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文亮語
收租業主的黃金時代
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月7日

  有年青朋友同我講,佢見到有樓收租的人不知幾開心,現在低息環境,他們收租日日賺,就算樓價下跌兩成,但長遠來說,還是會升,到最後,他們都是大贏家,於是佢亦打算買樓收租,問我有何意見,老實說,如果是買樓自住,我會說量力而為,買樓收租,現在不是好時候,在未來一段日子,做業主將會很困難,除了一線舖位有空置之外,細價樓亦將會出現高空置率,而一線舖位的租客,是會以協商形式交還租約未到期的舖位,但細價樓租客,大多數會以欠租,要業主動用法律程序收樓才會離場,所以,我對年青朋友說,一動不如一靜,收租業主的黃金時代已經過去。

  年青朋友收到我的訊息,再問什麼是收租業主的黃金時代,大約在2009年之後,不少人見到政府出招,認為樓價會向下調整三成,於是立刻將自住物業賣走,祈望在三年內再買物業,到時候,他們便可以用以往賣樓所得本金加利潤,買到更大更優質單位,而在這段期間一定要租樓住,就算租金俾多些少都沒有所謂,而且,他們是有資格做業主的租客,那些收租的業主絕對不擔心有欠租的情況出現,這個黃金時代維持了六七年,到現在,供應增加,樓價開始下跌,租金的跌幅比樓價更大,空置率提升,經濟轉壞,導致租客的質素降低,尤以細價樓的租客為甚,現在買樓收租,我認為不大適合,雖然,有很多人說買樓收租的回報比放在定期戶口不知高出多少倍,但倘若樓價下跌兩成,就要收八至十年租才可以彌補損失,同時,損失了趁低吸納的好機會,現在買樓收租,毋需三思而後行,根本不用考慮,或者,兩年之後再作打算。

 
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1. 真真薯片 2015-12-07 09:42:32
博士咁樣講買樓收租唔惦, 好易比人誤解做全部買樓收租既業主都唔惦

在下認為買細價樓收租既業主可以分兩批, 一批係11年或之前, 呎價一萬或以下買左樓收租, 呢批人既黃金時代如無意外可以直到永遠, 因為成本價平, 樓價要跌穿佢地買入價相當難, 而已成本平亦有利佢地係搶租客時劈租, 所以呢班人係無得輸

另一班人係新年以呎價萬五蚊以上買入細價樓收租既業主, 在下唔敢話呢班人做硬炮灰, 不過睇個勢佢地黎緊一兩年將會面對極大挑戰

D人成日話買樓收租必贏, 其實咩價位入係相當緊要, 但係唔知點解冇乜人提
2. LYC 2015-12-07 10:28:32
收租佬嘅黃金時期係一世都唔會完。
只不過係賺多或賺少。香港係福地,土地珍貴,人口不斷上升。市區土地買小見小,想要移山填海,郊野公園,談何容易!
現在只不過短期多了新盤入伙,租金收壓。只要捱過短期震盪,又係一片光明!
所有收租佬都好珍惜每一層樓,唔會賤賣!
3. Small Potato 2015-12-07 11:17:09
依家香港係大陸既一部份,上海北京等大城市,隨時都可以超越香港,如果大陸吾照住香港,咁都幾危,睇最近自由行小左,D吉舖即刻多左好多,一缐舖租跌,連鎖店又執,呢個情況怕且會持續下去,就算依家D人吾継續反遊客,只要D人黎香港個"慣性"改變左既話,都好難番𨍭頭,講真,D大陸人有錢去邊都得,駛受你氣。
4. 西門吹雪 2015-12-07 11:27:30

回LYC兄~

人家叫你唔好而家買,無人叫你賤賣 =.=~

你自己都講"要捱過短期震盪"啦,咁遲D買咪唔駛"捱" LAW~~我估博士同你一樣都係短線睇淡,長線睇好

好似真薯兄咁講,如果早幾年低價入左,其實真係咪駛點驚住。但係而家仲走去入貨既就.... 自己睇路LA

5. LYC 2015-12-07 11:43:09
現在正是把握機會入貨時候,只要租金回報有3厘,長線冇得輸!
6. abc 2015-12-07 12:00:01
投資講安全邊際, 如果只有3% 的租金回報率, 安全邊際絕對是不夠的, 作為小投資者, 手持1-2個單位好比手持1-2手股票的人, 價跌了可以做鴕鳥, 但作為大資金的操作人, 看的是投資回報同風險, 所以完全不同的
7. 西門吹雪 2015-12-07 12:04:42

而家買扣埋開支都已經未必有3厘啦~ 遲多些少加息了,同時租金又跌了,都唔知仲有無回報可言。都未計帳面損失TIM。

不過人各有志,你中意既自己就入多幾個細價房收租啦~~希望你唔係想搵人做炮灰,坐言起行啦。祝你好運

8. 麗娜 2015-12-07 12:07:49
博士今日這篇文是用良心寫的。
9. 新抱仔 2015-12-07 12:09:17
我都覺現在不是時候, 因我d客都都反映, 零售好淡, 等下真的會好一點
10. 望東樓 2015-12-07 12:34:12
西蒙兄,我勸你都係慳返啲口水,呀應該係指功至啱。人嘅行為係受佢嘅性格,經歷同高度所局限,包括你同我。所以有啲嘢你講一次就夠,多個兩次就無謂,啱啱隔離仲話緊買美樓無得輸,無語。好似我都比人笑做男人膽小如鼠,不過我自認細膽,但I proud to be 細膽。

話分轉頭,如果你十多廿年前問啲日本仔對當地樓市點睇,佢哋一定會話畀你聽嘅arguments同樓上講嘅基本上係一模一樣,日樓無得輸,無樓一定向下流變流民。

祝你好運。
11. poor kid 2015-12-07 12:50:38
just buy any USD, 2-3 yrs bonds and hold them till maturity. Don't try to sell them, flipping = lose money. Even very safe bonds would get him 5% per year.
12. 西門吹雪 2015-12-07 12:56:37

PN兄~

咁又係~講多都無咩用~~哈~~

講日本佢地又會話香港既情況唔同架LA~~人性本如此~~股市幾年一次,D人都仲要懶野,次次都話今次唔同。樓市十幾廿年一次,又點會唔懶? 仲要懶得甘好多...


13. 朗晴 2015-12-07 13:07:21
未來住宅租金是升是跌還看空置率,直至本年十月底新棲供應為九千多,離目標萬三+還有些距離.
風水佬可以呃你十年八年,磚家都起碼呃三幾年,所以大家最好問下最近揾樓租嘅朋友就知租盤係咪多左,租金係咪平左,然後再同各位分享下.
真的很懷念數據王PP兄,一目了然的圖表,無需段估即心中有數...
14. 打工仔 Andy 2015-12-07 13:29:41
現在樓價高企, 租金回報率只有2, 3% 現價作收租的吸引力的確不高。
15. 歷史長河 2015-12-07 13:46:17
其實租客同業主之間博奕可以按零和遊戲來考慮,按現在「租樓日日賺」來講,業主應該冇咩肉食, 做業主純粹為咗社會合諧。
16. 收買佬 2015-12-07 16:02:35
"你中意既自己就入多幾個細價房收租啦~~希望你唔係想搵人做炮灰,坐言起行啦。"

欣賞simon兄呢句

成日都勸d 盲好,睇好就掃貨,講多無謂~
17. 自我陶醉 2015-12-07 16:15:26
而家都仲夠膽為賺2~3厘租金買樓,真係抵佢賺,無言感激! 3厘半都值,不妨諗諗加租,呵呵!


7樓 Simon1兄,

唔洗咁認真嘅, 呢度日日話幾錢都唔怕買嘅人,多數都3年以上冇入過市,信念好似某某朱古力一樣,絕對只熔喺口,唔會熔喺手,精人出口嘛!

18. 二少 2015-12-07 16:42:51
睇好就掃貨,睇淡就沽貨。對!
但現在好友無錢,多年前已借盡掃貨。
淡友無貨,多年前睇錯市唯一自住都沽埋,焗住睇淡。
19. middle middle class 2015-12-07 17:28:24
朗晴兄,我都懷念  PP 兄嘅數據分析。  絕對無意攪事,但小弟真心想看看他(或是亮劍兄…)的低空置率能否經得起近期疑似跌市嘅考驗,從而再作自身部署。
20. 自我陶醉 2015-12-07 18:35:23
如果真係好似18/F 二少咁講,好友就冇錢入市,淡友就冇興趣入市,樓價嚟緊會點行?

到息口加時,收租佬成本又會高咗;
供應增加時,樓價、租金壓力又會大咗;
傳聞中嘅高通脹嚟得慢咗,即係加租又少咗;
上海迪士尼明年開幕,來港遊客又會少咗;
經濟差時,份工又會危咗;
賺得兩、三厘租時,樓價又會蝕咗;
咁依家先去學人做收租佬,會唔會遲咗?
過往十幾年,每次嘅調整最少都行12個月,依家入市,又會唔會早咗?

21. 打工仔 Andy 2015-12-07 18:57:01
自醉兄

你講得好岩, 現在先入行做收租佬的確遅左好多, 呢行開始末落, 新仔不應入行呀!
22. 望東樓 2015-12-07 19:50:14
以二少兄高見,睇好或睇淡都唔可以轉軚?大家唔好忘記軚係用來比人轉嘅。
23. 自我陶醉 2015-12-07 20:13:12
打工兄實話實說, 不誇大、大誤導,值得敬佩!