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文亮言
葉冠霖唔敢問施永青,我敢
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月18日

  我坐車返工時聽到施永青上千禧年代,立刻聚精會神,因為我想知道老施怎樣解讀陳茂波的樓價指數或受特殊成交價影響,以及新樓與二手樓同價的理據何在,我亦曾經上過千禧年代接受訪問,知道葉冠霖乃年輕一代名嘴,準備功夫做得非常好,上述兩條問題一定不會失拖,於是叫司機慢慢駛,但很可惜,聽完整個訪問,兩條問題影都唔見,只給予老施機會質疑政府有沒有能力在未來三至四年間提供八萬三個單位,如果唔能夠,樓價就會繼續飆升,老施並且講了一句話我真的不明白,他說,全世界講樓宇供應都是講過去,冇人講未來,如果這是真的話,董建華的八萬五就不會成為樓市大冧殺手,星架坡政府早已公佈在2030年會填多少公頃土地,興建多少組屋,將星架坡變成一個700萬人城市,這應該是講未來。

  我覺得葉冠霖唔敢問,可能末日博士提醒佢,當日他質疑樓價指數準確性,搞到一身蟻,葉冠霖大好前途,多一事不如少一事,俾機會老施反客為主砌政府,橫竪香港政府咁弱雞,陳茂波都算大膽,但最多都是講樓價指數,可見得老施的江湖地位的確高,如果葉冠霖唔敢問,不如叫老施到我在明報的會客室,明報班友,個個都膽生毛,冇有怕。

  當大家認為老施砌政府,我反而覺得老施是企在政府的一方,今次用的是激將法,現在全世界都知道CY,陳茂波等許下承諾,未來三至四年興建八萬三個單位,波哥更增加難度,話有機會增建多11,500個,老實說,老施如果唔搞大件事,我們的政府九成九做唔到,到時候問CY,答案可能與董建華答八萬五一樣,八萬三,已經冇咗啦,但老施釘死政府,唔到陳茂波等唔做嘢,我相信,八萬三一定可以做得到,大家千祈唔好掉以輕心,以為政府一定做唔到,樓價一定飆升,而地產商就信到十足,所以,他們以二手樓的樓價賣樓花,什麼叫做春江水暖鴨先知,大家應該明白。

 
 
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1. 引刀一快 2015-09-18 09:18:38
不如明報會客室請幾個創新高買樓嘅新鮮業主現身說法仲好喇。
2. Desmond 2015-09-18 09:27:43
租市轉弱的真正原因文章日期:2015年9月17日

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最近除了出現樓宇減價成交,也開始見到一些明顯減租個案,好像沙田第一城接連錄得已長時間未見的月租低於一萬元的成交,嘉湖山莊也有三房單位以貼近9000元租出,太古城也有報道出現低市價12%的租務個案,而個別屋苑續租時,也開始有低於之前租約租金的成交。

有一種說法,有業主開始減租,原因是一些業主見近期較多不利樓市因素出現,所以要放售的業主要避一避風頭,轉賣為租,以至令租盤增多,租金自然受壓,而這亦反映業主普遍惜售,所以其實亦反映業主有長期持貨能力,惜售而轉租,反有支撐樓市的作用。

筆者覺得,如這一說法成立,除非是那些放賣單位業主,一直是將單位空置,只求善價而沽,見長期賣不出,才被逼以較低租金放租單位。然而,不是一直說香港住宅空置率極低,市場交吉鎖匙盤難求,買樓要有樓睇也難嗎?

其實,今年雖說住宅落成量仍未能達2萬個單位,但其實大家要留意一點,新盤收樓單位其實是較去年大幅增加,與去年雖然落成量按年明顯增加,這只是取得了入伙紙,卻是未有收樓紙,而今年收樓單位卻明顯大增。

當業主一日未收樓,都不能將單位自住或出租,而今年收樓單位大增,便紓緩了租務需求,這才是租市明顯轉弱的真的原因。

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

3. 望東樓 2015-09-18 10:10:19
Agree with引刀. Really like to know who they are.
4. Financial Analyst 2015-09-18 10:10:46

豪宅蝕讓潮 大坑名門恐蝕1100萬

過去4天3宗蝕讓 帝景居減價1成沽

2015年9月18日 9:50

豪宅過去4天已連環錄3宗蝕讓,大坑名門一個高層相連單位,要減價200萬至4,100萬元才獲市場承接,帳面已蝕逾870萬元,若連雜費實蝕逾1,100萬元。

名門高層 呎售23590

豪宅爆蝕讓潮,繼日前大埔海鑽‧天賦海灣及赤柱富豪海灣後,蝕讓潮蔓延至半山一帶的豪宅。據市場消息指,大坑名門5座一個高層相連單位,原先開價 4,300萬元,但一直未獲市場承接,直至近日再減至4,100萬元轉手並連雙車位成交,兩伙實用面積合共1,738平方呎,實用呎價23,590元。

對比本年6月時1座一同類向維港海景戶,造價2,950萬元,呎價2.63萬元,造價亦跌約1成。

資料顯示,該相連單位於2007年以4,934.4萬元購入,原業主並額外斥40萬元向發展商購入兩個車位,以此計算,經歷8年單位仍要蝕讓,明顯跑輸大市,單計帳面已蝕874.4萬元,若連同釐印費及代理佣金計,實蝕約1,100萬元。

不過,亦有代理透露,當年向一手發展商買樓時,買家最高可獲樓價的16.5%回贈優惠,故原業主實際損手的金額可能少於300萬元。

中原地產高級營業董事蔡佩芳指,最近區內成交氣氛較淡靜,本月至今僅錄得約6宗成交,8月份全月錄得約30宗,按比例計算亦明顯見減少。

有代理透露,上述成交的名門單位,雖然面向維港海景,但被近年重建的春暉8號遮擋了部分海景,影響了單位的升值能力,再者名門過往的成交也是「蝕多賺少」,故屋苑的業主也不惜蝕讓沽貨。現時整體豪宅業主的持貨能力仍強勁,區內暫時未見太多減價求售的個案。

另外,消息指九龍塘帝景居6座複式單位,實用面積1,604平方呎,屬於4房雙套房,減價近1成以3,348萬元轉手,連雙車位售出,實用呎價20,873元,略低於市價成交。

土地註冊處顯示,名作曲家劉家昌兒子劉子千,以2,200萬元沽西貢雅景別墅一幢洋房,單位於08年以1,598萬元購入,帳面獲利602萬元,升值38%。

曾寶儀2420萬 購海景山莊

另外,市場亦錄得名人入市,土地註冊處顯示,曾志偉女兒曾寶儀斥2,420萬元購入大埔海景山莊單號洋房,實用面積1,934平方呎,呎價12,513元。

 

http://ps.hket.com/content/708459/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E8%9D%95%E8%AE%93%E6%BD%AE%20%E5%A4%A7%E5%9D%91%E5%90%8D%E9%96%80%E6%81%90%E8%9D%951100%E8%90%AC/

5. 望東樓 2015-09-18 10:11:53
Agree with引刀. Really like to know who they are.
6. 歷史長河 2015-09-18 10:12:50
人類歷史就是一個不斷創新高的歷史!
7. 大寶二寶 2015-09-18 10:14:34
回1 刀兄

你呢個問題我以前都講過喇:

8. Desmond 2015-09-18 10:44:41
以投資角度來看,現在買置富房托都有6厘息,這個已是淨收入,那我們為甚麼還要買3厘不到(扣除管理費等)的樓呢?

9. Oscar Lam 2015-09-18 10:51:14
大宝兄,

你分析得很詳細。二手楼不断创新高的原因还有一個。除了大型屋邨外,許多市區二手楼伙数不多,以用家自住为主,可能一年才幾個成交。因此,每次成交價均有可能高於上一次,此价格也只是代表追回楼价這幾年的升幅罷了。
10. 大寶二寶 2015-09-18 11:01:26
回Oscar 兄

師兄所言甚是。

共勉之,哈哈!
11. 打工仔 Andy 2015-09-18 11:12:33
孖宝兄

其實有 d 市區市中心, 既單支舊樓都非常有投資價値!
12. 細佬D 2015-09-18 11:14:20
大寶兄, 

想請教下第12點, 即係我買樓時.. 同銀行講想借多筆裝修費, 咁個按揭可以額外做多d俾我?

細佬仲儲緊錢買第一層樓, 咩都唔識, 謝指較
13. 尚無言 2015-09-18 11:28:00

你還是看看今天老施講了什麽.

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=63898 

14. 政府絕對有能力令樓價軟着陸,金管局總裁已放置了軟墊Soft Buffer, 2015-09-18 11:43:31
以防高空墮物,並且已完成清理二、三及四按的潛在地雷。

陳德霖:樓市走勢仍未明朗 倘下行會放鬆措施

AASTOCKSAASTOCKS – 1時30分前
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金管局總裁陳德霖表示,過去幾年樓市上升並出現過熱跡象,主要是由於供應不足、美國及全球低息環境,加上內地人購買力強,但近期上述因素出現變化,A股及港股亦出現波動,令置業氣氛減弱。他認為,雖然聯儲局暫時不加息,但本港樓市未來一段時間的走勢仍不太明朗,金管局會繼續密切留意情況,有需要時會推出措施穩定銀行體系。但他又指,如樓市出現下行情況,會將調控措施放鬆。

他又呼籲市民在作出置業決定時,需考慮超低利率不會長期存在,應量力而為,避免利率正常化受周期逆轉時,產生財務問題。(jw/na)~

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com


15. 庸庸碌碌 2015-09-18 11:53:57
打擊樓價變成發展局甚至政府的工作或政績,  真係悲哀! 
16. 歷史長河 2015-09-18 12:11:22
中原指數

你愛,或者不愛我
數就在那裡
有整有零

你睇,或者不睇我
勢就在那𥚃
只高不低

你跟,或者不跟我
每星期會定時更新
不捨不棄

不要再懷疑了
我只是一個統計數字而已

你說,未來3一4年有大量潛在供應
3年還是4年?潛在又是什麼意思?

你說,息口會上升,來勢洶洶?
上升了嗎?會有几洶?

你说窮撚借爆了錢,樓市要崩盤
我左等右等,終是未冧

你說經濟唔好,房市要爆
我誤會了你的意思,弄錯了爆的方向

我只是一個指數,請放過我。

老師指數冇糞,有糞的是你那顆恨跌的心!
17. 大寶二寶 2015-09-18 12:14:39
回12 細佬D兄

我嘅意思係你揀層有裝修嘅单位,樓價正常會貴少少,如果唔係太離譜,銀行通常都會批出,咁裝修咪間接做埋按揭囉。當然最穩陣做法係問咗銀行攞Pre-approval 先好比訂或簽買賣文件。

共勉之,哈哈!
19. 大寶二寶 2015-09-18 13:56:40
回11 打工兄

這個當然係。市場上幾時都有筍嘢,睇你有冇緣。不過依家買同賣都要好大勇氣,唔係個個都頂得住。

共頂之,哈哈!
20. Water 2015-09-18 14:07:34
將本來1000個600呎單位的地, 變哂 2000個200至300呎單位, 一定達標!數量double 上
21. 引刀一快 2015-09-18 14:11:02
To 3樓 PN兄

我好驚,呢班業主咁話:我地係地産網長期擁躉,做好友做到轉唔到彎呀.........
22. 引刀一快 2015-09-18 14:21:30
To 7樓 大寶兄

你所列舉嘅係二手樓嘅優勢,但係未必全部適用于創新高個案嘅個別情况,而且,最重要一點,呢個係大寶兄你嘅答案,健力士業主親自講出心中嘅答案,先係大家所期待嘅。
23. 收買佬 2015-09-18 14:25:40
長河兄,你16樓寫的詞,配邊首原曲?:)
24. 貪婪的人 2015-09-18 14:26:44
老施用心良苦 想曲線叫政府幫人上車啫
25. 歷史長河 2015-09-18 14:43:39
收買兄,參考六世達賴倉央嘉措「你見或是不見我」。小弟非常中意的一首詩,希望你也喜歡。
26. 歷史長河 2015-09-18 14:46:01
原文在此:

《你見或者不見我》            

         ——倉央嘉措 

                   你見,或者不見我 

                   我就在那裡 
                   不悲不喜 



                   你念,或者不念我 
                   情就在那裡 

                   不來不去 

                   你愛,或者不愛我 

                   愛就在那裡 
                   不增不減 


                   你跟,或者不跟我 
                   我的手就在你手裡 

                   不捨不棄 

                   來我的懷裡, 或者 

                   讓我住進你的心裡 
                   默然相愛寂靜歡喜 

     
這是六世達賴倉央嘉措為其愛上的一個女子寫的情詩之一,他的百首情詩,均是經典。 這是其中最有韻味的之一。 
     
六世達賴倉央嘉措生於康熙二十二年(1683年),十四歲時剃度入布達拉宮為黃教領袖,後被西藏政教鬥爭殃及,遭清廷廢黜,解送北上,途經青海今納木措湖時於夜色中遁去,不知所終,時年24歲。 倉央嘉措在歷史的天空如驚鴻一瞥,但他用生命寫下的傳奇和詩歌卻在世代流傳。 

27. 引刀一快 2015-09-18 15:25:19
我仲以爲長河兄鍾意玩“見與不見體”𠻹!
28. 向饭民说不 2015-09-18 15:28:21
一刀唱淡都唱左几年。其实楼价真系跌40%,你都系输。难道真系为淡气。不知所谓的废材。
29. 歷史長河 2015-09-18 15:29:42
刀兄,獻丑了,小弟讀書少,粗人一個。不如你幫忙改一下?
30. 路人皆知 2015-09-18 15:34:25

中原指數今日會否創新高?


31. 引刀一快 2015-09-18 15:34:52
唔係嘛?引刀窮啫,引刀唔係傻吖嘛,乜俾D咁嘢嚟跣我呀?
32. 歷史長河 2015-09-18 15:45:59
刀兄,既不整圖,又不改詩,也不教拳術,廣場舞。真係俾你搞到佛都有火🔥
33. 引刀一快 2015-09-18 15:59:40
長河兄

你咁多佛火,不如你同大家傾下佛偈仲好喇。
34. Philmate 2015-09-18 16:07:28
Ccl 146.92,
美國又唔加息,
點搞,幾時跌?

35. 向饭民说不 2015-09-18 16:10:26

老C又做数啦,CCL点解又升啊。

引刀不要献丑啦,系大陆甘多年,都miss左深圳楼价高升。不过他都有借口,可能吃了有毒食物,所以傻下傻下。

波叔的专业系咩呢?就系建汤房,所以供应一定会有8万3,不过分分钟比现在当房更细的studio。而且管理费系天价。

36. 歷史長河 2015-09-18 16:21:57
刀兄,點解又搞出一個引頸來啊?
37. 引刀一快 2015-09-18 16:53:17
長河兄

引頸係你團隊嘅尖兵,咪作D咁嘅錯愕狀喇,拜托!哈哈哈哈哈
38. 向饭民说不 2015-09-18 16:53:22

楼上,引刀和博士话,CCL做数者,没有参考价值。

成交甘低,只要比小小钱,做几个高价成交,CCL自然上升啦。无参考价值。

39. 大寶二寶 2015-09-18 17:13:20
回22 刀兄

我係唔係應該加多兩点:

14. 個別少成交盤追落後 (Oscar 兄補充)
15. 交易攪錯

咁就齊哂喇。係咪?由其係最尾果点,好多人都希望㗎。

共勉之,哈哈!


40. 引刀一快 2015-09-18 17:15:49
向飯,俾你威晒佢,唔陪你癲,失陪
41. 打工仔 Andy 2015-09-18 17:19:46
美國佬又搬龍门 ! 真係!! 
42. 向饭民说不 2015-09-18 17:22:30

39楼,今时今日,要系二手市场上做假成交,应该不是那么容易吧。

以前就好像很容易。

43. Oscar Lam 2015-09-18 17:45:02
回39大宝兄,

交易做假應不會,交易有(錯)誤則有可能。
44. 有份量的人,更懂運影響力 2015-09-18 18:18:41
字裏行間感受非實情,只是在各方位置盡顯社會責任,私交可能意見不分歧,但所打位置不同,有如ac米蘭和國際米蘭,給你們都讚!不過小小小市民也只能這樣子生活,真正可暢談的,已經不需要考慮基本生活,(上左岸)未靠岸者也只能努力工作再突破,否則變成綱上談兵的一簇,
45. 引刀一快 2015-09-18 18:44:13
無論如何,請健力士買家做專訪,最好!
46. Desmond 2015-09-18 21:08:56
引刀兄,健力士買家都忙於工作賺錢去供樓,應該沒有時間去接受訪問。
47. 引刀一快 2015-09-18 22:26:18
Desmond兄

咁仲好,進行工場實地採訪,睇睇佢地係咪打工新貴,還是已經事業有成,資訊更豐富。
48. Desmond 2015-09-18 23:41:02
引刀兄,好主意。
50. 向饭民说不 2015-09-19 00:27:12

8楼,買置富房托的确6厘息,但是不要忘记这世上有所谓的财技,好多大股东最喜欢玩资金大转移,将小股东的钱转入他们的口袋。浮云李父子最厉害。

今日有6厘息,听日都吾知道会变成点。

买楼回报,自己心中有数,经济好,租金升。回报好,经济吾好,租金跌,不过点都好,都有租金,只是小了一点点。

买房托,真系看大股东的人品了。

51. Desmond 2015-09-19 01:31:47
回50樓, 房托在上市時會玩財技,但上市後就沒財技可玩,它們要將收益90%以上派給股東,我收了多年息都持續有增長。

52. 窮人思維 2015-09-19 09:59:03
1, reit可以用outsource比自己公司同高薪請自己人去洗錢,
2, 物業係full control
3, 只有物業同債券可以做平價槓桿
4, 股市係找人埋單既地方。
53. 歷史長河 2015-09-19 10:44:02
窮人思維兄,有此思維,窮不了!
54. 安全駕驶 2015-09-19 12:00:37
to 50/F,

就算你在第一點所提聘用自己人是事實,也不代表行為是對股東不利或他們完全不顧成本。
用自己人也有協同效益。
最要緊是看公司成本控制及派息能否維持及有增長。要記得派息是最終結果,錢如何花已計算在內。如果每年派息有6厘及派息有增長,那便是—項值得考慮旳投資。







55. 安全駕驶 2015-09-19 12:21:45
再提李氏父子已不是最大股東,再加上他們是受信託公司監管,要玩財技是十分困難。
對於—些未有足夠資金買樓投資的人,也是—項穩徤的選埠。
56. 物業初哥 2015-09-19 12:57:11
若可以請到施生同博士討論樓市,真係好睇到震!
57. 引刀一快 2015-09-19 13:38:32
忽略入市價位,買乜都唔係保障。
58. 奇妙 2015-09-19 17:15:00
引刀兄一樓建議妙極。華山論劍睇高手口水大戰,固然其樂無窮。但睇下小東邪因乜肯為乞兒公煑九大簋,其實都可以學到在風高浪急之中謀生之法。十分支持引刀兄。希望學多D野。