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地皮估值難作準
陳超國
(東方) 2016年8月23日
樓市經歷上半年淡市後,近日開始回春,一、二手成交量顯著上升,樓價指數重拾上升軌。早前鯉魚門和沙田多石地皮招標結果,更被指高於市場預期兩至四成,為回暖樓市添加助燃劑。

市場估算未夠深入

媒體喜歡以招標結果與市場預期作比較,從而為樓市把脈,作出樓市好壞的定論。部分媒體於招標前很難找到發展商分析地價,只可找一些估價師對地皮作出估算。惟估價師甚少對地皮作深入分析,很多時利用附近樓盤成交價扣減發展成本,便粗略計算出樓面呎價,欠缺深入分析地皮本身優劣之處,結果不會太準確。

不過,發展商計算入標價時,必定已分析大量市場數據,視察招標地皮多次,並有則師提供初步設計方案,以及工料測量師計算發展成本,對其景觀、其他優點及缺陷充分掌握,故準確度不可與「市場預期」同日而語。

發展商計價符現實

一般情況下,不同發展商計算出的入標價不會相差太遠,最後誰家中標只是取決於對後市看法的差異。

月初由內地發展商奪得油塘地皮,中標價高出市場預期四成,又比一四年同區另一地皮樓面呎價高出四成,市場指內房「盲搶地」。內房開發商雖欠缺本地實戰經驗,但絕不是傻的,入標前與本地發展商一樣,對地盤潛質作深層分析。

同區的地皮在一四年底售出,可建樓面約31萬方呎,包含263個車位的公眾停車場。而本月初售出的地皮,樓面呎價仍比一四年底為高。這地皮位處海旁,落成後七、八成單位有永遠寬闊維港海景,可建樓面約57萬方呎,只包含169個車位的公眾停車場,公眾停車場佔建築面積的比例少於同區地皮。

片面比較易致誤導

最後,月初的地皮有大幅非建築部分,可作項目私家休憩地帶。以樓面呎價八千元計,加上發展費用,總成本實用呎價一萬三千元,日後出售實用呎價約二萬元已有合理利潤。大家認為市區近港鐵站的永遠海景單位售這個呎價貴不貴?

另一幅沙田多石地皮,樓面呎價五千五百元,之後出售實用呎價約一萬六千元已有合理利潤。項目大部分單位有開揚山景,相信市場人士預期地皮成交價僅為每方呎四千元時,並沒有考慮項目的開揚景觀。

一般賣地前的估算只是粗略計算,難以十足反映地皮真正價值,以實際中標價跟這些「賽前預測」比較,從而對樓市冷熱作結論,容易產生誤導,不可作為依靠。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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1. Support 2016-08-24 07:29:27
支持陳Sir好文章。