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文亮言
葉冠霖唔敢問施永青,我敢
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月18日

  我坐車返工時聽到施永青上千禧年代,立刻聚精會神,因為我想知道老施怎樣解讀陳茂波的樓價指數或受特殊成交價影響,以及新樓與二手樓同價的理據何在,我亦曾經上過千禧年代接受訪問,知道葉冠霖乃年輕一代名嘴,準備功夫做得非常好,上述兩條問題一定不會失拖,於是叫司機慢慢駛,但很可惜,聽完整個訪問,兩條問題影都唔見,只給予老施機會質疑政府有沒有能力在未來三至四年間提供八萬三個單位,如果唔能夠,樓價就會繼續飆升,老施並且講了一句話我真的不明白,他說,全世界講樓宇供應都是講過去,冇人講未來,如果這是真的話,董建華的八萬五就不會成為樓市大冧殺手,星架坡政府早已公佈在2030年會填多少公頃土地,興建多少組屋,將星架坡變成一個700萬人城市,這應該是講未來。

  我覺得葉冠霖唔敢問,可能末日博士提醒佢,當日他質疑樓價指數準確性,搞到一身蟻,葉冠霖大好前途,多一事不如少一事,俾機會老施反客為主砌政府,橫竪香港政府咁弱雞,陳茂波都算大膽,但最多都是講樓價指數,可見得老施的江湖地位的確高,如果葉冠霖唔敢問,不如叫老施到我在明報的會客室,明報班友,個個都膽生毛,冇有怕。

  當大家認為老施砌政府,我反而覺得老施是企在政府的一方,今次用的是激將法,現在全世界都知道CY,陳茂波等許下承諾,未來三至四年興建八萬三個單位,波哥更增加難度,話有機會增建多11,500個,老實說,老施如果唔搞大件事,我們的政府九成九做唔到,到時候問CY,答案可能與董建華答八萬五一樣,八萬三,已經冇咗啦,但老施釘死政府,唔到陳茂波等唔做嘢,我相信,八萬三一定可以做得到,大家千祈唔好掉以輕心,以為政府一定做唔到,樓價一定飆升,而地產商就信到十足,所以,他們以二手樓的樓價賣樓花,什麼叫做春江水暖鴨先知,大家應該明白。

 
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1. 引刀一快 2015-09-18 09:18:38
不如明報會客室請幾個創新高買樓嘅新鮮業主現身說法仲好喇。
2. Desmond 2015-09-18 09:27:43
租市轉弱的真正原因文章日期:2015年9月17日

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最近除了出現樓宇減價成交,也開始見到一些明顯減租個案,好像沙田第一城接連錄得已長時間未見的月租低於一萬元的成交,嘉湖山莊也有三房單位以貼近9000元租出,太古城也有報道出現低市價12%的租務個案,而個別屋苑續租時,也開始有低於之前租約租金的成交。

有一種說法,有業主開始減租,原因是一些業主見近期較多不利樓市因素出現,所以要放售的業主要避一避風頭,轉賣為租,以至令租盤增多,租金自然受壓,而這亦反映業主普遍惜售,所以其實亦反映業主有長期持貨能力,惜售而轉租,反有支撐樓市的作用。

筆者覺得,如這一說法成立,除非是那些放賣單位業主,一直是將單位空置,只求善價而沽,見長期賣不出,才被逼以較低租金放租單位。然而,不是一直說香港住宅空置率極低,市場交吉鎖匙盤難求,買樓要有樓睇也難嗎?

其實,今年雖說住宅落成量仍未能達2萬個單位,但其實大家要留意一點,新盤收樓單位其實是較去年大幅增加,與去年雖然落成量按年明顯增加,這只是取得了入伙紙,卻是未有收樓紙,而今年收樓單位卻明顯大增。

當業主一日未收樓,都不能將單位自住或出租,而今年收樓單位大增,便紓緩了租務需求,這才是租市明顯轉弱的真的原因。

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

3. 望東樓 2015-09-18 10:10:19
Agree with引刀. Really like to know who they are.
4. Financial Analyst 2015-09-18 10:10:46

豪宅蝕讓潮 大坑名門恐蝕1100萬

過去4天3宗蝕讓 帝景居減價1成沽

2015年9月18日 9:50

豪宅過去4天已連環錄3宗蝕讓,大坑名門一個高層相連單位,要減價200萬至4,100萬元才獲市場承接,帳面已蝕逾870萬元,若連雜費實蝕逾1,100萬元。

名門高層 呎售23590

豪宅爆蝕讓潮,繼日前大埔海鑽‧天賦海灣及赤柱富豪海灣後,蝕讓潮蔓延至半山一帶的豪宅。據市場消息指,大坑名門5座一個高層相連單位,原先開價 4,300萬元,但一直未獲市場承接,直至近日再減至4,100萬元轉手並連雙車位成交,兩伙實用面積合共1,738平方呎,實用呎價23,590元。

對比本年6月時1座一同類向維港海景戶,造價2,950萬元,呎價2.63萬元,造價亦跌約1成。

資料顯示,該相連單位於2007年以4,934.4萬元購入,原業主並額外斥40萬元向發展商購入兩個車位,以此計算,經歷8年單位仍要蝕讓,明顯跑輸大市,單計帳面已蝕874.4萬元,若連同釐印費及代理佣金計,實蝕約1,100萬元。

不過,亦有代理透露,當年向一手發展商買樓時,買家最高可獲樓價的16.5%回贈優惠,故原業主實際損手的金額可能少於300萬元。

中原地產高級營業董事蔡佩芳指,最近區內成交氣氛較淡靜,本月至今僅錄得約6宗成交,8月份全月錄得約30宗,按比例計算亦明顯見減少。

有代理透露,上述成交的名門單位,雖然面向維港海景,但被近年重建的春暉8號遮擋了部分海景,影響了單位的升值能力,再者名門過往的成交也是「蝕多賺少」,故屋苑的業主也不惜蝕讓沽貨。現時整體豪宅業主的持貨能力仍強勁,區內暫時未見太多減價求售的個案。

另外,消息指九龍塘帝景居6座複式單位,實用面積1,604平方呎,屬於4房雙套房,減價近1成以3,348萬元轉手,連雙車位售出,實用呎價20,873元,略低於市價成交。

土地註冊處顯示,名作曲家劉家昌兒子劉子千,以2,200萬元沽西貢雅景別墅一幢洋房,單位於08年以1,598萬元購入,帳面獲利602萬元,升值38%。

曾寶儀2420萬 購海景山莊

另外,市場亦錄得名人入市,土地註冊處顯示,曾志偉女兒曾寶儀斥2,420萬元購入大埔海景山莊單號洋房,實用面積1,934平方呎,呎價12,513元。

 

http://ps.hket.com/content/708459/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E8%9D%95%E8%AE%93%E6%BD%AE%20%E5%A4%A7%E5%9D%91%E5%90%8D%E9%96%80%E6%81%90%E8%9D%951100%E8%90%AC/

5. 望東樓 2015-09-18 10:11:53
Agree with引刀. Really like to know who they are.
6. 歷史長河 2015-09-18 10:12:50
人類歷史就是一個不斷創新高的歷史!
7. 大寶二寶 2015-09-18 10:14:34
回1 刀兄

你呢個問題我以前都講過喇:

8. Desmond 2015-09-18 10:44:41
以投資角度來看,現在買置富房托都有6厘息,這個已是淨收入,那我們為甚麼還要買3厘不到(扣除管理費等)的樓呢?

9. Oscar Lam 2015-09-18 10:51:14
大宝兄,

你分析得很詳細。二手楼不断创新高的原因还有一個。除了大型屋邨外,許多市區二手楼伙数不多,以用家自住为主,可能一年才幾個成交。因此,每次成交價均有可能高於上一次,此价格也只是代表追回楼价這幾年的升幅罷了。
10. 大寶二寶 2015-09-18 11:01:26
回Oscar 兄

師兄所言甚是。

共勉之,哈哈!
11. 打工仔 Andy 2015-09-18 11:12:33
孖宝兄

其實有 d 市區市中心, 既單支舊樓都非常有投資價値!
12. 細佬D 2015-09-18 11:14:20
大寶兄, 

想請教下第12點, 即係我買樓時.. 同銀行講想借多筆裝修費, 咁個按揭可以額外做多d俾我?

細佬仲儲緊錢買第一層樓, 咩都唔識, 謝指較
13. 尚無言 2015-09-18 11:28:00

你還是看看今天老施講了什麽.

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=63898 

14. 政府絕對有能力令樓價軟着陸,金管局總裁已放置了軟墊Soft Buffer, 2015-09-18 11:43:31
以防高空墮物,並且已完成清理二、三及四按的潛在地雷。

陳德霖:樓市走勢仍未明朗 倘下行會放鬆措施

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