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精英文集
再談土地供應和私人住宅樓巿
 
陳茂波
發展局局長
2015年9月13日

七月中,我在網誌跟大家分享了對私人住宅物業巿場的觀察,包括:未來幾年供應會大幅增加;一手樓樓價與二手樓樓價差距收窄,甚至出現一手樓較同區二手樓便宜的情況;發展商積極推銷一手樓;巿場競爭將日趨劇烈......。目的是希望透過提供資料,讓大家比較全面了解經過特區政府幾年增加土地供應工作後,私人住宅物業巿場起了一些根本性變化,同時釐清一些概念,避免大家對坊間一些報道的誤解。

兩個月下來,我想重申兩點和補充一點:
(一)一些大家普遍參考的樓價指數,都只是反映二手巿場的樓價,並不反映一手巿場的樓價情況。因此當二手樓成交比較淡靜時,指數容易受到個別交易是否有特殊狀況所影響,例如買家因某些原因而出高價購入單位。此外,差餉物業估價署公布的指數是滯後數字,例如上周公布的私人住宅售價及租金指數處於歷史高位,是反映七月份的情況,未反映巿場在過往兩個月的變化。正如我在七月的網誌中指出,現時本港住宅整體成交量,徘徊於1997年以來的低位,2013及2014年的本港住宅的整體成交量分別只有約50,700宗及63,800宗,遠低於兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平;而且一手樓所佔的比例是過去十年(自2005)以來最高。

(二)本港新住宅單位供應正逐步增加。在6月底,預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位,較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%,比七月份我寫網誌時更高,估計這潛在供應量會持續高企。而這八萬多個單位中,近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時,一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地,亦可額外提供11, 300個單位。至於私樓落成量方面,差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個,較過去十年的平均數高約七成。事實上,過去三年(2012-14年)的平均動工量也較再對上五年(2007-11年)的平均動工量大幅增加約58%。

(三)過去兩個月,本港以至全球經濟氣氛均持續變化,經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告,縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2.8%的實質增長,未來卻挑戰不少。今年以來,環球經濟表現遜於預期,以致亞洲出口全面受挫,區內經濟增長普遍放緩。與其他多個亞洲經濟體一樣,香港整體貨物出口在第二季亦告轉差,較去年同期實質下跌3.6%。另一方面,訪港旅遊業持續放緩,訪港旅客人數過去兩個月更出現負增長,旅客人均消費亦繼續下滑;今年七月的零售業總銷貨價值,按年下跌2.8%,其中服裝、藥物及化妝品、珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售貨值跌幅較大。此外,環球金融巿場波動加劇,本地股巿近兩個月相當反覆,恆生指數曾由高位下跌近三成,目前仍較五月時的高位下跌了逾兩成。展望下半年,香港仍要面對眾多外圍不明朗因素,包括美國加息步伐未明,歐洲和日本經濟未見復蘇,以及中國經濟的下行壓力等,後者對香港的影響尤其重要,假若內地經濟出現波動,本港將會首當其衝受到影響。

在上述背景下,有意置業的巿民應當倍加留神,小心衡量風險,量力而為。

至於土地供應的工作,我仍會堅持不懈。要解決本港房屋問題,最根本的方法始終是要增加房屋供應。而要將大幅土地變成為宜居的社區,需要大規模的綜合規劃、通過各項相關的技術評估,以至基建工程和設施的配套,所以由開始造地到建屋完工往往需要十多年的時間,其中如果牽涉到大量寮屋及/或棕地的補償和安置,所需時間會更長。因此,土地供應的工作應當持之以恆,不應因為短期樓巿波動而停頓。希望社會可以繼續支持我們這方面的工作,同心協力解決本港的房屋問題。

 
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1. 李彩媚 2015-09-13 18:09:08
第一:應加快舊區重建,應是比較快的效果.尤其是大型項目更好.其中有很多好處,如改善市民生活質數,更重要是减少危樓數量,另香港整體環境改變,可利用原有周边的設置便可居住,這樣可救近火。關於新发展市區可取恒常辦法去解決。第二:如何將公屋給真正有需要的人。現在住在公屋有部份的人都非真實性的資格,如將資金轉移,或到外地買樓投資等.該我所知,有一家四口住公屋,就在深圳東莞廣州買了四套房。現在大陸城市的房价普遍都要百几或几百万人民幣。這些人在港亨福利,在外发达冇人知,也許還暗笑那租  (康)房旳人士。若政府嚴格執行有關條例,相信那霸占公屋的數量不小一只要能過有關途徑查證在外超過資產者,也許他們不敢那麼猖狂,才能給弱勢者早点亼樓,才能給社會少点怨氣。
2. 引刀一快 2015-09-13 20:52:53

"歐洲和日本經濟未見復蘇,以及中國經濟的下行壓力等,後者對香港的影響尤其重要,假若內地經濟出現波動,本港將會首當其衝受到影響。"

依家香港經濟同大陸係直線関係!