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文亮語
市場已經容不下樓市下跌聲音
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月21日


        昨天發了一篇文章,講睇樓市不如聽樓市,由蘋果,東方轉載,反應很奇怪,有網友用群情洶湧來形容,我認為是相當貼切,而點解出現這個情況,我估計是最近很多人買了樓,已經容不下樓市下跌聲音,他們認為,在北水大量南下,樓市怎會下跌,我只不過是想唱淡樓市執平貨,其實,要唱好樓市是非常容易,隨時都可以搵十個八個理由,但如果樓市在大量供應之下急速調整,最近買了樓的人就會怪責在市場上搵食的物業投資者沒有提到警告,既然怎樣都會被人怪責,倒不如現在就提出警告,只要加多一句,有需要是隨時可以買樓,量力而為便可以。


       昨天的理髮師故事其實並未完,在理髮期間,我聽到理髮師叫我現在買樓之後作出小小回應,話現在利息只有升不會跌,供應大幅多於需求,而且是持續性,國內因去庫存購買力已經到了尾聲,樓價就算唔會下跌,都會橫行一段時間,要上車可以慢慢考慮,何必急在一時,我的說話理髮師完全唔同意,並且話現在地產商提供非常好優惠,回贈,又可以在免壓力測試之下做高成數按揭,是買樓千載難逢機會,仲問我啱唔啱,我唔敢講唔啱,我驚佢剷光我的頭。

 
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1. 肥婆四 2016-10-21 10:36:06
呢次真係危險過銻頭!小心啲喇。
2. 理發師 2016-10-21 11:04:22
或許對理發師來講的確是個好機會,他們從銀行借錢比較難
3. 風險和回報 2016-10-21 11:15:22
長線嚟講一啲風險都冇,舉個例子,香港曾經試過供樓利息有超過10厘,果時大部份人都唔敢買樓因為利息太高好難供,我就係個時用十八萬買咗一個500呎旺角單位,個單位到今時今日還係我手上,賺蝕就無需多言,但依家睇番轉頭,慢慢就領悟到風險同機遇就好似一個銀仔嘅兩面,都係同時存在,唔少人想等樓價冧然後可以好安全咁買入平價樓,呢種想安全咁賺大錢嘅心態反而令想買樓嘅人墮入脫離現實投資陷阱,呢種人通常都輸得好慘。

請記住,一份耕耘一份收穫,能承受幾大風險才可能有幾大回報。
4. 上了車 2016-10-21 11:21:17
博士,不如講下大陸同澳門樓市,香港樓lump sum太貴。
5. 博士 2016-10-21 12:17:44
3樓
當時利息10%,樓價18萬,每月供款大約1650元
如果當時利息2%,每月供款1650元,樓價大約是40萬。
現在利息2%,如果升至10%,樓價會不會調整。
按比例,現在400萬的樓宇會調整至180萬
6. 引刀一快 2016-10-21 12:17:55
通常話長線冇風險嘅人,都係唔會提及收入情況嘅,此其一。

樓市絕對唔係風險同收穫成正比,樓價越高上升空間越細而風險越大,純粹係鼓勵追高,此其二。
7. LYC 2016-10-21 12:29:28
剛入貨的轉頭已輸兩成,跟著加息+失業,仲講乜野揸十年二十年,廢話!
博士吹一吹,發展商多得博士唔少,都唔知點散貨!
8. 真真薯片 2016-10-21 13:08:42
博士所言甚是, 購買力冇可能不停咁搶貨, 等到動力減弱, 業主放棄盤幾個月都放唔到先去買, 即使到時樓價指數比依家高, 都起碼唔會比人反價同不斷追價
9. 時間和金錢 2016-10-21 13:19:18
剛剛買時利息高,都供得幾辛苦,有幸高息維持時間不長,第二年利息回落,當利息回落了樓價就徐徐上升了一倍多,跟住的二十多年裡風雨不斷,曾經失業,失去親人,失去健康 etc。。。這一間當時在大部分人都不會買樓的高息時間買啲房子,一間當時在大部份親人朋友都覺得超貴啲十八萬房子 ,一直跟著我度過我人生的春夏秋冬,高低喜樂,現在房子升值有四十多倍了吧,當時的最貴價錢現在看來只能博得一笑了。
10. 向飯民說不 2016-10-21 13:37:37
12月份加息机会非常高。但是对楼市应该不会有什么影响,因为全世界通胀重新到临。通胀令钞票贬值,而资产价格上升,最近股票市场上,石油股,煤炭股都全部见底回升。今年的加息对楼价影响回很微。加息一般有加了4,5次之后,先会开始对楼价有压抑作用。

很多香港黄尸因为带了有色眼镜,完全不明白大陆市场,量化来说,大陆汽车市场=欧洲+日本市场=美国+韩国+西班牙的市场。大陆的鞋的市场是东南亚市场的一倍,虽然中国人口只是多20%左右。

从市场经济上研究,中国崛起是无可避免。所以最近美国佬一直挑衅中国,以类似引刀这样的打手企图在经济上搞乱中国和香港。来压抑中国。作为香港人,你应该知道中国好,香港好,中国差,香港差。不要被老美颠覆。
11. 支持LYC 2016-10-21 13:44:15
已經身體力行,沽出自住樓,買埋地產put 輪
12. Desmond 2016-10-21 13:57:56
博士有否問該理髮師是不是準備現時去買樓?
13. Mr. Bubble 2016-10-21 14:24:09
啲人越唔能夠接受現實,越明顯見到樓市係有泡沫。好多人睇而家既供款佔入息水平唔高,金管局收緊信貸,就覺得而家唔存在泡沫,但佢地以為「信貸泡沫」等於「資產泡沫」。

歷史上既鬱金香泡沬、南海泡沫、甚至科網泡沫都同「借爆」無關係。用索羅斯既講法,泡沫出現係人既偏見脫離左現實,而家好多人仲覺得大陸人會黎「爆買」港樓、過左三年SSD可以賺住走等等!但泡沫幾時爆就好難講得準!
14. 眾多 2016-10-21 14:28:07
以此論壇淡淡數量來睇,等跌上車者眾,遠非一面好睇升,樓市仍有排升
15. 香港土著 2016-10-21 14:35:45
香港經濟起飛係s四十年前事情,如果未來三十年可以再度起飛,應該會成為世界經濟奇蹟。大陸高速增長已經去到樽頸位,點樣推動香港第二次起飛,令樓上仁兄可以高位入貨,揸二十年再升四十倍,完美地成就人生一千六百倍回報呢?!


KO巴菲特,成為華人歷史上最成功投資者,靠你喇!
16. 引刀一快 2016-10-21 15:11:25
十八萬,四十倍,七百二十萬,按你講法,過多三十年,少算都二十倍掛?

一億四千四百萬,儲定三千萬補地價喇,唔該。

每年都係儲一百萬“之嘛”!
17. 引刀一快 2016-10-21 15:22:12
To 13樓  Mr. Bubble  兄

大陸人呢段時間,真係會買爆港樓,只要撤BSD,一定湧過嚟。

然而,將來有咩依郁,亦會賣爆送個斷崖式優惠俾香港人,領獎與否就睇下你係想買樓還是想賣樓。
19. Alan Pepper 2016-10-21 15:55:51
我認為如果你冇樓,工作穩定又負擔得起,現在買都未必係唔好,因為你唔買都要交租

但如果你已經有一兩層樓,只係買來收租,可以等下機會再來臨,不需急於一時

如果你真係多錢得滯,每層樓都係 full pay,買多買少都冇所謂,不過呢啲人唔需要我俾意見

但如果你有兩成首期,又要二按又要保險,點解你早幾個月冇買,而家要買呢?這個觀點我跟博士一樣的,真係可以等多小小時間。不過我明白呢種心理,博士亦明白,就係怕今日唔買,過兩個月要比多幾十萬好唔抵。其實呢個真係難題,博士,我諗如果佢哋租得起就應該買得起,Let them be 吧
20. Mr. Bubble 2016-10-21 16:38:22
To 14樓眾多兄:你講得無錯,如果用湯博士既理論,呢度留言既人普遍睇淡,睇好既人少,可以推論做樓市仲有得升!可惜係呢度留言既來來去去果幾個人,你睇多幾篇就知!無得同蘋果東方比!

To 17樓引刀兄:大陸人黎香港買樓最高峰佔10幾%,BSD之後得5%左右!報紙成日講新盤有幾成係大陸人買,但果度講緊幾十或幾百個單位既幾成,同二手成交無得比。由始至終,推高樓市不斷買既都係香港人自己!但最搞笑既係,仲有好多人以為大陸人搶晒香港既單位,同埋以為佢地會黎爆買,所以自己先下手為強買左先!!如果呢一刻撤BSD我諗佢地肯定黎爆買!但無乜可能發生。到政府肯撤果陣,人民幣可能已經跌左10個8個%,連埋BSD佢地既成本就更高!所以講唔準!
21. Mr. Bubble 2016-10-21 16:51:46
To 10樓向飯民說不兄:認同你所講加息對樓市實際影響不大,因為供款只係多少少,唔會貿然沽樓,反而可能只係對心理影響多啲。好多人直覺相信加息係推低樓市既最大力量,所以就會得出「加少少樓市唔會跌」、「要加都加得唔多所以無得跌」,但小弟深信今次觸發泡沫爆破既肯定唔係利息!
22. 十郎 2016-10-21 18:07:06


      在現存環境,我有一舊錢,我入唔入貨?如果我的愛人話,出年冇樓就實行分手,我就二話不說衝入去。否則,時間容許的話,何妨考慮一下。兩個月後有機會比多幾十萬,亦可能比少幾十萬,怎樣拿捏?我提議用股票術語 ‘ 值博率 ’,考慮下樓市升的機會高d,定係跌的機會高d,升的話有幾多巴仙?跌的話又幾多巴仙?如果升而升得少,就謹慎點吧,網友話 ‘唔夠買驚風散’。

      在現存資料,樓市升左14年,經濟俯衝,供應泉湧,單靠同胞搶樓的虛擬理由,你希望升幾多?你會唔會300蚊買聯交所,有好多人在260蚊坐緊艇。


23. 向饭民说不 2016-10-21 18:13:44
引刀,不要造谣啦,香港不会撤bsd啦,除非楼价大幅下跌。炒起香港楼是香港人。
24. 打工仔 Andy 2016-10-21 19:51:08
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25. 引刀一快 2016-10-21 21:33:56
To 20樓 Mr.Bubble兄

依家同以前環境唔同咗,依家主要係大陸人估人仔跌兼恐懼通脹,兩者同時作用,驅使外出置業動力好大,港紙掛鉤美元,買樓又有槓桿,深圳樓價已經去到癲,又因為全國聯網,難諗名額,如果出現買起香港嘅市場預期,係一定可以實現嘅,依家就係15%BSD,同埋外匯管制,多多少少守住香港樓市。
前年年底,我有個師弟同我講,佢公司喺深圳三個新樓盤,一日賣50億,算佢500萬一間就係一千間,香港冇幾多個一千間啫。

講到過去主力買港樓係港人,我同意,但係快速推高樓市,大陸買家一定有好大功勞。情況同外地人湧入廣州買屋差不多,唔知價、唔知碇。
26. 引刀一快 2016-10-21 21:41:43
我始終係咁嘅睇法,撤BSD,CCL上180。
27. 引刀一快 2016-10-21 21:44:22
向飯

真係醒,引刀造謠呀……
28. 向引刀‧土著說不 2016-10-21 21:53:29
唔係會到118咩,冇料扮四條,扮好識嘢,兼且扮中肯喎?
29. 引刀一快 2016-10-21 22:06:19
說不仔

去我個投票活動度cap嘢出嚟嘛。你唔係好興剪貼嘅咩?