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文亮語
樓市的小陽春
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月11日

  今個星期六,我與明報陸振球有一個講座,今早開始寫PowerPoint ,或者會有人覺得奇怪,點解我咁遲才寫PowerPoint ,因為愈遲寫,就可以寫到最近市況,如果一個月前,我的題目一定不會是「樓市的小陽春」。

  樓市的小陽春(PowerPoint)

  1. 預測

  在2016年初,有不少專家都認為樓市會下跌,普遍都會說樓市下跌三成,當時指數135點,跌三成即是得95點,我當時亦預測今年會跌,走勢是先跌後回穩,指數是不會跌低過120點,之後,便會輕微反彈。

  亦有人話會升,當中包括大摩,他們話全年升5%,當時,我寫了一篇文「人人買莊,大摩買閒」讚大摩,大摩亦投桃報李,請我去lCC總部演講,要用英語講,除了大摩之外,還有兩位人士認為樓市今年有升幅,當中包括祥益地產汪敦敬,以及去年贏了我的林一鳴,汪敦敬先生之一篇「買有風險,不買也有風險」來分析今年樓市,雖然今年尚有四個半月,指數仍然低於年初,但他們勝出機會就很大,因為,樓市正在出現小陽春。

  大家又千祈唔好以為過了半年,樓市形勢有所改變,所有專家都會改口,日本野村證券在一個月前發表香港樓價下跌三成文章,而大鱷巴斯在六月份則發表香港樓市衰過97,我當時撰文反駁,巴斯點會知道香港人97是怎樣,當時業主借貸比率相當高,與現在不可同日而語,有記者問我敢唔敢同佢輸賭,我話做乜唔敢,我以指數120點為底線,認為今年不會跌超過120點,當然是沒有下文,事情不了了之。

 

 
 
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1. CY要出招 2016-08-11 09:10:29
最近股市升番,帶動樓市。一旦恆指升穿2萬5仟點,中原指數有機會升到150以上。CY唯一功績就是打壓樓價,佢應該會出招把恆指壓番落去,否則連任無望。
2. LYC 2016-08-11 09:47:20
hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160810/bkn-20160810115339775-0810_00842_001.html
大家都搞錯晒,現在不是小陽春,係大爆升的開始!
資金氾濫,錢多都爆,全球資金瘋搶港樓港地,湧入定居,推爆租金。
大局已定,淡友土土肯客觀聽下人講就已入貨變成好友了,真係可惜!
3. 香港土著 2016-08-11 10:16:55
傻啦LYC, 你點知我唔係哩度班好友一樣講一套做一套呢?哩度最真心發表應該係你地一眾地代們啦, 立場堅定, 始終如一...... 「淡市你要買, 好市你更要買, 因為我餓單。」
4. LYC 2016-08-11 10:47:08
土土都終於諗通咗,棄暗投明,講一套做一套,原來一早已掃貨呢,歡迎加入好友團隊,一齊火星GoGoGo,發達GoGoGo.
5. 向引刀‧土著說不 2016-08-11 11:03:34
無可否認,對無產階級而言:「買又嫌遲」;對資產階級而言:「沽又嫌早」哈哈哈哈!

orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20160811/00204_002.html

藍籌交投飆 嘉湖多兩倍

二手交投續升,港九及新界三大藍籌屋苑交投量較上月同期「爆升」。鰂魚涌太古城本月暫錄約13宗買賣,按月升約86%,而荔枝角美孚新邨亦升約89%。另外,新盤帶動上車需求回升,天水圍嘉湖山莊交投更急升兩倍。

三房517萬逼新紀錄

中原陳彪稱,太古城本月錄13宗買賣,較上月同期僅7宗增約86%。在缺盤下半數成交屬連租約盤,包括夏宮閣中層E室,放盤八個月,累減162萬元,終連租約售1,038萬元,實用呎價約14,786元,單位以轉讓公司股份方式售出,三年升值22%。

該行伍耀祖稱,新盤帶動上車需求回升,部分新盤向隅客回流到二手市場,嘉湖山莊本月錄約23宗買賣,較上月同期急增約兩倍。

消息稱,該屋苑翠湖居2座高層A室實用面積636方呎三房戶,售517萬元,實用呎價8,129元,創去年九月後標準戶做價新高。去年九月高峰時同類做價520萬元。中原陳繼成稱,東涌映灣園本月錄9宗買賣,按月增1.25倍。

美聯吳志輝稱,美孚新邨本月暫錄17宗買賣,較上月同期錄9宗明顯增加。香港置業谷學祖稱,同屋苑3期百老滙街76號中高層戶,放盤一周,僅減5萬元,即售1,025萬元。

市況轉旺,迷你戶再受追捧。消息稱,紅磡御悅中低層戶,實用面積245方呎,開放式間隔,以294萬元售出,實用呎價約1.2萬元。

公屋鳳德邨呎租47元

租務方面,富誠地產陳錫金稱,黃大仙公屋鳳德邨紫鳳樓高層戶,實用面積149方呎,剛以月租7,000元租出,實用呎租約47元,回報率約4.5厘。中原黃達雄稱,大埔居屋寶雅苑A座高層8室減1,000元,以1.4萬元租出,實用呎租28.9元,高市價7%。

hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9D%8E%E5%B0%8F%E5%8A%A0%E9%9C%B2%E7%8E%84%E6%A9%9F-%E6%B7%B1%E6%B8%AF%E9%80%9A%E5%A5%BD%E4%BA%8B%E8%BF%91-194800315.html

李小加露玄機 深港通好事近

信報財經新聞 – 1時48分前

港股今年市況淡靜,市場對「深港通」早已望穿秋水,期望可為港股沖喜。港交所(00388)行政總裁李小加昨天表示「深港通」未有消息,卻留下一句「沒有消息說明消息愈來愈近」,立即惹來市場解讀為「深港通」快將有好消息。港交所在中期業績通告內稱,為迎接「深港通」,香港結算完成開發及測試所需系統,現時技術上已準備就緒,只待監管機構批准,屆時即可支援兩地股市互聯互通。這反映「深港通」已是萬事俱備,只待中央拍板。

部分大行已估計「深港通」有望短期內公布,高盛早前估計最遲本月公布,並於10月或11月開通。立法會金融服務界議員張華峰早前亦預期,「深港通」在8、9月會有正式公布。

市場估計,一旦當局宣布推出「深港通」,會同時放寬「滬港通」額度。目前「港股通」總額度為2500億元人民幣,截至昨日餘額476億元人民幣,尚餘約19%;「滬股通」總額度3000億元人民幣,餘額為1513億元人民幣,剩額尚有一半。

滬港通額度可望撤限

市場消息稱,以往流入的資金多數來自散戶、私募基金,近期流入港股的資金則主要來自內地保險資金和公募基金,買入對象大部分是高分紅的價值股。

被問到「港股通」額度已接近用罄,李小加指倘若「深港通」落實,即使「滬港通」額度在「深港通」來臨前用完,亦應有解決辦法。他補充,假如「深港通」不設額度,相信「滬港通」的額度亦可望撤銷。

港交所半年少賺27%

港交所昨公布的中期業績顯示,「滬股通」及「港股通」成交均較去年同期下跌,港交所來自前者的收益,由去年上半年的1.15億元,降至今年上半年約7100萬元。

受累上半年港股成交薄弱,港交所上半年盈利29.85億元,倒退27%,中期息每股派2.21元,較去年同期少28%,派息比率為90%。

港交所第二季盈利15.53億元,跌逾38%,跌幅高於第一季,主因季內交投遠低於去年同期的港股「大時代」所致。第二季證券市場日均成交金額為626億元,較首季的727億元亦下降14%,整個上半年日均成交金額675億元,按年大跌46%。

國際金屬市場續疲弱,旗下倫敦金屬交易所(LME)在上半年的金屬合約日均成交量跌9%,令港交所的商品分部收入減少9%至8.04億元,LME Clear結算費亦跌11%。就LME計劃下調收費對收益的影響,李小加估計這可以帶動LME的交易量,邊際利潤可與其他對手看齊。港交所股價昨收報192.1元,逆市跌近1%。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160728/bkn-20160728145621947-0728_00842_001.html?eventsection=hk_finance&eventid=402883474cd641ed014ce58efaaf10a4

智醒上車:新盤成下半年升市火車頭07月28日(四) 14:56

【on.cc東網專訊】 過去大半年,筆者在《智醒上車》專欄均提供了很多意見,而且有不少評估亦已兌現了。

譬如:在去年樓市劈價勢時,筆者一直認為在2016年中會找到樓市谷底;在去年年尾時,筆者甚至乎以中原指數的數據去推算出全港樓市會在今年5月找到谷底回升;

筆者亦一直認為美國實際上是沒有能力加息的,而且應該要減息;在「脫歐」後,筆者隨即表示香港的樓市、股市及內地股市將會成為資金避難所,日益、逐漸走向活躍。

向前看,有些觀點在下半年筆者會繼續提供意見。

舉例:很多人認為樓花不斷推出或增加供應,會令樓花有機會出現劈價勢。筆者一直認為樓花是不會出現劈價勢,而且發展至今即使不斷推出樓花,不單止不會出現劈價勢,亦可能成為樓價上升的「火車頭」。

究竟是怎樣計算出的?

在超低息年代,如果發展商想將樓花地盤延遲1年出售,1年期間的息口成本只是1.5%左右。超低息成本引起了超低的風險,發展商等待一年將會得到什麼?可能是樓價賣高10%或以上。若得出此結論,發展商為何不等?

各位,不要因為市場上多了樓花供應而認定劈價勢會出現,其實很大機會出現了樓花供應多了,但推盤卻沒大量增加。

另一點很重要及各位需留意的便是樓市「Halloween」,由於群眾渴望樓價下跌,所以發生一些小事便一起造就了一個樓價大跌的假象。筆者認為以目前樓價再上升10%左右,有機會再出現樓市「Halloween」,但這只是假跌。筆者建議各位要小心掌握入市時機!

祥益地產總裁 汪敦敬


6. 人在天堂 錢在銀行 2016-08-11 11:34:56
一般文人, 喜歡將寫好既文章放一旁發表 

一般分析員, 就喜歡左抄又抄舊文 / 數據


博士寫文, 最懂時機, 以"每日文"作評論, 微調觀點快, 較為貼地

至於, 今次講小陽春 就是"此刻"既形勢,

但是, 睇野唔可以只睇自己鍾意的, 

睇埋博士先前既文章, 先會明佢講緊係"新春", "第二春" 定係 咩"120春"

7. 金樓玉衣 2016-08-11 11:56:41

歸根究底, 問題是錢太多, 其他金融投資工具無法承載海量的財富.

雖然經濟差左, 但只要失業率無升, 打工仔未駛食老本, 財富於是無少過. 樓市唔可能大跌.

8. 浪子心聲 2016-08-11 13:28:40
金樓兄:

我個人認為不是錢太多,而是樓市長期供應不足,令香港房地產在過去30年成為最佳的投資和保值工具。

基本上,至80年代中英簽署聯合聲明後,由於有賣地面積的限制,香港樓宇就開始供應不足,就算97年後,董先生又停了8萬5政策,曾特首更停止土地開發,香港30年長期維持土地供應不足,這樣保證了香港房地產作為最佳投資工具的條件。

正如之前我提過,香港在2015開始進入「土地穩定供應年代」,未來房地產未必是最佳投資工具,甚至未來有一段時間是慢慢跌,跌得快咗就會升啲,好像近期的小陽春。

現在是香港從「高地價年代」轉向「土地穩定供應年代」的過渡期,現在的小陽春應不能持久向上,我還是認為香港房地產市場己有本質的改變,大家都喺睇清楚好啲!
9. LYC 2016-08-11 14:36:24
浪兄計錯數了,供應3-4年有9萬,但是之後無以為繼,發展商明顯計算到供應斷層,所以拖慢出貨,越賣越貴,而且利息低迷,持貨利息成本係零,市況差就唔賣,直到永遠!另一方面,辣椒導致2手無盤,其實2手才是市場最大供應.所以你所講的的供應根本就是廢話,自己買唔起就無謂害人啊!
這就是點解發展商會高價搶地,因為起好之後樓價將會在更高水平運行,傻仔!
人民幣貶值亦加速大陸資金湧港買地買樓,咁都睇唔到?!
10. 金樓玉衣 2016-08-11 14:57:00

to 8/F 浪子兄,

我同意供應不足是一個樓價高企決定因素, 但何謂供應足夠卻是一抽象問題.

例如你話2015開始進入「土地穩定供應年代」,但土地穩定供應又是否足夠? 若果明天政府放寬大陸人投資港樓, 穩定的供應便可能立即不夠應付需求. 

市民存款比97年大幅增加卻是一客觀現實, 而樓按槓桿比例卻又比97年低又是顯而易見,   


11. VIN VIN 2016-08-11 15:27:10
品格下九流,一開口就話人地傻仔。
12. 引刀一快 2016-08-11 16:07:13
過多廿年,香港成爲直轄市,到時,2016年摸頂買屋嘅人齊齊慶囬歸。

LYC記得喺火星返嚟獻唱一曲。
13. 向飯民說不 2016-08-11 16:19:11
引刀,回归有咩问题,香港继续繁荣,楼价继续上升,想移民的继续移民,香港人均寿命不断创新高,夫乎何求,难道追求颜色革命甘on 车。
14. to 廣州傻b 2016-08-11 16:20:54
乜你覺得2016係頂,未來要跌足20你咩?
因為你係廣州,所以預計香港將淪為直轄市,你都幾黑心哦!
15. LYC 2016-08-11 16:26:55
刀兄樂此不疲地年年都話係摸頂買,真係可憐。
如果刀兄當年開始倒轉來做,沽轉做買,現在已經發達了,何需繼續年年吹跌呢!
所以,做人一念之差,以為自己真係樓市專家,估頂沽貨,足以影響一生!
16. 引刀一快 2016-08-11 16:27:54
好嘢,LYC返嚟喇!

哈哈哈哈哈,講到好似識我嘅咁,認親認戚,哈哈哈哈
17. LYC 2016-08-11 16:53:27
現在全世界都睇到,早買港樓早發達,可惜反而長居本土的人視而不見,真係當局者迷的一個經典例子!
好似刀兄咁熟中港情況,反而會俾佢發掘到樓市會大跌的理據,仲竟然有人信和跟,真係世界無奇不有,令人嘆為觀止!
18. 向引刀‧土著說不 2016-08-11 17:32:53

hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20160811/bkn-20160811164824583-0811_00822_001.html

等到頸都長!公屋輪候時間突破4年創新高

08月11日(四) 16:48

【on.cc東網專訊】 公屋輪候時間突破4年大關,進一步拋離3年上樓承諾。房屋委員會最新數字顯示,在6月底,約有15.3萬宗一般公屋申請,以及約13.53萬宗配額及計分制下的非長者一人申請,一般申請者的平均輪候時間為4.1年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為2.4年。

房委會表示,其宗旨是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供公屋,並以一般申請者(即家庭和長者一人申請者)平均約3年獲首次編配單位為目標。平均輪候時間為約3年的目標,並不適用於配額及計分制下的非長者一人申請者。

房委會解釋,輪候時間是以公屋申請登記日期開始計算,直至首次配屋為止,但不包括申請期間凍結時段,例如申請人尚未符合居港年期規定、申請人正等待家庭成員來港團聚而要求暫緩申請、申請人在獄中服刑等。一般申請者的平均輪候時間,是指在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者的輪候時間平均數。
19. 向引刀‧土著說不 2016-08-11 17:37:43

hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20160811/55487571

公屋一般家庭平均等4.1年上樓 創15年新高

736
建立時間 (HKT): 0811 17:11
公屋輪候時間再創多年來高位,房屋署最新數字顯示,截至今年6月底,輪候冊申請多達28.83萬宗,當中一般家庭申請宗數高達為15.3萬宗,即短短3個月內,增加2,500個一般家庭排隊上樓,平均輪候時間長達4.1年,是自2001/02年度以來新高,遠高於平均輪候約3年的目標,長者一人申請者的平均輪候時間則為2.4年。至於非長者單身人士申請則有13.53萬宗,短短3個月內,增加1,000個非長者單身人士輪候。 

20. 向引刀‧土著說不 2016-08-11 18:25:40

www1.hkej.com//dailynews/article/id/1362689/%E7%A3%9A%E9%A0%AD%E9%91%8A%E6%B0%A3%E3%B7%AB%E6%81%B0%E6%81%B0+%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E8%BD%89%E8%BB%9A%E6%89%8B%E5%BF%AB%E5%BF%AB+

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