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資助樓定價陷兩難
陳超國 
(東方) 2016年4月26日
市建局突然提早推出啟德新區的煥然壹居,但銷情冷淡,跑輸給其他區域的上車樓盤。

市建局向來只着眼舊區重建和翻新保育,煥然壹居是第一個獲政府批地並自行發展的住宅項目,與過去收購舊樓業權並交由發展商重建的營運方式有很大出入。

市建局項目中的舊樓住宅單位,均一律以七年樓齡的新樓價格進行收購,另加特惠津貼,整體收購價甚豐厚,舊樓業主往往可換購同區樓齡較新和面積較大的單位,改善居住環境,故過去市建局項目的住宅部分收購較非住宅部分順利得多,鮮有強烈反對聲音。

多年前,有政客仍認為市建局賠償方案不夠完美,要求給予受項目影響的業主樓換樓的選擇。市建局從善如流,向政府拿了啟德地皮,原本打算發展成沒有買賣限制的住宅樓宇,供受市區重建影響的業主樓換樓,但絕大多數受影響小業主選擇收取現金賠償,以便立即換購其他單位。若選擇樓換樓,須暫時租住物業,待啟德項目落成後再搬遷入住,故並沒有誘因吸引業主選擇樓換樓,政客的熱情變成自作多情。

提前揀樓 做法合理

樓換樓需求不多,啟德項目惟有提供部分單位作為資助房屋,以折讓價出售,有意購買者有入息上限,日後出售單位亦須補地價,安排上與居屋類似。

煥然壹居已截止認購申請及公布抽籤結果,原定下月安排揀樓及正式認購,但市建局突提早於本月初揀樓,筆者相信是市建局眼看樓價下調已成新趨勢,冀早日出售項目,一方面避免樓市再轉弱影響銷情的風險,另方面避免樓價下調而影響賣樓收益,筆者認為做法合理。若看着樓價拾級而下,仍堅持按原定計劃下月開盤,管理層反而是極不負責任。

市民買樓一般是看樓價是否合理,但居屋樓價是由單位市價和折扣二者組合而成。煥然壹居銷情欠佳,出現在樓價下滑時不調整樓價而只調整補地價差額比例,單位的「折實價」因此不會隨樓市下調而下滑,市民的購房支出不會減少。

樓價再跌 折扣化灰

最新一批的煥然壹居單位折扣率為去年十二月市價八折,但據三月份最新估值,實際折扣率已降為百份之十四,相比過去的居屋折扣率可達三或四成,吸引力減少。若樓價未來再下滑多一成多,豈非完全沒有折扣?

房協項目跌市仍吸引

另方面,房協的沙田綠怡雅苑七月可供揀樓,據房協公告,售價仍是以去年十二月樓價七折計,未來市道變化只在補地價差額的比例反映,但房協項目折扣率較高,即使市道下滑,亦可望七月推盤時,實際折扣不低於二成,仍有一定吸引力。

市建局現時情況尷尬,不改變定價方法,可能令銷情呆滯,若改變定價策略,又可能被早前的買家指控不公平和被誤導,進退兩難。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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