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敢說亮話
細價樓的終極爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月1日

  今年二月初,我寫「細價樓爆煲論」的時候,最大考慮就是見到不少年青人急於上車,他們並沒有考慮本身能力,連首期都未能夠支付,只恐怕樓價繼續飆升,不顧一切向財務公司借二按上車,其實,那些人仍然有一線生機,只要他們在買樓之後,努力工作,節衣縮食,在一兩年內還清財務公司欠款,不過,話雖如此,能夠做得到的人萬中無一,其他的人只會愈借愈多,物業最後都會被財務公司沒收,他們除了損失投放在物業的資金外,更可能負上一筆債項,或者,這就是欲速則不達。

  另外有一些人,當年以非常優惠價錢向政府買了租住的公屋或者居屋,近幾年物業升值,他們的家居有價有市,當中有不少人以自住單位向財務公司借錢消費,或者清還信用卡欠款,那些人認為他們的資產升值,以此作為抵押用作消費亦無不妥,其實,他們以資產而非收入作消費,終有一日,他們的物業就會被財務公司沒收,這是一條物質不變定律,我的「細價樓爆煲論」只不過是警告他們,並且揚言,在未來三年,將會出現一萬個銀主盤,細價樓爆煲。

  財務公司反駁,表示多按物業,連一百個都沒有,怎麼會出現一萬個銀主盤,我只不過是枉作小人,雖然金管局收緊細價樓按揭,並要業主將一二按合併計算,但仍然阻不住細價樓升勢,當時不少人怨恨政府收緊細價樓按揭,令到他們失去置業機會,總之,我們都是衰人。在我的爆煲認輸宴之後,情況急轉直下,細價樓樓價除了下跌之外,成交量更慘不忍睹,那些向財務公司借錢的業主,已經沒有辦法以貸冚債,更不能夠清還以前的欠債,財務公司反轉豬肚,強迫那些業主賣樓還債,所以,最近出現不少低價成交,與此同時,地產商加多一腳,剛推出的新樓盤比二手細價樓還要平一至兩成,基於現在的樓市形勢,細價樓的終極爆煲,正式開始。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-12-01 09:02:51
博士
可否分享下對本港甲厦及工厦的投资前景睇法? 
2. One Punch Man 2015-12-01 09:25:40

假升、假跌、假希望! 2015-11-26 (汪敦敬先生)

近期市場,大家都沉迷的樓市「劈價潮」已被過份渲染了! 

市場的邏輯應該是:調整將泡沫去除。性質上的邏輯,必須弄清楚。 

樓市爆煲必須要有泡沫,甚麼叫泡沫?泡沫是甚麼? 

        是借貸過大? 

  現在香港的借貸比率是數十年來比例最少的!六成以上的業主已供滿樓!銀行存款達10,659,279百萬元,也是歷來最多! 

  存在過份炒賣?樓市辣招已令市場炒家活動減至近乎絕跡了! 

  供應量過多?「唔係啩」!? 

  現在的樓花供應似乎中期過剩,其實並不是因為供應量排山倒海,是因為銷售量滯銷,近年樓花成交量也遠低於樓花供應量!以2014年1月至2015年的10月,只共成交30,481個樓花,平均每月只得1386宗成交! 

  另外,根據發展局局長陳茂波較早前表示,未來香港需要發展等同三個半沙田、以滿足100萬人口的住屋需求,這也等於五個洪水橋發展計劃的供應量,筆者在此借問看官閣下,五個洪水橋發展計劃,閣下準備好支持政府未?如果答案是「未」,其實今天已決定了未來樓價會繼續上升了。 

  近年香港民間興起了挑戰領袖的文化,但是,「玩謝政府」並不是免費午餐,香港人是要為阻礙政府發展建設付出沉重的代價。 

  大家要清楚一個現實,在香港政府的需求管理壓抑下,其實樓市需求並沒有減少,反而日益積聚,雖然「樓市辣招」是想抑制市場運作,然後buy time(買時間)在兩三年內去找地起樓!但是,計劃的「副作用」是去除市場泡沫,在零泡沫下上升的樓價可能是非常鞏固的,那麼,「造地」的時間愈長,樓價就愈高愈穩,假如本來樓市可以鎖定在7,000元一呎的,但是時間耽誤令樓價零泡沫下鞏固在10,000元一呎,你認為香港人因「玩謝政府」付出的代價是多少? 

  「樓市辣招」的方向是正確的,但是為香港人有勇氣爭取的政府得到的就是千夫所指,遍體鱗傷啊! 

  另一方面,現在仍然很多人期望政府的政策會令樓市大跌的,但是,要一個政府以政策去砍低樓價並不邏輯,因為引起的副作用是巨大的,而製造不穩定也不合符任何政府的原則,等樓價大跌的朋友要想一想! 

  一個不升不跌長期打橫的樓市才最合符政府原則! 

  亦有人擔心,在政治上香港人「養唔熟」,會否因此受到中央的懲罰?我認為這顧慮就不需要了,香港近年的表現,已令不少人減少對香港的依賴了,香港自己已走向自毀,將會日益落後於其他城市,已不需再懲罰了! 

  既然「沒有泡沫就沒有樓價大跌」,這也代表了當樓價調整完之後就會再重新上升了。雖然,樓價下跌除了泡沫爆破外還可以有其他因素,譬如經濟低迷,我承認經濟轉型及惡化未見底,而香港零售業等數據也下滑,但看失業率,香港經濟困境並未至,近期的劈價潮會太早抵銷了有關負面因素。 

  要知道未來香港樓市必須要探討宏觀調控的最新發展。 

  宏觀調控(包括香港的樓市辣招)製造了價格在不斷上升的過程中也同時不斷鞏固、不斷去除泡沫的效果,即是說宏調之下的價位是由低泡沫高鞏固而來的!所以在宏調之下期望價格大跌並不實際。這正是宏觀調控一直給我的一個困擾,就是不斷鞏固下,有資產者將富者愈富,只要追隨政府的忠告,投資便勝多輸少了,那麼,樓價是否永遠不倒?如果會,宏調下的調整又會如何的呢?到了近年看到內地的市場變化,我有以下結論。

  宏觀調控令到市場成交減少,即價升量跌,於是很少成交就代表了整個市場表現,正因為成交不足,市場只有用足夠時間去為價格進行鞏固,我認為要經過一年左右才可以比較鞏固!即是說過去一年左右的成交價,可假升亦可假跌。 

  鞏固的調整就是「調整未鞏固好的部份」,與舊常態的「調整過熱泡沫的部份」原理一樣,但市場的反應、入市及出市時機也會很不同。 

  現在的樓市只是進入了一個新的常態,這個新的常態我認為很大機會是由「劈價」、「高價」、和「正常成交價」同時合奏,未來市場的高低只是這三種組合的份量不同而已,如果你認為一面倒劈價是一個常態,恐怕是一個美麗的誤會,基本上市場從未出現一面倒的劈價潮!市場仍不乏新高價,甚至破頂價出現!大家真要追尋的其實是市場上的「合理的價位」!即真正已鞏固了的價格水平,市場會在「合理的價位」之上不斷動盪!這也就是未來的新常態! 

  買家雖可以追求一年前的成交價位,但是我要提醒各位,這只是筆者的一個理論,也正因為市場由太少成交去代表,一年前左右成交的價位未必一定是過高,亦可能過低,這也是新破頂價仍繼續出現的原因了。 

  基於「買有風險!不買也有風險!」的機會成本概念下去為買家訂定一個策略的話,最有利的方案就是現在大膽還價,如果追求到一年前的價位,相信是比較實際的追尋方案! 

  我最後強調一點的就是,雖然宏觀調控之下的價格是需要時間去鞏固,但鞏固了之後,價格應該是繼續更鞏固向上升的,這點才是「等」平價的朋友最大的風險啊! 

  撰寫本文的時候正好在倫敦回港的航機上,看見電視上播放盧冠庭唱「天鳥」,不勝唏噓,願年輕一代也能拋開悲憤,放開胸懷振翅高飛,如歌詞般「飛上天上,找那溫暖太陽!」 

  今天不少香港人,已沒有足夠面對逆境的底氣,只有驕氣及怨氣,香港人的未來就斷送在個別不負責任的政客及傳媒上了。 

  香港人可以改變嗎?

4. 4466 2015-12-01 10:27:32
還在為細價樓爆煲論辨護++!令人有點厭煩.
6. 698 2015-12-01 11:32:24
綱上各舒己見是好事
7. Desmond 2015-12-01 12:09:55
細價樓是有很大的下跌空間。
8. 蕭峰 2015-12-01 13:06:46
琴日有一宗燒炭死亡新聞,就是二按爭錢。
9. 真真薯片 2015-12-01 13:16:27
CCL只係跌左唔夠6點, 咁快就終極爆煲, 距離跌兩成, 咪仲有好多煲要爆?
10. 丸子 2015-12-01 13:37:21
感謝前輩分享。其實真的幫助了我們這些後輩三思而後行,事實上,真的遲一點買,同一價錢,現在可買大及新一點。前輩無私的分享,真的對後輩們有所幫助,謝謝!😊😊
11. 細價樓爆煲論之父 2015-12-01 13:42:38
「細價樓爆煲論之父」紀惠副主席及行政總裁湯文亮近日預料,明年樓市調整約10%,其中細價樓更會跌15%至20%,中型單位有換樓客支持,料跌幅輕微,而豪宅市場因業主持貨力強,明年或逆市升價10%。
12. AA 2015-12-01 14:17:49
有升有跌正常不過,但講到終極爆煲呢就好似……,睇得好時又唔駛咁好,淡時亦不需太淡,相信博士寫文難免寫得誇張一d,讓讀者更肉緊。
13. 先知 2015-12-01 14:48:09
博士評論中肯有論據
14. I am nobody 2015-12-01 19:50:16
Thanks for the essay from One Punch Man.
15. Omg 2015-12-01 20:08:57
地產佬
16. 蕭峰 2015-12-01 20:45:43
Anyway, 博士講中左,細價樓依家又跌緊,博士冇錯哦!
19. DSY 2015-12-02 10:01:29

To 2

謝謝分享,我覺得汪先生分析的很入味!

To 8,16

在我心裡,蕭峰是金庸筆下最男人的男人。我相信如果真有其人,他一不會用過世之人抽水,二不會只識溜鬚拍馬,一骨子小家子氣。

20. DSY 2015-12-02 10:10:28

To 8,16

想想不應該因為你的名字而對你的留言有更高的要求,是我有偏見了。Sorry for我在19樓對你的留言,但建議悲劇還是不要和討論樓價升跌掛鉤的好。

21. 引刀一快 2015-12-02 14:09:17
DSY兄

的確,你好有偏見,蕭峰兄只係舉出一個相關個案作例,并冇提及人名,何來向過世之人抽水?如果連新聞個案都唔可以提及,談何論壇?
22. DSY 2015-12-02 14:56:10

To大名鼎鼎引刀兄

新聞都不會出現人名啦,一定要有人名才是抽水嗎。樓上位大俠寫明燒炭,二按,而論壇又是地產論壇,我尊重言論自由,但這次的自由我覺得不是很好咯。

不回這個問題了,一時衝動留言。其實他抽人地水,我抽他水,我反省先。

23. 引刀一快 2015-12-02 15:34:56
DSY兄

如果連個案作爲舉例都話抽水,咁全世界都唔可以引經據典喎,在下認爲,只要不涉不敬,就算開名都冇問題。
24. 一點紅 2015-12-02 23:06:55
呢牌頻頻去睇二手細價樓有冇落價,可惜還未遇到筍野。
25. 一點紅 2015-12-02 23:15:12
不過地產代理又真的樂於帶客睇樓,一年前入去問都冇乜盤睇。
26. 引刀一快 2015-12-03 00:55:55
筍唔筍,同心態有關,內心要求會隨市況、形勢而改變。
27. One Punch Man 2015-12-03 09:58:10

To 14, 19樓

汪先生眼光闊,評論中肯,緊貼市場變化。湯博士和汪先生的文我必看。

28. 歷史長河 2015-12-03 10:39:32
DSY兄,唔使多慮,你所講冇錯。

人有善念,天必佑之,福祿隨之,眾人成之!

共免!
29. 引刀一快 2015-12-04 07:11:37
哈哈哈,好嘢。