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文亮語
香港人就快守不住本土物業
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月19日

  很多人會覺得很奇怪,我在去年叫人唔好買樓,尤其是那些屢創新高的細價樓,今年我就改變態度,話啱價就可以買,有心水清的人話,細價樓除了一些劈價盤之外,大多數比最高峰的時候下跌不足兩成,不但辣招未撤,逆週期措施亦未放寬,現在叫人買樓,似乎有推人入火坑之嫌,而且,地產界差不多所有知名人士都預期樓價會繼續下跌,今次我又與大家為敵,叫人買樓的理據何在。

  我當然唔會推人入火坑,我只是覺得樓市下跌之勢開始緩和,不少人亦蠢蠢欲動,萬事俱備,只欠東風,如果政府撤部分辣招,或者金管局放寬逆週期措施,樓價就會掉頭回升,現在等上車的人便會急不及待買樓,樓價可能會在短期內有一個顯著升幅,官員們亦可能察覺得到,所以,他們都按兵不動,本來亦不是什麼大不了的事,等上車的人仍然在等,但自從國家去庫存之後,形勢有了微妙變化,國內不少擁有多個物業業主,亦趁機去庫存,趁高價賣走一些單位,又趁香港政府打擊樓市,香港人很難借錢買樓,他們利用這個真空檔期買香港樓,BSD在他們眼中只是小數目,而且,他們用有限公司買樓,以後賣樓就可以以公司轉讓形式辦妥,不但不需要付BSD,連正常的印花稅甚至SSD也不用付,以後賣走物業時,這點就是絕對優勢,而香港的樓宇,將逐步納入國內人手中,唔係唔想守,我們是無能為力。

  最近領展推出的商場,是屬於本土商場,理論上國內買家是沒有興趣,但結果是大部分商場落入國內人士手中,宗兄見義勇為,以高估價上限25%奪得一個,友人問我點解唔出手,我都唔知點答,政府都唔希望見到投資者買樓,我又點夠膽出手,讓國內同胞奪得,亦是迫不得已。

 
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1. LYC 2016-04-19 10:08:45
淡友亂嗡24,害了本來有心和有能力上車的人,還以小人之心,猜度博士,真係好人難做!

2. Ca1on 2016-04-19 10:11:10
用有限公司買樓, 只係買嗰陣俾一次BSD, 想沽嗰陣就將間公司轉手, 只需要俾返正常股權轉讓嘅印花稅0.1%,除笨有精呀!
3. 占士 2016-04-19 10:18:50

港人在大陸投資物業也有用公司持有的,買賣也是可以以股權轉讓的方法來做的

4. 枼孤城 2016-04-19 10:22:35
博士堪稱有心人。
5. 蕭峰 2016-04-19 10:31:46
唔係馬後炮,之前講過,1月深圳樓價暴升,一河之隔的hk樓價怎麼可能暴跌?好多人話,依家錢好難落來hk。

後未都討論過3月成交ssd佔比高左好多,都係人被challenge 。

6. 占士 2016-04-19 10:34:59

蕭峰兄,好多人話? 應該是那些能力不足的人吧?這個世界只有想不到的,沒有做不到的! 哈哈哈

7. 蓄芳待來年 2016-04-19 11:04:23
遠遊回港,發現論壇的火药味重了很多。
博士說出了小弟一年前的感覺:都市「換血」過程持續。香港人對自己的前景沒信心,但同胞不一樣,他們一直籌劃將財富轉移去一個更好的地方:香港。
途經深圳,與搞建築材料的內地老友一聚,他直言,梁氏政策彷似是為內地買家服務,搞垮香港樓價,最後得益的,就是內地買家,到香港本土居民醒覺時,已追悔莫及。只因我們子彈有限,出手時小心翼翼,同胞卻不一樣,為了將財富轉移,他們肯付溢價。內陸型式有多可怕,可從14-15年之深圳樓價觀之。
8. Ca1on 2016-04-19 11:06:08
承上,咁呢批內地買家會買咩物業呢?新樓?二手樓?商舖?商場?車位?
9. 望東樓 2016-04-19 11:36:42
除咗知道呢班大帝係羊中之羊之外,完全估算唔到佢哋嘅思路。投降。
10. karl 2016-04-19 11:49:49
睇來市況的確轉勢

那裡有血腥味,那裡就有鯊魚, 什麼本土主義根本是妖言惑眾.



11. 蕭峰 2016-04-19 11:51:35
大家留心觀察下,依家邊d樓賣的最好咩知道囉。

一手豪宅和準豪宅,符合財富轉移同保值。

二手樓都有,因為一大批雙非已經開始讀中學啦,好多家長買定樓準備落來陪讀啊!

12. 引刀一快 2016-04-19 11:53:20
呢個係絕對趨勢,但係再睇遠一步,就係香港大陸化,大陸化之後嘅香港,同香港化之後嘅大陸,差距會越來越縮窄,某些方面甚至超越香港。進程緩慢但基本上不可逆轉,情况會越來越明顯。

呢個就係我唔急買港樓嘅其中一個原因。
13. 引刀一快 2016-04-19 11:57:19
To 8樓 Carson兄

咩都會買,但係一波嚟時,又會一波走,到時鶏毛鴨血,你懂的。
14. 蓄芳待來年 2016-04-19 12:12:56
To 8/F Carson兄:
以小弟曾目睹之個案,有幾個特點:
1)幾乎清一色買住宅。
2)以前一般喜歡買二手半新樓,現在傾向買全新樓。
3)面積800百呎左右。
4)地點有要求,多㨂沿線鐵路,但好少買港𡷊區。
5)擁有形式不詳,公司名義有之,個人名義有之,或親戚名義都有。
6)買完之後很少放租,寧願丟空當渡假屋。
7)大部分人都有送子女來香港讀書之計劃。
8)沒聽過需要做什麼按揭,應該全部full pay。
9)全皆為有學識、見過世面之士。
10)全皆為口𥚃反美,骨子裏反共之士。哈哈!
15. LYC 2016-04-19 12:16:44
刀兄所講睇遠啲大概係100年後的事,淡友們繼續信這把刀亂嗡24,繼續交租吧!
其實大部份人都係淡友係好正常,因財富永遠只集中在小部份人手中啊!
過多幾年CCL爆上火星,發達lu!
16. 123 2016-04-19 12:21:39
多些國內士豪來買,過多一、二年又是變成银主盤了。天匯的返板
17. 引刀一快 2016-04-19 12:25:53
最慘係掹掹緊上車果班人,三十年辛辛苦苦供満層樓,轉眼變成大陸屋。

以前廣州同番禺之間,有個超大型屋苑,叫做“祈福新村”,相信唔少香港人聽過,當年價格低,環境靚,好多香港人買嚟渡假、養老,每逢週六日,屋苑附近市鎮變晒“香港街”,屋苑因而聲名大譟,近十幾年移入廣州嘅人,好多都選擇呢個屋苑,因此就將香港人“擠出來”。
屋苑擴展至近二十萬居民規模,但係依傢留喺祈福新村香港人好少,附近亦唔再有香港街嘅情况,呢個就係不可抗力。
18. 蓄芳待來年 2016-04-19 12:25:57
To 9/F 東樓兄:
我哋買首重primary gain,同胞們卻會更多地考慮secondary gain。我哋用price買value,佢哋買嘅可能係遠景同自由,所以未必一定係羊,因為彼此value唔同。
19. 引刀一快 2016-04-19 12:29:22
14樓 蓄芳兄

9)全皆為有學識、見過世面之士。

8)沒聽過需要做什麼按揭,應該全部full pay。

有過度美化之嫌..........
20. 引刀一快 2016-04-19 12:33:03
LYC番親大陸都係俾人掃黃刑事拘留,點會明白大陸嘅真實情况吖。
21. 12樓:引刀兄 2016-04-19 12:35:10
大家知你是樓市淡友,同時對目前中國內地宏觀經濟發展有所保留。不過我可以俾少少hints過你思考:

從今年過年後的大宗商品價格如石油、煤炭、礦石等,以致到上星期政府所公佈的克強用電指數、進出口外貿數字、外匯儲備有所反彈回升等方面參考,你估內地正在做緊乜嘢野?

講穿了只是幾十字,不過亦想買個關子,當然更需要點時間觀察有關發展變化,當人人明朗的時候,遊戲已變得唔好玩了!
22. 望東樓 2016-04-19 12:58:17
18/F來年兄,細佬都有少少海外資產。為乜?你懂的。對呢班大帝嚟講,理論上出咗國個啲先至係真錢,係最後一筆活命錢,呢點大家都知,但而家啲高價銀主盤通通都係呢哋貨。點解?
23. 蓄芳待來年 2016-04-19 13:07:04
To 引刀兄 & LYC兄:
小弟只用身邊之實例作證,哈哈!

LYC兄似乎不太理解引刀兄嘅處境,引刀兄有樓在手,早立於不敗之地,樓升財富增值,樓跌買多兩間,使Q同你急?
世界環境好吾好站在前線嘅最先知,但有時反應過快,未必係贏家。

目前感到為難的只有冇樓嗰班準買家,而希望大跌嘅嗰d肯定係已經預備好子彈而又已經有樓嘅準投資者。

聽LYC兄口吻應該為中產人士,吾通冇諗過如果樓價大跌,反而喺我哋嘅拓展良機?
24. 蓄芳待來年 2016-04-19 13:14:06
東樓兄:
你說的小弟都懂,但在我眼中,目前那些內地客蝕讓個案,在整體比例中,所佔不過九牛一毛。最重要一點,一雞死一雞鳴,後起之秀還在排隊中,你懂的。
25. CD ROM 2016-04-19 13:25:59
加上首置人仕大多思前想後, 閒閒地攪個一年半載, 都呢度既老手比有好大距離.

無他的, 老手門盤數一早計好晒係度, 你一有好野我寫定票ready, 你見近期所謂旬盤既買家都唔係首置客啦~~~

博士預早出聲提醒首置客是正確的呀.
26. 打工仔 Andy 2016-04-19 14:06:14
博士對物業市埸的預感十分準確! 我地只有跟! 哈哈哈!
多謝博士!
27. Oscar Lam 2016-04-19 14:18:36
前一、二個月去上海,順便去新天地睇二手楼,了解一下上海楼市。業主上海婆見我們成帮香港人睇楼非常熱情,並不停誇誇其談。上海婆一早已經在香港投資物業,09年更因為覺得住宅維修及住客太麻煩,將住宅全部賣掉,並在旺角買入無間地舖持有至今,其中有街市舖,更有二間租给麦当劳。聽到我都覺得汗颜!
28. 向飯民說不 2016-04-19 15:02:51
香港廢青住公屋,私人樓比那些在大陸賺到錢買去。
29. 引刀一快 2016-04-19 16:02:48
To 21樓 兄台

有睇法不妨公開分享下,多多討論有益。
30. 引刀一快 2016-04-19 16:13:08
To 23樓 蓄芳兄

過獎了,因爲信仰使然,引刀向來唔信有立于不敗之地此等好事,至于是否反應過快,也許是的,11年已經睇到大陸積壓好多問題,早早爆煲還有可能逐個擊破,若果一致到達臨界點的話,難保不火燒連環船。

好多人以爲淡友就望經濟衰,其實大陸經濟衰我地呢類港燦可謂首當其衝,但係事實當前,叫我點唱好?
31. TO: 17樓 引刀兄 之 不可抗力 2016-04-19 16:17:27
之前都講過:與廣州的親戚交談中表示,外出工作一天亦講不上一句廣州話。從1978年開始老鄧推行的改革開放以來,經歷38個春秋,內陸人口從未間斷地湧進沿海經濟發展較好的城市居住和生活,就算在廣州街邊擺賣香蕉檸檬的收入,已好過她們在鄉間的收入好多。

廣州人亦曾經發揮過地方的本土保護主義精神,仍然不可抗力國語人的入侵至1個廣州人對3個國語人,甚至到現在1/4,毫無疑問廣州本土人士被同化是遲早的問題。不過這亦合乎中國歷史進程,從匈奴到滿清八旗,入侵中原者終於被漢族同化的命運,唯一未能同化的只有新疆。

話題好似講遠咗,香港人是否擔心被同化?現在有能力來港購買香港樓宇的始終都是少數,而且有能力買港樓的同胞,同樣有能力移民別國買樓。但是,這批﹝就當萬分之一都13萬個家庭﹞有能力在港置業的同胞,他們的財力及知識水平,當然與在廣州哪批有着天壤之別!這樣13萬個優質家庭來港買樓生活,肯定是好處多於壞處,最起碼好過好多酷刑聲請人士。
32. TO: 29樓 引刀兄 2016-04-19 16:38:52
聽講師兄已經是研的才學,小弟只是講解幾個經濟走勢 Benchmark ,師兄你只是做下資料搜集,再做一下 Comparison 過去幾季甚至乎幾年,再細心睇埋來季數據,不難發覺內地正在做緊乜嘢野搞緊邊一科?並與網友一齊分享心得。
33. 向饭民说不 2016-04-19 16:53:40
楼上,基督教,回教等只有同化其他文法。好难被同化。要同化只有屠杀。他们都是以屠杀和洗脑壮大。所以回教和基督教对中国是最大威胁。
34. 引刀一快 2016-04-19 17:27:33
To 31樓 兄台

同化与“被擠出”,係同步進行嘅兩回事。

外地人遷入廣州,將廣州壯大之餘,亦掩埋廣州傳統文化,与之相比,大陸人在港置業而不移民香港者居多,但係當大陸置業者數量夠多之時,香港社會生態會起變化。

至于你講到數據,坦白講我對數據不大感冒,數據令你知道內地搞遍科,還是內地想你覺得佢搞緊邊科,向來都係游走兩者之間。


35. 投資專家 2016-04-19 17:31:22
咁博士是否想說現在的辣招於壓制非本土需求力度不夠?看來政府要加大辣招力度!
36. 回34樓 引刀兄 之 香港社會生態會起變化 2016-04-19 17:51:52
最簡單分辨就是從語言去了解是否社會生態發生變化,當地人是否被同化;廣州人出街要講煲冬瓜,香港生活的外地人講廣東話,暫時香港唔會而且同化緊人哋,可見的將來也許31年後卻不可預期。

內地數據不可信,不過上星期三13號,恆指卻跳升六百幾點,唔知你又信唔信?
37. 引刀一快 2016-04-19 18:19:18
36樓 兄台

你又睇睇潮語、用詞,近年係向北多還是向南多,香港作爲華人最先進城市,近年有冇粵語歌喺大陸流行?港星唱國語歌,仲要係大陸人寫嘅,都唔多流行。

恆指呢樣嘢,好直白,係上就係上,不過6百幾點唔算係乜,上年A股升到五千幾點,又如何?

如果香港提前大陸化,咁香港就只係一個旅遊景點。
38. 引刀一快 2016-04-19 18:26:11
從國家角度出發,依傢應該將BSD免除,甚至整個大陸人免DSD,而加大SSD,咁就可以將部份流走資金鎖定喺香港,多少有番D揸拿。

不過,CCL上180都唔止,分分鐘真係上火星呀,哈哈哈哈
39. ming 2016-04-19 19:16:55
内地人用公司名義買物業,政府係咪要再出招去修正這方面漏洞呢
40. 窮人 2016-04-19 20:40:30
其實有咩問題?
而家世界只分窮人或富人,他們都自成"一國"

有錢賺,以前香港人咩地方都會去,包括大陸,
而家大陸錢多,反過來香港,咪一樣
41. 窮人 2016-04-19 20:48:27
貴野咪由佢買曬law, 唔洗同佢搶,搶貴曬

如果佢覺得錢易入香港投資,香港人應該多謝佢,
不過,全世界咁多機會,外國發展又快,
唔一定黎香港吧,香港已經落後左人十年,
而家攪政治多於經濟,仲係做生意既好地方?
咁多不確定,價又高,又玩本土,
強如博士都唔敢入手,咩人會?
42. 調動 2016-04-19 20:54:57
美其名是國內資金外流,實際是不惜代價將不能調動轉化成可以運用而已!
43. 湯博士讀者 2016-04-19 21:07:16
過去幾星期博士的文章只談結果不多談因由,又叫人入市,難怪有點反對聲音,但博士今天的文章,有因有果,比較容易明,入市有理。

我覺得內地人或者只對豪宅有興趣,所以近日豪宅消情上好,正如博士所感覺樓市下跌之勢開始緩和。但中小形及新界單位,有可不會太受內地客喜愛,消情可能繼續一般。

香港地產商實力雄厚及香港大多業主借貸不多,其實過去6個月樓市是跌得急了一點,香港樓價應該是陰跌(慢慢跌和成較量不多),我覺得現在是回「陰跌」的正常現狀。


44. 向饭民说不 2016-04-19 21:39:47
39楼,可以用咩招,现在公司买卖吗? 甘就死啦,香港一直都系有公司买卖楼。

搞下搞下,又是玩社会主义啦。
45. MSK 2016-04-20 07:50:11
請問2樓carson兄,可以詳述公司登記的物業賣走時点樣做可以進一步慳税嗎?
小弟吾明点操作,謝謝!
46. Ca1on 2016-04-20 09:25:02
回45樓, 我都係回應返博士文章所講的論點, 因為買賣公司即是股份轉讓, 股份轉讓就係用股份嘅市值或者淨資產值, 買賣雙方各付 0.1% 印花稅, 呢個稅率遠比樓宇買賣印花稅為低。
47. LYC 2016-04-20 10:00:08
http://hd.stheadline.com/news/daily/pp/445308/
淡友以小人之心,係都要博士講點解叫買,博士一講,全城封盤唔賣,買家追價,衣啲咪叫抵死囉,自己囉黎衰!
48. ming 2016-04-20 10:06:59
公司持牌人不是本地人便要另外俾稅,你覺得稅小數目咩,總有個數額係令你買唔落既
香港係彈丸之地,呢啲策略係無可厚非既就似双非嬰咁,要留啲名額俾香港年青人嘛
49. Ca1on 2016-04-20 10:28:46
咩叫持牌人?
知唔知公司係獨立法人, 識唔識分股東同董事?
50. 向饭民说不 2016-04-20 11:46:11
48楼,你的思想根本违背了传统香港的自由港政策。香港咩都无,只要quarry。如果无外来投资,香港必定沉没。

你的建议等于不但不比大陆人来,还要不比外国人买香港楼。甘你就谁来投资呢?难道靠香港废青吗?

昨天看回香港一段历史,就是只有依靠本土经济,那就是日治时期,当时因为没有外来投资,赚不到大陆人的钱,所以养不起41年之前的200万人口,所以日本人采取归乡政策,香港人口由200人口跌倒只剩下50几万,当时香港人一样吃不饱。

不要四肢发达,头脑简单啦,表面就以为帮到香港人。实际上害香港。
51. 萍果 2016-04-20 17:42:32

博士文章真係好睇, 語言又幽默抵死, 內容好實用, 我近期睇左博士寫的几本書, 真係穫益良多, 我現在日日都追睇他新出文章.

52. 跲人甲 2016-04-21 06:59:09

用有限公司買樓不是那麼簡單,買家是沒有辦法知道那公司除了雍有物業之外有沒有其他付債。就算睇核數師怖告都是信不過旳。有限公司也會每年帶來很多費用。

53. 冷眼 2016-04-21 07:08:41
息還未加,經濟還向下走,加大供應還未見。樓價還會向下。怎麼人來香港買都不可能全面買起一個七百萬人的城市的樓。