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精英文集
再談土地供應和私人住宅樓巿
 
陳茂波
發展局局長
2015年9月13日

七月中,我在網誌跟大家分享了對私人住宅物業巿場的觀察,包括:未來幾年供應會大幅增加;一手樓樓價與二手樓樓價差距收窄,甚至出現一手樓較同區二手樓便宜的情況;發展商積極推銷一手樓;巿場競爭將日趨劇烈......。目的是希望透過提供資料,讓大家比較全面了解經過特區政府幾年增加土地供應工作後,私人住宅物業巿場起了一些根本性變化,同時釐清一些概念,避免大家對坊間一些報道的誤解。

兩個月下來,我想重申兩點和補充一點:
(一)一些大家普遍參考的樓價指數,都只是反映二手巿場的樓價,並不反映一手巿場的樓價情況。因此當二手樓成交比較淡靜時,指數容易受到個別交易是否有特殊狀況所影響,例如買家因某些原因而出高價購入單位。此外,差餉物業估價署公布的指數是滯後數字,例如上周公布的私人住宅售價及租金指數處於歷史高位,是反映七月份的情況,未反映巿場在過往兩個月的變化。正如我在七月的網誌中指出,現時本港住宅整體成交量,徘徊於1997年以來的低位,2013及2014年的本港住宅的整體成交量分別只有約50,700宗及63,800宗,遠低於兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平;而且一手樓所佔的比例是過去十年(自2005)以來最高。

(二)本港新住宅單位供應正逐步增加。在6月底,預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位,較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%,比七月份我寫網誌時更高,估計這潛在供應量會持續高企。而這八萬多個單位中,近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時,一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11, 300個單位。至於私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個,較過去十年的平均數高約七成。事實上,過去三年(2012-14年)的平均動工量也較再對上五年(2007-11年)的平均動工量大幅增加約58%。

(三)過去兩個月,本港以至全球經濟氣氛均持續變化,經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告,縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2