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文亮語
樓價會不會下跌三成九
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月12日

  樓市下跌形勢雖然非常明顯,但誰也不敢說中原指數昨日會不會再創新高,好彩老C俾面,指數係咁意跌咗0.02,如果唔係俾面,一定會創新高,因為在過去,無論環境如何惡劣,中港股市大跌,人民幣貶值,都會有人以正面理由解釋香港樓市是最佳避難所,所以指數再創新高是理所當然,至於近日劈價盤湧現,如果今日指數再創新高亦非常容易,只要話那些是個別成交,不足以影響指數,睇落,我說三個月後所有唱好的評論員都會轉軚將不會實現,有睇好樓市的老友說我今次又會輸,話我好在沒有與別人輸賭,否則,又要擺十圍,其實,輸十圍算得是什麼,請百多人到來才是難題。

  今日,我要替UBS做一個講座,我本來擔心有多少困難,如果UBS的經濟師所做的報告是睇好香港樓市,我就會有多少尷尬,但日前,UBS所發出經濟報告,表明香港樓市到2016年會比2014年底下跌三成九,雖然嚇了我一跳,雖然是英雄所見略同,但分別亦很大,不過,大家都睇跌,就不用擔心有尷尬場面出現。

  我說嚇了一跳並不是樓價下跌三成九,而是從2014年底計算,當時,指數是133.64,下跌三成九即是81.52,與上星期指數收市146.78相比,下跌就不是三成九,而是四成四,而時間不足16個月,這將會是極度睇淡樓市,雖然,所用的假設是以GDP下跌,失業率急升為主,換而言之,即是經濟轉壞,是幾種影響樓市走勢之一,除此之外,利息上升,供應增加等亦會影響樓價下跌。不過,話雖如此,我亦不是太悲觀,香港有強大儲備,各項基建可彌補經濟放緩所產生負面影響,物業借貸比率不高,只是細價樓有危險,當樓價下跌,反而會成為投資良機,而令下跌幅度減低,如果政府施政正確,我估計比最高峰時太約下跌兩成,即是117.42,時間亦是兩年,不過是以創新高的日期計算,到2017年9月,大家或者有機會見到這個數字。

 
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1. Desmond 2015-09-12 09:03:25
看來湯生是淡友中的好友了,因為UBS比你還看淡。

2. 歷史長河 2015-09-12 09:18:38
Desmond兄,投行賣的是金融產品,從來看淡樓市,差別是3成,5成或7成。小弟有一朋友,UBS VIP 客戶,幾年下來,戰績慘不忍睹。
3. Desmond 2015-09-12 09:47:09
謝謝歷史長河的回應,所以別人的意見都是參考,看好或是看淡還需加上自已的分析。
4. 向饭民说不 2015-09-12 10:44:26
如果只是跌20%, 业主根本无诱因卖楼。
5. Small Potato 2015-09-12 13:37:26
差不多所有係香港有收租樓D朋友,都預期呢兩年內會跌20%,個別更估計30%,但問佢地如果真係發生時,會吾會驚到要賣樓或趁而家先出貨?佢地否定的。

其實以往每次有重大經濟危機,香港人都會從中吸取教訓,香港人就係咁,雖然今次係輸左,但佢地係會一以比一次醒同謹慎,有D仲會危中搵機,而家香港人始終個底厚左好多,以我D朋友為例,就算預計跌,佢他都吾願賣樓,如果市塲上呢D人佔左大多數既話,樓市局面應該吾會太差,除非到時政府又好心做壞事,咁就好難講。

6. 凡人 2015-09-12 15:47:33
當跌左20%-30%時,到時梗有更壞的消息會話跌多20%-30%,我唔信冇人走!
7. 息摩 2015-09-12 16:53:39
跌了0.02就話樓市轉勢!系小調整吧!
8. 打工仔 Andy 2015-09-12 18:26:16
有貨的人下跌3.9%都唔想! 無貨的人最想跌九成三 ! 哈哈哈! 

共想之


10. Small Potato 2015-09-12 21:58:43
樓上,都吾一定,如果跌番2、3 成,我都想買多間新D嘅,最怕吾上吾落,又吾敢郁D錢
11. 引刀一快 2015-09-13 10:16:54
To 8樓 打工仔兄

同意兼正解!所以我話:

住,係剛需
賺錢,係剛需中嘅剛需
唔願蝕錢,係剛需剛需剛剛需

正係呢個道理,激化拐點作用,拐點一旦被市場確認,大家嘅心態就會隨呢三個剛需級別走。
12. 人生無常 2015-09-14 17:08:46

我發現這里有些師兄一直喜歡用有幾多業主沒有壓力,不會因為息加而恐慌性賣樓來說明樓巿有支持力. 我之前曾用黃金用家實力來比喻說明那些世界各地及最多黃金實金的印度中國民間金飾,佔了實金一半以上的量也沒法改變金價走勢,因為那些買了的實金基本不參與巿場交易了.我覺得香港樓巿也一樣,香港百份之5,60的業主一生可能只有一個物業,他們買後除非有特別困難或其它原因,基本上是不會理會樓巿升跌而賣樓的,這類人士基本不用計算入樓巿投資者內.還有部份業主有多層物業的計劃退休或已退休人士,他們物業如果不是因為財務問題或特別原因,基本也不會賣,主要為退休保障或留給子女, 這種人也大約有兩三成左右,可以歸在第一類.但他們會有一定購買力,不過他們的購買力可不是剛需,很受巿場氣氛左右. <p>真正影響巿場的是剩下那2,3成人,他們是由熱錢,大戶,散戶組成,他們目標就是高賣低買,或者利益最大化,對息口,外圍及本土經濟最敏感,他們不會和資產談戀愛,只會想法子把錢滾大,我們要分析的目標只是他們,他們的動向才是我們考慮分析的主體. 所謂剛需買樓者在跌巿,經濟差時會忽然不見,因為不買不會出問題,但實力不足者卻沒法避過,被逼賣樓是可以發生,所以跌巿會更危險. 一直說有錢不知怎用的人,會不會在股巿不明朗,經濟差的情況下買入指數基金,因為長遠看股票指數一定會向上,所以有錢不知怎用是偽命題巿差人人都想拿著現金. 那些投資者目標是利潤最大化為多,不是用平均投資法,他們選定的買入位置是他們認為值得的點,同樣,樓巿投資者也會計算合適買入位,而不是二十年再看回是賺的位,不然他們就一定不是投資者,而是等退休人士了. 所以資產買入位和時間很重要,不然就不叫投資. 所以分析樓巿請把眼光放在會影響樓價那些人身上,不用把其它不重要的參與者和這些投資者混在一起平均來分析,那樣會影響到對走勢的看法.只是個人意見,不喜勿噴.</p>
13. 凡人 2015-09-14 20:45:07
人生無常兄,舉一反三,佩服!散戶永遠是錯的!
14. doraedog 2015-09-14 20:47:26
  1. 今次我同意向饭民说不說法,現今業主防守力不俗,下跌20%對他們壓力不大,除非加息厲害或失業超高。