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精英文集
地產代理震盪未完
邵志堯
2016年8月30日 (東方)
香港現有五大地產代理,但實際上是兩大本地華資公司和中資公司之爭,當中只有Q房網是中資持有。Q房網前身是深圳地產一哥世華地產,並由梁文華先生做舵手。

由於特區政府實施多項行政措施如提高首付、限制轉讓年期和供款壓測等,令成交量急降,由從前每月過萬宗成交,降至最低不足三千宗成交。以註冊地產代理三萬五千人計,十個代理只能有一個開單,競爭激烈程度可想而知。
市場重投實物資產

今年初,大部分代理行錄得虧損,因為買家被去年底美國加息的消息影響,預期樓市轉勢向下或有更深調整,坊間普遍估計樓市要作三成調整是避不了。

不過,至五月份有所逆轉,市場並不如預期今年會連番加息,反而英國脫歐後,各國為避免衰退,紛紛推出更大力度量寬(QE)措施,資金持有人發覺持有現金會跑輸大市,紛紛重投實物資產,首先發難的是房地產基金(RElTs),股價迭創新高價,繼而內地資金大手來港掃貨,上億成交俯拾皆是。

樓市或加辣累成交

這與筆者年初接受訪問時,估計樓市只是調整,年底或明年初調整完成後會再創新高的預測不謀而合,在最高位只調整13%,現在樓價已經追回年初跌幅,今年年結樓價或有升幅,成交也顯著上升。

兩大地產代理已經分別公布了上半年業績,表現迥異,曾幾何時,兩大地產代理的生意絕對不相伯仲。按照八二法則定律,二成代理促成八成交易。

在成交暢旺時,由於成交宗數過萬,地產代理也能分一杯羹,但當宗數急劇下降的時候,只能容下競爭力最高的人才可生存,這就是資本主義殘酷之處。

筆者預計,樓價在突破去年頂位之時,恐慌性購入會再升多兩成,屆時政府定必再加大行政手段作壓抑的政策,成交會再次陷入低迷,部分代理能否支撐下去定成疑問。
REITs受捧料成常態

事實上,由於購樓首期只會愈來愈高、買賣成本也愈來愈大,與物業有同樣性質但買賣成本較低(因為沒有額外印花稅)的房地產信託基金(REITs)將會更受歡迎,這可能是一個新常態,最後結果只會是汰弱留強,能者生存。

邵志堯

資深測量師,江西財經大學客座教授,曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年,擁有豐富中、港物業發展經驗。