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文亮語
5%首期,買家賣家各有打算
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月24日

  恆基新盤首期只收5%,立刻被輿論批評為負資產製造者,其實,恆基與買家對於5%首期是有不同打算,在恆基而言,這不但是一個去庫存計劃,而且將新樓變舊樓,即使新買家放棄,恆基收回已賣的物業,除了沒收5%首期之外,收回的樓宇已經由新樓變成二手樓,重售的時候再也不受新樓監管條例規定,自由度就會很大,做新樓營業的主管知道,現在新樓的監管條例相當繁複,即使見到銷售理想,想即時加推也不可以,必須重做新樓監管的要求一次,做得嚟,已經被其他地產商食咗條水,反之,見銷售情況不佳,想減價也不能,現在收5%首期,買家完成交易就最好,否則,以後重售那些已經售出的物業,都不會受到監管,我估計這是地產商的如意算盤。

  我相信購入恆基新樓的買家手上擁有的資金一定不只5%,但是他們情願多留現金傍身,或者作其他用途,要他們付一半首期,就情願租樓,恆基知道,這是一個龐大的客源群體,而且,亦可以從他們的申請表之中衡量過那些人的收入,基本上風險不大,這可以說是一個雙贏的嘗試。其實,買賣雙方是賭三年後的房屋政策,如果金管局已經放寬逆週期措施,銀行放寬按揭成數,買家便可以將物業轉回銀行,恆基就可以收回全部樓價,我相信無人夠膽肯定,三年之後,金管局仍然維持現行的逆週期措施,辣招就難講。

  亦有部分人真的只得5%首期,但有足夠收入,每月供款是沒有問題,那些人可以說是真正的受惠者,因為如果要他們儲到足夠首期,十年也未必可以,但現在只是需要5%,以後供款就當交租,相信其他有實力地產商亦會推行類似計劃。

 
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1. 路人甲乙丙丁 2016-05-24 08:53:12
分享以下报道:

《於2011年以1,084萬元一手買入單位,先後將單位承做按揭3次,至去年遭收樓,迄今轉手賬面已貶值284萬元,單位貶值26%;倘連同釐印及佣金等使費,料需蝕逾330萬元……》

表示了地产商,在2011年已经透支了“水份”及“上升的利润空间”……………而现在地产商贴近二手市场急于卖楼。

会不会也是透支呢?
2. 打工仔 Andy 2016-05-24 08:55:02
無最少三成首期, 跟本不要買樓!
3. 苦前業主 2016-05-24 09:33:47
湯Sir所言,「上有政策,下有對策」
4. Hong Konger 2016-05-24 09:35:01
可能博士間接暗示三年後樓價不會低於今天?
5. 望東樓 2016-05-24 10:19:04
如果買家無(或將會係三年內冇)足夠資金係手,咁佢就多少踩鋼線。你基本上係賭個市落少少跟住金管局徹招。
6. 浪子心聲 2016-05-24 13:12:50
湯博士對5%首期的分析獨到,我覺得對地產商就無問題,去庫存時撻定又可以當舊樓賣。

但買家真要小心考慮,就算三年後真的放寬了逆週措施,如果樓價下跌多於5%,這物業便成負資產,到時極可能需要多於三成才能上會,所以買家隨了希望三年後放寬逆週外,還要希望樓價不會在三年後比今天有大幅下跌,這個就好難講啦!都係諗清楚好啲,要計嘪三年後夠唔夠錢上會。
7. 如是 2016-05-24 13:27:58
少部份大價樓才有5%首期,對市場冇乜影響,
8. 凝風 2016-05-24 15:01:20
5%不是問題,問題在新業主上會後有沒有遲供、斷供。
正如博士講,家家有求,各有打算。

而家調整後首置入市450萬樓,月供1萬6千,家庭月入最少4萬。租樓都要12K-14K。

要全遠D北區,出面大部份350萬都有貨。租9K-11K。
首置350萬樓,月供1萬2千5百,家庭月入最少3萬3千。

睇睇家庭月入有幾多在3萬3水平,市場去到那個價位有較大支持。
所以我認同博士,講跌50%根本不懂香港樓市。

P.S. 我不是好友,不是說樓市會升。我只是表達承接力/購買力問題
9. 浪子心聲 2016-05-24 15:47:14
現實是現時樓價只在歷史高位下調了15%,而我相信政府只會在樓價再下調10%或甚至20%先會考慮放寬逆週,所以三年後多會出現以下兩個可能性:

(一) 逆週放寬了,但樓價已跌了超過一成
(二) 逆週沒有放寬,樓價沒有下調超過一成

現今以5%首期買樓,三年後還是要準備足夠本錢上會好啲。

10. 二少 2016-05-24 16:17:46
純以賭博心態計,5%首期博樓價2至3年反彈,值博。
11. LYC 2016-05-24 19:36:07
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160524/bkn-20160524164834130-0524_00842_001.html
沙中爆上萬四元一尺,繼續由細價樓帶領CCL向上GoGoGo!
12. CD ROM 2016-05-24 19:49:44
打工仔兄,今次我唔認同了~

如果上車的话,三十前後呢d年纪,有三成首期太苛求了。
13. 引刀一快 2016-05-24 20:25:00
CD ROM兄

三成首期濕濕碎喇,香港買唔到咪東莞囉。
14. CD ROM 2016-05-25 14:24:15
刀兄, 我地講上車wor~~ 就算你上車果刻係放租 (無5成以下mortgage係唔得既theoretically) , 樓既防守力則在於可以住嘛. 係大陸投資買樓我唔反對的, 但第1間上車就唔建議, 因為無左住入去呢一項防守.


15. CD ROM 2016-05-25 14:37:31
尋日反對打工仔兄既上車要3成首期, 我既睇法係, 如果你要為唔變負資產而準備3成首期先至上車, 似乎有d本末倒置. 

負資產可怕在被人call loan, 但手執一層自住樓, 就算借按保9成上會, 依時供款被call loan既機會大概相當低吧. 趁後生可做30年分期, 盡量壓低月供金額, 亦都係好有效既風險管理啊. 

試問如果今日上車, 你既月供金額係一萬以內, 你既風險大嗎? 

今日買300萬樓, 9成上會, 就大約係呢個數了.
16. 打工仔 Andy 2016-05-25 14:48:10
CD 兄

如果有三成首期现金在手, 用10%上車都安全! 
萬一失業, 預留左20%作未來供款是保险一點!
真係要自已計數了!