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1. 望東樓 2015-09-16 08:48:53
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by 老師today: 近日，「樓市見頂」的說法成了傳媒熱話。有論者甚至言之鑿鑿，說樓市已經見頂，連往後會跌幾多也可以推算出來。不過，以我在地產代理行的經驗來看，要判斷樓市是否有危機還可以，但要預測危機何時爆發則幾乎不可能。即使樓市已經見頂，亦要等一段時間之後才能確認。
本欄早前已多次提醒讀者，對樓市不利的因素已逐步增加，而利好因素卻在減少，樓市已危機四伏。然而，本欄並不認為樓市有即時爆破的機會。
現時對樓市不利的因素很多，包括：(i)樓市已與用家的購買力脫節；(ii)利息有機會見底回升；(iii)股市已先行見頂；(iv)經濟已開始下行；(v)政治環境不利；(vi)供應開始增加等。在在都顯示樓市已有大量理由可以下跌。
然而，以上六點，除了第(i)與第(vi)點外，其餘皆存在著變數，不能太過肯定。
譬如，美國即使加息，亦不一定進入加息周期，加一兩次後就可能會停，世界可能還會有一段很長的低息時期。至於股市是否已先行見頂，現時尚未確定，遑論樓市是否一定跟隨。此外，中國的經濟下行，只是增長放緩，並非進入衰退，我們可能會分少一杯羹，但不至於變成拖累香港。
本來，我最擔心的是政治爭拗可能導致社會不穩，但後來我發覺，即使在佔中期間，市場的投資情緒依然穩定。其他投資者好像都沒有我那麼擔心。
我認為現時樓價不會立即見頂的原因是：(i)大部分小業主都沒有按揭，即使銀行加息，也不會造成多大壓力。(ii)私人樓宇的落成量短期內依然無法提升用(今年只有13,000個左右，比政府目標——每年20,000個，還差35%)。在這種形勢下，租金尚有機會上升。只要租金不跌，業主就有持貨的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清場，沒有他們在興風作浪，樓市就不容易狂升或暴跌。所以今次樓市即使見頂，也不會像97那次出現插水式的暴跌。這會令到要確認樓市見頂更加困難。
而最令樓市不容易見頂的，是中國政府正使用寬鬆的貨幣政策去舒緩經濟的下行壓力。相信今後還會進一步減息降準。我預期，內地市場今後依然會資金充裕，其中一部分會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引，投入實體又風險高，買股票又屢戰皆北；因此，一定會有相當一部分的資金進入樓市。只要資金流入樓市的速度，快過樓宇的建設速度，每呎樓宇分到的資金就會比以前增加，樓價就易升難跌。
再者，在政府的辣招下，業主都認為賣樓會吃虧，所以都不願意放盤，令市場上的供應不足。現時市場上嚴重缺盤，導致交投疏落，但價格卻高踞不下。樓價不容易在這種環境下見頂回落。<The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>
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2. 曹氏如果夠狠狠辣 2015-09-16 08:50:50
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3. Wanda 2015-09-16 09:37:07
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博士，你這篇很好，風趣又有見地! 我覺得那個要比人拿用的人頭也是活該的! 他們依戀片刻的風光，而不理社會長遠發展和死活... 今次輪到他們了!
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4. 買樓小業主 2015-09-16 09:41:38
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5. 歷史長河 2015-09-16 10:08:59
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既然波叔冇指明哪家制定指數之公司，又何需攬上頭來反駁？ 既然政府數據可信，何不多等兩月再來討論？
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6. 引刀一快 2015-09-16 10:22:58
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有冇說服力，就睇各界是否繼續擁戴，只要繼續大規模使用，大家好快會忘記瑕疵，再者，呢個指數自97年開始成爲指標，有高度前後對比嘅價值。 其實，最好將指數參數部份透明化，即使運算模式保密，起碼大家對數字來源更有底。
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7. 西門吹雪 2015-09-16 10:33:16
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其實大家知唔知有一句話可以預測天氣有80%準確!!句話就係"今天天氣和昨天差不多"! 係咪好膚淺呢? D評論員仲不停講緊呢D "今天天氣和昨天差不多"既論調，咁駛鬼睇你預測咩。明明舊污云已經吹緊過來，仲話仲未落雨，要等雨落左先知.... =.= 雖然有D評論員醒D，今時今日轉軚，但係唔係已經好遲咩? 不要忘記博士係大半年前已經估到呢場雨了~
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8. Downturn 2015-09-16 11:30:35
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Factors affecting property price have different weightings. My view is PN's factors (iii) & (v) have less influence for HK only, whereas signs for the other factors are surfacing. Expect property price will go down.
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9. Desmond 2015-09-16 11:35:01
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10. Desmond 2015-09-16 11:38:23
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更正如下：
老師是地代中人，說樓市差也會有點保留。
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11. 望東樓 2015-09-16 11:42:58
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Apology for not making myself clear enough. My earlier post was actually written by Mr. C with my personal 1-liner comments (in English) C觀點 - 施永青
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12. 博士 2015-09-16 11:47:52
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14. 路人皆知 2015-09-16 11:55:47
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To PN, I do not agreed with your comments on 1/F given the size of the Bear markets (China) is much much much bigger than that of the Bull market (HK): <The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>
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15. Desmond 2015-09-16 12:00:05
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是的，C生去年頭是淡友，去年底和今年頭是好友，現在是半好半淡友。
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16. 偷雞華 2015-09-16 12:10:32
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近日報章大部份評論/報導都唱淡... 不得不佩服博士!!!
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17. 樓價指數有漏洞 2015-09-16 12:50:15
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樓價指數有漏洞, 就尽快修定。
跟食物成份内容有法律管治一样, 害人的东西一定法律管治。
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18. 山草藥 2015-09-16 13:42:34
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Desmond 兄， 老師根本係山草藥，試問一個骨子里係AA既阿頭講野，你有理由相信佢咩？
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19. CD ROM 2015-09-16 15:15:06
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如果係raw data有改變, 而影響數據可信性, 從而質疑整個指數我覺得有點兒那個了...
要第1手快消息, 此缺憾無法消除的... 如統1用政府登記數據, 大家又受得了呢個lag嗎?
再者, 此刻係難得一見既低成交時期, 才有機會讓少量"個別例子"乘虛而入. 在正常成交宗數時期, 要左右指數既"個別例子"要好幾倍呢!!!
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20. 打工仔 Andy 2015-09-16 16:23:25
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唔知有幾多人借左丁權上車? 仲要借足九成就死得了!
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21. 香港勝在有689!! 2015-09-16 17:11:13
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香港勝在有689皇帝!! 只要有689皇帝check住嗰市同全力擁護他!! 到時要乜有乜啦~~~
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22. 專頭 2015-09-16 17:25:24
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大師你有沒留意撻訂的原因,我給你一個參考.最近兩個月大部份是因為銀行收緊按揭,應該同市況無關。
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23. Oscar Lam 2015-09-16 17:28:15
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儲局或加息一次 短期不再出手 經濟日報 – 10小時前【經濟日報專訊】美國聯儲局陷入「加會被罵，不加亦會被罵」的兩難局面下，《金融時報》估計本周最終會是一次「鴿派加息」，即象徵性加息一次，但表明短時間內都不會再加。 《金融時報》文章指，儲局可以這樣做，是因為目前美國通脹低，大可延緩加息周期的步伐，但若今年不加息的話，恐會遭外界批評儲局失信於民，說了加息又不加。 至於美國加息對市場的影響，法興認為這只是顯示美國經濟向好，故此加息後，反而可掃除加息的不明朗因素。
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24. Oscar Lam 2015-09-16 17:29:56
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25. 十郎 2015-09-16 18:35:56
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觀老師出文, 其實都認為樓市見頂, " 只是要等一段時間之後才確認 ", 即係未落雨, 不能叫做壞天氣.
其列出六點不利因素, 只承認第一及第六點, 其餘中間四點皆存在著變數, 明眼都知道, 現實撲面而來, 猶如海嘯撲緊來, 未殺到埋身, 中途都可能轉彎. 詭辯也.
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26. Desmond 2015-09-16 19:21:25
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老師這篇文章的意思是說，如果將來市升了，他就估中了，但如果將來市跌了，他也是估對了。
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27. 引刀一快 2015-09-16 20:10:10
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To 19樓 ＣＤ ＲＯＭ兄
其實最好有一個官方指數,無論當中參數同運算模式都係全透明,同CCL幷行,大家可以以兩個數據進行參攷分析。
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28. 請教於博士 2015-09-16 20:51:24
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差估處公佈的樓價指數在近年所反映的樓價升幅一直都高過中原指數，難道政府公佈的指數也不可靠？請博士指點！
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29. 按揭部門 2015-09-16 21:06:34
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To: 22 樓 磚頭 其實你已經講岀咗重點， 咁既然銀行知道樓市有排濕滯， 點解唔收緊按揭自保呢？
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30. 請教於博士 2015-09-16 21:17:33
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差估處公佈的樓價指數是根据田土廰的成交纪録，冇可能把撻了定的價錢也計埋數。為何差估處公佈的樓價升幅重勁過中原指數？差估處高估樓價有何動机？
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31. 請教於博士 2015-09-16 21:31:33
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合理的解釋是，差估處的指數計晒全港所有單位，而中原指數只計所謂成份屋苑。如果成份屋苑升幅低於全港所有單位的平均值，中原指數所反映的升幅，自然低於差估處所公佈的樓價指數升幅。
所以中原指數近年一直都低估咗全港樓價升幅！
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32. 打工仔 Andy 2015-09-16 22:24:58
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引刀
好難有一個無偏差既數據喎! 如果 CCL可以唔計算未有正式成交既個案, 應該好d!
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33. 十郎 2015-09-16 22:30:48
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C 文章末段希望中國出量寛, 舒緩經濟下行壓力, 部份進入樓市, 樓價就易升難跌.
我質疑 QE 有冇効 ?
美國因為經濟衰退, 而推出QE, 利率去到 0 . 再次加息的條件, 定在失業率下降, 通漲有2%, QE 已經三次了, 7 年了, 如果有効, 現在應該可以毫不猶豫就加息, 為什麼還車前倒後. 有冇効, 可思過半, 只吹漲了資產泡沫.
美國QE成績不顯, 論者認為美國人的消費模式有改變, 他們開始學識儲蓄, 雖然小, 起碼減少先駛未來錢, 而且忙於減債. 而銀行有大把錢可借出去, 但她們不為, 固本培元也, 如果壞賬一起, 連渣都冇.
QE 可以解決問題嗎 ?
我用因果解釋, 胡亂揮霍或投資失利是惡因, 而經濟衰退或生活困難是苦果, 如果QE一出, 就迎刃而解, 即是有惡因, 無苦果, 有冇這樣便宜 ? 記得亞豬媽講過 : 利息再平都要還.
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35. CD ROM 2015-09-16 23:49:27
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打工仔兄，刀兄，
我意思係，成交數據要準要真，就要用田土廳，但一般有60－90日滯後，指數如有如此長的滯後，用途就會窄好多。
宜家用臨約成交，盲點就係唔知最後有無正式成交，但呢個問題去根本性問題，暫看不出那裡可優化丷
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36. 打工仔 Andy 2015-09-16 23:51:43
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39. 林师奶 2015-09-17 14:07:40
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有時覺得大家在吵樓價是升了還是跌了，幾無聊。 CCL是假的，不夠準確。報紙報導的是單一事件。 銀行估價又不能作準。 那什麼是大家都公認的標準？ 根本都沒有。尤其是在現在有創新高又有低成交的個案。只是那一邊多一點還是少一點。 你認為是升了就升，跌了就是跌了。現在就是因為政府出招，買賣房產已經給罰重稅了。大家都會比較小心，你說大跌嗎？總有缺錢與心慌的人。但我相信香港人都學乖了，97不可能再出現，除非是世界性的災難。 而供應如果是夠的話，買家選擇就會多。 有需要買屋，但過去幾年因為不同原因而沒買的，現在出去多看看有沒有多了空置房，感覺一下。不要人家說房價掉，你坐在電腦旁邊跟那些談友打氣，這樣幫不了你。如果真的多了，你就等一下，但如果碰見喜歡的單位，就給一個低價試試。在香港房子多都不得了，但你不一定買到你最喜歡的。 出去看看就知道，講多無謂，行動最實在。
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40. 歷史長河 2015-09-17 14:16:29
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41. 引刀一快 2015-09-17 17:15:27
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To 32樓 打工仔兄 CD ROM兄
喺呢度大家叫法唔同。
其實最好就係有一個指數，資料來源真實并且透明度高，無論各個參數、以至計算模式都公開，由官方運作並受多于一方學術機搆監察。即使略為滯後，亦可以作爲其它指數參考修正之用。
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42. 忍唔住發聲 2015-09-17 21:55:55
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43. 忍唔住發你 2015-09-17 22:11:37
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樓上及30/F，波叔已講咗啦，咁都唔明？
差餉物業估價署公布的指數是滯後數字，例如上周公布的私人住宅售價及租金指數處於歷史高位，是反映七月份的情況，未反映巿場在過往兩個月的變化。
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