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文亮語
買靚樓之新樓貨尾
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月9日

  每年到了最後兩個月,地產界一向稱之為垃圾時間,地產商大多數都不會推出新樓盤,只會推出那些還未賣得出的新樓貨尾,千祈唔好以為地產商為了促銷貨尾而會大折讓,地產商不但不會折讓,那些貨尾售價比該新樓盤最初推出時還要高一些,銷售情況亦不大理想,不過,地產商醉翁之意不是那些貨尾,而是用貨尾促銷春節之後推出的新樓盤,買家不但有更多選擇,而且售價比貨尾還要便宜,有意買樓的人便會趨之若鶩,成交量大增,業界叫這段時間為小陽春,但地產商在今年年尾時仍然推出大型新樓盤,消耗所有購買力,所以,我認為樓市明年春節後將不會有小陽春。

  往年在年尾時,當有年輕朋友問我是否應該買那些貨尾單位,我一定叫他們多等一會,待明年春節後,小陽春時才買,一定比那些貨尾單位為佳,不過,今年有年輕朋友問我,我話如果買不到年尾推售的新樓盤,可以考慮今年較早前發售的新樓貨尾單位,因為今年新樓去貨率其實並不理想,尚有三成多單位未賣得出,地產商為求去貨,一定會提高佣金,其實那些是回贈,物業代理只不過做中間人,將多收佣金轉付給買家,有回贈,即是買家可以少付一些,雖然講是一些,但數目亦很大,所以,我提議打算買樓的人,今年不用等小陽春,大家在貨尾中尋找比較優質的單位,但注意的是,做人要合理,不要連物業代理那份佣金也剝奪。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-12-09 10:14:40
年尾清貨尾樓跟車行清貨尾車一樣, 年尾買車好着數, 車價平幾萬, 不過好快變左一年車! 其實年頭買上年年尾車可能更抵! 
2. 新抱仔 2015-12-09 10:53:45
其實,真的不應連別人的血汗錢都取埋,否則,真的冇人俾靚貨你
3. LYC 2015-12-09 11:07:34
真高興,博士已經開始叫人買樓了!
4. Desmond 2015-12-09 11:12:53
其實買新樓收回贈也不一定順利,我朋友通過置X18買了新樓,該地代財政不佳,現在很可能收不到已承諾的回贈了。
5. 引刀一快 2015-12-09 11:41:21
呢個時侯買樓嘅人,應該有豁出去嘅心態,與其与地代計較手上蠅頭小利,不如考慮樓市波幅會否幫自己少付一大筆。
6. 三任特首與地產霸權 2015-12-09 11:51:29

三任特首與地產霸權

我深深認為香港地產霸權是曾經存在的,所謂地產霸權者即是透過壟斷褫奪了別人的競爭權利,甚至影響到社會的財富分配結構!

  在香港未回歸前香港人作出了一個許願,祈求一個有能耐可以落實一國兩制的特首,讓香港人馬照跑、舞照跳,可以續享97前的太平盛世,避免過共產黨的管治,這個史無前例的制度最後由董建華完成了。過程中,中央及董特首也給了不少空間及忍讓,亦種下了民間隨意批評政府的風氣。

  當然,97回歸衍生政治上的包容,也令財閥得到不少空間,地產霸權當時開始萌芽,但這發生可能是政治現實,更何況,董先生完成了他作為第一任一國兩制的香港特首,更加完成了香港人在97前的許願。

  如果人民是政黨和政客的老細的話,那麼香港人這剛開始當家作主的老闆,似乎並不懂得賞罰分明了。董先生在一片埋怨聲下腳痛下野,而且傳媒及政客也令公眾相信兩件事,一是97年的樓市下跌是因為「八萬五政策」(縱使元凶是金融風暴)!第二是董先生的「有為規劃」令香港萬劫不復!以上兩點的成立,從此成為政治的法則,撇開了公平不說,香港人開始習慣不以事情的真相去批判事情,這老細沉溺在批判下屬的瑕疵!在小處留連,荒廢重點大事情。

  董先生退任後,香港人便開始許第二次願了。當然,他們希望新特首最好愈「無為而治」愈好,供應土地愈審慎愈好!「就將一切交給市場吧!」這的確是香港人當時的心願,好,將一切交給市場,但交到市場等同將一切交到領導市場的既得利益者處了。

  曾蔭權正正是最高民望的特首甚至是官員,當年曾蔭權接任特首上場,香港人不是慶幸有一個「無為」的特首嗎?他的成功基礎正是以上當時的民意!他又怎會輕易走積極有為之路?對他來說,開發愈少風險愈低,地產霸權就在曾蔭權當特首的時候發揚光大,其中不正確實施勾地政策,令土地的供應主導權完全落在發展商手上了。地產霸權的終極保家及罪魁禍首其實是香港人本身。

  2010年後不少人開始醒覺香港已荒廢建設、內耗過渡及競爭力下跌,於是又再許第三個願望,希望有個新的特首可以強硬、不賣賬及可以改變遊戲規則。香港人這個心願又再一次達到,梁振英上場的確不賣賬給地產霸權,更改變了遊戲規則,包括取消了勾地政策、更嚴謹地立法一手規管條例、為市場引入了大量的發展商去打破壟斷。不過,香港人這個老闆仍然是比較喜歡從小處挑剔下屬,而忽略了下屬有沒有做好最重要的工作,梁振英未上場之前已經定形成為了魔鬼,香港地產霸權由盛而衰,傳媒甚至討論區都隻字不提呢!

香港,不斷磋跎歲月。

 

7. 路人aaa 2015-12-09 11:56:12
有人買棵菜都格價,買新樓回佣又咁豪?
幫你入張票就袋十幾廿萬,甚麼辛苦錢?
買新樓買唔買到靚單位,關運氣事,關個地代咩事?
有人收幾千元都肯做!你又甘心比十幾廿個佢?
回佣是合法的,應該入票前簽好回佣紙,地代財政佳不佳都要回。


8. 2011年開始 2015-12-09 13:57:39
以投資收租計,未見有貨買得落手
9. 路人甲 2015-12-09 16:15:07

早前, 房協定乜鬼賣喜X, 喜乜果陣, 有好些代理直接'蟻' D 準買家入貨, 並主動話回佣俾買家的. 貴價樓我唔知道呢, 就是基層的人買樓, 其實現在好多都唔係手好鬆動的.

人家送埋嚟話回佣, 都好難拒絕架, 博士....
10. AH-HO 2015-12-09 16:46:14
樓上,博士意思是唔好壓AA咁盡,唔係唔要求回傭。一般我都會留返我覺得合理的比例比AA的。
11. 2011年開始 2015-12-09 16:53:04
同意10樓Ah-Ho 兄,博士的意思是留番D俾經紀賺
12. 西門吹雪 2015-12-09 17:03:43
其實回佣仲好過減價。減左既價上吾到會。回佣就現兜兜。有d盤出成十幾隻佣,變相首期少一大節。買呢d真係堅so
13. 歷史長河 2015-12-09 19:49:36
俾足佣金是做人的其碼禮儀。勿以小利害大利。
14. yyfan 2015-12-09 20:28:26
Simon兄,邊個盤有十幾個咁多?通常回得來已經上咗會,千其咪將回傭計入首期預算
15. 西門吹雪 2015-12-09 21:44:06
回yyfan:
d錢比左先,之後攞反囉。咪"變相"比小左首期law。如果咁都比吾起,我覺得太過猛猛緊了,咁就真係吾好買住啦。

恒地安排與代理開會,再增西營盤曉譽10%佣金促銷,連同原本的基本佣金4.5%,代理佣金高達14.5%

16. 真真薯片 2015-12-09 21:55:37
有心賺回佣, 明年年尾會否更好?
17. yyfan 2015-12-09 22:09:59
Simon兄,四叔開價太進取,就算高佣都應該計下值唔值,呢兩年佢地變咗華X 第二,求價不求量
18. 西門吹雪 2015-12-10 04:16:33
回Yy兄
呢個當然啦,呢個只係例子=.=。不過,先吾理個盤底吾底買。假如你真係想買呢個盤,而佣金14.5%,你吾拎反12/13%回佣,咁就真係硬膠了。
同埋,據我所知,都有吾係四叔既盤有佣金9%.
19. 西門吹雪 2015-12-10 04:39:02
眞薯兄同我諗既差不多。不過,勤有功戲無益,有時間緊係研究下先,準備定先,心中有個數ma。
20. 望東樓 2015-12-10 08:41:48
如果出晒報紙應該係預咗閣下揼AA,如果唔係會低調.
21. 自我陶醉 2015-12-10 08:53:26
其實即係變相減價,唯一只係令攞到回贈嘅客,表面上攞咗着數,而且,同區投資者感覺唔到跌價,仲有着數攞,才會考慮繼續入貨,這是溫水煮蛙,贈下多啲,增下多啲,心裡暢快。
22. 打工仔 Andy 2015-12-10 09:03:09
自醉兄
呢 d 係銷售手法,跟本就係減價!
23. 如是 2015-12-10 09:06:30
陶醉兄,好一句「溫水煮蛙」
24. AH-HO 2015-12-10 11:06:07
13 長河兄,我同意你的說法,但只是2手樓買賣。
一手的玩法就是這樣,發展商其實透過AA回傭來達成減價促銷的目的,如果你唔攞,其實就笨了。。好多盤都比幾個%,經紀賣一手樓要做的野其實比2手少好多,無理由少勞多得的。

25. 雷聲大 2015-12-10 14:22:44
雨點小
26. 歷史長河 2015-12-10 14:36:47
阿豪兄,係,我講二手,對新樓不了解,因為從來冇買過新樓。
27. 西門吹雪 2015-12-10 16:42:47
哈,河兄真係冇睇博士徧文就回應架啦。呢度個個人一直講緊新樓,冇人講2手樓喎=.=
28. 樓蟹 2015-12-10 16:50:31

糖衣毒藥, 曉譽就算比14.5%回贈都要小心。港島新樓唔似新界一手, 仍然比二手開高好多,  曉譽貨尾就係一例, 收回14.5%都好可能重高過二手。

順便一提, 買一手定二手, 無論係自住定投資, 都唔好忘記長樓花期, 要等得至合適。

29. 西門吹雪 2015-12-10 17:13:16
回28樓蟹兄。
我已經講左係舉例說明。yy 兄問开,我求其揾個例子而已。至於底吾底買就自己判斷啦。我地一直討論緊新樓應吾應該取回佣。有人大聲疾呼吾應該ma. 一係咁啦,假設,係假設,我已經睇中一個有10%佣金既樓盤想入票。你會吾會為存厚道而吾要回佣?就算回反9%, 層樓5mil,個地代都收5萬啦。咁我覺得都好合理啫。我想講既就係呢樣law,吾好再討論四叔個盤低吾低買啦。