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文亮語
不斷唱好其實是迫死政府
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月1日

  有很多人話,不少評論員,包括在下,以及傳媒不斷唱淡樓市,其實,樓市是唱不淡,所有對樓市有利因素已經出現負面訊息,或者例如供應量,從供應不足到正常化,甚至供過於求,這些都是事實,如果講事實就話唱淡樓市,令致到大家避免講事實,樓市則永遠向好,盲目唱好,其實是迫死政府,無形中強迫政府準備出招對付樓市,最低限度已出辣招不敢撤回,連逆週期措施都不會正常化,對準備買樓的人沒有半點幫助,這就是盲目唱好的結果。

       近日,我們經常聽到政府官員在不同場合經常提及在未來三至四年有八萬三個單位供應,連老前輩老C都質疑其可信程度,其實是迫到政府無路可退,在四年內一定要完成八萬三個單位,否則就會給予現在質疑政府的人一個機會,話這個政府是假大空,所以,現在政府自動加碼,由八萬三增加至八萬六,本來多三千個單位算不了什麼,不過,數量不大但意義重大,政府向外界表示,不但有能力在四年內完成八萬三個單位,甚至可以提升至八萬六,這招一出,已經沒有人夠膽再質疑政府,隨之而來的就是大家將會發覺供過於求,不過,就沒有人夠膽叫政府減低供應量,我夠膽,因為我從來沒有質疑政府完成八萬三的決心,我講才不至於以今日的我打倒昨日的我,希望我唔需要講。

        一向以來,我們收到的訊息就是供應不足,新樓熱賣,往往是超額幾十倍認購,但原來今年推出的新樓盤,還有接近四成仍未賣出,第四季有八千多個單位供應,地產商不斷提出各項優惠去貨,包括九成半按揭,其實,供過於求已經出現初步跡象,唔好忘記,供應才剛剛開始,如果經濟下滑,失業率,利息趨升,政府所提及的供應量是一個災害,樓價亦因為供應太多而大跌,但政府又不能退,大家到那時候千祈唔好忘記有誰曾經質疑政府,是他們迫死香港政府。

 
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1. 打工仔 Andy 2015-11-01 09:14:47
樓市向淡因素已成, 政府的決心不容輕視! 
2. Desmond 2015-11-01 09:20:15

施永青樓市預測的變化

施永青早前接受傳媒訪問,大談樓市去向,仲話新婚人士,應該先住劏房先,仲暗示叫人今年唔好「 播種」。

到底,今年係咪真係租好過買?買咗嘅又點算呢?

如果你相信一個人嘅想法係有連貫性,咁你不妨睇睇施Sir今年發表過甚麼言論,一次過睇,會更清楚一個意見嘅基礎,自行分析,言論嘅真真假假。

言論時序由近到遠:

10月:樓市現正處於危險期,隨時轉勢下跌,屆時樓價將大跌最少三成,建議年輕新婚夫婦「先住兩年劏房」 。以投資心態入市嘅話,今年係收穫期,唔係播種期。

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9月:樓價仍在高位徘徊,主要是業主不樂於賣樓,樓市無炒家,所以好少跳樓貨,形成樓價更難跌,不會「插水式咁落」,慘的只有地產代理。預期明年落成量為18,000至20,000伙,供應增加對樓價的影響,最快要到後年才會反映。

8月:下半年投資氣氛轉壞,加上零售業及經濟前景差,料對樓市帶來明顯影響,交投將減少,一、二手住宅銷售都會有壓力。今年樓價高位已出現,下半年的樓價升幅不會有上半年明顯。

7月:股市大跌,樓價亦未必會出現調整,而由於賣樓套現需時至少兩、三個月,故不認為會有大量業主減價賤賣物業,未來二手樓市將陷膠著。

6月:近期樓市再次起動,預期豪宅樓價於本月將出現新突破,相信年底前豪宅將跑贏中小型單位。

5月:股、樓升勢未完。整體樓價有機會全年累升一成以上,尤以豪宅看高一線。雖然預期樓價短期內繼續上升,但現階段對樓市利好的因素一路縮減,同時住宅供應逐漸增加,故目前不值得買樓作為投資。每月供樓款額不超過收入三成,才值得考慮買樓自住。

4月:部份樓巿炒家會把資轉換馬至股巿,因為股巿入場門檻比樓巿低,且政府辣招增加樓巿炒家入巿成本。

image

2月:反駁湯文亮「四按」言論,但指如果上半年細價樓價格依然急升,則預料下半年細價樓價格調整5%-10%,但仍稱不上「爆煲」 。

1月:上半年細價樓樓價仍有力上升一成,但升浪或接近尾聲,下半年或有調整。

十月份的預測,與之前的,有沒有差別?

綜合報導

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3. 蕭峰 2015-11-01 09:20:37
近期一位agent call 我,大型屋苑銀主盤降價100w,我上網check下,原來同級別的單位已經賣的更平!
4. 如是 2015-11-01 10:18:37
咁多大專生為何輪侯公屋?
主要原因係細價樓價根本貴到顛,尺價可比美真毫宅。
CCL若不跌到 120,要政府撤招或減供晒應量,有甚麼理據?
大專生公屋輪侯冊佔整體三成之多,簡直係一個笑柄。
5. 哈佬 2015-11-01 10:49:01
施生又講得幾準
6. 真真薯片 2015-11-01 11:34:03
所謂供應量要睇入伙量先係真正供應量, 今年供應量仍然偏低(好似唔夠一萬個), 明年會多, 但係新樓入伙delay半年係例牌, 所以真正供應量要明年底後年初先出現, 然後再等班投資者放租放唔出, 劈價去貨, 樓市最快都要2017第二季先有壓力

所以今日發展商仲有一年以上出貨期, 新樓企硬萬五蚊呎, 亦証明左發展商睇到呢一刻未需要劈價賣樓
7. Ed 2015-11-01 12:13:57
又一好文
博士掌握形勢,通通透透
8. 大專生 2015-11-01 13:30:45
大專生出黎打工搵得幾錢個月呢? 成街都係大專生啦, 細單位下下都話要3-400佰萬, 點買?? 除非個個都係公務員鐡碗啦.

政府應該輸入外勞, 起多D居屋好似新加坡咁 
9. 蕭峰 2015-11-01 13:31:49
「今年推出的新樓盤,還有接近四成仍未賣出」,博士所言不虛,因為加多近x新盤發展商已經提供9成按,但媒體唔會報導出來,等消費者仍然以外供不應求。

10. 向饭民说不 2015-11-01 14:35:48

甘其实现在主流是唱淡楼市。

其实台湾的柯P已经面对现实,不敢再打击楼上啦。香港人都要面对现实。

11. 中產求生隊長 2015-11-01 16:39:30
心理學上有種情況是預期實現,即是専家及一眾人士不斷催眠式地説出一個其想預期達到的結果,結果就是向着所期望的結果達標。
大家經常聽到在股票市場上大摩、高盛等機構慣常將某些股票評级到某一個低價,結果是所有小股民都被嚇得半死急急賣走手上的貨,這時各機構投資者就會以白武士身份抓貨。說實在點可能這個是令市場快速見底又回升的好方法,問題是這幾賣樓的多是炒家投資者為主,接貨買入的大多數是中產儲了多年銭或者有家人資助的上車小市民,可鄰的是有不少是普通的小股民小市民業主,在如此快速短時間的跌幾成,結果當然是血本無歸或者是被迫斬倉或者資不抵債致血流成河,也許不少中產同意目前樓可能有點高、其實讓市場自然慢慢的調節𣎴管是幾年內樓價不升或者是每年有5%的波動至合理,這種正常的調整總比各方所謂専家代理唱得樓市大上大落來得好及對小業主或者市場傷害最小。
12. 真真薯片 2015-11-01 17:25:51
大專生兄,

無論係咩學歷, 出黎做野十年八年, 搵兩皮幾既人成街都係, 兩公婆齊齊供, 買四五百萬樓都唔係好大問題, 問題係本來咁既付出應該可以得到住兩房600呎既回報, 依家變左要住開放式, 揸取兩個人一生既精力, 成就極少數人發大達, 民怨沖天係理所當然, 就算呢個結果唔係完全由現届政府做成, 政府都應該明白點解政府做乜都比人反對
13. 引刀一快 2015-11-01 17:36:53
真真薯片兄

所言甚是,依家“剛需”肯俾咁嘅價錢買樓,好大程度係出於每月負擔得起,而唔係覺得值,呢種支持前提係樓價租價都唔跌,一旦兩者都開始向下,呢班“剛需”好容易崩潰。

共勉之。
14. 中產求生隊長 2015-11-01 17:40:57
還記得九七海嘯及零三沙士的日子,當年樓價急跌三成、五成、七成,當年血本無歸的除了那些大家可能會認識抵死的炒家,還有十萬、二十萬的負資產中產小業主,我還記得不少中產小業主在電視上大呼小叫,哭訴說他們不是炒家,工作收入雖然不多也情願辛苦工作不申請政府的援助,只是老老實實多年省吃儉用積蓄了首期買層樓想改善居住環境,沒想到樓市大跌、有些人買樓重新來過,有些人借錢抬錢賣樓,有些人被迫拍賣物業,有些人夫妻因為這樓鬧得分開,有些人燒炭自殺,還記得當年見過幾十萬一個的荃灣某屋苑四屍自殺銀主盤,我有個中產同事當年捱了幾年每日公仔麵原想保住間樓,也因為銀行追差價最終捱不住,自從辢超至今五年,炒家已經盡是離塲,好多這幾年買入新樓的中產(估計也累積有五、六萬人)表面樓價升不了多少,如果最終像各路專家說的未來兩年樓價跌五成,相信又是一次血流成河的日子。跟全世界經濟一樣,房地產與香港的盛衰一向有着不可分割的關係,大家是不是迫着社會又要來一次血流成河的日子,本來經濟大好的香港有必要被搞成百業潚調的光景?
15. ming 2015-11-01 17:47:01
香港而家好難撈呀,好多行業搵唔到吃,
地代呀,零售呀,旅遊呀,仲有好多其它行業收益在持續下退
希望唔好窮到剩得樓啦
16. 真真薯片 2015-11-01 17:47:51
引刀兄, 

好多時買樓定唔買, 大家都覺得係睇樓價升定跌, 但係其實忽略左樓價可能唔升唔跌, 租樓其實係輸時間值, 有如股票期權, 買樓收租, 樓價升或者唔郁或者跌但係跌幅細過租金收入都贏, 租樓等樓跌, 唯一贏面係租約期過後樓價跌幅大過租金支出, 如果只睇牌面, 其實租樓贏面真係極細, 買樓收租贏面極大, 當然前提係要租得出, 而特衰政府早年到今日既超低供應就幫收租佬包左底, 買樓收租真係好難輸, 直到明年底後年初, 每年入伙單位超過兩萬, 咁又唔同, 不過最快都要等多年半, 呢年半之內業主仍然可以目空一切
17. 引刀一快 2015-11-01 18:04:59
真真薯片兄

真真飛速打字,引刀敬佩!

我又唔係話收租佬會輸,不過如果樓價有一定跌幅而去勢不止的話,依家掹掹紧嘅人好容易心理崩潰。

至於唔升唔跌,我覺得都幾難,始終物業有投資成份,有買賣有市場,自然有想賺錢以及唔想蝕錢嘅人,有網友喜歡post CCL從97至今嘅圖表,你睇有幾何係橫走。
18. 真真薯片 2015-11-01 19:18:44
引刀兄,

到呢一刻為止, 相信95%以上投資左香港物業既人都仲贏緊大錢, 佢地可能3,4年前放低50萬買左層250萬上車盤, 轉見間升到500萬, 贏到傻左, 當然要買多層新樓再下一城, 收樓後需要放舊樓, 係收樓後既事, 總之呢一刻賬面上贏緊, 就係贏, 尤其是香港人唔見棺材唔流眼淚, 博士提早講出事實, 名乎其實係忠言逆耳, 睇好既業主又點會聽得入耳

要打斷呢個買樓必贏既信念, 唯一既方法就係要買樓既人實實在在咁蝕錢, 在下估計起碼要CCL跌返去120頭先至有實際效果, 而要樓市跌, 就要睇實際入伙量, 今年入伙量少, 依家既跌市其實係心理作用, 明年入伙量倍增先開始有壓力, 搞得黎, 起碼2017先有機會見到CCL見120

當然, 如果CCL真係見返120, 今日果d好友係唔會認錯, 佢地只會失蹤, 同炒iphone班strong hold友冇分別, 只不過炒iphone班友一個月就失晒蹤, 樓市投資者起碼可以惡多年半


19. 向犯民说不 2015-11-01 19:36:13
楼上,你计错数啦。如果要到2017年先跌倒120.那么业主根本没有任何诱因去卖楼。现在香港买卖楼的成本非常高。加上利息低,租金回报始终还是比美国佬的债券高。

卖楼等跌,到2017年真系跌倒120,一样输。
20. 真真薯片 2015-11-01 20:02:23
樓上, 在下冇話2017跌到120業主就會賣樓, 只係話2017起碼要跌到120, 先可以斬斷投資需求, 因為2017跌到120, 代表2015, 2016大部份買樓既人都會實實在在咁輸錢, 輸既人有返咁上下多, 就自然少好多人需要投資, 購買力大幅下降, 就更加冇得升

至於早買左樓果批, 只要供得起, 銀行唔call loan, 基本上任何情況都唔需要賣樓, 當然, 如果跌到120, 同146比, 揸多過一層樓既業主如果一直都冇賣, 賬面可能少左100萬, 不過對佢地黎講其實都冇乜所謂, 除非有人借左財仔就另計, 至於有幾多業主借左財仔, 唯有等時間去証明, 不過, 如果樓市再升幾成又永遠唔跌, 可能連時間都証明唔到有幾多人借左財仔

21. 歷史長河 2015-11-01 23:28:09
薯片兄,我猜你喺業主或前業主,對嗎?你講哋嘢有很多未做過業主的永遠唔會明白。
22. Joe 2015-11-02 01:34:26

一兩年間跌到120 (未夠20%跌幅),就會斬斷投資需求?
回顧以往的樓市調整期,如94-95,08-09,就算有二三十巴仙的跌幅,不但投資氣氛沒有斬斷,往往之後更帶來新一輪投資需求,令樓市再闖高峰,可能是因為樓價下跌反而令租務回報率増加,吸引長線投資者。

姑勿論薯片兄是業主或前業主,應不似是睇長線的收租佬....


23. 西門吹雪 2015-11-02 07:12:37
回十四樓隊長兄
樓市点会唱下就跌。如果係咁湯生二月就吾会俾人插到頭暈。真正令個d人血流成河既人,係個d日日唱好,好消息唱好,壞消息唱好。係各大網站日日夜夜唱好既人。我就見好多年輕人,本來無乜需要,係早半年因為怕樓價高左借右借入市。樓價高,你仲係度狂唱好,真正累死人,幫地産霸權散貨。。。而最後,自己根本無著數,只是見個數字升下以為自己大把,結果一場空。。。損人不利己
24. 真真薯片 2015-11-02 10:06:17
在下技術上的確係業主, 因為填土廳會查到在下個名, 在下亦唔係收租佬, 不過理性討論唔應該去定性一個人有既定立場, 在下有冇樓都可以睇好或者睇淡, 兩者並無衝突
25. Joe 2015-11-02 12:50:10

薯片兄,收租佬看慣潮起潮落,波浪中有人視為危,有人視為機,因此小弟只是回應閣下說'跌至120就會斬斷投資需求'這一論述,別無其他意思。

26. 真真薯片 2015-11-02 13:30:29
Joe兄,

在下愚見, CCL跌到120, 當然唔會徹底斬斷所有投資需求, 但係如果連續兩年買樓既人都蝕錢, 則投資需求一定會減弱

投資需求強定弱, 同投資價值未必一致, 以股票為例, 一隻股升緊, 升開有條路. 自然多人高追, 買既人多購買力大, 但唔代表抵買, 同理, 有隻股跌左兩年, 自然少人買過升左兩年仲升緊果隻股, 但係跌左好耐果隻股股價低息高其實更有價值, 但投資需求就低過升得耐股價貴果隻股

所以如果樓價跌兩成令到過去兩年買樓既人都蝕錢既話, 想買樓投資既人應該會少左, 但果刻既樓價投資價值其實係高左, 結果往往投資價值高既時候d野就係冇人買, 講到一舊舊唔知大家睇唔睇得明
27. Tony lam 2015-11-02 14:41:20
真真講嘅-2000年到2005年嘅情況解釋哂、當時買樓、淨係覺得抵買、出力咁諗都揾唔到不買嘅理由、但當時好多專家都冇哂方向!
28. 引刀一快 2015-11-02 16:41:20
To 22樓 Joe兄

94-95呢一段我唔清楚,但係08-09之後呢段我敢講係大陸土豪搶樓搶出嚟。
29. 引刀一快 2015-11-02 16:46:20
真真薯片兄

一隻股升緊, 升開有條路. 自然多人高追, 買既人多購買力大, 但唔代表抵買, 

賺錢,係剛需中嘅剛需。
30. 真真薯片 2015-11-02 20:43:16
引刀兄,

無錯, 所以只有蝕錢, 至可以打擊剛需中既剛需, 道理同炒iphone係一樣
31. 向犯民说不 2015-11-02 22:56:59
引刀系吾系08年賣左自住樓啊
32. Joe 2015-11-02 23:15:28

薯片兄,明白閣下意思,樓市下跌確會打擊投資需求,但投資並非回望過去的下跌,更重要是展望將來,因此才有94-95、08-09止跌回升之轉角,如該兩次調整跌了二三十巴仙就話以後沒有投資需求,則何來96-97和10至今之高峰?

因此,展望將來,有誰能說得準去到120就失去了投資需求呢?

刀兄,94-95呢一段就係壞消息消化後隨之而來的復蘇,海外、中資、本地投資者憧憬回歸後將來臨的楔機,而將樓市炒上高峰....

33. Hongkong People 2015-11-03 00:08:45
其實08年樓市市低都強,狂跌係因為金融海嘯引致credit crunch, 所有銀行水緊停做按揭,09年開始銀根鬆番做番按揭,樓市自然回復升勢,加埋各國QE水浸銀行,按揭利率勁低,自然升番個突。

至於2017,如果ccl 係120,樓市會升會跌,我愚見係取決於當時利率及銀行取態,香港人大把錢,利率唔高又借倒錢,會升,其實根本唔可能跌到120.