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敢說亮話
離奇低價成交其實是銀主盤
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月27日

  我在二月初寫「細價樓爆煲論」的時候,曾經提及在未來三年內,將會有超過一萬個銀主盤,我當時的意思是三年內曾經出現的銀主盤超過一萬個,並不是在三年後,市場上有一萬個銀主盤,即使如此,當時我亦受到不少抨撃,有財務公司的人話,一百個銀主盤都不會出現,更何況是一萬個,最近,已經聽不到類似聲音,銀主盤除了以正常情況,由銀行或者財務公司向法院取judgment 的正式銀主盤之外,市場上的離奇低價成交亦可以說是銀主盤,不過,是以私人方法解決的銀主盤。

  現在有物業的人雖然不能夠以加按形式向財務公司借錢,但無礙他們以私人貸款形式借錢,財務公司為了保障本身利益,很多時都會要求有物業的客戶簽訂一份買賣合約,樓價當然是會比市價低很多,當客戶未能如期還款,那份已簽訂的買賣合約便會生效,嚴格來說,這些亦可以說是銀主盤,雖然很多人質疑那些物業沒有公開在市場出售,而且成交價太低,有做市之嫌,不過,好似沒有法例規定銀主盤一定要公開發售,他們雙方同意,賣方又沒有投訴,外人又能夠說什麼。

  有人認為我話三年內有一萬個銀主盤是相當大膽預測,我反而認為我的預測是相當保守,那些以物業作抵押向財務公司借錢消費的人,他們根本沒有還款能力,所擁有的物業遲早變成銀主盤,如果樓價繼續上升,他們或者可以苟延殘喘,物業稍後才會變成銀主盤,倘若樓價掉頭向下,銀主盤便會陸陸續續出現,那些向財務公司借了錢的人,根本無人能夠施以援手,一萬個銀主盤,明年今日或者可以達標,老實說,財務公司亦不好過,雖然搵人買了那些物業,但受制於SSD,那些物業又不能夠出售,倘若樓價繼續下跌,今日雖然以低價買入,明日可能是高價,最後,都可能有所損失。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-11-27 08:49:27
銀主盘可能是筍盘! 
2. 包租佬 2015-11-27 09:07:07
幾星期前,係馬鞍山Lake Silver 巴士站見到有個低巿價盘。好奇之下同個AA吹下水,得知業主欠落人家一筆💰,家陣債主要佢賣咗個仔還債, 業主冇話事權,只系成交時来簽個名,層樓賣幾錢债主話事。 我試探問條友係唔係借咗財仔, 個AA支唔以對。
3. 真真薯片 2015-11-27 09:30:18
在下有個問題, 如果最後有一半約五千個銀主低價盤落入財務公司之手, 財務公司坐住大量樓盤如何處理? 放租要搵人管理, 仲要比差響管理費, 賣出又要比辣招, 長線投資既話, 財務公司豈不是變成香港地產界新勢力? 話晒五千個盤係今日居屋年供應量一倍喎
4. 西門吹雪 2015-11-27 09:53:49

真薯兄~

我估呢個形式應該唔會有5000個吧~反而包租佬講個種形式似D。唔係正式銀主,但逼你賣左還債...

慘啦,我都有親戚借左錢消費。我以為金勞好巴閉LA~原來仲有鑽勞幾廿萬一隻,食餐飯開支幾千蚊紅酒。你唔好以為佢搵好多~只不過早2年猛猛緊買左間居屋JA~意氣風發到呢~

5. 收買佬 2015-11-27 10:23:47
還有低價成交,足證還未算好壞,最怕劈價掟都無人要,嗰吓先要命。

識得某些借到盡想快賣還債的,就算件貨低於市價or估價around 1成,放了幾個月都無offer,呢d 先係心慌慌。(期間繼續還幾個按揭,更加係流血無止。)
6. Small Potato 2015-11-27 11:02:49
其實好多呢D借錢消費既人,有朋友用信用卡碌左10萬既"勞",然後分五年還錢,其實真係越無錢既人,越鍾意呢D行頭沖大頭鬼,越浮誇。我有幸見湯博士,作為大生意人,都係普普通通白恤衫牛記,非常親民既行頭,一D都吾炫耀。
7. 望東樓 2015-11-27 11:14:28
話時話,咁樣借財仔有冇margin call?
8. 引刀一快 2015-11-27 11:42:07
上年某屋苑,有個女人賣居屋唔知要補地價,簽咗約先知道自己到手只有50萬,同人傾人家唔睬佢,結果臨交樓大贈送,燒炭。

呢間,肯定猛過銀主盤..................
9. 真真薯片 2015-11-27 12:37:50
引刀兄,

香港好多人淨係睇自己要比幾錢就算, 唔包地價當包左地價咁買, 白居二就係好例子

煥然一居想開萬一蚊呎, 在下見將軍澳海邊新樓叫萬二蚊呎, 在下理解煥然一居即係居屋, 售價係唔包地價, 將來賣出需要補地價, 咁煥然一居咪貴過私樓新盤好多? 但又話一定會搶爆, 莫非連月入六萬成功人士買樓都淨係睇要比幾錢, 唔睇地價?
10. 真真薯片 2015-11-27 12:40:08
引刀兄,

香港好多人淨係睇自己要比幾錢就算, 唔包地價當包左地價咁買, 白居二就係好例子

煥然一居想開萬一蚊呎, 在下見將軍澳海邊新樓叫萬二蚊呎, 在下理解煥然一居即係居屋, 售價係唔包地價, 將來賣出需要補地價, 咁煥然一居咪貴過私樓新盤好多? 但又話一定會搶爆, 莫非連月入六萬成功人士買樓都淨係睇要比幾錢, 唔睇地價?
11. 歷史長河 2015-11-27 18:17:06
薯片兄所有甚是!
12. 望東樓 2015-11-27 20:39:00
唔知博士係唔係講緊下面果個成交?田土廳查冊會唔會起到底?

【on.cc東網專訊】 二手樓市劈價潮真係發展得好快,早幾個星期大家仲講緊要回到2014年價先有人吼,但趕出貨嘅業主仲進取,總之套現為上。加埋近排好多新盤推出,吸走啲購買力,要爭客就只有「平過人」,於是,「2014」已經唔再係底線.....
好似九龍區老牌藍籌屋苑荔枝角美孚新邨咁,今個星期,美孚3期百老滙街88號低層A室一個3房戶,實用面積853方呎,最高曾經叫價超過900幾萬,但終於頂唔住,要大劈價約200萬,以約730萬賣出,實用呎價8,558元,低市價至少10%,更同啲「另類盤」呎價差唔多,呎價已經重返2013年底低位。
東涌區亦都有勁跌價個案,雖然唔係去到2013年水平,但都唔好得去邊。藍天海岸1座一個極低層D室,實用面積804方呎,9月嗰時仲開價730萬元,但無人承接下,業主「減下多啲,減下再多啲」,結果累積減咗105萬元,以625萬元賣出,實用呎價僅約7,774元,都要返番去年中價。
另外,指標屋苑亦都再次出現「不尋常」超低價買賣,沙田第一城33座中高層D室,上月以680萬登記賣咗。據講,單位實用面積854方呎,屬於屋苑面積最大3房戶,近排同類成交價都要去到888萬,而銀行網上估價更過千萬,而家成交價竟然低估價超過32%,實用呎價只係7,963元左右,梗係重返2013年水平啦!
今個星期roundup住咁多先,下個星期再同大家報道最新戰況。
13. 遲些會有很多銀主鋪 2015-11-27 21:19:36
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商舖買賣急挫 租售價格受壓
(文匯報) 2015年11月23日
香港置業工商舖資料研究部最新綜合土地註冊處數據指出,本港10月錄84宗商舖買賣註冊,按月急跌61%外,更創有記錄以來次低水平;註冊金額則錄13.53億元,按月減少49%。

港置:業主叫價不再強硬

港置旺舖董事陳偉材指出,不少舖位業主將議價幅度擴大,叫價不再如以往般強硬。例如資深投資者黎永滔於10月中以約 9,280萬元購入銅鑼灣波斯富街59號地舖,較業主最初意向價約1.4億元,下跌約33%。

此外,舖位租賃市場同樣受壓,以銅鑼灣利園山道29至33號麗園大廈地下B1至B3號舖為例,原由英皇鐘錶珠寶以約250萬元租用多年,近日由老鳳祥金飾店以約150萬元租入,租金跌約40%。陳氏續指,租金下跌,同樣利淡舖位售價,預期未來買家均會大力「鋤價」,倘若希望交易成功完成,業主需要接受較大幅度議價。 
 
14. CD ROM 2015-11-27 22:25:48
Small Potato 師姐,咁你有無順便睇埋博士手上果隻呀?哈哈哈~

我偷睇到,如你所言,以博士身份,確已十分親民~
15. 引刀一快 2015-11-27 23:55:14
真真薯片兄

唔知政府係咪想同地產商爭客呢?月入6萬都要俾居屋佢地?真鬼馬!
16. musicfreer 2015-11-28 00:36:10
反而想知財務公司去邊度搵咁多人頭接貨以避免DSD, 定係買賣合約已寫明DSD由賣家支付?
17. 真真薯片 2015-11-28 10:40:04
引刀兄,

萬一蚊呎買資助樓唔包補地價, 在下覺得唯有月入六萬以上先至蝕得起, 否則好易燒炭, 政府當然係計過數先賣