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文亮語
細價樓會否潰敗
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月5日

  有馬來西亞地產商在香港組睇樓團,邀請我做隨團嘉賓,叫我開價,我話唔講錢,只要李宗偉同我打羽毛球,誰不知他們又真的做到,於是,在十二月底,去了馬來西亞,除了同李宗偉打羽毛球外,地產商還安排了一條野生忘不了,唔使我講,大家都知道結果是潰敗,不單李宗偉是世界冠軍,而且現在積極備戰明年奧運,狀態是非常好,能夠與世界冠軍打球,可算得是不枉此生。

  在去年頭三季,都是細價樓的天下,升幅驚人,有人話細價樓,真架勢,當時,有部份細價樓呎價已接近豪宅,細價樓業主以爆煲,爆什麼煲來挪揄我的「細價樓爆煲論」,但好景不常,到第四季,樓市開始轉向,在細價新樓源源不絕的供應之下,細價樓開始掉頭向下,只是一季,不少細價樓樓價已跌回年初水平,甚至有過之,如果我用潰敗來形容,亦不為過,但我擔心這個跌勢只是開始,明年在新樓大量供應,而地產商又不惜售的話,細價樓跌勢會加劇,而不少細價樓業主借貸比較多,在樓價下跌,心理上就會出現潰敗情況,有部份細價樓業主甚至棄械投降,在沒有財政壓力之下,將其擁有物業賣走,到時候,樓價下跌就會變得一發不可收拾,政府要密切注視,因為細價樓業主大多數是基層人士,如果他們損失慘重,是不會責怪自己,矛頭一定會指向政府,CY團隊是不容易應付,千祈唔好認為減辣就可以起死回生,減辣,其實只是確認樓市下跌,或者會令更多人出售他們的物業,我認為先要放寬按揭,搞好經濟民生,將失業率維持在低水平,令到細價樓業主可以避過一劫,如果細價樓業主要自救,就是在非必要時千祈唔好低價賣走物業,沒有瘋狂拋售,就不會潰敗。

 
 
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1. Mr House 2016-01-05 08:50:25
昨晚有傳媒報導湯生説細價樓不會爆煲,下半年更會反彈?小弟不明
2. 惜緣 2016-01-05 08:52:48
同意博士,現時係放寬按揭的時機。
3. 望東樓 2016-01-05 09:09:15
放寬按揭會唔會因而令銀行調低估價?更快懟冧個市?
4. 如是 2016-01-05 09:11:32

放寬按揭也是減辣,表明確認樓市下跌,誰會接刀?

況且,放寬按揭只會促使換樓潮,對中價樓有些幫助,但加快細價樓跌勢。

5. 真真薯片 2016-01-05 09:16:27
認真d睇, 發展商有大劈價散貨, 只係某幾個盤既部份單位賣得平過附近二手而已

發展商賣樓手法極高超, 用唔同盤去測試市場最高價, 擠住牙膏浪住價黎賣, 同埋成日吹風黎緊幾多幾多盤, 好多時都係引誘購買力, 得購買力累積再一野食晒

暫時見到發展商仲係按兵不動, 未肯二度劈價, 二手只得零星劈價成交, 不過比傳媒用放大鏡睇同埋成交量太低所以拉低指數

另一邊有大量袋住一二百萬現金既買家已經磨拳刷掌, 只要一個觸發點就會湧入市

依家減辣或者放寛樓按, 樓市隨時快速彈返上140都似, 不過基於滯後效應, 指數其實已經要先見132
6. 打工仔 Andy 2016-01-05 09:17:57
博士
甚麼是野生忘不了 ? 

原來係鯉魚!
7. 神算 2016-01-05 09:22:25
如果政府只睇差估署公佈數字, 我相信整體樓價要跌足兩季才會考慮放寬按揭。我看自住细價樓業主若沒有供款困難, 暫時未有問題, 始終基層人士日日緊張揾食, 未必會經常留意樓價升跌。
8. 惜緣 2016-01-05 09:32:35
To 4樓 如是兄

如果市場上無人接刀的話, 咁買賣的成交應該係零。

如果放寬按揭可以令換樓潮重新啟動的話, 咁這對各行各業都係一件好事。

9. LYC 2016-01-05 09:32:36
http://www.hkcd.com/content/2016-01/05/content_978689.html

博士睇法同花旗一樣,Good! 我都係咁睇!
10. 神算 2016-01-05 10:01:03
LYC 兄,

何以見得博士同花旗看法一樣?工資增長及發放花紅從而令樓市回升, 說法有點勉強吧。
11. 西門吹雪 2016-01-05 10:16:29
真真兄,我覺得博士吾係講而家既情況。佢係forsee 緊"如果"地産商不惜售既情況。這一点與我們睇法差不多。

我覺得博士係講出最大鍋既情況,而希望政府放寬按揭成數,達到樓市軟著陸,而吾係硬。用心良苦
12. 舍神 2016-01-05 10:23:10

越細越貴越多人搶......只是特定時空的怪胎!

細到100, 200呎的單位, 以豪宅價出售, 竟然是最好賣!只因細細粒,容易食!

(好多人發現,跟本租不出去...)

當熱潮過後,默默回望, 呢d樓點可能受歡迎!

13. 真真薯片 2016-01-05 10:24:18
其實發展商以前係開緊天價, 例如港島單棟兩萬蚊+一呎, 經過上年第四季既第一次劈價, 依家部入一手樓平過二手, 但唔係全部, 亦有唔少一手樓堅持叫萬五蚊呎以上

依家個市表面上跌勢已成, 但係發展商靜晒, 關鍵係發展商會唔會二度劈價, 暫時睇其實五五波, 如果發展商囤貨, 又冇其他鑊爆, CCL應該守到130就會回升
14. 求知者 2016-01-05 10:56:43
當初減按揭比例是否為了保護財力不足的人,阻止他們冒險入市。如果現在貿然提高按揭比例,是否等於推他們入火坑?  希望智者能詳細解析!
15. LYC 2016-01-05 10:57:30
16. 蕭峰 2016-01-05 11:07:49
昨晚有傳媒報導湯生説細價樓不會爆煲,今年跌10%,下半年更會反彈?小弟不明 x 2
17. Yes to correction 2016-01-05 11:41:51
Good news! Property market will become more healthy after correction. Most owners
are not speculators and have passed the stress test. If economy and employment
condition are stable, the correction will not be dramatic. The developers are not foolish
to dump their developments unless there is/will be  a happening of significant importance.
18. LYC 2016-01-05 11:42:58
博士一層樓都冇沽,咁仲唔明!
等博士出貨我們才跟著沽都未遲呢!
個啲細過300尺,根本唔係一個正常家庭可以居住啲樓就梗係玩完啦!
19. Bosco 2016-01-05 11:54:38
我想湯生要說明細價樓的意思。
因為市場上有兩種細價樓。
一種是銀碼上細價,呎數不正常的開放式單位。一般是150呎-280呎左右,總價400萬左右。此類細價樓正常租值約4-6000月租。潰敗實屬正常。
第二類是實用330呎-500呎左右,總價400萬左右。尤以荃灣/沙田/青衣最多此類拓展市場。以300-400萬的細價樓月收9000-12000月租為主。我認為此類細價樓不存在任何潰敗因素。因為就算你將來養老退休,以這些物業防老,月入9000至12000的穩定現金流。已經勝過現今世界上任何的社會年金保障。如果你是2009年以前以200-300萬買的,更加低槓桿及相對有7-9里的極合理回報。就算不是投資樓,在有基本合理的租金回報支持下,你都要搵地方住,租個2房都要每月8000-12000的現金流出。
針對此類市場,我認為還是比較理性。
20. 真真薯片 2016-01-05 12:00:00
Bosco兄,

閣下指出左重點, 或者果d300-500呎樓可以叫民生樓, 民生樓會否潰敗? 在下認為睇你幾錢買, 09年250萬買當然立於不敗之地, 上年初有d民生樓300零呎過500萬創新高成交, 就比較危險啦

好多時同一層樓, 爆定唔爆, 買入價重緊要過層樓本身
21. 物業初哥 2016-01-05 12:25:06
"好多時同一層樓, 爆定唔爆, 買入價重緊要過層樓本身"

真真兄,不能同意更多!
22. 神祈小子 2016-01-05 12:41:16
昨晚有傳媒報導湯生説細價樓不會爆煲,今年跌10%,下半年更會反彈,是否湯博士估計上半年的細價樓及二手市況慘烈,政府唯一能做的就是放寬按揭,使成交量及樓價回升,這樣才能救細價樓一馬。

 


26. 引刀一快 2016-01-05 12:56:43
打工仔兄

忘不了唔係鯉魚嚟架,脂鯉科魚類,係馬來嘅魚,近年引進臺灣同大陸。

所謂魚王,不單係因爲食味上佳,野生忘不了對釣友亦係夢之魚,據說力度同活力超強。
27. 真真薯片 2016-01-05 12:57:58
引刀兄見識廣闊令人敬佩
28. haha 2016-01-05 13:05:16
非常同意博士, 只要放寬按揭對樓市有一定支持。


想上車或換樓都無咁大壓力




29. 如是 2016-01-05 13:21:43

真真薯片說的是,發展商等緊政府減辣,暫時唔會二度劈價。
細價樓業主(非自住)亦等緊政府減辣,鬆綁止賺離埸。

政府究竟是否下大決心 、堅定不移使樓價回到一般巿民能負擔的水平呢??

30. 引刀一快 2016-01-05 13:23:12
真真薯片兄

唔敢當,咁啱知道啫,前兩年,正係湯先生嘅忘不了和八丁一文,令引刀開始成爲長期讀者。
31. 望東樓 2016-01-05 13:30:52
你睇返舊年,最賣得嘅樓主要係劏房盤同細二房。年尾新鴻基個元朗盤嘅三房一半都好似賣唔到。咁代表乜?三D令換樓鏈斷裂?抑或啲所謂購買力只係大量劏房購買力?
32. 蟹民 2016-01-05 14:28:27
各位師兄師姐:

小弟去年十月以450萬認購咗個大角咀「利奧坊」260實呎1房單位,已付了樓價10%,2月要再付5%,小弟應否撻訂呢?

請各位多多指教!!!
33. 華特 2016-01-05 14:32:15
其實我覺得湯生應該受邀為政府出謀獻策,如能的話實為萬民之福
34. middle middle class 2016-01-05 15:01:37
唔知趙樓神會出什麼價丶同那些招數去貨呢?
35. Oscar Lam 2016-01-05 15:06:16
回32蟹民,

這次楼市調整,到底調整多深、多久大家都不清楚,調整後的走勢我們也不知道。如果現在放棄,馬上没有10%。因此,我個人認為,如果該物業是自住用途,經濟上你又沒有出現問題,应该守住該物業。
36. 占士 2016-01-05 15:59:59

Oscar兄,言之有理!

37. 蟹民 2016-01-05 16:04:52
回35樓Oscar兄

其實是打算收租的,財政亦沒有很大壓力,只是小弟貪心,若果今年發展商會減價賣樓,如果撻定「利奧坊」,有機會可能以差不多價格,買入真正〝港鐵站上蓋〞新盤,例如:南昌站、荃灣西站、Grand Yoho........等等。

謝謝回覆!!!!!
38. LYC 2016-01-05 16:35:42
唔好撻訂,繼續你原本計劃收租,你收下收下就會好開心,遲啲夠錢再買,用平均成本投資法:
40. 自我陶醉 2016-01-05 17:15:08
32樓 蟹民,

未開始就放棄就輸定,除非你現價買已經賺番有凸,例如,原先買入價500萬,二月時只賣400萬,減去50萬後還有着數,不過相信發生機會不大,否則,按LYC建議待樓價平些時,用平均買入法降低成本較可取。
41. 望東樓 2016-01-05 17:56:25
蟹民,
大前題係你似乎始終希望短期入返市?咁你諗住睇幾耐?你相信個市會係呢段時間插幾深?你有幾大信心個市會係呢個期間插倒咁深?好簡單咁講如果你相信你有五成把握買平100萬,咁100萬*0.5=50萬,只係比你而家比個45萬多咗5萬(條真數唔係呢度講啦).即係話一係你有百份百信心個市一定落多個45萬幾多,一係你認為個市又50%機會跌多過100萬好多.否則係制唔過.
42. Sam 2016-01-05 18:04:42
 在今年頭三季,都是細價樓的天下.   好明顯係上年寫的
43. 真真薯片 2016-01-05 18:05:46
新樓撻定有個風險, 可能比人追差價

依家450萬可以買tko 海邊carpi 300幾呎了, 說明發展商的確劈左第一輪, 不過只係局部地少劈, 未係全面大劈

蟹民兄唔好改個咁既網名先, 閣下有冇供緊其他樓? 如果有信心供得起, 又如果層樓價跌100萬都頂到, 都係守啦, 如果政府唔填海唔產郊野公園, 最後應該都會升得返
44. 引刀一快 2016-01-05 18:29:09
To  32樓 蟹民兄

兄台喺呢度問呢個問題,基本都應該可以預知答案喇,不如你又參加下呢個活動,2016年最後一周,CCL會否高于118表達下展望吖。

你二月要再交5%,夾埋即係先交15%,剩低嘅部份,咁啱就係樓價跌到CCL118嘅價位,你嘅意見,好有討論價值呀!
45. 神算 2016-01-05 19:00:40
蟹民兄,

個新盤幾時收樓? 如超過兩年要計計數。
47. Admin 2016-01-05 19:22:29
Sam,
已更正, 謝
48. 老餅 2016-01-05 19:27:16
蟹民兄,如撻訂首先你要睇發展商會否追到底,第二這2,3年加息能否頂得住,第三放租可能不夠供樓,第四工作是否穩定,用我的經驗給你分享,81年買樓35萬,84年中英談判,樓价冇左一半,但守到現在有400萬,如你還年青,3幾年的波動冇問題的話,長楂就天下無敵.
49. 大摩 2016-01-05 19:37:41
50. 初哥哥 (前稱: 蟹民) 2016-01-05 21:48:35