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文亮語
政府並不了解購買力
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月26日

  政府出辣招,有很多人買唔到樓,令到需求減少,樓價下跌,政府官員非常雀躍,以為大事已成,壓抑樓價有成效,誰不知樓價稍為下跌之後,隨即反彈,官員們亂了手腳,除繼續出招外,還要求金管局幫手,夾手夾腳將樓價壓下去,除此之外,就算明知道遠水不能夠近火,都要開拓土地,增加供應,大家一致認為,這是治本良方,但當供應增加之後,官員們才發覺,需求量並不是如預料中龐大,樓價有機會因為供應太多而下跌,究竟那些剛性需求去了哪裡,或者要出尋人啟示才可以找到他們。

  其實,剛性需求只不過是一個口號,沒有能力,什麼剛需都會變成毋需,而這種能力就叫做購買力,政府官員還未清楚了解購買力,所以就算出辣招都未能達到預期效果,我以前曾經寫過三間樓投資法,其實是代表購買力的進化,當大家買第一個物業時,所用的購買力是要累積得來,是最辛苦的,這個時候就最需要幫助,如果首期太多,單靠累積是需要長時間,如果能夠將首期降低,就會令多些人容易上車,這個亦是政府目標,不過,就千祈唔好在樓市最熾熱的時候幫人上車,否則,有機會令到上車人士做炮灰,好心做壞事之表表者。

  上車之後,幾時買第二個物業或者換樓,就要靠升值,包括自住物業升值以及個人能力升值,有一些人買了一個物業,適逢樓市飆升,他便可以加按買第二個物業,另外一些人工作順利,升職加薪之外,還有巨額花紅,買第二個物業或者換樓就不成問題。

  買第三個物業或者換更大自住單位,就要靠投資,如果靠升值就可能要等很久,投資除了一般股票,金融產品外,還包括將第二個物業賣走,待樓價下跌時可以足夠付兩個物業首期,講明是投資,是有機會遭受損失,所以,千祈唔好賣走自住物業,因為,這不是投資,是賭博。我相信政府並不太了解購買力,辣招令更加多人不合資格上車,而他們唯有將資金投資,希望可以藉投資所得利潤上車,很多時,所有資本都化為烏有,永遠沒有機會上車。

 
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1. 好 2016-01-26 09:07:55
我想政府只是扮唔知。
2. 占士 2016-01-26 09:10:43

辣招令更加多人不合資格上車,而他們唯有將資金投資,希望可以藉投資所得利潤上車,很多時,所有資本都化為烏有,永遠沒有機會上車。

我朋友偉哥就是其中一個例子了!

3. 引刀一快 2016-01-26 09:12:33
當購買力用得七七八八,反而賣樓係剛需,依傢咁嘅價位,買樓賣樓,都係乾需。
4. 如是 2016-01-26 09:33:33
過去一年旺市的購買力是用盡九牛二虎之力擠出來,依家淡市冇幾多個願意不惜一切上車。
5. Ca1on 2016-01-26 11:00:55
「我相信政府並不太了解購買力,辣招令更加多人不合資格上車,而他們唯有將資金投資,希望可以藉投資所得利潤上車,很多時,所有資本都化為烏有,永遠沒有機會上車。」

是日金句。樓跌, 如果供得起同借貸成數唔太高, 都仲有得住; 瞓身炒股買公仔紙, 輸身家就真係易過借火。
6. 神祈小子 2016-01-26 12:17:24
非常多謝博士重點講出三間樓投資法(很久前睇了你的書,忘記了,請見諒!),另外,實在太多想上車的人唯有透買股望賺錢能上車(上年市況大家都知),終於連個本都冇埋。悲哀!

 


7. 新抱仔 2016-01-26 12:17:55
這是很多人的真實情況!
8. 真真薯片 2016-01-26 12:37:36
過去既高樓價其實係發展商控制供應後浪價賣樓浪出黎

例如開頭一年8千蚊呎, 發展商想下年賣一萬, 於是就住黎推, 推少少賣萬一試價, 去唔到貨立即封盤, 等購買力累積, 果年一萬蚊消化到9千個單位就賣9千個, 其他留返下年, 下年想賣萬二蚊, 又試價, 個市萬二蚊食到幾多推幾多, 總之唔會推多, 再再下年萬四, 萬六, 萬八…………總之調較供應量去就樓價, 賣唔去就囤, 因為賺價太深, 囤貨都冇所謂

要打破呢個輪迴, 除非有部份業主劈價賣, 但係過去劈價唔多, 就算依家都唔多

話時話, 月頭報紙講到過年前好多新盤推, d盤依家去左邊?
9. 西門吹雪 2016-01-26 12:42:42
我覺得仲多人係平時冇乜買股票,冇乜認識,見人地賺錢,又攞埋d棺財本出來玩囉。結果就…

股市每幾年就一次,d人都吾識學精,次次賴野,下次都又再賴 XDDD
10. 占士 2016-01-26 14:09:38

西門兄,這個世界大部分散戶都是羊群心,像您們幾位那麼醒目的畢竟是少數呀! 對了,自從您改了個吹雪的筆名,香港真的被您吹出雪來,厲害呀!哈哈哈

11. 西門吹雪 2016-01-26 14:17:30

哈~占士兄過獎了~~其實我都唔知比左幾多學費先學曉一點點...

以後仲要跟咁多位師兄多多學習~~你們分享的寶貴經驗,係不用交學費的,是白白的送給我的,這正正是不可多得的至寶啊~~

12. 占士 2016-01-26 14:44:53

西門兄,您比左學費學得曉已經非常不錯了,好多人是不斷交學費,不斷學,但學極都是要交學費,這種人按歷史統計約有80%。您應該是其餘的20%的人。

13. 西門吹雪 2016-01-26 15:28:12

人性本是如此~ 危險既時候就大把人搶住買~~ 2015大時代,有朋友同我推介某股票說"一路買一路賺"~~ 於是我去看一看,PE 三百幾倍  =.=~ 竟然咁都咁開心~賺到真係你既本事~~結果咪就係賺粒糖輸間廠囉。

到過多一排,一地係寶既時候,你試下同佢講股票牙拿?? 立即就黑面無聲出... 人性就係咁,哈哈

14. Tony lam 2016-01-26 20:11:32
排隊成粒鈡先買到嘅雞旦仔、要紮營買嘅iphone、係咪剛需?97之後幾多人質番D磚頭比政府、仲鬧爆政府想煽佢、甚麼剛需?係驚執輸先真。
可以買第一層後、換樓更上一層樓、或買多一層又一層嘅人、点洗聽人意見做決定、一定係有得慢慢揀、冇人起哄時先買嘢嘅。
趁高興買咗貴口嘢後、有得揀時重邊有力執順嘢!
15. 中女社社長 2016-01-27 05:17:10
最近叫人買樓,當然是按能力,比人屌足百多頁...
16. Ca1on 2016-01-27 09:37:30
一路以嚟我對「剛需」呢個名詞都係嗤之以鼻, 如果需求係因應市況就會增加同減少, 呢種叫做彈性需求, 點會係剛性. 舊年四月後嘅所謂港股大時代其實只係急升咗一個月, 再過多兩三個月立即股災, 但地產商/經紀竟然可以用萬八蚊呎兩萬蚊呎賣劏房賣足大半年! 其實都多得某啲傳媒地產版同網上討論區大力幫地產商吹捧所致.
17. CD ROM 2016-01-27 22:55:30
老實講,近期見跌買樓既,唔認為有幾多係上車自住客。。。估計係投資者計啱數心痕買既居多。