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文亮言
SSD不撤之謎
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月15日

  不少業界人士都認為,在樓價高企,中原指數再創新高,主因是供應不足,所以,只要政府撤銷SSD,讓最近三年內買樓的人可以放售,供應量增加,樓價就會下跌,這是一條很簡單道理,咁樣講,即是話官員人頭豬腦,我相信並不是,當中一定有一些我們並未知道道理,如果要我解釋,我認為供應應該可以滿足市場需求,而事實上,有很多新樓盤的銷售並未如理想,總銷售量只是佔總發售單位一半,負責的營業人員為此想盡辦法,而那些新樓售價與二手樓相若,供應不足不會是樓價高企主因,既然如此,就毋需取消SSD,我估計,二手業主持貨力強,租務又不俗,毋需降價賣樓,這才是樓價高企主因。

  我曾經與一位官員探討樓價不跌的問題,我以業主持貨力強為答案,自問雖不中,亦不遠,那位官員並沒有否定我的答案,但他說這並非主因,跟著說了三個英文字母,我明白,官員說得沒有錯,那三個英文字母就是BSD。

  有很多人不會明白,政府不撤SSD怎會與BSD有關連,其實,大家細心想一想,如果不是有BSD,物業投資者買樓一定會用有限公司,不同有限公司持有不同物業,政府是無從得知某一個投資者在最近買了幾多個物業,就有可能放寬SSD。但有了BSD,物業投資者,尤其是細價樓炒家,就會以個人名義買細價樓,就算要付DSD都只不過是5-6%,與15%BSD相距甚遠,就是因為這個原因,政府完全知道某人在最近買了幾多個物業,現在是等待SSD限期屆滿,善價而沽,即是炒家,如果政府取消SSD,那些炒家便立刻可以將最近買入的物業賣走,這點與政府在最初推出SSD,以打擊炒家為目的有所不同,試問,又怎會撤銷SSD,唔再加長期限就已經好好彩,撤銷SSD,想都不用想。

 
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1. 神算 2015-09-15 08:57:43
這點不冇道理,不過辣招係樓價下跌週期時,就會自動加辣,成交會沒有最低,只有更低。
2. 笑啖渴飲 2015-09-15 09:27:22
政府將炒家變哂做長期投資者目的唔係控制樓價升跌,而係穩定市場, 即係升要慢升, 跌要慢跌, 咁睇佢又好似幾成功喎.
3. 歷史長河 2015-09-15 11:06:01
坊間普遍認為SSD會鎖死供應,小弟對這點有不同看法。新樓的供應才是樓市的真正供應,二手買賣只是左手到右手,總的供應並未增加。如果這麼看,SSD對樓市總供應量并冇影響,不過它卻打斷了換樓鏈,打碎了代理的飯碗。至於對樓市升勢有控制作用與否,回過頭來看,冇證據顯示佢有。所以SSD不能算德政。

至於BSD,更加起反作用。點解?上面提到,新樓供應量才是真正供應量,即使買家來自海外,其供應仍然是供給本地巿場,搬不走的。你排除了海外買家,發展商在計數時也會將佢哋排除在外。我想這也許是這兩年新建住房不達標的一個重要原因。一日有BSD在,不達標就會存在。發展商不會計錯數。

海外一些國家如澳洲,也限制海外買家買二手房,但卻鼓勵佢買新房。因為他們知道新房才是真正的供應。這個道理不難懂,只不過我哋政府討好民粹罷了。能不能解決到問題,留給上帝吧!
4. Small Potato 2015-09-15 12:08:42
香港成日以國際金融中心自居,做到好歡迎外國人材嚟香港工作,但又限制外國人買樓自住,真係有D矛盾,何不趁而家個市靜靜地,放寬免佢地買新樓既BSD?!香港赖以地產生存,呢個係命脈,如果連地產都冧埋,連鎖效應,相關行業既家庭,都無啖好食,地產代理更加吾駛多講,佢地已經比呢D辣招折磨左幾年,大家都有家庭,政府要諗諗。
5. 凡人 2015-09-15 13:57:51
冇BSD,樓市已炒左上太空了!
6. 陳清白 2015-09-15 16:32:53

【九七過來人】陳清白:樓價跌三分一唔奇

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20150915/54207685

樓市頻現撻定貨、蝕讓案,歷史會否重演,目前是否「97年翻版」?經歷九七,輸到「灘灘腰」嘅一代樓市炒家,綽號「白旋風」、人稱「炮哥」的陳清白接受本 報訪問表示:「今次比97年,應該會大鑊啲,出面經濟好明顯變壞,人工追唔上樓價,樓價過高,美國千祈唔好加息,一加息,就是觸發點。」

「炮哥」話:「呢幾年樓價升得唔正常……樓價跌返三分一,我都唔覺得奇,97年跌3分2,以太古城為例,而家比97年升超過1倍,跌返三分一,真是一啲都唔奇。澳門樓而家都跌咗3成啦,成交仲係咁萎縮。」

「而且我唔覺得今日有咩好過97年喎,營商環境,你睇近期啲舖位,吉舖呀,多到你唔信,灣仔莊士敦道、銅鑼灣波斯富街,從來都未見過咁多吉舖,你諗下個營商環境有幾差……

有 人話銀紙貶值,磚頭保值,炮哥無奈道:「97年,我都是咁諗,驚死蝕底,現金變哂資產,結果?一鑊熟囉!」「根本二手癱哂,間中一個半個傻佬,或者錢多得 滯出來同你買樓嘅啫,揸住樓嘅,其實個心好急,樓呢,好攞命,你越平俾個買家,個買家就越走…轉角市,你劈一成,真是無人買,仲嚇親個買家,我撞個板啦! 你越減,越無人買,而家賣到樓嘅業主等於中六合彩。」

對於環海‧東岸11宗連環撻訂,他認為這樓盤出九成半按揭吸引買家入市,「攞幾十萬出來就上到車,個班友恨樓恨到發燒,想做業主好耐,家下十零萬可以做業主,就被氹去買…結果一時衝動,買咗!」

本報記者 陳家雄
7. 引刀一快 2015-09-15 17:49:05
To  歷史長河兄

坊間普遍認為SSD會鎖死供應,小弟對這點有不同看法。新樓的供應才是樓市的真正供應,二手買賣只是左手到右手,總的供應並未增加。如果這麼看,SSD對樓市總供應量并冇影響,不過它卻打斷了換樓鏈,打碎了代理的飯碗。至於對樓市升勢有控制作用與否,回過頭來看,冇證據顯示佢有。所以SSD不能算德政。

如何防止炒家?請兄台分享建樹。

至於BSD,更加起反作用。點解?上面提到,新樓供應量才是真正供應量,即使買家來自海外,其供應仍然是供給本地巿場,搬不走的。你排除了海外買家,發展商在計數時也會將佢哋排除在外。我想這也許是這兩年新建住房不達標的一個重要原因。一日有BSD在,不達標就會存在。發展商不會計錯數。

冇BSD,香港會俾大陸土豪炒起,呢種情况會係物業持有者所希冀,但係香港嘅幸福就進入倒數,換句話,香港會折壽。

海外一些國家如澳洲,也限制海外買家買二手房,但卻鼓勵佢買新房。因為他們知道新房才是真正的供應。這個道理不難懂,只不過我哋政府討好民粹罷了。能不能解決到問題,留給上帝吧!

澳洲人口稀疏,土地要幾多有幾多,限制買二手樓係防止外人入侵原居民社區,避開種族國籍觝觸,亦便于管理。  
至于何謂“供應”和“真正的供應”,沒兩樣。
8. 鄭躬洪 2015-09-15 17:49:11

【九七過來人】鄭躬洪:「唔認為樓市會好大調整!」

昔日豪宅炒家,曾經手執幾十件九龍站豪宅,以生產玩具出身,綽號「玩具鄭」的鄭躬洪談及最近是否「97翻版」,他斬釘截鐵道:「我又唔認為,個市會有好大的調整,起碼唔會是今年。」

他坦言:「過去幾年,我都是講緊個市好高好高呀,幾年前已經講話要調整,盡量沽哂手頭上嘅貨,留返啲長線收租的物業。我不嬲都是唱衰個市嘅,但就唱唔衰啦,呢幾年仲有升。」

雖然睇淡,但他續稱:「但我唔認為,個市會有好大的調整,起碼唔會是今年。第一,利息仲係低,利息要是加,美國一定唔會每個月1厘、1厘咁加。第二,香港始終有剛性需求,跌極有限,政府話明年有兩萬幾供應,大佬,呢啲唔係即刻住㗎嘛,呢啲樓花,要追到哂呢啲需求,要時間。加埋二手市場企得好硬淨,所以我唔覺得會大調整,有都是小調整,細價樓估計5%,有啲人心驚,咪平少少賣咗佢囉,跌10%我都唔覺會。至於豪宅更加唔係講,今年仲升返。」

目前與美國佬做緊生意,他感覺到:「美國經濟確認好轉,就業人數、人工上升,請人開始困難,不過美國消費模式轉變,唔似得以前胡亂借貸……我係美國住過二十五年,當年大學畢業,話有工,就可以借錢買部車,而家買部車又要證明入息,者係想講金融海嘯後,美國借貸已經收歛咗。」另外,歐洲經濟「最衰時間已經過咗」,至於有人話大陸經濟放緩,但對香港樓市無乜影響,「要來香港買樓的大陸人唔會受國內經濟影響,因為大陸稍為有錢嘅人,都要擺少少錢係香港或者外國,方便第時走佬。香港仍然是國內同胞將錢泊岸的最好地方。」

對於樓市頻現撻定,他認為:「最近股市唔係幾好啦,總會有人驚,驚咪有人死囉,但呢啲係絕…絕…絕大少數囉!」

9. CD ROM 2015-09-15 18:17:49
SSD係上升軌跡同下降軌跡, 出來的表現會不盡相同的吧???

撤SSD就好多炒家立刻賣樓??? 原因何在呢???
10. 歷史長河 2015-09-15 20:32:15
刀兄,今日較忙,先簡單回幾句,回頭再聊,

炒家非洪水猛獸,市場的潤滑劑吖。沒證據顯示佢哋可以推高樓價。至於香港樓市是否由內地買家炒起,真是見仁見智。記得高峰時占新盤買家比例也不過十幾個%。您對澳洲的講法錯得更是離譜,澳洲本來就是移民國家,談什麼種族國籍隔離。
11. 凡人 2015-09-15 20:46:41
姑勿論撤SSD就好多炒家立刻賣樓,依一刻,政府唔會作任何動作,做 killer!
突然撤SSD個市仲驚,來個骨牌效應....
12. 引刀一快 2015-09-15 22:01:16
歷史長河兄

查查澳洲D排華個案再講。再者,限買新樓明係揾外國買家丁,因爲冇精準比較。
13. 歷史長河 2015-09-15 22:58:23
刀兄,唔使查,小弟對澳洲情況一清二楚。
14. 收買佬 2015-09-16 00:16:10


樓上CD ROM 君說得好,SSD 係升市和跌市的表現不會一樣。正因為咁,以家老政更加不會撤除SSD.
15. 引刀一快 2015-09-16 03:13:56
16. 歷史長河 2015-09-16 07:12:17
刀兄,
 1. 你可能已經忘了我們在談什麼?
2. 你再試試能不能Google 出其他地方排華情況。
3.如真想知道那裡的情況,除了網上,報紙上新聞外,如你有朋友在那裡生活,建議你同佢打聽一下。
17. 引刀一快 2015-09-16 11:20:10
有觝觸嗎?