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文亮語
點解會出現十按銀主盤
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月25日

  很多人都不明白,任何人問銀行借錢買物業,只要正常供款,即使樓價大冧,都不會出現十按銀主盤,點解現在有十按銀主盤出現,其實,十按物業亦與樓市上升有關,有些業主趁物業升值不斷加按,開始時的確是有既定用途,到後來加按所得,大多數是清還利息,最後,如果沒有財務公司願意繼續借錢,那些物業就會被銀主沒收,變成十按或者多按銀主盤,或者可以說,十按銀主盤出現,主要因為是業主不善理財,問財務公司借錢時沒有考慮如何還錢。

  香港有六成物業是沒有按揭,那些業主在物業價值還未飆升時已經買下,現在,如果他們有一份工作,有穩定收入,就算工資不太高,他們的生活質素仍然可以不錯,但有部份業主未能控制消費,導致入不敷支,但是他們不會擔心,因為擁有物業可以解決問題,最簡單的就是向財務公司申請貸款,首先是清還過往的消費咭數,這亦是財務公司的重點宣傳,在清還之後,他們大多數會重新開始繼續消費,並且加上一筆財務公司的欠款利息,不久之後,他們會借第二筆貸款,或者是二按,如果收入不能夠滿足他們的消費及支出,總有一日,物業就會被財務公司沒收,而這個情況在樓市飆升時就會延遲一些才出現,但樓價即使保持平穩或者向下調整時就會浮現,那些八按十按物業出現,就證實有不少業主用以貸冚債的方式解決財務問題,同時表示有更多人將會失去他們擁有的樓宇,所以,我們可以說多按物業出現是樓市下跌先兆,那些靠借貸度日的業主,他們的物業始終有一日被銀主沒收,當一個多按物業出現之後,就表示會有更多多按物業出現,而且一發不可收拾,那些欠了財務公司貸款的業主,他們應早作打算,千祈唔好以為會有財務公司繼續承做按揭,他們不知道,按在財務公司的物業,上一次貸款已經是最後一次,不過,財務公司當時沒有通知業主。

 
 
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1. 在此過程中,業主破產了 2016-05-25 11:57:20
業主之後吸收了人身最重大的失敗教訓,反過來,盡情呃番財仔,故事未完待續!
2. Bosco 2016-05-25 12:05:10
一個買到動輒幾百萬樓的人比博士講到不善理財,實在是令人費解。
要知道儲首期都不是一件易事,香港作為全球頂尖城市之人,做到業主更加一定是智力正常的人。
我傾向相信是經濟下行,積弱多時,中小企業業主賣樓救生意的結果比較有說服力多d。
博士⋯後QE年代⋯實體經濟都不好做,好日子的,我認為只是大地主。而貧富差距更加懸殊了⋯
3. gO go Go 2016-05-25 12:18:55
所以有部份人希望可以永遠 go go go, 
相信可以用貸款來消費的人, 同相信升左十年, 仲可短期內暴升的人, 思維差不多

佢地可能同博士講一樣:"問財務公司借錢時沒有考慮如何還錢",
更沒有諗, 如果樓市向下, 雖然以為借既唔多, 但又點還?
4. 真真薯片 2016-05-25 13:15:36
其實係好多人樓市爆盤前做九成按上車, 爆升反賬面贏百幾二百, 但係人工冇加, 心諗自己係百萬富翁, 理應有百萬富翁既待遇同享受, 所以加按消費, 其實都係等同層樓買遲(貴)少少者

本來供得到係冇問題, 但係洗得太大, 銀行唔比再加按而轉去財仔, 就係不歸路, 因為財仔息太高, 除非快手賣樓填數仲有錢剩, 不過大部份人應該都冇咁做
5. CD ROM 2016-05-25 15:11:32
Bosco兄,

我確信香港有好多業主無你想象的那麼精明, 因為好多業主根本唔係憑自己一己之力而成為業主的.

當然好多前線既打工仔呢2年收入都跌左好多, 2年前能付擔的供款, 近期已頂唔住了...
6. Tony lam 2016-05-25 18:44:14
樓價基數咁貴、衹要唔繼續升、真係自住免息都惡頂、唔係早年買落、而家先買樓自住、自問都會有D壓力。
7. Bosco 2016-05-26 09:42:29
CD ROM兄

中小企執笠潮慘烈 銀主盤暴增
(東方) 2016年5月26日

銀主盤近期在市場湧現,吸引不少買家購入。

本港經濟下滑,旺區吉舖隨處可見。

蔡漢陞

有在內地設廠的港商近年嚴重虧蝕,將在未來結業。

鄭世傑指,近期銀主盤數量有增長,其拍賣行每月收二十至三十個銀主盤。

有拍賣行分析,現時及未來數月推出的銀主盤,是早期在股市投資失利的斷供個案。

中小企若現倒閉潮,失業率將有機會進一步上升。
經濟不景,中小企輪住執笠,今年頭四個月強制清盤申請有逾百宗。有拍賣行透露,近期銀主盤供應增多,數量較去年同期大幅上升一倍,當中以大型屋苑及豪宅為主,反映經濟轉差,以物業作抵押投資生意的中小企被迫斷供,銀主盤湧現市場。有拍賣行預期,年底銀主盤存貨將增至二百個;中小企組織則估計,未來將有至少三千間中小企倒閉,清盤或破產數字勢飆升,受影響僱員將達數萬人。

在內地番禺開設鞋廠,並在港設有分公司的港商陳先生,在經濟下滑下面臨倒閉危機,「好景嗰陣我間廠有四百幾人,依家得四十人。」他指,近年訂單愈來愈少,即使有訂單,客人亦會不斷壓價,只有無奈接受,「間廠都蝕咗一年,蝕咗八位數,再蝕會好大鑊,都準備執咗佢,轉行返香港揸的士。 」

營商指數破新低

陳先生個案僅屬冰山一角,經濟前景暗淡,據生產力促進局最新一季中小企營商指數調查跌至四十點四,是該調查有紀錄以來新低,近兩成受訪中小企明言,若經濟持續低迷,有機會在一年內結業。除結業外,不少公司老闆更被迫破產,甚至斷供物業。處理破產個案的律師黃國桐指,近期破產申請的查詢個案增加,當中大部分為中小企老闆,「依家好多公司都吊緊鹽水,以前破產,多數都係打工仔爭卡數。」

根據破產管理署數字,去年發出的清盤令數目為三百零五宗,較前年的二百七十一宗多,今年頭四個月則有九十四宗;提交強制清盤呈請書的個案亦由前年的三百八十八宗,增至去年的四百零八宗,今年頭四個月則有一百二十六宗。至於破產個案,今年頭四個月提交呈請書的數目約三千宗,發出接管或破產令的數目則為近二千八百宗。

近期亦有大量銀主盤在市場湧現,上月底,一個逾億元的西半山銀主盤單位被拍賣,被指是近三年市場最大宗銀主住宅拍賣成交。負責拍賣的世紀21測量行有限公司董事蔡漢陞指,根據其拍賣行的統計數字,一四年該拍賣行的銀主盤存貨約有三十個,一六年首兩個月的存貨則大幅增至逾一百個;今年上半年則有二百個銀主盤單位,而五月現存(截至十九日)則有九十個,較上月多百分之十五,當中有十多個單位更來自同一間銀行,「我哋收多咗銀主盤,貨量比起上年多咗一倍。但銀主盤嚟得快,去得快,上星期嚟咗十一個,同一星期都賣咗八個。」

不乏大屋苑豪宅

蔡指,現存的銀主盤中,逾百分之四十是一千五百萬至三千萬元的單位,當中不乏大型屋苑及豪宅。他分析,本港經濟下滑,零售業及服務業大受打擊,至於金融業又受環球經濟及內地經濟放緩影響,營商環境慘淡,不少以物業作抵押的中小企及廠家無奈要斷供物業。他預計,未來經濟發展前景持續暗淡下,銀主盤貨量將持續增加,估計今年底數量增至一百五十至二百個。

忠誠拍賣行有限公司拍賣部總經理鄭世傑亦指,近期銀主盤數量有增長,現時其拍賣行每月收二十至三十個銀主盤,目前存貨量約八十至九十個,大多是「碼數大」的物業。他指,由於物業由業主斷供至成為銀主盤作拍賣,過程需時至少半年以上,故現時及未來數月推出的銀主盤,是早期在股市跌市時投資失利的斷供個案,「多數以商業借貸為主,公司清盤或破產,純粹私人唔多。」他預料,未來會出現持續斷供或破產的情況,但未至於會出現九七年的恐慌性局面。

香港中小企業聯合會永遠榮譽主席劉達邦指,中小企在今次經濟低迷的浪潮席捲下,老闆破產及銀主盤增多屬意料之內,「今次個浪走得慢,相信會持續兩至三年,有啲睇唔到前景,又按咗層樓嘅,都會放棄。」他指,保守估計未來將有三千間中小企結業,以每間公司聘請十名員工計算,將至少三萬人失業。

文/圖:專案組


昨日先講完,今天已經出街。

實業同收租兩邊都有做, 只能夠講, 後QE年代, 收租太好做了...
8. 博士所言什是 2016-05-26 23:55:23

銀主頻劈價走貨。消息指,原由昔日豪宅大王秦錦釗妻持有的尖沙嘴九龍站擎天半島銀主盤,剛劈價逾300萬元以1,500萬元易手,呎價不足兩萬元。妻

代理表示,擎天半島6座極高層G室(屬鳳凰樓層,即頂樓對落一層),實用面積762方呎,今年1月由銀主放售,叫價1,850萬元,累減350萬元以1,500萬元售出,呎價19,685元,較去年高位跌價逾300萬元。同座高層H室,實用面積757方呎,去年9月以1,830萬元售出,呎價24,174元。

土地註冊處資料顯示,原業主於2002年10月以455.2萬元一手買入單位,買家透過公司持有該物業,公司董事包括梁淑晶(Angela),與昔日豪宅大王秦錦釗妻的中英文名一樣,業界人士相信為同一人。

此外,近日鴨脷洲南灣現銀主盤,為6座中層A室,該單位亦由秦錦釗妻擁有,於2010年以2,059.2萬元買入,下月由銀主拍賣,底價1,780萬元。