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文亮語
新樓銷情放緩,地產商怎樣走
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月16日

  任由睇好樓市的人怎樣說,現在只剩下一個因素會令樓價繼續上升,就是政府沒有辦法提供足夠供應量,供應短缺,樓價自然上升,如果事情如此簡單,房屋問題就不會困擾歷任政府房屋官員,現在擔心的並不是供應不足,而是供過於求,供應實在太多,所以,在今年開始,大多數地產商都積極賣樓,我相信那些有樓但沒有推出市場發售的地產商現在都相當後悔,新樓銷情開始放緩,現在推盤可說是不合時宜,但唔推又唔得,因為尚會有很多地產商,當他們取得預售証之後,便會立刻推盤,到時候,要面對更加多對手,現在有多少進退兩難局面,如果現在還以供應不足來肯定樓價尚有上升空間,似乎是與市場脫節,或者,面子問題,不屑轉軚。

  新樓銷情放緩,這是不容置疑,否則,地產商都不會提供九成半按揭,而且,明知是挑戰金管局底線,都要放手一搏,如果不是促銷,就一定唔會做,但地產商可能計漏了一個因素,就是那些需要九成半按揭的買家,不但首期不足夠,而且每月還款都會有困難,當經濟放緩,那些準業主的失業率會比正常高,如果做了九成半按揭,不少業主都會放棄,銀行因為只做六成,遭受損失的機會不大,正常來說,提供二按的財務機構就會損失慘重,在任何時候,提供九成半按揭都是搵命搏,但今次財務機構不會有多大損失,因為並不是他們提供,而是地產商提供,他們只是代行人,地產商會承諾回購所有被財務公司沒收單位,這條路絕對是不容易走,地產商選擇放手一搏,因為他們知道,路雖然難行,但還有三年才入伙,三年後,那些樓花業主的經濟狀況可能大幅改善,或者,金管局放寬按揭,現在所擔心的問題根本不是問題,但我的睇法與他們不同,要那些樓花業主供款三十六月,又沒有單位交給他們,殺咗他們好過,脫期將會變成新常態。

 
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1. LARRY 2015-09-16 08:42:56
建筑期供款对实力弱的买家来看,资金投入-产出不对称,确实容易发生博士所说的拖期或脱供事情。
2. Desmond 2015-09-16 09:38:12
現時按揭證券公司推‘補價易貸款計劃’,以幫助居屋業主補地價後出售或出租居屋單位,這樣對樓價及租金都有下行壓力。
3. 向饭民说不 2015-09-16 09:40:45
95%按揭才刚刚开始,量好细。
5. 引刀一快 2015-09-16 11:00:53
36個月後先至收樓,呢種簡直係夢幻式剛需。估計當中唔少係徹頭徹尾受唱好言論影響,加上每月租金不菲,以呢種買樓决定作為解脫。
如果36個月之內,佢地發現同價可以買多個房,唔知佢地會點感受。
6. 3年跌一半 2015-09-16 11:11:36
引兄高見,3年跌一半.大家舉足贊成,但豪宅可能不跌太多,應該集中在中下價樓,到時供應多返,一定沒有人接貨
7. 引刀一快 2015-09-16 11:29:33
多個房又唔至於一倍價錢嘅。
8. 美斯 2015-09-16 12:16:13
昨天剛說到新樓可能是英雄塚,今天果然有很多新樓買家撻訂,所以買新樓前要三思,昨天看報章,說施老闆剛賣了告士打道160號海外信託銀行單位,成交價約1億1仟萬,保密功夫做到足,昨天在EPRC看到成交價,証明是二個星期前簽,消息保密好嘢,這個單位是施先生於2010年購買回來,2008年施先生在他的網頁和傳煤面前,經常說金融海嘯,冰河時期,樓價會如何悲慘等,我的朋友信以為真,馬上賣掉所有單位,因為施先生是認為可以信任的人,同時佩服他的眼光,但信他原來是改變自己一生,不敢買物業投資,自己找死,那段時間很多中原員工和業主都信他,和受他的言論影響,一齊做沽家,賣掉手中資產,但他在2010年開始,又密密買貨,作為投資,但施先生没有在網頁或傳煤面前公佈消息和樓市轉勢論,令很多賣了單位的人未能收到他轉軚的消息,現在變得樓市輸家,梁錦松請辭,因為買車没有申報,施先生於2010年轉軚看好樓市,都没有說出來是否有道德的問題?!
9. 引刀一快 2015-09-16 13:44:08
To 8樓 美斯兄

料係人地俾,决定自己做。

施先生只要冇將唱淡同入貨同時段做,唔構成道德問題。因爲佢冇責任將每一個獨立事件公開。
10. 路人 2015-09-16 15:21:29
To 8樓 美斯兄
佢唔係制定政策官員, 又唔係收錢比評論, 同你我既分別只係出名D同有錢D, 似乎冇乜責任喎
11. CD ROM 2015-09-16 15:21:49
最尾上唔到會呢d買家, 幫佢地買既AA有無從中提醍上會既要求呢?? 

淨係為求開單, 講到上95%係買菜咁易呢??? 最近新樓買家, 上車客比例應該不少, 乜都聽AA就好易出事...
12. 打工仔 Andy 2015-09-16 16:29:14
博士
如果你是發展商, 現在你會點做? 減價? 惜售,唔賣住? 
13. 亞Q 2015-09-16 16:34:34

二手樓銷情我唔覺得有下跌左,仍是節節向上,反為沽盤愈來愈少,少到令人吃驚!去年此時一位親戚要將一個質素最差的單位換走,單位在沙田一大私人屋邨,實呎480屬極極低層,因為新裝修了四十萬,因此叫價比一般叫高,終於以420萬成交,而同期樓上樓下約有六個放盤 (全屋邨有接近二十個放盤),最相近樓層可作比較的單位,都只是叫價380左右。

踏入2015,幾乎所有放盤都吸乾了,而價錢亦上升了25%,最新成交價480呎要530萬,只比親戚賣出那一單位高兩層而已!現在整個屋邨已經幾個月連一個放盤都不見 (起碼在這個網站上就看不到有),代理也不展示有盤,這現象可說從來沒有見過!

14. Oscar Lam 2015-09-16 16:46:37
任何時候都不鼓勵借盡九成半上車,特別是目前楼价這麼高。以這種方式上車,簡直是找死!
15. 引刀一快 2015-09-16 17:01:50
Oscar Lam兄

唔係話計得掂條數就可以咩?
16. Oscar Lam 2015-09-16 17:11:26
引刀兄,

計得掂数就唔會借九成半啦!
17. 打工仔 Andy 2015-09-16 17:16:03
計得掂條數是50%
18. 只要有689, 上樓便無憂~~ 2015-09-16 17:25:42

只要有689, 上樓便無憂~~

第日買樓边使錢, 偉大嘅黨会為人民服務!!

盡早遠離外国勢力嘅魔爪, 投奔黨充滿愛嘅懷抱啦~~

19. 大寶二寶 2015-09-16 18:22:20
請教博士點樣睇以下兩点:

1, 未來樓市如果預計會向下調整,發展商會否減少投地意慾, 或放慢建屋步伐,始終蝕本生意係冇人做,亦都要向股東交待,咁未來樓宇供應量會否因而減少?

2. 但見近排中標價許多都係高市場估值奪得,例如新地奪元朗地,嘉華奪大埔地以及今日保利奪屯門青山湾地段等,莫非佢地全計錯數?抑或睇好後市?抑或另有玄機?

望博士賜教。


20. 點燈 2015-09-16 19:05:08
波叔叫人買樓要小心, 睇來樓價又要爆上啦!
21. 引刀一快 2015-09-16 20:12:06
唔係話準時供樓就唔會俾人call loan咩?
22. CD ROM 2015-09-16 23:33:54
OL兄,打工仔兄,

我又認為計數上會,同有幾多首期無必然關係~ 只要月供佔收入夠少,份工穩定,九成半未嘗不可呀!

有d人無紀律,搵得多但就算唔去供樓都會洗埋,這樣的話,打死都供啦!
25. musicfreer 2015-09-17 02:22:30
26. 引刀一快 2015-09-17 04:11:20
 musicfreer

正是!夢幻式供應量,就係用嚟滿足夢幻式剛需嘅!

收樓之時,多咗個細路,咁就直頭係夢遊仙境添喇。
27. 收買佬 2015-09-17 07:33:07
引刀兄, 36個月,可以多咗個 BB, 亦都可能分咗手。一條冷,夠住la :) 
28. 引刀一快 2015-09-17 11:31:57
收買佬兄

最怕佢預咗36個月之後,兩個人先至供得起喎!