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文亮語
細價樓是否毋需向銀行申請Consent
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月14日

  昨日,陳茂波一句特殊成交價,一定搞到很多人瞓唔著,我都瞓唔著,知道有不少官員有睇這個網站,不但睇所有專欄,連回應都會睇,所以,政府知道市民是以樓價指數作為買賣物業的標準,亦知道冇人可以解釋到點解會有人可以創新高買細價樓,而唔用相同價錢買同區一手新樓,而新樓並非缺盤,很多新樓都不用抽籤,所以,陳茂波亦叫巿民關注這個情況,而且,新樓供應將源源不絕,要買樓又何需急在一時。

  在昨日的回應裡,有網友話細價樓出租毋需理會銀行,不用向銀行攞Consent,只要每月準時供款,銀行是不會理會該細價樓是否出租,這是一個非常錯誤的意見,無論任何物業,只要有向銀行借錢,就必須向銀行攞Consent,除了租金,租期外,銀行亦會因應個別行業而不批Consent,例如做財務公司,如果按揭客戶沒有向銀行申請Consent而將物業租出,銀行知道之後,是有權向客戶要求歸還全部貸款,沒有銀行職員為了做生意而向客戶作出明示或者暗示不用攞Conent,情況就好似今日銀行對於客戶是否有二按一樣,總之,沒有Consent,銀行會毫不猶豫向客戶申請還款,如果客戶冇錢還,銀行是有權收樓,物業變成銀主盤,並將租客趕離單位,所以,租客為了保障自身的權益,亦應該要求業主出示銀行Consent。

  過往有一些業主自作聰明,與親人簽訂一份年期很長,租金很低合約,當然是沒有向銀行攞Consent,然後不再供款,親人則以租客身份住在該物業,結果當然是被踢離該單位,如果事情發生超過一年,銀行在審批時又不察,確認租約存在,這樣,銀行要收樓就很麻煩,可能要覆行該份沒有申請Consent的租約,所以,銀行對於物業是否有租約是非常在意,老實說,有時申請Consent亦有多少難度,有人會挺而走險唔攞Consent,這不是一個正確做法,更不應將這種思想灌輸給其他人。

 
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1. AH-HO 2015-09-14 09:19:02
假如政府見到甘情況,真的要銀行嚴查有關個案。
甘放租的人少了,甘租金又升了。
而宜家租緊樓班人有部分可能因而租唔到樓,買又不甘心甚至已經無力買。甘點算呢?
2. 打工仔 Andy 2015-09-14 09:22:38

" 無論任何物業,只要有向銀行借錢,就必須向銀行攞Consent "

一定是正確做法 !

3. 大寶二寶 2015-09-14 09:47:44
博士,你好似愈講愈亂,你係講商舖定住宅?商舖同住宅係兩個不同按揭模式:

1. 我由始至終都係講出租樓。

2. 出租樓銀行係唔會理會你租金多少,租客質素,有冇空置。當然,同自住樓一樣,為了保障自身利益,銀行係隨時有權call loan, 但係同一般自住樓一樣,你只要準時供款,銀行會随便call loan 嗎?

3. 至於攞銀行consent 出租又係另一件事。出租樓當然要銀行consent 喇。

4. 至於每年同銀行商討貸款續期條約,一般住宅係唔需要亦唔可能。唔通可以年年renew 果 rate? 我真係未聽過!

5. 我無發放錯誤信息, 亦冇講過出租樓唔使銀行consent。請博士自己查證中、细價樓"住宅"正確係点做按揭。注意係"住宅"唔係"商舖"。

共知之,哈哈!

4. 西門吹雪 2015-09-14 10:36:56

其實,我真係聽過97年有小銀行CALL LOAN,CALL LOAN既對象不但期期有供,仲要係個間銀行既員工,一出糧自動扣數 =.=

個間銀行已經唔記得左名,總之唔係我地成日見到個D。而家仲係唔係度都唔知。

不過,大行,如果有如期供款,真係未聽過CALL LOAN

5. 收買佬 2015-09-14 10:38:59
3/F, 你如果係行家的話,實知業主做mortgage時,到律師樓要簽Self-Occupancy Declaration(要做HKMA嗰個的,仲要簽多份更嚴格的declaration)。此外,bank consent 從來都要拿,CR109要填,租約更要打stamp。銀行隻眼開隻眼閉,唔代表係waiver,追索期的time bar更係有12年....
6. 收買佬 2015-09-14 10:44:57
當然,你可以法盲地"argue",話官樣文件,搞形式者,簽咗銀行都唔會捉㗎啦,無嘢渦,有錢供咪得囉。但正如銀行過去幾年默許二三四按,所有不合法規嘅嘢,佢哋有12年去秋後算漲,甚或可以反客為主,話你的聲明不屬實,所以成單野要void咗佢都得--放心,唔一定個市唔掂,只要業主本身一唔掂,佢哋就會做嘢ga la~
7. 大寶二寶 2015-09-14 11:07:29
回樓上兄台

我第3.点咪講咗同意要攞銀行consent 囉,你地睇嘢睇唔清楚定我D字唔夠大。
8. 西門吹雪 2015-09-14 11:11:50

回收買佬兄~

法理上的確如此。其實法理上銀行可以隨時CALL LOAN,話之你層樓升到巴巴聲,銀行都可以CALL LOAN。不過,D銀行家唔係傻瓜,亂咁CALL LOAN逼死個客都無好處。

早幾個月金管局叫銀行睇緊D二按,銀行家都唔敢太用力捉D二,三,四按,理由就係怕逼死D客,攪到銀行條數唔靚。

9. 引刀一快 2015-09-14 11:26:33
咁様睇嚟大陸樓有度好,養貓養狗養得到!
10. 大寶二寶 2015-09-14 11:32:40
回9 刀兄

你唔好比人誤導,香港一樣得,你有錢供樓就得喇。

共養之,哈哈!
11. 美斯 2015-09-14 12:05:56
今天蘋果頭條,香港樓街市冰封,黃埔零成交,太古城兩案成交,看淡者看到上述清息,內心必定充滿喜悅,因為他們的看法被認同和傳播機構亦爭相報導,同時昨天陳局長說,未來供應很多,市民在買樓市要評估風險,骨子裡也說跌,現在氣氛時勢好像樓市必須摔下來,才順應民意,跌我也看跌,但最重要是時間,什麼時間,什麼情況下,真是一萬個為什麼?
12. 收買佬 2015-09-14 12:26:10
7/F: "我第3.点咪講咗同意要攞銀行consent 囉,你地睇嘢睇唔清楚定我D字唔夠大。"

我諗係你寫得唔清唔楚。:) 

Anyway,你既然同意要有bank consent,咁其他有矛盾的points係咪都要withdraw ?


13. 大寶二寶 2015-09-14 12:35:39
回12

有咩矛盾point? 請指正。
14. 唔得閒 2015-09-14 12:38:45
孖寶,不如收租唔報稅,博冇人知冇人理,笨!
15. 元朗人 2015-09-14 12:48:24
網友請勿再討論銀行按揭,如果你们懂的話就最好。
16. 不怕冇樓租 2015-09-14 12:55:55
我從來不怕冇樓租,冇樓租?可笑也!我只會因租太貴另作他選。咁多投資者,佢地擔心有樓冇人租好過啦!樓貴不是不甘心買,而是叫價太離譜,兩個星期可以反價廿萬,你去股市用兩星期炒番黎好過啦!買家前世欠你咩!有物既人依家財大氣粗,當心遇著失敗時!
17. 不怕冇樓買 2015-09-14 13:13:24
大言不慚枉你爭做第一講嘢既白痴仔,叫人唔好違規係正途,咁就會令放租人少咗租金就上升既想法簡直係低B。唔好以為自己有樓就好巴閉,咪又要交租比銀行,贖番張契先好話係自己,樓貴唔買唔會死既,冇得食先會死既啫。匯豐當年百五蚊有買貴冇買錯,依家幾錢?you see?
19. Small Potato 2015-09-14 13:49:10
我仲以為出招後買入既物業,係金管局 '指引' 下先要銀行consent。 因我記得出招前,銀行批按揭時,都吾太在意你本身有幾多層樓,自住或者出租,縂之你收入夠供就批,真係簡單得多。實情可能係有既,但銀行之前從未刻意 '提醒' 你呢樣野,但係而家呢類既'指引' 就聽得多左,且攪到已経好難借錢,真係希望可以放寬番小小拉
20. 收租仔 2015-09-14 14:37:13

湯文亮博士:本人自巳有1个物業出租,重沒有經銀行同意出租,但銀行与租客沒有要求提供Consent,如果我們向銀行要求Consent,供樓利厘起碼加多1厘?沒有人願意報上銀行,自吐苦吃!

21. 中產求生隊長 2015-09-14 15:00:47
陳局長終於出聲了,可以話係知道自己再也無法以實質行動增加多些供應,東北、西北、大埔、西鐵綫各站全部受到司法覆核挑戰,迫使話大嶼山又在二十年後有大量供應等說話來填補一下,短期的確嚇死不少中產撻訂,日後就知出囗術的越講越錯効果。各位中產千奇咪被嚇死而撻訂,多年積蓄耗盡。
22. 博士 2015-09-14 15:21:46
元朗人,
點解唔討論,你可以說出你的見解,唔攞consent,夠膽就試吓
23. 路人 2015-09-14 16:09:37
不向銀行攞consent即是呃銀行錢!因為銀行肯批准你出租,必定條件係要你俾多一厘半厘息。
24. T: 20樓收租仔 2015-09-14 16:18:37
你唔好咁得戚,如果我係你租客,俾我知道你無得到銀行同意而出租俾我,實玩謝你!
25. 蛋散 2015-09-14 17:30:55
我有朋友偷雞出租9成按既樓,結果比租客知道屈左3個月租,但都好過比銀行知。 
其實好似有方法查,租樓朋友可以打聽下。
26. 震過貓王 2015-09-14 17:57:40
我都有二間收租樓,都冇問銀行攞consent啦。個AA當時話銀行唔會理既。
27. 不怕冇樓租 2015-09-14 17:59:17
出租九成按揭樓好似呃埋按揭證券公司喎!!!公營機構喎!!!收租同租客好似一齊呃埋政府喎!!!Shame
28. 小師妹 2015-09-14 18:35:05
之前買了一層收租樓(連租約),銀行沒有加按揭息口,只是貸款只可以上限借五成。
29. 不怕冇樓租 2015-09-14 18:41:51
呢個可恥既世界,唔通知銀行仲咁大聲係度講,銀行做嘢你知死。
30. 不怕冇樓租 2015-09-14 18:47:35
個AA講就係那,咁佢話你本事過李嘉誠你都當係啦!
31. Small Potato 2015-09-14 20:35:05
我記得出租物業,都係按揭成數少D,吾會高息D
32. 收租仔既銀主 2015-09-14 22:11:15
TO:收租仔
你都系快啲去申請consent, 免得夜晚冇得番, 影響免疫系統最後攪到甩曬蹗!
33. 路人 2015-09-14 23:11:10
我的和小師妹和Small Potato一樣,HSBC仲把租金作1/3計入入息到借五成比我。
34. 震過貓王 2015-09-14 23:25:57
AA當時話幾乎所有客都唔會同銀行講層樓係買來收租,唔通自找苦吃咩!而好多銀行都系隻眼開隻眼閉,但求有生意做就得啦。
35. 神算 2015-09-15 00:13:38
大把古惑業主啦,有啲連租約stamp duty 都唔打,死冇對證。
36. 收買佬 2015-09-15 00:50:40
點解租約要打 stamp ? 就因為court 唔會接納無打stamp文件。設若閣下遇上惡霸租客,興訟收樓將會好麻煩也。

收租戶見得多 and 日日見, 但 d practice 好似樓上某幾位咁業餘咁度縮又懶醒,就認真少見。XD
37. 珍惜香港 2015-09-15 01:21:07
珍惜香港

CONSENT?乜啲簡單嘢,講到咁複雜?

多年嚟,我所有租約,都會自動自覺 COPY 一份俾銀行

就喺咁簡單。
39. 惜緣 2015-09-15 02:10:32
珍惜香港兄

在下做法同珍港兄一樣,好似去年底在下換樓嗰個新物業是交吉成交的,申請按揭時,我同銀行職員說,此物業裝修好之後會作出租用途。這樣,銀行放心,自己安心。
40. 魚蛋仔 2015-09-15 08:16:19

To 樓上診惜兄,惜緣兄,

我都是這樣,做按揭時話比银行聽,甚至比租約銀行睇。renew 租約時我也會主動問銀行要否提供新租約,反而銀行話不需。

41. 2011年開始 2015-09-15 09:05:18
我所有出租物業申請按揭時都同銀行講清楚
42. 神算 2015-09-15 10:40:02
To 收買佬,

正確! 果啲業主風險好大,如果租客知道咗仲會反咬一口啖。俾一、兩成首期就想做收租佬果啲,自己諗清楚先。
43. 收買佬 2015-09-16 00:28:32
神算兄,

其實好多壞蛋租霸係專揀一些較"隨便" 的業主來咬的。 同埋好得意,印像中呢d事多數發生係細價樓或舊唐樓的業主身上,蓋佢地多數想慳得就慳也。可能係咁,博士之前都話買細價樓收租風險較大吧。
44. 收買佬 2015-09-16 00:28:53
神算兄,

其實好多壞蛋租霸係專揀一些較"隨便" 的業主來咬的。 同埋好得意,印像中呢d事多數發生係細價樓或舊唐樓的業主身上,蓋佢地多數想慳得就慳也。可能係咁,博士之前都話買細價樓收租風險較大吧。