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文亮語
做生意的人不應專注買賣物業
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月17日

  在香港,有不少做各行業的生意人,見到物業投資者撈得好似風生水起,在談笑之間一買一賣,利潤便會滾滾而來,這只不過是表面風光,其實是憂買憂賣,近幾年,他們還要憂多一件事,就是借唔到錢,就算資產有幾雄厚都沒有用,因為銀行只會用收入在七除八扣之後計算,按揭成數可能低於兩成,所以,今年過春節,投資者絕不擔心銀行追數,根本是追無可追,早已收拾書包好過年。

  有一些投資者本來是其他行業的表表者,見到物業投資好似好容易做,便參與在其中,他們的確比一般物業投資者優勝,因為有其他生意,銀行對他們的貸款申請亦非常容易批核,往往那些商業貸款便會用作投資物業,其實,這是一個非常危險行為,因為投資在房地產的金錢,流動性非常之低, 不經不覺,他們便會發覺資金非常緊絀,雖然在帳面上是賺了錢,但解決不到資金不足問題,尤其是在年底,惟有求助財務公司,將公司股票或者資產抵押,以解燃眉之急,不過,這是要非常小心,如果到期未能歸還,或者股價急跌,就會給財務機構斬倉或者沒收用作抵押的資產,很奇怪,那些生意人並不會怪責沒收他們資產的機構,而是怪責銀行,點解以前可以,現在唔可以用物業抵押貸款,問題原來出自他們自己身上,是否有點奇怪。

  那些生意人最初向銀行貸款買樓時,的確比一般物業投資者容易,但奈何他們當中,有一些人比較高調,經常向傳媒表示炒賣物業所賺得利潤,大幅高於他們的生意,他們這樣做,即是將自己歸納為物業投資者,銀行便會用投資者的計算方法,不但沒有新錢貸出,更加會慢慢收縮已貸出款項,直接影響那些人的正常生意貸款,故此,被迫求助財務機構,甚至會令到原本生意被人吞併,所以,別人見投資物業生意好似好容易做,其實,所見到的只不過是表面,在物業投資市場上,早已淹沒了不少人,不過,大家未能察覺而已。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-02-17 09:00:01
完全同意博士講法!
2. 打工仔 Andy 2016-02-17 09:01:32
以加按為例, 以前一個星期就批出, 依家要一兩個月!
3. 木子 2016-02-17 09:07:32

高麗參小子
4. 真真薯片 2016-02-17 09:44:54
原來如此
5. 木子 2016-02-17 10:00:34

坐這山, 望那山, 一事無成...

但物業作為藏富, 而非炒作是正面的, 正如博士經常提的星州之藏富於外
6. Alan Pepper 2016-02-17 11:23:57
絕對同意博士的說法!
7. Nam 2016-02-17 11:38:36
博士今日文章標題已說明了應有道理,配服。
8. 好 2016-02-17 13:16:23
買賣物業都是一種生意。
9. AH-HO 2016-02-17 14:22:47
多年前有個老闆,我問他除了生意外會有什麼投資,他搖搖頭說沒有,他說自己的生意已經是最好的投資,資金都放在這盤生意了,買其他東西的回報都無得比。。
10. 真真薯片 2016-02-17 15:06:01
咁國泰炒濃期油算唔算不務正業?
11. Tony lam 2016-02-17 15:47:42
香港最大嘅生意就係地產、做生意而唔掂磚頭、我敢話做一世生意都唔踏實、應該講係咪借大咗嚟做生意、即係投資咪借咁多孖展 !

12. 曹仁超專訪 2016-02-17 16:12:58
上文〈專訪曹仁超:思考要國際化,做事要本土化〉討論了曹仁超對未來中國經濟走勢,以及未來香港扮演的角色的看法,本文將繼續探討香港在經濟轉型方面的成果。曹仁超認為今日的年輕人缺乏生存空間:「地產霸權將香港資源都佔據着,當租金連我們都覺得貴的時候,年輕人如何創業?」
 

靠收租的社會難有前途

 
香港地少人多,寸金尺土,是每個小孩都知道的事實,但這是否正常?曹仁超提出疑問:「中國人的經濟,到了某個階段,往往人人尋租,統統做收租佬。從經濟學來說,收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。今時今日我們以香港有李嘉誠、李兆基為榮,真是貽笑大方,笑死鬼佬!我真要批評一下,這30多年來他們的建樓技術有進步過嗎?外國的預製房屋、倒模式技術,香港都沒有。房地產商這些年來毫無技術創新,最擅長就是賺地價(asset inflation) 。」
 
以曹仁超的專業來看,整個 asset inflation 始於1971年美元與黃金脫鈎,至2014年10月隨QE3完結。「因此將來若還想賺地價,這個方向我是會擔心的。可以見到現在上市地產股的市值是低過 NAV(net asset value)30%或以上,亦即股票市場告訴你,他已不是成長的行業,而是衰老中的,只是還未浮面。」
 

本港經濟轉型一事無成

 
與此同時,80年代美國的科技創新潮,目前仍未見於香港,香港的經濟轉型步伐相當緩慢。「那時我批評過董建華搞出來的科技園,由2001年至今,毫無科技可言。那時候有一間公司來香港想要土地發展晶片,但晶片技術是台灣的,機器是 Intel 不要的,來香港幹什麼?最後他們去了上海,搞得損失慘重。所以說,你不要找二流人才、三流技術去發展高科技。」踏入二十一世紀,一流人才的要求不只是豐富的知識及經驗,而且更要懂得與時並進,在這一方面,年輕一代強大的適應能力和對科技的熟練令他們佔了很大優勢。
 
Facebook 創辦人 Mark Zuckerberg 生於1984年,現在只是31歲。 (亞新社圖片)

Facebook 創辦人 Mark Zuckerberg 生於1984年,現在只是31歲。 (亞新社圖片)

 
事實上,現今市值超過2000億美元的網絡巨頭 Facebook 的創辦人朱克伯格(Mark Zuckerberg)也只是剛剛30歲,可見這是年輕人的時代。但曹仁超一想到香港的新一代就不禁問一句:「Where is the angel?外國有所謂 angel funds(天使基金),你有主意,去申請,大部分都願意給你一、二百萬美元去嘗試,成功的話再注資,協助管理,加快成長。因此這些新公司可以10年、15年後才賺錢,Facebook、Twitter 等很多都是靠他們創立的。但香港沒有天使的,只有魔鬼,大地產商即使賺千多二千億,都不願意撥一點錢幫助年輕人創業。可以說,直到現在香港的理念仍是賺到盡。叫年輕人搞高科技,我只會問:錢從何來?」
 
1976年,蘋果公司創辦人之一喬布斯在自己家中的車房,製造出世界最早的商業化個人電腦Apple I。曹仁超指出香港連這樣的機會也沒有:「莫說車房,只是一個車位,都是用來炒的,不是用來讓年輕人創業的。」他認為年輕人應該得到更多鼓勵,而且100間創業的公司中,只要當中5%成功,已經足以改變世界。
 

今日局面政府難辭其咎

 
本港由上世紀七十年代開始逐步實施免費教育,發展至今,教育已普及年輕一輩,當中不乏人才,為什麼香港不會出現一個 Google 或 Facebook?「在美國,人人都會說 I have a dream,他們的 dream 是 innovation,是創造蘋果電腦、Google;而香港人的 dream 就是買樓。整個社會都只想買樓,不鼓勵 innovation,包括《信報》。那時我跟林生說創新,他說現在已經很好,不用搞。因為《信報》成功了,所以不用搞。因為香港地產商成功了,所以也不用搞。結果是成功帶來失敗,因為地產商太成功、太能賺錢,致令很多企業都失敗了。而他們佔據着大部分資源,他們不搞,香港沒有剩餘的資源可以搞創新。當整個社會都向房地產看時,如何會有創新?而造成這個現象,香港政府難辭其咎。
 
在如此社會氛圍下,人人慨嘆蝸居難求,曹仁超覺得最可悲的是,香港人最大的願望竟然是買樓收租,包括大學生。「即使好運或者憑父蔭,25歲前儲到首期,開始供款,供到45歲為止,到時都不用想創業了。所以我經常寄語年輕人,不要讓500尺綁住你的青春。」
 
「我大輩子心機投放在《信報》,(這些剩餘股權)才值千多萬,但我住的房子都已升至3000多萬。早知就不做《信報》,將錢用來買樓就行,不用捱!」 (灼見名家圖片)

「我大輩子心機投放在《信報》,(這些剩餘股權)才值千多萬,但我住的房子都已升至3000多萬。早知就不做《信報》,將錢用來買樓就行,不用捱!」 (灼見名家圖片)

 

年輕人,不要讓500尺綁住你的青春

 
八十年代香港經濟起飛,由1984至1997年間,樓價升近20倍;但由香港回歸中國開始,在「八萬五」和SARS的影響下,樓價從1998年一直跌到2003年,跌幅超過五成。那可能是僅餘的買樓時機,因為在2002年尾,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚推出俗稱「孫九招」的穩定樓市措施,曹仁超對此並不看好:「我早就跟孫明揚說,你一出這招就會累垮香港,現在證明我當時是對的。由2003年至今,無論什麼投資都跑不贏樓價。就好像回到1985年的時候,我在《信報》寫專欄的時候,那時我說飯可以不食,樓不可以不供。原因是《中英聯合聲明》裏的一句——每年賣地50公頃。當時用如此擠牙膏的方式賣地,全港一同排隊刷牙,樓價怎會不升?結果由1985年到1997年,香港樓價由650元一尺升到12000元一尺,這就是偉大祖國對香港的貢獻。」
 
樓價暴漲,除了是由於經濟起飛,帶動需求上升,更是因為供應被牢牢限制着。「多虧董生的『八萬五』,樓價才回落,原本大家辛苦一點就沒事,無故來個『孫九招』,就是擠第二次牙膏。所以現在社會責怪梁振英,我說,問題根本是前朝留下來的,而得益的只有小部分既得利益階層。」
 

制度鼓勵不勞而獲

 
2006年8月,《信報》創辦人林行止及其夫人駱友梅與商人李澤楷達成協議,由李澤楷控制的離岸公司 Clermont Media Ltd. 以3,500萬美元購入《信報》大部分股份。2014年9月,《信報》網站證實,林氏夫婦將持有的《信報》剩餘股權全數售予 Clermont Media Ltd.,同為創辦人之一的曹仁超笑言:「我大輩子心機投放在《信報》,(這些剩餘股權)才值千多萬,但我住的房子都已升至3000多萬。早知就不做《信報》,將錢用來買樓就行,不用捱!」他形容社會制度不合理:「現在香港的制度是在鼓勵不勞而獲,同時懲罰那些很努力去創業、創新的人,然後我們反而指責年輕人沒有創新精神,只顧買樓。根本是環境促成,大人教壞細路!」
 
對於去年發生的佔中,曹仁超又如何看?「佔中除了影響部分零售業、飲食業及酒店業外,接近無影響,不要將責任推卸給年輕人。大家之前預期樓價會因而大跌,這些都沒有發生,佔中之後樓價反而上升了。」他同情學生,但認為運動的效益有限:「改變不到大趨勢。」
 
原來曹仁超都有迷信的一面:「有時都要迷信一下,我認為從1978年改革開放開始,中國一直在走運……」他還斷言人民幣難以取代美元,想知為何曹sir 會這樣說?請留意下一篇文章。
 
 

曹仁超介紹

 
原名曹志明,長期任職《信報》,主管投資分析部。每周一至周六於《信報》撰寫「投資者日記」逾30年,是該報最受歡迎的作者之一,亦是香港其中一位最權威的投資評論家。先後擔任信報財經新聞有限公司執行董事及首席顧問,現為中國高增長集團首席經濟學家。
 
1974年前,曹氏在金融投資公司任職投資顧問,從事證券分析。近年出任多項公職,包括證監會投資者教育諮詢委員會成員、香港大學學生會投資學會諮詢委員、香港科技大學財務學系學生會諮詢委員、嶺南大學公共政策研究中心諮詢委員、香港公開大學李嘉誠專業進修學院財務投資文憑課程諮詢委員等。出版暢銷書籍包括《論勢》、《論戰》、《論性》、《非富不可:給年輕人的投資忠告》等多冊。 
13. 林行止指出 2016-02-17 16:36:30


2013-06-27 14:49:59
港競爭力倒退 林行止:因發水樓太易賺錢

《信報》創辦人、時事評論員林行止卻指出,港競爭力倒退是由於回歸十多年來,本港的「富二代」輕鬆靠「發水樓」賺大錢,因而不思進取,導致香港經濟發展停滯不前。

林行止在《信報》撰文指出,世界各地都有社會矛盾,而且比香港更激烈,社會矛盾並非港競爭力倒退主因,他認為:「令香港商業競爭力略遜從前的根本原因,是絕大部分『富二代』不願從事商業冒險有以致之。」



富二代什麼都不想做



林行止解釋:「香港人經商本有一手,只是近年因發水樓太易致富,令發展商坐享巨利,商界人人『眼紅』,遂人人『起樓』,對其他生意便不感興趣。」

林行止指出,過去十多年地產商靠發水樓不費吹灰之力賺取暴利,因此不鼓勵後代(富二代)去從事邊際利潤較低的行業,「結果掌握最多經濟資源最優人力資源的香港商界精英的後代,除了物業發展(包括「回國投資地產」),寧可學飲紅酒吸雪茄,什麼都不想做」

14. 真真薯片 2016-02-17 17:58:57
香港冇天使基金, 大陸有, 好似叫咩創投基金, 可惜14億人出唔到半個stebe job, bill gates, 反而出到靠關係+抄襲既馬雲, 似乎有冇xx基金唔係重點, 重點係人既文化, 房地產唔可以創造需求, 但可以做到財富轉移, 將同一個時空唔同人既錢谷埋小部份既人, 再將兩三代人既錢谷落一代人度, 造就巨富, 或者除此之外就冇第二樣野好做
15. CD ROM 2016-02-17 18:06:04
薯片兄, 對沖經營成本風險應該唔算吧.........  

相對就算RMB I kill u later, 適當地使用明明係對沖外匯風險的啊, 只係大部分人都貪心了...
16. 真真薯片 2016-02-17 20:18:37
CD ROM兄,

對沖成本唔係問題, 沖大左就一係發達一係奶野

上年全球大部份航空公司盈利都創歷史新高, 國泰本身生意亦好, 但係沖大左蝕得勁搞到要搵位cut cost, 證明佢內部管理有問題啦
17. Bosco 2016-02-18 11:01:49
博士,
買賣物業,收租本來就是一門生意。很多老牌家族退出銀行業轉投物業生意比比皆是。
18. CD ROM 2016-02-18 15:41:27
蝕本生意無人做....

其實因為買樓收租呢門生意成功的人太多兼容易, 而所謂靠實業成功既人較少且要求頗高... 從社會層面來說, 確實唔太健康...

試問呢度打工既朋友, 係呢10年來, 你工作上賺既錢多? 或物業帶給你的財富多??? 
19. CD ROM 2016-02-18 16:23:10
薯片兄, 如果蝕果舊錢係可控的risk, 咁都係對沖既本意jel. 相反如油價呢刻係急升, Cathy就獨善其身了.

用保險角度去想, 用唔著份保險, 都要交保費的啊.....haha