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文亮語
投資需求是毋需壓抑
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月17日

  CY又再表示,要壓抑外來需求,炒賣需求,投資需求,讓有自住需求的人可以上車,說話當然好聽,但如果沒有人投資物業市場,無論政府推出幾多土地,又肯接受低地價,但投資買地建房的人反而會減少,因為樓宇在落成之後都冇人買,最後,供應短缺,上車的人一樣要付高昂的樓價,政府協助年青人上車的目標又達唔到,點解CY要壓抑投資需求,我實在唔明白,政府應該鼓勵地產商投地建房,投資者買樓收租,老實說,如果不是三年前政府暫停勾地,以招標替代,就不會吸引到那麽多地產商投地建房,今日就不會出現大規模供應,即使壓抑外來及炒賣需求,樓價依然會節節上升,CY將好人當賊,這幾年耗盡金錢來投地的中小型地產商,聽到CY的說話,的確是幾傷心。

  就算不是生意人都知道,殺人生意都有人做,冇錢賺生意就冇人做,所以,當政府壓抑市民對物業需求,有樓都冇人買,地產商及物業投資者見冇錢賺,又點會投資,政府又何需壓抑,現在政府連自己的居屋,港人港地屋都賣唔去,仲話要壓抑,令人感覺到制定房屋政策的高官生活在象牙寶塔裡,其實,政府已經解決樓價飆升問題,在足夠供應量之後,政府應該釋放更多需求,使到有足夠購買力穩定樓價,現在反其道而行,在供應充足,需求被壓抑情況下,樓價一定會下跌,有自住需求的人明知樓價下跌,又點會買樓,到時候,官員們就會非常困擾,點解樓價飆升,大家搶住買樓,樓價下跌,反而冇人買,知道答案的人,一定唔係做官,最低限度唔係負責房屋政策的官員。

 
 
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1. 引刀一快 2016-04-17 08:38:54
買地起樓都係一項投資呀。
2. 小中產 2016-04-17 09:07:15
人為政策,如CY下台,樓價不是會飆升嗎?
3. 自我陶醉 2016-04-17 09:26:02
博士點解覺得“需求被壓抑情況下,樓價一定會下跌”?

賣唔哂其實唔係因為冇需求,只係因為定價太高。有知情人士話,樓價已經出發去緊火星,唔買樓第日老咗一定瞓街喎!  所以博士唔洗擔心。

咁嘅情況政府又如何減辣? 況且,減完辣要再加就更難。



4. 引刀一快 2016-04-17 09:45:35
自我陶醉兄

“知情人士”呢排好慘,D賣盤俾人掃晒,租盤俾人租晒,佢冇嘢做呀。
5. 歷史長河 2016-04-17 09:50:43
政府打擊樓市辣招之目標有以下幾種可能:

1. 有助做大個餅,增強香港實力
2. 壓低樓價,讓更多人上車
3. 讓港人住得又大又豪
4. 房價低,有助提高香港競爭力
5. 基層人多兼聲音大,推低房價可增加民望,有助連任
6. 社會不公平,推低資產價格可以重新洗牌,社會更公義
7. 不信壓不低房價
8. .......

有冇補充?哪種想法比較反智?
6. 如是 2016-04-17 09:54:59

每年有幾萬對新人結婚,自住需求咁強勁,樓宇落成之後點會冇人買呢?只有賣不去的價吧。

總言之,博士希望政府釋放投資需求,香港人繼續將所有的心血放在樓上(樓奴)。

政府搵多多地都唔夠俾你班投資者買了!

7. SHUN 2016-04-17 10:19:02
樓價連跌大半年、租金亦下滑、事實勝於托市亂吹、每年幾萬人結婚係事實、但有幾多人過身、年老入老人院、移民………………等?日日報紙都有蝕讓消息、衹不過係元朗有D新樓賣了幾百個單位(呢D山卡啦鬼地方)買樓?等多半年再平一、兩成啦!
8. 歷史長河 2016-04-17 10:21:09
博士講出問題的實質。要想樓價穩定,只有增加供應量,而樓市的真正供應量是來自新樓,二手的左手換右手不能算數。

如果投資者的需求俾壓制,新盤去唔到貨,發展高自然減慢起樓速度來適應減弱的購買力。這樣又如何解決問題呢?除非政府自己做發展商。

至於新供應是去到投資者手上或自住者手上,如果認同香港仍行緊資本主義制度,就應該交給市場去解決。市場自有調節能力,當供應多到一定程度,租金自然下滑,樓價也自然會跟隨調整。
9. 蕭峰 2016-04-17 10:27:58
其實唔放寬逆週期,只會更多人買一手樓,更多盤流去到投資者手中,上車人士更難上車。


11. LYC 2016-04-17 11:08:19
博士所言甚為有理,政府應該盡快放寬按揭,增加上車和換樓需求,令經濟繼續欣欣向榮。
新樓賣得慢,現在發展商已暫停起樓,對供應係一啲幫助都冇,反而對整體社會有害無益啊!
現在通漲集中在住宅物業,有識之士洞悉先機,知道買樓才可以跑贏通漲至富,如果相信通縮王,cash is king+靠炒股維生,下場只會是天橋底啊!
所以,只有增加供應和需求,才是正途,讓多些人可以買樓,向上流啊!
12. 論壇 2016-04-17 11:11:59
自我陶醉正無賴,明明有講過窒人,卻話人對号入座。理D係有point?
13. 蕭峰 2016-04-17 11:46:24
to 12樓 論壇兄

多謝仗義直言啊 !
14. 引刀一快 2016-04-17 11:57:17
分身隱藏人物先至係無賴!
15. SHUN 2016-04-17 11:58:37
原來D人投資以為政府包赚$$$?白痴、訓天橋底、我真係未聽過!有人做負資產、供唔起樓燒炭就大把!!哈哈哈!呢道D白痴好友理論真低能。
16. 事實 2016-04-17 11:58:56
咪再理d 無錢買樓的偏激無聊淡友啦 有實力的投資者一早望實一手樓 隨時入票了 睇下浪澄灣銷情已明啦 
做人心胸吾得廣闊 成日望樓跌但跌左都買吾到 心理自然不平衡 
17. 引刀一快 2016-04-17 12:01:25
To 5樓 長河san

反智只係你對廣大讀者嘅主觀期望啫。
18. 引刀一快 2016-04-17 12:06:42
再者,論壇裡面,俾人窒可以反駁啫,何等嘅高姿態!
19. 論壇 2016-04-17 12:11:08
身份隱藏便是無賴?比文字偽術講過唔認的人仲無賴?請問是什麼論據,有何理論據?
我用論壇作代号,你用的是真名?
20. 真真薯片 2016-04-17 12:12:44
以事論事, CCL跌定, 如果經濟冇大變, 例如股市唔再大跌, 或者人仔唔再貶值, 樓價的確唔會有第二浪調整, 所以真係唔可以確認樓市下跌, 政府要撤招, 最少要再跌多一成先好再提
21. 論 2016-04-17 12:22:42
我係新了,睇文章有一年多,從無回應,但最近这這裏的討論回應已是到了個人攻擊,互窒,無什麼論據可言。更有經常討論者以此為高姿態, 不知是否覺得自豪,唉!
Maybe我也被感染了。我想我要退回,不再作回應了。
22. 論壇 2016-04-17 12:23:30
sorry, 21 樓係我
23. LYC 2016-04-17 12:46:27
真兄繼續搞錯晒因果關係,唔撤樓價都唔下跌架。唔撤,需求細,發展商唔起樓,供應減少,樓價都係唔會跌,政府要從宏觀整體社會經濟角度去睇,現在係時候撤招,放寬按揭啦!唔撤,對各方面都冇好處啊!
24. 陰跌 2016-04-17 12:50:49
現時情況比沙士時的形勢更嚴峻,跌幅唔大,撤招冇期,投資者守唔住就像樓王天匯都要做銀主盤。
如果投資者早一些按照博士的話逢三退一就可避過呢一劫。
但投資者在這次樓市可能要有長期作戰的準備才是。
25. 80's 2016-04-17 12:55:08
I think the argument is based on the fact that if investment demand is suppressed, developers will not be that easy to sell their inventory because real users will become the only buyers in the market (versus users + investors before the implementation of various measures to discourage the investors).   

However, property developers can stimulate the sales through lowering the price if they want to clear the inventory. If they dont want to sell it cheap, they can stop to buy new land and build new housing units, which will result in the scenario mentioned by Dr. Tong in the short term. 

However, in the long term, developers still need to buy land and sell their inventory unless they dont want to generate any cash flow. 

I agreed that this would create short-term decline in supply so I hope that govt will sell the land cheap (or just at market price to reflect the supply and demand dynamics) and allow the smaller developers/ investors to buy the land and develop properties so they can maintain the housing supply in the market. 

The govt can also set up a JV with MTR / or ask MTR to buy the land and develop properties if no one in the market is willing to buy the land (as large developers dont want to increase the supply and push down the price of their existing inventory). 

    
 
26. 真真薯片 2016-04-17 13:06:15
不經不覺, LYC已經變左呢個討論區第一諧星

一方面話撒唔撤都唔會跌, 另一方面又話要撤招, 既然收租冇得輸, 應該坐言起行買多幾層收租, 撒唔撤招根本就唔關事
27. SHUN 2016-04-17 13:08:43
撤招就比左市場錯誤信息、令到一班人又大力推高樓價、政府之前做到之功夫就白?費!
28. biu 2016-04-17 13:19:34
口水湯係怕經濟越來越差,樓市可能會崩盤的.所以以為自己有乜影響力,可以左右政府高層官員的想法. 現在開始股市越來越好,而樓市就越來越壞.似足2009年股樓兩極的走勢.
29. LYC 2016-04-17 13:23:23
真兄,撤招係對整個社會得益,樓市轉活,各行各業都得益,你唔可以咁自私,自己冇樓就要政府打擊經濟啊!
買樓事實係最容易向上流致富的方法,不需要多講,你自己買唔起就要其他人都唔準買,什麼道理啊!?
不用多講,現在個個都掃緊貨!
30. 小人物 2016-04-17 13:36:38
何文田新地新盤,太古西半山新盤,恆隆大角咀貨尾,三者都系豪宅,都唔係做上車客生意,但照樣大賣,可見住宅的投資者及腰纏萬貫人士早已出擊,非如博士所言怕樓價向下,飽受打壓也。所以博士文中所指,難道是政府應該鬆綁比住宅投資者更高級別的工商鋪甲廈級的投資者?但現在這徐徐向下的市道,以及未可預知的經濟前景,又是否值得茂然重金出擊?
31. 論壇 2016-04-17 13:47:20
14樓
隱藏身份?用代号發表是無賴,什麼理論,有何理據?
窒人講左唔認是什麼?
我用論壇为代号,你用真名?
以窒倒人為高姿態,引為自豪是理性討論?
32. 真真薯片 2016-04-17 14:17:01
LYC兄如何知道在下冇樓? 在下有樓收租, 而且手持200萬現金準備入市, 想樓市跌多d買多層收租, 因為現價買樓收租回報率低, 所以必須大力唱淡!
33. 真名? 2016-04-17 14:22:20
我以前都問佢啦!

佢家族是否姓引,

又是否複姓引刀,

又是否複複姓引刀一,

又是否如台灣習慣,本身姓刀,阿媽改嫁姓引嘅,結果姓'引刀'。


34. Alan Pepper 2016-04-17 14:27:31
政府根本分唔清買樓需求及住樓需求的分別。住樓,係一定要的。你一係租,一係買,冇弟三個選擇(共屋都要租的,只是平租津貼而已)

無論點選擇,樓,係一定要建的。唔俾人投資,冇人買樓,啲樓邊個建?小弟曾經提過,投資者提供的,是流動性。跟銀行運作一樣。有人存錢入銀行,讓銀行可以貸款出去,讓存錢的暫時放棄享受賺取利息,借錢的賺取更多利潤。有人買樓,可以租出去,讓買樓的放棄享受住宅,沒有買的付出租金享受住宅。樓價升跌係供應及通脹的後果(升大快太急當然不健康,但小弟唔係討論呢樣野),跟居住需求無關,因為人一生出來,就要住的,唯一方法唔需要居住,就係未出世或已經去世!如果你想壓抑對住需求,一係叫人唔好生,一係叫人去死,別無他法。

冇人投資買樓,咁居住的責任誰付?冇人買,冇人建,唔通會變魔術出嚟?又整個抽稅後政府起樓俾人住?咁咪即係中國已經放棄咗好多年的共產主義?
35. 蕭峰 2016-04-17 14:47:50
樓上,不能更同意!

樓,首先係必需品,然後才是投資標的。

逆週期令準買家只有三個選擇:1)等,繼續儲首期,2)買更細更舊二手樓,3)買一手新樓(發展商提供更高按揭)。對誰最不利?小業主,他們只能降價求售,這也正是過去兩個月發生既事!

而辣招鎖死流動性,令投資者被迫變成長期投資者,無人放盤,二手冰封就是這個道理。


36. 麗娜 2016-04-17 15:39:13
CY 像是奉行社會主義。感覺他不太懂經濟運作。不過就算反映也不見得有用,他究竟會不會消化意見?覺得他很天真地要壓低樓價,基層人士能上車就有政績?上車人士是永遠上不完的,渴望上車的聲音是永遠不會停止的,問題是,他很著意壓低樓價,這樣下去,整個香港經濟就會向下,然後基層人士也會失去工作,失去上車的資格。這是一個循環,一個惡性循環。
37. LYC 2016-04-17 16:12:46
真兄,何必自欺欺人呢!不過點都好,我們應該要以大局為重,想辦法叫政府放寬接揭,撤招,聽見我們的聲音!
38. 歷史長河 2016-04-17 16:15:35
論壇兄,恭喜成為注冊網友,歡迎參加討論。論壇喺社會的一個縮影,尼度可以看到形形色色的各式人物,硬好硬淡,盲好肓淡,仲有扮中立人士時唔時出來攪下雙重標準,認真好玩;也有"得道高人", 博士一提見㡳減辣,佢就會返回人間開始食煙火。更多的喺一輩子向下炒的失敗炒家,睇錯咗大勢而不向自身查找原因,卻遷怒於其他樓市投資者。

樓市在筑底,博士在講入市,各色人物會繼續粉墨登場,坐定定睇下戲先。

淡海無邊,回頭是岸。




39. 蕭峰 2016-04-17 16:48:26
係啊,恭喜論壇兄註冊為會員!

雖然無奈,但係度都學到唔少野,同現實生活又有d唔同,比現實生活講野直接,但也更看到人性!

都係人生經歷,值得既!


40. 真真薯片 2016-04-17 17:15:29
原來係LYC兄眼中, 一個人有層樓有200萬cash已經需要自欺欺人, 在下既圈子中呢個只係最低級數, 本來以為呢度應該充滿高手, 在下仲expect LYC兄會表示呢個級數只係垂手可及, 地產論壇第一諧星既眼光同級數實在令在下非常失望, 只係一個鍾意睇人唔起, 又覺得有層樓加200萬係好多錢既人, 呢種人在下都識好多, 而且成日打電話比在下, 不過在下只聽其中一兩個人電話, 佢地都係從事同一行業, 至於係咩行業相信唔洗多講
41. LYC 2016-04-17 17:44:19
真兄,唔好咁唔開心啦,我都明白你努力工作賺啲錢大部份交晒租好慘,不過機會係會留給有準備的人,唔好放棄,繼續努力工作,過多10年8年,總有機會你上車的!過去我一直都係一番好意,忠告淡友樓市已跌唔落啦!如果你係有能力買樓,上個月已買了,何必還在吹跌咁無謂呢!如果你唔係交緊租,又點會咁偏激地講,要樓價繼續跌呢!唯一辦法就係努力工作,盡快上車,唔好信個啲通縮王呀,自己諗清楚點做啦!
42. 惜緣 2016-04-17 17:47:46
博士所言甚是, 投資者亦有其社會功能, 係以前沒有樓市辣椒的日子, 當樓價上升時, 投資者就會沽d貨, 從而舒緩樓價上升壓力 ; 當樓價下跌時, 投資者又會入d貨, 從而減慢樓價下跌速度。

呢幾年在辣椒及逆週期措施下, 現時好多屋苑的二手成交量只及以前正常成交量的10-20%, 從可憐的成交量可以睇到, 很多市民本該上車的就上唔到車、本該換樓的又換唔到樓, 咁低的樓宇流轉率已經對好多行業造成嚴重的傷害。

難道沙士時的經濟環境才是高官心目中的「天堂」?
43. 花生醬 2016-04-17 18:39:47
如果個市會升番,應該唔駛驚,無論政府點做都唔驚,好似當年出辣招,都一樣升。而家唔通個市連博士都唔睇好?
44. 清水 2016-04-17 19:14:49
其實投資者現在都可以買樓收租,用家唔買咁投資者點解唔買?其實經濟有起有落,升完一定跌,都升了12年,要賺都賺夠。升嗰陣點解咁多人買?不就是因為有錢賺人人都炒,炒家又賣比炒家,真正用家有幾多?有都做左樓奴,因用家唔似炒家一有錢賺就賣,用家要孭好耐。而家情況其實好似啲零售餐廳咁,之前幾年全部做大陸人生意,啲價貴到香港人比唔起,而家突然股市跌無左大陸人,咁回頭又叫番我幫襯,但個價同無大陸人幫襯嗰陣貴左好多,我幫襯都要儲下錢先,唔係我唔想幫襯,只要有耐性問題一定解決,因為香港對樓宇一定有需求,始終要住,炒家計落有人租一樣可以買,唔買只係因為真係太貴。但如果之前無投資過度,係唔駛驚。之前樓市同股市一樣,大家都唔係按數據分析,係覺得大陸有無限資金,錢生錢,現在睇個股市就知真正經濟表現係點。但樓市同股市有不同,樓市如果政策有失誤又引起炒風,呢個係民生嘅問題。其實好多行業而家都面對經濟下滑問題,為何地產無錢賺關政府事?大陸政策一樣唔比人炒樓,是否也是不對?賣車經紀賣唔到車係咪要免稅而唔駛理太多私家車會攪到香港塞車?
45. 真真薯片 2016-04-17 19:20:22
睇黎LYC兄唔明買樓有分早買同遲買既分別, 早買既人就算當初比既首期唔多, 但係供款平, 賺價深, 慳埋既錢就算唔加按3, 5年好易又儲到百零萬首期, 但係百零萬首期面對急升左既樓價想買多間都冇乜貨揀

防守力越高既人越想個市跌, 係慢慢緊加晒父母兄弟姊妹做擔保人用創新高價接火棒果d就最驚個市跌

在下其實都幾自私, 自己有防守力所以想個價跌, 結果得罪LYC兄都冇辦法
46. Ann 2016-04-17 19:21:48
連博士都認為政府的招數有效,博士應該係覺得市跌。
47. Ann 2016-04-17 19:29:15
我好同意45樓,而家係買多左又唔夠錢守嘅最驚,希望唱好個市出貨。對於起樓嘅地產商,平買平賣佢都有錢賺,無工開才無錢賺。所以跌市只有對投資過度又無實力嘅炒家最有影響,無理由要政府改政策去減小佢哋損失。好似我舊年輸股票咁其實都無得投訴。
48. LYC 2016-04-17 20:35:30
真兄越講越似個啲短炒王拿自住層樓去短炒的股神,晨早估頂沽樓現在捱貴租的淡友!!
經常幻想業主好驚,要防守,我都唔明要驚啲乜,守啲乜,都講N次,租金夠供樓+管理費有突,沽樓揸錢仲衰。驚個個係你,租客!
所以你冇樓係唔會明揸樓個種開心自豪的成功感,唉,算吧啦你,繼續幫人供樓啦!

49. 自我陶醉 2016-04-17 20:54:21
浪翠園97蟹貨 等足廿年仍蝕
(文匯報) 2016年4月16日

樓價近月持續下跌,不少於過去兩年高位接火棒的業主亦無奈要蝕讓賣樓,然而市場剛錄的一宗蝕讓卻有點特別,一名於1997年高位買入一個浪翠園單位的業主,在歷經近20年的光陰後,最近賣出單位,賬面竟然還蝕63萬元,連使費計更蝕逾80萬元,相當入肉。

所謂「人生有幾多個十年」,這個慘痛經驗或許正正說明樓價不是一項長升不跌的投資神話,買錯樓隨時20年「無得翻身」。

近年樓價越升越有,尤其新界區物業於早兩年升幅快如火箭,即使最近樓價回落,相比10年前樓價仍然有一定升幅。但世事總有例外,位於深井,由新地發展的浪翠園,為全港少數仍未重返1997年高位的經典蟹貨。本來屋苑去年有望乘搭樓市上升的順風車,一脫蟹貨污名,但誰知年底樓市層層跌浪衝擊下,浪翠園樓價又再走下坡,九七蟹貨翻身無望。兩房呎價8728元最新錄得的蝕本貨,位於1期3座高層B室,實用面積464方呎,兩房間隔,獲買家以405萬元承接,折合實用呎價8,728元。

原業主1997年6月高位,以468萬元在二手市場接貨,2013年10月供滿物業。過去近20年樓價大升,惟浪翠園的樓價卻像冰封在97年歲月,該業主事隔19年沽貨,賬面仍蝕63萬元或14%,若計及釐印費及佣金等開支,料蝕超過80萬元。
50. LYC 2016-04-17 21:09:15
又係一個以偏概全的淡友,事實係好少業主等錢洗要沽樓架,去市場感受一下吧!
真係有好多淡友死都唔信CCL會上火星!大家拭目以待吧,時間將會證明一切!
51. 鄭成功 2016-04-17 21:32:34
51樓我同你睇法一樣,樓價點會,所以我唔明博士文章何解要擔心CY, 之前博士已經表示見底回升。
52. 歷史長河 2016-04-17 21:36:15
回49樓陶醉兄,

真替你開心,又揾到一宗,應該慶祝一下啊!上次小弟用中原指數做分析時,留意到97年中原指數在大部分時間才80幾,所以今次你應該在電腦前搜索好耐吧?辛苦哂。

其實浪翠個盤小弟在165樓已俾咗你提示啦,反應慢?記憶力差咗?定喺一直揾到依家?加油啊,醉兄!
 
165. 歷史長河  2016-03-26 23:25
回145樓 陶醉兄,

長河無意與你探討樓市升跌走勢,這對你我都毫無意義。一個唔會買,一個唔會賣,嘅係否有點似太监討論xxx? 不過我同意這個比喻用來形容「無樓人仕論樓市」更為貼切。

只係睇到你134樓計個數有誤道成份,仲話別人吾識計數,才提出幾點異議,勿怪。不過我忘記咗你有閱讀障礙,那麼我講清楚些:

1. 97一03年間係通縮,即負通漲,你的3%年通漲假設不成立。所以話你只計通漲唔計通縮。

2. 按揭可以隨最優惠利率調整而調整,也可以轉按。沒有人會一直付10厘息。知唔知幾時起有 h + 0.65? 唔通你真係日日賺個種?

3. 跑贏通常并非易事,唔好話跑唔贏通漲即是輸。以5成按揭計,樓價如跟上通漲,業主則跑贏通漲一倍。可喜可賀。

4. 除咗愉景,我還知深井一個盤。不過唔好忘記咗全港有上萬棟住宅,你所講的兩隻手應該能數過來吧?仍屬以偏蓋全有選擇地去睇事物。

53. 蕭峰 2016-04-17 21:38:03
分享小小野。

今晚突然想食油條,附近只得一間店。好似兩年都冇買過油條,今晚發現已經9蚊一條, 比之前5蚊加價80%!我笑問收銀點解加左咁多,收銀都爽直,話:我初初來人工唔夠7000,因最低工資依家有13000蚊,租以前45000,依家98000(加價98%),咁你話我地加價多唔多啊?

呢d就係最低工資、通脹的影響囉。大家都想人工升,租金、通脹、樓價跌,我都好想。

54. LYC 2016-04-17 21:58:16
真兄,佢都賺住了20年啦!唉,淡友始終都係唔願意面對現實,永遠活在自己幻想的世界,真可憐!
55. 自我陶醉 2016-04-17 23:43:03
今次應該在電腦前搜索好耐吧?

唔耐, 啱啱先得閒睇今日呢個網嘅新聞欄,咁都要搜索? 除咗盲好,我估人人都睇到喎!  

長河兄原來真係咁畀面,上嚟淨係睇小弟嘅post, 多謝先! 靜靜雞話你知,我從來都唔留意其他地產新聞,我貼嘅所有新聞,一向都係喺呢度睇到嘅。 乜你唔知咩?  

要你寫咁大段嘢,又要搵一大輪,辛苦哂你就真, 下次咪咁傻喇! 哈哈哈!
56. 打工仔 Andy 2016-04-18 00:16:07
物業投資者不是盲的! 
我相信大部物業投資者,都有其他投資渠道的, 只不過買樓收租,可以有較平穩的回報所以先買樓收租, 有需求先會有供應, 經濟學基本理論! 
什麼物價? 什麼樓價先合理? 需求定律而以, 市場自行會找到平衡點, 即合理價格, 買樓從來是理性與感性的掙扎! 

Alan就講得好啱, 除非不在世, 否則唔買都要租, 公屋都要交租! 
其實, 有好多日常消費品, 例如,汽車, 電器, 甚至金銀珠寶,名錶等等, 一買回來就會跌價, 點解都有人會買? 因為大家都知係消費品, 不是投資!

相反, 依家二手樓價回調咗, 點解少人買? 先唔講新樓, 因為買樓跟本是一項投資, 投資就要講回報 ROI ! 
二手樓回調, 買樓自住人士都未必敢買, 當然啦! 因為每個人都視買樓係投資! 理性上想買, 感性上怕輸! 

話說回來, 唔買咪租囉! 自由市場自由決定, 長租好呀! 零風險! 哈哈哈! 

58. CY 2016-04-18 01:06:40
成日思歪
59. 引刀一快 2016-04-18 07:50:44
To 52樓 長河san

乜咁唔捧場呀,呢段新聞地産網都post咗喇,駛咩搜喞。


你鍾意呀?又俾多段你睇下吖:






60. 歷史長河 2016-04-18 08:08:52
刀兄,多謝多謝。

如果我哋討論天匯業主蝕讓有幾痛苦,喺否又有D似太監討論叉叉叉喺有害的?

記者都要揾食啊,佢哋都知道尼個世界太監占比例都唔少,好多記者本身都喺,專登讓你哋開心下啦,真替你高興。加油。

61. 引刀一快 2016-04-18 09:09:34
長河san

又係一味講埋曬d無男不扭嘢,睇淡就太監,睇好就色魔之類,其實呢度大家心裡有數,個個都係色魔頭太監底。
62. 引刀一快 2016-04-18 09:13:50
五蚊條油炸鬼,咪就係沙士價囉。
63. 歷史長河 2016-04-18 09:32:53
刀兄,又故意誤讀?對於太監論,小弟已有正式回應,請査詢詳情。簡單的講就喺比喻一些討論與自己無關或不可能擁有的東西。唔喺話唔可以討論,而是講佢哋往往不得要領。


記者話天匯蝕讓,輸幾千萬上億雲雲,你馬上覺得佢會好痛苦........, 都有可能,不過我哋要有幾億可以輸時才能真正體會得到吧?對嗎?否則真的有D似太監討論.......
64. 神算 2016-04-18 09:52:52
56樓 打工仔兄,

好少見你咁深入定義引一兄嘅剛需論喎,哈哈!
65. 蕭峰 2016-04-18 09:54:04
5蚊油炸鬼沙士價?

引刀兄你幾耐冇來hk啦?


66. 蕭峰 2016-04-18 10:00:11
長河兄

換一個講法。

咩就係一個從未落過水既人,佢係度教人游水注意事項,講的頭頭是道,風險、時機、ROI⋯⋯但其實,自己未落過水!

67. 歷史長河 2016-04-18 10:21:26
大俠兄,道理喺一樣,不過你的講去比較斯文。小弟粗人一個,見笑啦。
68. 歷史長河 2016-04-18 10:27:05
To 56打工兄,

話說回來, 唔買咪租囉! 自由市場自由決定, 長租好呀! 零風險! 哈哈哈!」

絕對認同,不但零風險,仲可以賺價。比如陶醉兄高位賣自住樓,依家已有10%賺幅。引一兄就更不得了,佢坐陣廣州,決戰百里之外,除咗賺價,仲賺匯差,了不起。
69. Desmond 2016-04-18 10:55:45
其實大家有樓無樓都是在這裏說的,亦沒有人去核實,大家為甚麼這樣認真呢?網站容許不同背景人仕發表意見,是希望百花齊放,給大家思想一些冲擊。
70. 好笑 2016-04-18 11:25:46
69樓,同意。難道男性就不能做產科醫生? 因為絕對沒有懷孕經驗?
71. 蕭峰 2016-04-18 11:38:04
Desmond兄,

網上係check唔到有冇樓,但從回覆好明顯見到有d人係用股市短炒思維討論樓市,譬如:依家買500w樓,再跌一成,即刻冇左xx...... 佢根本唔明樓市係超長線投資,真係同佢兩個channel,冇的溝通。

再例如,好友話樓市跌,根本唔驚,淡友認為,一定驚。其實月月收租,試問佢驚乜?

所以話溝通唔到就係呢個道理。


72. Desmond 2016-04-18 11:52:21
蕭兄,

明白不同的人對事情有不同的看法,但看到近期多方的言論已過激,希望緩和一下。
73. MMC 2016-04-18 12:06:50
Desmond 兄言之有理,吹吓水開心吓又一天,don't take it personal 嘛! 當然真理係愈辯愈明,但這是不記名的網站,就算城市論壇,你也改變不了其他人的想法! 

我明白各位當初都抱著睇唔過眼嘅心態出言,但無謂步步進迫。你們的好意,有緣人自然收到並作出買或不買嘅決定,亦可算是功德完滿了。

最後,我不是想做架倆,各位大哥如果不滿意,我先在這𥚃道歉,多多得罪了。

74. 歷史長河 2016-04-18 12:23:22
To 70 樓好笑兄,歡迎討論,不過你的例子不恰當。

小弟認為,做產科醫生要有相關實習經驗先,如果沒有, 即使是懷孕婦女當然也不可以做產科醫生。同男女當然無關,同相關經驗有關。

未有港樓,未做過收租佬,未試過樓宇抵押貸款...... ,所以總是不得要領,佢會話97買樓一直要供十幾釐息至今,出租一定要5成首付,佢根本唔知業主每月還息占租金幾成,整日計錯數話業主好驚......,凡此種種,都是因為冇經驗,憑想像,又要教人做風險管理, 只不過喺一味靠嚇,跳樓、燒炭、負資產、蝕讓、兇宅、2047......., 咁你話似唔似太監論......?

尼類人,退咗休自住樓都賣得,你仲期望佢盼世界向好?香港越亂佢越高興呢,因為佢喺向下炒的炒家。
75. 新仔阿威 2016-04-18 13:10:46
如果我有D 樓的問題, 可否發問?
因為我唔見有發問區
76. LYC 2016-04-18 13:16:22
想當年,我第一次買樓收租都係驚驚青青,都難怪淡友諗唔通。做落之後,就會發覺十分過隱,所以一夠錢就買囉,未試過就真係唔明!
如果唔係咁爽,點會有人擁有過萬個物業呢!
77. LYC 2016-04-18 13:34:42
好多淡友都好叻,計算精明,不過好可惜,聰明反被聰明誤,反而下場係一世幫人供樓。
短炒自住樓買唔番;估頂估底;太多風險因素要計,驚li驚lo,計來計去都係計錯晒,竟然通縮都被佢計到出來,最後都係望樓輕嘆,樓價一去不復返。
反而,好似博士所講,買樓要有些傻氣,反而致富!
78. Taiwaner 2016-04-18 14:47:31

我認為辣招已經是政治問題大過經濟問題了,

 要放寬, 我想要等選特首後才能實現了~


79. 望東樓 2016-04-18 15:13:57
小威,你最好係朝早等博士post文之後問。呢度係幾大天王互咀嘅地方,未必有人得閒答你。btw,睇淡嘅都係訓天橋底,你直接去搵佢哋面談都好方便。
80. 無奈 2016-04-18 16:05:57
79 東樓兄,😄
81. Oscar Lam 2016-04-18 16:12:51
回75.新仔阿威,

本网站高手如雲。不止樓市高手,更有少年股神。任何有關樓市、股市問題可以尽管提出,這里的高手一定會尽力解答。

我們不會叫你住天橋底或去火星探險。請放心,嘻嘻!
82. 打工仔 Andy 2016-04-18 18:20:19
神算兄
博士有好題目,點都要支持下, 哈哈!
83. 打工仔 Andy 2016-04-18 18:22:33
長河兄
我地赚果2,3%回報, 真係不外人道, 要自强不息呀! 哈哈哈!
84. 引刀一快 2016-04-18 18:53:01
游過海水,俾人話唔識游河水,呵呵
85. 引刀一快 2016-04-18 19:09:46
長河san

你不如話,冇港樓就係處男喇,哈哈哈
86. Desmond 2016-04-18 19:16:33
引刀兄,

無港樓的不一定是處男,是處女也可以吧。
87. 西門吹雪 2016-04-18 20:11:37
其實我成日都有個技術問題想問下河兄同打工兄架。我的確未試過揸住好多樓收租。所以想問下,如果好似河兄咁做一有錢就買,買得幾個就算加埋租金已經過吾到壓測了,咁點算?真係想請教的。
88. 西門吹雪 2016-04-18 20:24:38
用一個例子吧,假設我又四層500萬既樓,總值2000萬,想借7成要14萬左右月入,扣埋3間租金都要月入10萬先可以按7成…
四層已經如此了,如果去到十幾廿層点先可以借$?
89. 引刀一快 2016-04-18 20:27:05
西門兄

“一有錢”就係一千幾百萬,咪得囉!

我唔會質疑人家有幾錢收入,任佢講就OK架嘞。

我著眼點係:

如果一個人收入去到呢個地步嘅時候,佢嘅投資方式係冇參考價值嘅。

佢取得呢個級數收入嘅方法、途徑,先至值得留意。



西門兄,你又點睇?

90. 西門吹雪 2016-04-18 20:33:02
刀兄吾係呀,河兄個表assume每買一層都按盡上一層,新買個間又借7成。咁做既話,就算你月入幾多都好,買得一定間數已經借吾倒$了。
91. 打工仔 Andy 2016-04-18 21:16:11
西門兄

我唔敢教人, 因為小弟都在學習學習! 其實每個人嘅背景, 家底都不同, 真係自己先知, 我會咁睇, 如果要左計右計, 又要過壓測先可以買物業來收租, 咁就真係要想清楚先, 自住又另計! 
我會咁諗, 我以前都有講過, 買樓是投資, 投資就要睇時機, 時機好重要, 可能我層次比較低,又無乜錢, 97又Hi過, 所以十分小心! 
一開二,二開四, 四開八, 現在簡直係無乜可能, 早年當然可以! 


92. 神算 2016-04-18 21:19:57
早期低價買落啲樓,咪可以不時重估再按囉。
93. 打工仔 Andy 2016-04-18 21:21:16
神算兄

全中啦! 
94. 神算 2016-04-18 21:21:33
不嬲都講遊戲規則已變。
95. 西門吹雪 2016-04-18 21:23:24
打工兄。時機當然重要。我只是想早d學定先。

一天時機到了,想多賺一些,當然要計盡。十幾年一次機會,應該借盡入多幾間。XDDD
96. 西門吹雪 2016-04-18 21:30:59
神算兄,要借錢吾止係計你幾時入,而家要計埋你月入先可以借。這個變成借錢的最大障礙…

假設供平過租,理論上買得越多越好。但是買得幾間已經借吾倒了。咁点算?
97. 神算 2016-04-18 21:31:24
所以樓價唔升,租金回落,噩夢來的。
98. 歷史長河 2016-04-18 22:34:14
西門兄,你的問題打工兄已做了些解釋,小弟可以補充小小。其實這是一個非常好的問題,也是每個收租佬所面對的現實問題,說明你在認真思考,不是為咗窒人。不過今次容我先賣個關子,小弟想邀請陶醉兄談談想法先。

陶醉兄,今次西門兄認真發問,睇你表現啦。唔好只懂教人管理風險啊!

其他朋友願意分享的,也請不吝賜教。

至於刀兄,就算了吧,佢89樓個回應你已睇到,對討論唔任何幫助。還有果位時唔時出來抽下水的神棍,你也可以飄過,佢根本連你問咩都攪唔清楚,直接就噩夢咗,哈哈。
99. LYC 粉絲 2016-04-18 23:20:50
回87

呢個就係政府希望見到嘅管理需求得出的結果

你冇每月足夠的現金流

你冇足夠的資產淨值

唔該行人止步


100. 十郎 2016-04-18 23:58:02


      這是加按炒 Margin , 是高危動作。


101. 引刀一快 2016-04-19 02:31:17
西門兄

你地講緊嘅表,好似唔喺呢個題目之下喎,原來係講不斷加按呀?怪之成日話長揸必勝,因爲只要不長升即死。

我一路以爲佢話“一有錢就買”,係利用收入作爲“投資”,原來係“透支”。

咁就唔駛咁在意,完全偽命題,計都計得出係行唔通。
102. 引刀一快 2016-04-19 02:37:45
To 86樓 Desmond兄

留意留意,如果冇港樓嘅係處女,即係一定唔係太監喇,太監冇女人嘅卦?
103. 十郎 2016-04-19 02:57:12


      真係大頭蝦。


104. 自我陶醉 2016-04-19 06:55:28
長河兄真搞笑,什麼神棍不神棍,這裡的神棍多的是。

我一早講過我買樓只為自住,亦不認同別人鼓吹將細價樓投資炒賣, 而收租佬嘅問題從來都唔係我嘅問題,我唔明你問我係為乜?

105. 歷史長河 2016-04-19 07:42:43
陶醉兄,咁早!認同神棍講法。


[我一早講過我買樓只為自住,亦不認同別人鼓吹將細價樓投資炒賣, 而收租佬嘅問題從來都唔係我嘅問題,我唔明你問我係為乜?」

亦即您只把樓做為居住而唔喺投資來考慮?不過您自住樓都賣得喔?不是出於投資決定嗎?

另外您認為買樓收租也喺炒?

106. 自我陶醉 2016-04-19 08:21:29
長河兄,

此網第一神棍要數日日話唔買樓就要瞓街嘅人,冇能力買而勉強入市嘅人,可能仲快要瞓街。

我第一日在此出現時,已經講得好清楚,租只係我衆多消費之一,沒什麼大不了,我買樓只會係當我認為個價超值嘅時候才買,減少部份租金開支。當我認為樓價貴到唔值嘅時候,即係有人超欣賞我住嘅樓,我隨時願意割愛,將樓讓畀有需要嘅人。情況就好似當你一次過交20年租就打個七折,咁你咪自己計計值唔值囉!不過,我唔會因為有得打七折而交埋人哋份租。

107. 油條 2016-04-19 08:25:22
講開油條
我最後一次見到5蚊油條應該係93定94年。
沙士時代唔係6就係7蚊


108. 歷史長河 2016-04-19 08:30:06
陶醉兄,對Shun 及哈哈點睇?
109. 自我陶醉 2016-04-19 08:57:48
當租金同樓價升到超離地,至大多數人無法負擔嘅水平,必然會有愈來愈多人不滿,社會上嘅反抗力量亦會愈來愈大,世界上大部份革命都係由於貧富懸殊到了極點所引發,香港近年仇富、反霸權、港獨之類的聲音,已經為日後社會穩定響起警號。

110. 神算 2016-04-19 09:18:18
西門兄,

你講買四、五佰萬嘅樓太抬舉條明渠啦,由一、二百嘅樓慢慢儲啦。租金收入跟唔上樓價升幅,愈貴愈難買。
111. 西門吹雪 2016-04-19 09:59:26

河兄~何苦又拉自醉兄落水呢~我可是真心問的...

自醉兄對不起拉埋你落水。你所言有道理,可是我記得你講過"連雪茄煙頭,也可以是好的投資",我可是很同意的。咁點解唔可以投資樓呢? 樓市有時候係無咩吸引力,但有些時機亦係千載難逢的。人不為己,天朱地滅,對不起,是否民生樓卻不在我考慮因素之內。