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文亮語
投資者是被迫賣樓
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月15日

  有報導話最近的低成交個案,有個別是屬於資深投資者,有後生仔問我未來樓市是否非常危險,否則,資深投資者亦不需要現在賣樓,因為一定會給買家鋤價,是自取其辱做法,我本來想講,現在賣樓的人就不能夠稱為資深投資者,因為,大多數投資者在去年初已經做好逢三退一工作,將不適合,沒有協同效應,或者已經過了高增值期的物業,趁樓市最暢旺時賣走,雖然在賣走之後,樓價可能還會繼續上升,但如果唔趁勢賣走,當樓市下跌,就很難賣走那些非優質物業,除非大幅減價。

  不過,我考慮到另外一個因素,於是對年輕人說,現在持有多個物業的投資者賣樓,並不是睇淡後市,而是被迫的,年輕人不明白,金管局在幾年前推出逆週期措施之後,物業投資者除了要支付利息之外,每年要清還大約4%貸款額,那些已清還的本金很難再借,不少投資者已經到了山窮水盡,唯一的辦法就是賣樓,即使現在不是最好時機,但礙於形勢惡劣,賣樓亦是無可厚非的事,並不是投資者睇淡後市,他們是被迫賣樓,不過,他們並非唯一受害人,銀行家與他們結伴而行。

  銀行每年有大約4%貸款金額由不同客戶清還,但又很難貸出新的貸款,所以,大家現在睇到不少銀行以低息招客,但成效並不顯著,變成有資產的人很難借錢,而銀行又很難借錢給有資產的客戶,我估計還需要一段時間金管局才會放寬逆週期措施,所以,現在大家見到投資者賣樓,千祈唔好大驚小怪,他們是被迫的。

 
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1. 市民 2016-04-15 09:16:44
博士講出main point 喇
" 形勢惡劣"
2. 蕭峰 2016-04-15 09:33:44

本周四晚间公布的美国3月CPI数据全线不及预期,尽管headline CPI环比数据较上月有所回升,但力度仍然微弱,美联储本月加息压力进一步降低,美元在数据后下跌。 

  • 美国3月CPI环比+0.1%,预期+0.2%,前值-0.2%。
  • 美国3月CPI同比+0.9%,预期+1.1%,前值+1%。
  • 美国3月核心CPI同比+2.2%,预期+2.3%,前值+2.3%。
  • 美国3月核心CPI环比+0.1%,预期+0.2%,前值+0.3%。
3. 撤辣 2016-04-15 09:42:56
博士又在呼籲撤辣招,銀行點解唔會發展其他客戶,除了地產業客戶,其他都冇生意?倒逼銀行支持其他行業發展不見得不是好事
4. LYC 2016-04-15 10:07:38
都唔知博士講乜,我每個單位收租都夠供樓+管理費有突喎,舊租客不斷續租,印印腳,有錢收,何來山窮水盡呢!?
5. 博士 2016-04-15 10:22:02
我只是隨便說說,千祈唔好太認真。
6. 路人皆知 2016-04-15 10:54:28

LYC 兄在這裏力抗群群〝淡〞,封你為我偶像。

欣賞閣下對樓市正面態度!


7. 怒婦炒魚柳 2016-04-15 11:10:08
肥湯講都有理,被迫賣樓係財仔猛追,2萬8急跌1萬9果關都未過,短短半年蝕息入肉,山窮水盡下才賤賣資產。
冇賭又驚咩收租,傻下傻下,驚再冧就賤賣比我,傻仔
8. SHUN 2016-04-15 11:13:46
腳震驚慌銀行追差價就真!天滙蝕四千萬走、契弟走得麼!…………哈哈哈!
9. 事實 2016-04-15 11:29:39

在我印象中,博士不是第一次說投資者山窮水盡了。當時也有人提出疑問,因為我們每個月收租都夠供樓和付利息。

博士是否在說那些沒有出租的豪宅,而不是我們的收租民生樓?

10. 引刀一快 2016-04-15 11:39:03
LYC兄自己做埋看更,日日坐喺天橋隔離間公厠門口腳印印,開細收3蚊,開大收5蚊,冇帶厠紙鋤你20蚊,格格滿座。
11. 123 2016-04-15 12:00:53
投資者有咁來風光,現在還没有到那麼折堕了,好戲在後……
12. 123 2016-04-15 12:03:41
美国3月核心CPI同比+2.2,已超過2%,只是聯局又在搬龍門
13. 蕭峰 2016-04-15 12:05:42
有d人個回覆已經越來越不可理喻,冇point已經好耐啦,就開始亂噏,亂噏的唔過癮,就人身攻擊。

唔知佢講d野有咩可睇性。

His patern!

拉低網站質素。

14. 123 2016-04-15 12:06:44
美国3月核心CPI同比+2.2,已超過2%,只是聯局又在搬龍門
15. LYC 2016-04-15 12:15:57
刀兄,你還未回答點解你咁得閒,成日晒時間寫啲智障野?你份工冇野?
16. LYC 2016-04-15 12:26:33
現在淡友心慌慌,腳陣陣,連質素極惡劣的盤都搶買來住囉,因為冇晒盤lu!
好友淡淡定,印印腳,噗世界lu!
CCL 開始升空向火星進發 GoGoGo!
17. LYC 粉絲 2016-04-15 12:43:06
回大俠

好佬怕爛佬,爛佬怕潑婦

就係咁道理了。:):):)
18. 引刀一快 2016-04-15 12:46:41
LYC兄

點得閑都冇你做看更咁得閑喇,哈哈哈哈
你咁智障都睇得明,證明我係陶淵明。
19. LYC 2016-04-15 13:12:51
刀兄,點解你會變成咁架,你以前都還算是一個正常人,現在似精神錯亂,亂嗡24的傻佬,是否失業了,老婆去了佬,去到山窮水絕的情況呢?
你要撐住呀,唔好咁易放棄人生,不如試下轉行啦,香港洗碗和地盤都好缺人手,人生仲有希望,唔好轉牛再尖諗野,我們個個都好支持你架,加油呀刀兄!

20. 二少 2016-04-15 13:13:57
LYC兄:
論譠有兩個人寫嘅野係唔須要回應,你懂的.
21. 包租佬 2016-04-15 13:21:13
有人話講恒指pattern係拉低本網站質素,咁,君不見博士曾經也講過金融業係本港既支柱嗎?博士也有買股票,咁,博士是否質素低?
全港打工仔的強/公積金都和股票有關係,是否全港幾佰萬打工仔都係低質素?
22. 市民 2016-04-15 14:08:02
放心,質素惡劣嗰D天橋底盤留返比你,冇人同你爭,咁你就可以繼續脚震震,口嗡嗡,做你嘅智障超人啦!!
23. hifi 2016-04-15 15:01:09

有個親戚備左一大筆錢,另有新界細單位收租,自住公屋(已自置買左),早幾年做藍領公務員已退休咬長量,佢其實已經印印腳....不過...........

上年細仔結婚有BB,老豆層樓要比個仔全家住,無得收租,早幾年個大女又有2個B,大叫唔公平,因月租交皮幾,又有2個BB開資太大頂唔順,細老就有老豆幫,點解做外嫁女無??結果老豆比左首期(單位近400萬),大家記住首期係比,唔係借。

24. hifi 2016-04-15 15:10:25

近2厘回報,港樓其實唔值尼個價,同英國樓更加無得比,英樓近市中心樓尺價比港樓平好多,回報又高,但當大家同D仔女係香港,又無外國Passport(禾細妹97已移民英國,但好難找工作和低新金),就一定要有港樓。依家每日去街市,食材開資升左好多,由老美QE全世界幫佢找數,全港市民跟本無人可以置身事外,你去買個橙或買串魚旦,你D錢購買力好明確低左,LYC為好友,只係其中叫人自保方法,何罪之有??

25. 占士 2016-04-15 16:27:50

博士,現在賣樓的人就或者稱為資深但實力不足投資者。就好像這裡有些資深網友,但因實力不足一直都未能上車一樣道理!哈哈哈

26. 苦前業主 2016-04-15 16:38:12
其實買樓抗通賬最優質嘅投資的其中一種,無過之有,
加上美國佬海量式咁印銀紙,不靠別人自求多福啫。
27. 賓記 2016-04-15 17:56:01

其實睇專欄文章, 有用的學下, 冇用的放下, 有料分享下, 冇咪黎睇下囉!

各位唔使直線或曲線攻擊別人, 也不用對號入坐的!

最緊要博士繼續有好文章分享, 是非對錯都不重要啦!

祝各位身體健康, 珍惜身邊的人!!

28. SHUN 2016-04-15 18:46:43
迪士尼炒百人、郵輪碼頭又欠薪、之前星島減人工、凍薪………………呢D真係假野?經濟無事?白痴才買樓!
29. LYC 2016-04-15 18:49:13
大局已定,冇晒沽和租盤,好友們,大家一齊坐穩並且要帶上安全帶,因航行途中有可能會出現輕微震盪,CCL號火箭現正啟程,向著目的地火星進發,不見不散,GoGoGo!
30. 蕭峰 2016-04-15 19:32:13
其實好友在2、3月就多次提醒,無奈被窒到暈。分享條link都被人質疑係搵接火棒。

入市時機,往往正是在市場最淡的時候。

市場企穩後,試問邊有最筍盤?

31. 蕭峰 2016-04-15 19:35:44
32. LYC 2016-04-15 19:58:12
大家要緊記”十x"淡友在最恐慌的時候說:「現在賣樓,好過6個月後賣樓」。
又有大量股神在恒指萬八點附近時說:「股災3.0將會來臨,有貨盡快沽啦」
還有一些股神,升到二萬零八百點後,回到二萬點時話,股市將會大跌,小心小心!
有些股神更加西利,幻想到通縮快要來臨,cash is KING!
另外還有一些淡友奇怪的理論,就是預期樓市下跌,剛性住屋需求就會消失得無影無綜,啲人會突然冇晒,冇人租屋住,所以租金將會大跌。
今次真係大開眼界,從淡友身上獲益良多啊!
33. 大局已定 2016-04-15 23:37:10
有一好想升上火星,不还升得越高,跌得越痛,什至会箭毁手亡。
34. 情況明顯 2016-04-16 00:29:24
現在情況十分明顯,經濟狀況進一步轉差,企業裁員減薪是必然了。你們還沒有見到,只是因為你們後知後覺。接下來幾年的供應量大增,正正碰上這個經濟轉差,息口同時上掦。影響樓市最重要的因素都將會極差。因為2015供應量仍少,卻已經開始下跌。2016的供應量要比2015多得多。經濟差,會令到更多年輕人放棄自住念頭,剛需亦會減少。美國加息減慢,意味這個加息週期將會更長久,令樓市進入一個更長的調整期。這些因素都將會推倒樓價。情況十分明顯!
35. 歷史長河 2016-04-16 00:38:22
34樓情況明顯兄,

「美國加息減慢,意味這個加息週期將會更長久,令樓市進入一個更長的調整期。」

即喺話如果加息週期拖長至100年,樓市將調整100年?我有冇理解錯?


36. 西門吹雪 2016-04-16 05:19:11
河兄所言甚是,假設如果美國加息加足100年,而且每個月加0.25%,到時真係会跌足100年…不過加息加足100年這是不可能發生的。
34所言其實有其道理,唉,雖然我吾敢肯定佢講既野一定發生,但係真係越來越似…
我覺得大家應以防萬一,大家記得保住正現金流,記住港樓長揸必勝,寒冬之後係明眉既春天。廿年後回首,這都只是風波裡的茶杯而已。
37. 引刀一快 2016-04-16 06:24:38
LYC兄

你唔傻,你當呢個網站嘅讀者傻啫。

依傢個經濟勢頭咁差,你繼續嗌喇,唔係你老細唔錫你㗎。

憤恨係冇用嘅,咒駡亦係徒勞,我咁好喺度陪你癲,你應該感恩喇。
38. 引刀一快 2016-04-16 06:28:24
LYC兄

睇到未呀,20樓嘅二少都話你同蕭峰兄寫嘅嘢係唔需要回應呀,依傢仲有人睬你,你睇大家對你幾好吖,哈哈哈哈
39. 銀主盤效應 2016-04-16 07:25:26

微觀點:內地香港「一損俱損」
(文匯報) 2016年4月15日

西半山豪宅天匯中層B室淪為銀主盤,據悉其中一名業主為內地客,而此單位曾數度按上按,似乎反映原業主有財政壓力,最終令該單位變成銀主貨收場,令人唏噓。觀乎內地經濟近年增長放緩,不少內地企業面臨資金鏈壓力,令部分早年被內地客垂青的本港豪宅亦陸續出現蝕讓、甚至淪為銀主盤,印證經濟環環相扣、有「一榮俱榮一損俱損」的連動效應。

事實上,本港樓價自去年8月開始見頂回落,至今已下跌逾10%,由於豪宅相比中小型住宅供應少,抗跌能力較大。然而,內地及本港經濟增長都面對下行壓力,豪宅亦難免受影響。大家雖不相信香港樓價會再現1998年之後幾年出現插水式的下跌,但目前樓市負面新聞不絕,其實是整體經濟疲弱的一個側影。另有調查指上班族今年加薪少過5%,看來市民只能自求多福。 ■記者 梁悅琴
 
40. 歷史長河 2016-04-16 08:06:57
多謝西門兄解惑,你個解釋同我個問題之間的主要不同之處在於「拖長」二子。
41. Jerry 2016-04-16 08:14:57
西門兄:

我估長河兄係想問,如果未來既一百年內最多只加息左1-2厘,樓市會怎樣?
42. LYC 2016-04-16 08:37:03
我都同意升得高會跌得深,所以當CCL到達火星時,我就會沽俾你囉.因為你當時已經頂唔順搬遷和加租之苦,唯有恐慌性買入,哈哈!仲發夢加息,供應等等廢話.

43. 西門吹雪 2016-04-16 08:55:14
Jerry兄,如果加得咁慢,影響應該不大吧。

Jerry 兄,我說的哪隻股票怎樣?今次冇馬後炮了吧?你幫我做個證吧,哈哈。
44. Jerry 2016-04-16 09:17:55
西門兄:

抱歉,可能小弟漏左睇post,你講邊隻股票?
45. LYC 2016-04-16 09:30:39
馬後炮始終都係馬後炮,死性不改!
個市升成咁都搞唔掂,仲估頂走去沽期指,真係貽笑大方!
46. 西門吹雪 2016-04-16 09:46:16
Jerry兄,可能我記錯了,算了吧 XDDD
47. LYC 2016-04-16 10:23:48
$100捐咗未呀?如果未,都幾無恥。區區$100都賴帳,講過唔算數!
48. 西門吹雪 2016-04-16 12:25:10
49. Sugar 2016-04-16 12:34:26

吹雪兄 :

好攪笑 ^^ 

Anyway, 守信真君子 , 讚  !


50. 十郎 2016-04-16 12:51:41


      刀兄:
      03同06都見你留言,但係宴晝同晚飯就唔見出現,我猜你可能打麻雀或者劈酒。哈哈........哈哈。


51. LYC 2016-04-16 12:54:48
西門大俠,果然言而有信,佩服!
真高興,我今日亦都幫公益金籌到了一百元捐款!
52. 二少 2016-04-16 13:58:08
CCL跌勢喘定,趁市場尚有少量劈價盤,錯過咗早幾年入市良機的朋友真的可以慎重考虑試下價,或且會有意外收獲.當然要先考虑自己的財務狀況.
而手持多個物業的師兄就不須急於一時,大把本錢慢慢等心儀的物業才出手,至於出租物業可暫時調低租金,但年期盡量短,保留主動權.
最後仍奢望樓價大跌七成的師兄最好入定多D炭,到時可能發一大畢死人財.
53. 西門吹雪 2016-04-16 16:33:09
糖姐兒見笑了,哈。
54. LYC 2016-04-16 18:55:23
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160416143935254-0416_00842_001
新盤賣晒 殘盤尺價向上衝 有錢無錢人都加快步伐入市掃貨手快有手慢無.
CCL號火箭現已升空作一次漫長的旅程 預期將會加速向上突破大氣層!
55. 引刀一快 2016-04-16 21:22:09
十郎兄

引刀好窮困,倒夜香為生架咋!所以咪咁夜囉。
56. 引刀一快 2016-04-16 23:41:45
西門兄

俾個like你!
57. CD ROM 2016-04-16 23:58:35
我地第時應該多d公益賭局!!!

西門兄好榜樣!