主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 8979    回應 : 9
精英文集
樓市已危機四伏
陳超國
(東方) 2015年8月27日
近日金融市場異常波動,除了人民幣貶值外,各地股票市場均明顯下調,會否演變成新一輪金融海嘯仍言之過早。

數年前中國是世界工廠,耐用品絕大部分是中國製造,但近年已有明顯轉變。筆者經常購買運動服,從前運動衫褲鞋襪幾乎全是中國製造,但近日中國製造的比例已大幅下滑,運動服的產地包含了印尼、越南、柬埔寨等國家。一葉知秋,估計運動服以外的其他耐用品亦有相似情況,早前一暢銷手提電話的製造商亦表示考慮在國外設廠。

內地經濟雖然近年急速膨脹,並已成為世界第二大經濟體系,但地域廣、人口多,人均生產值仍遠遠落後於先進國家水準,仍需靠出口來賺取外匯帶動經濟增長。出口下滑帶來的影響漸漸浮現,並非一時三刻可解決的問題。

另方面,習主席上場以來嚴格執行反貪腐,令內地高檔消費急降溫,再加上乘數效應,亦對經濟構成一定壓力。人民幣貶值前其他東南亞貨幣已大幅貶值,因此筆者相信人民幣的貶值是無可避免。

回歸以來,香港的經濟愈來愈向內地靠攏,早年內地經濟火熱時本港也經濟蓬勃。但現時內地經濟下行,香港很難置身事外。樓市亢奮了多年,現時的金融市場有可能是令樓市轉勢的最後一根稻草。
難受惠人民幣貶值

過去幾年本港樓市持續上升,政府多番推出辣招也冷卻不了,市民普遍相信土地供應不多,樓市長遠易升難跌。但年前政府已恢復主動賣地,新落成的住宅單位會於未來一、兩年到達高峰期。單位供應增加,如遇上經濟不景氣,相信樓市必定降溫。住宅需求很大程度依賴市場氣氛,氣氛好時人人睇好樓市,均想盡早入市,令需求上升。但當經濟轉壞時,求過於供可馬上變成供過於求,令樓價轉勢,下調幅度可以十分顯著。

有較樂觀者卻認為人民幣下滑和股市波動可能促使投資者把資金轉投樓市,買磚頭保值,因此需求不降反升,但筆者不認同這看法。過去不少人相信人民幣只升不跌,吸引了不少熱錢投資內地各式各樣的項目,希望項目賺錢兼賺匯率。這些熱錢在未能進入內地時可能暫留香港,造成銀行體系水浸和實質利率長期遠遠低於優惠利率。若這些熱錢流出香港,可令銀根抽緊,那麼即使美國不加息,本港的實質按揭利率亦會被推高。
熱錢抽走 雪上加霜

內地超級富豪甚多,但當經濟不景氣時,必會減少投資香港或來港置業。再加上早前的冷卻樓市辣招和部分港人的反中心態,對樓市可說是雪上加霜。

除住宅外,店舖租金亦因零售業走下坡而有下調壓力,租金是零售業中最具彈性的成本,生意額下降首先衝擊租金。如短期內沒有起色,很多旺區商舖均會要求減租或退租,商舖價格亦可能下調。

物業市場始終有其周期,絕不會永遠上升或永遠下降。但現時判斷升市已完結尚是言之過早,還須看看金融市場在短期內的表現和買賣雙方如何解讀近日的市場訊息。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. Hongkong People 2015-08-27 12:24:54
陳先生有所不知,係成衣製造上,中國己演進成為髙級貨製造地,因為人工不便宜但技術層面高,所以一般體育服裝,價格不髙,製作技術要求亦不髙,所以多數在東南亞製造;但中髙檔品牌中就會有很多中國製造; 呢個情況係小妹一位在中髙檔品牌公司任職買手嘅朋友告知,小妹當時亦感意外,但似乎世界就係轉得咁快,當我哋仍然覺得中國製造係cheap嘢時,慢慢已用不起中國貨.

大家努力吧!
2. 引刀一快 2015-08-27 14:16:02
HongKongPeople女士

呢個牽涉到銷售量同銷售面問題,總量會跌。
3. Hongkong People 2015-08-27 18:02:15
刀兄,

我想講嘅係中國經濟正急速轉型中,如果我哋以舊經濟模式去衡量中国經濟競爭力,少不免偏頗,誤人誤己。

等於李光耀批評香港沒有出名的香港製造產品一樣,不合時宜。
4. 引刀一快 2015-08-28 06:52:38

HongKongPeople女士

 

好明显,你我对"急速"之定义有好大出入,阁下觉得中国经济转型"急速",而我认为转型唔系单靠内部控制嘅事情,转型能否成功尚乃未知数,遑论"急速"否,若成功亦耗时甚钜。

5. 中國製造業面臨正面挑戰 2015-08-28 17:17:47
運動品牌喺講緊Nike,裕元工業從東莞搬到江西省,再次搬遷到越南及印尼。唔信去運動鋪睇下原產地,不過,中國出產的鞋,質量好好多是事實,就等於早期80年代的N鞋南韓出產的最靚,台灣次之,中國硬喺最一般‧‧‧

富士康在印度建廠 五年內將聘百萬人

2015-08-11
分享文章    
富士康將在印度投資約50億美元建造工廠 。攝:Stringer/Imaginechina

8月8日,蘋果公司 iPhone 與 iPad 全球最大的代工製造商富士康(Foxconn)宣布,未來5年內將在西印度的馬哈拉施特拉邦(Maharashtra)投資約50億美元建造大型製造工廠。這呼應了印度總理莫迪(Modi)在2014年秋季所提出的「印度製造」計劃。目前,富士康最大的製造工廠群在中國。


6. 「中國製造」的危機 2015-08-28 17:27:12

「中國製造」的危機  http://centralmarket.tumblr.com/post/127760658195/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E8%A3%BD%E9%80%A0%E7%9A%84%E5%8D%B1%E6%A9%9F

7. 引刀一快 2015-08-29 02:44:48
To 5樓 

對付富士康最簡單嘅辦法,佢撤廠,我中國禁iphone!以後所有iphone新型號無法入網,無法上網,帶過關要登記,只限游客旅客登記後方可漫游到大陸。
8. Desmond 2015-08-29 08:22:00
I-phone 是屬於Apple公司的,富士康只是代工,大陸如因富士康搬廠離開而對I-phone作出限制之機會不大。

香港廠早年生產線開始北移時也是先轉一些低端產品,高端的產品留在香港廠生產,同一時間廠方會派一些香港廠內之技術人員到大陸廠教導,不出十年所有產品都在大陸生產而香港廠全都關了,畢竟大多數產品都不是超高科技,這次的生產線從大陸轉移到東南亞地區也會是這樣嗎?

9. 引刀一快 2015-08-31 12:43:19
Desmond兄

非常時期用非常手段,iphone靠中國發達,廉價代工生産兼大量政策優惠,然後極高價極大批量由國人購入,依傢要攞去益我地中國嘅對家印度,咁唔該佢搵番印度人同佢買。
佢滷味吖!同相機唔同,中國人用iphone又唔會叻咗嘅!應該禁。