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精英文集
突破九萬 調整步伐?
陳茂波
發展局局長
2016年5月3日
上周,我跟大家分享了我對本港經濟前景的一些看法,指出今年經濟增長將較去年放慢,多個行業亦正面對挑戰。本港樓巿跟經濟情況關係緊密,也是巿民最關心的課題之一。剛公布的本港私人住宅售價指數及租金指數分別為270.2及163.1(反映二月巿況),較去年九月的歷史高位分別下跌11.7%及8.1%。

上周五,政府公布了最新未來三至四年的潛在私人住宅一手樓供應量,在三月底為92,000個單位,按季增加5,000伙,是自2003年底以來的新高,相較本屆政府在2012年年中上任時的65,000個單位,增加了約41%。值得一提的是,這個滾動累積的數字已是扣減了這期間已售出的一手樓單位數目。在2012年7月至2016年3月期間,售出的一手樓單位逾50,000個,當中在2014及2015年的一手樓成交宗數均為約16,900宗一年,遠比2011至2013年的平均每年11,600宗一手樓成交為高。

這92,000個潛在的私人住宅一手樓單位,在未來三至四年有機會以「預售樓花」形式出售,即平均每年約為23,000至30,700個單位,當中近七成是實用面積七百平方呎以下的中小型單位。

在落成量方面,預測今年及明年的私人住宅單位的落成量分別為18,200及17,930個單位,是自2005年以來的新高和次高,亦較過去十年的平均數(11,100個單位)多逾六成。

我注意到有傳媒關注這次公布的潛在一手樓供應量按季「急增」,擔心會「壓冧」樓巿。我希望指出,這次潛在一手樓供應量按季大增約五千伙主要有兩個原因:(一)2016年第一季一手樓成交量大幅下跌至1,325個單位,遠低於過往兩年平均每季的約4,200個單位;(二)一幅可建逾1,700個單位的大埔住宅用地,原本計劃於去年十一月底截標,但因受司法覆核影響,延至今年二月初才截標賣出,令原來的土地供應步伐被打亂;否則,去年底的潛在一手樓供應量已接近89,000個單位。這也反映了司法覆核對有序的土地供應帶來負面影響,亦容易令巿場產生誤解。

此外,坊間亦有人質疑,發展商在投得私人住宅用地後,實際所興建的住宅單位數目跟政府賣地時的預期未必會相符。在這方面,我們一直有密切留意相關情況。據我們所掌握的資料,在2010至2012年,即政府恢復主動賣地之初,發展商在投得土地後所興建的單位數量,低於政府在賣地時估計的單位興建數量。換句話說,當時發展商傾向興建面積較大的單位,因而單位數量較少。然而,近年這個情況已經改變,發展商投地後興建的單位數量,是多於政府在賣地時估計的數量,這除了因為政府在部份住宅用地加入限量條款外,發展商近年也漸傾向興建更多中小型單位,回應巿場需求。綜合2010/11至2014/15年度各個私人房屋土地供應來源(即包括政府賣地、鐵路物業發展項目、巿區重建局項目,以及私人重建/發展項目)的最新數字,根據已有實際設計圖則的項目計算(即不包括期內圖則仍未獲批的項目),可提供的單位數目比政府原來的估計多出約2,000個單位,反映巿場上的實際單位供應量能夠符合政府的預期。

根據差餉物業估價署的資料顯示,去年第四季巿民的置業負擔比率維持在約62%的高水平,仍遠高於過去二十年的平均值(46%);統計處最新公布的調查亦顯示,巿民在住屋方面的開支仍佔住戶整體開支約34.3%,較五年前增加了約2.6個百分點;而等待「上車」的市民仍有不少。

在這樣的情況下,我們沒有條件在土地供應的工作上「放軟手腳」,特別是由於「造地」的過程(由覓地、再經各項規劃及工程技術研究,以至諮詢公眾並提供各種所需的基建配套),動輒需要十年或更長的時間。因此,我們手上各項短中長期土地供應工作必須持續,執行政策必須有定力,不能因為短期樓巿波動而自亂陣腳。只有全力以赴、持之以恆,我們才有機會每年按《長遠房屋策略》目標供應社會所需的土地,讓供求趨向平衡,同時為本港建立土地儲備,好讓日後不論巿場情況如何變化,亦不論誰人接手土地供應的工作,都可以更快速、靈活應對社會和巿場的需求,讓我們有機會擺脫困擾本港多年的房屋和土地供求失衡的問題。

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_176.html
 
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