匯報) 2016年1月12日
樓市表現疲弱,業界對前景亦不表樂觀。世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平昨日表示,雖然與之前的加息周期相比,本港樓市目前的狀況仍較健康,加息後樓市或將出現「軟着陸」,但預測今年住宅樓價仍然下跌,料由現水平下跌10%至15%, 連同去年第4季的跌幅,相當於由高位回落約兩成。而二手成交量續創新低,新盤成交量可維持約2萬宗水平。

加息影響 市場早消化

陳錦平表示,美國上月加息,對香港的房地產投資額和資本價值直接影響有限,因為市場普遍對加息早有預期,而市場供求更為平衡,可防止房地產市場大幅回調。再者,目前本港和海外房地產行業均受惠於多重因素,包括更多的內地投資者和用家、全球機構需求持續、空置率低企的壓力和較低的槓桿比率。儘管最近銷售動力減慢,市場在最近幾個季度仍保持穩定。

他分析,過去7年來香港利率一直處於低息水平環境,令投資者及租戶數目大幅增加,特別是內地的個人、公司和機構,很多都選擇香港作為其營商基地和平台,進行全球投資。需求湧入香港,令所有類型物業的資本價值顯著增加,使房地產成為首選資產,因為物業資產回報優於其他資產類別。

目前房地產價格已處於或已接近歷史高位。根據差餉物業估價署資料,香港住宅、寫字樓及商舖的資本價值過去5年來已分別攀升89%、87%和104%。該行認為,就算樓價回落30%,部分持有物業的業主仍擁有約50%升幅,故市場有一定減價空間。

人幣貶值無阻購買力南下

雖然近期人民幣貶值,但內地來港置業需求仍然很大,故貶值對本港樓市影響不大,未來數年他們仍會是住宅和商業房地產需求的重要來源。被問及近期資金可能流出香港,他指或因人民幣近期更為波動,但中長遠而言,資金流入本港的趨勢將可持續。

公司香港投資物業部資深董事總經理余錦雄表示,即使有任何重大事件發生打擊市場信心,觸發減價銷售,樓價亦有充足回調空間,只有整體經濟嚴重轉壞時,市場才會崩潰。他預期未來美國加息將會溫和而循序漸進,今年或加息4次,每次25點子,全年加幅不會超過100點子。