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文亮言
地產商的一字訣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月15日

  我相信很多人都知道「等忍狠」就是物業投資者三字訣,但這三字訣之中有兩訣並不適合地產商,他們只需要狠,尤其是在賣樓的時候,適逢供應量增多,如果唔狠狠落價,只懂得等,懂得忍,購買力就會去晒其他新樓盤,惟有繼續等,繼續忍,都唔知道等到何年何月,因為,一批新樓盤賣走之後,又會有另外一批新樓推出,等同忍,在地產商而言,並不是好招數。

  在今年第四季開始,供應量大幅增加,而且,有機會是持續下去,地產商是絕對知道實況,所以,現在有不少地產商是以貼二手樓市價賣樓,美其名是益街坊,其實,是保障已投放資金回籠,有很多人不明白,點解唔等到樓市大旺才賣樓,況且樓價長遠必升,毋需要以二手樓市價賣新樓,賣左樓又要再去投地,可能會出現麵粉貴過麵包情況,其實,地產商亦有難處,因為持貨的成本很高,除了沒有收入之外,還要付利息,以及樓宇的折扣,而且是沒有必勝把握,如果以貼二手樓市價出售部分新樓,除了保障有一定營業額之外,亦有機會搞活樓市,是共贏做法,如果等市況大旺才出售新樓盤,很有可能給市民話囤積居奇,是十惡不赦的罪。

 
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1. 浪子心聲 2016-10-15 09:48:29
我有小小唔同睇法,如果地產商係睇好後市,他們都會「等、忍」。

現在點解得個「狠」,因為他們知道未來的供應量多及持續,從政治角度分析,香港地產己經從「高地價年代」走向「穩定土地供應年代」,現時只不過是供應未到位,而地產商還有控制樓價的主道權,未來就沒有這個優勢了,他們謹係「走得快好世界」啦!
2. 博士 2016-10-15 10:00:13
浪子
我的意思同你一樣,可能我文筆不好,令人誤解
3. 向饭民说不 2016-10-15 11:12:11
狼子和博士,我就真系想知道,現在香港邊度仲有土地,記住現在香港的土地供應大部分都是來自97年前的玫瑰園計劃。97年之後,政府的做地計劃幾乎停頓。

現在連政府都要建單棟公屋,每間平均成本高達150萬。每個月的保養和管理費補貼最少都幾千,計算下去,一個納稅人要為公屋戶補貼最少300萬。多了公屋,自然小了私人樓,私人樓供應自然減少。本來單棟公屋最好用來做私人樓,但是政府卻反過來。

今日如果是港英時代一定會開始第二個玫瑰園計劃。大增土地供應。不過在豬西和飯民反對下,這些計劃只有繼續摸底,質詢。不知道要等到何年何月。

記憶當年港英的玫瑰園計劃,是突然間的提出,而很快的上馬,當時有無和香港人商量。
7. 浪子心聲 2016-10-15 12:20:23
得到博士的直接回應和認同,簡直是我榮幸。

我亦在此多謝博士每天無私分享和高質素的文章!

8. 引刀一快 2016-10-15 12:22:18
2樓係湯先生本人還是影射呀?
9. al 70 2016-10-15 12:23:00
打開横州塊地缺口起公屋后,新界地好快,好快陸續來。
摸底比人官商勾結感覺,事件曝光后錯有錯著。
起碼,的宜且確,是人為(拍枱)阻住政府發展橫州。
拍抬一陣話交通配套問題,乡紳一陣又話人口多得滯。。
几百架大貨柜車出入5多咩?覇完地仲惡過人?
議員,乡紳職位仲大過局長,,真奇怪??
有時睇落5系cy冇能,系某些局長做成cy政府冇能弱勢。
10. 真真薯片 2016-10-15 13:19:47
未來五至十年既供應量, 董伯已經幫大家計好數寫埋報告比大家睇, 未來供應多定少係既定事實, 大家睇報告就知, 唔洗拗
11. al 70 2016-10-15 13:24:28
牙膏式加价賣樓,同囤積居奇,有乜分别?
比喻藥房,加价賣奶粉,甘冇良賣D5賣D,有乜分别?
12. al 70 2016-10-15 13:59:32
報告,参考还可以。。人為至系既定事實。

13. 蕭峰 2016-10-15 14:02:56
四季度如果真有12000個供應量,我倒覺得係發展商醒目,有錢唔賺,罪大惡極,趁住個勢快的去貨。但未來是否有源源不斷的供應量,我就好懷疑,有數可睇,地從邊度來?

14. 浪子心聲 2016-10-15 14:08:46
以下是我個人對過去、現在及未來香港土地供應的睇法:

基本上從物理角度分析,我認為香港是有足夠土地應付居住及投資需求,尤其是新界實在有很多土地還未開發,問題在於政府政策是否有足夠決心和長遠計劃開發土地,從而令香港能維持穩定土地供應。

過去在董建華年代,因為八萬五政策的失敗而減少了供應,我認為他是有心解決香港房屋問題,但他本人能力及遠見不足,不能為香港定立長遠穩定土地供應策略,在香港經濟不景氣下腳痛下台。

接手的曾蔭權,他由於是在地產商支持下成為特首,他有可能在特首選舉時對地產商在政策上有一定的誠諾,他不但減少土地供應,還停止了開發土地,留下現今難於短時間內大幅增加土地供應的問題。好處是令港人及中央明白到香港很多民生和社會穩定問題都源於房屋問題,要解決這問題必須由提供穩定土地供開始。

這樣令五年前梁振英有機可乘,成為現任特首,當然他明白到要解決房屋問題必須增加土地供應,但土地開發需時,不能短期大幅增加供應,他也恐有八萬五政策之敗而不敢全力以掛。為了連任他對準時間,在特首連任選舉期間大幅增加私樓供應,所以大家應發覺到,今年第四季開始,香港私樓供應可能每季過萬個單位,對樓價必然產生一定壓力,有助梁特連任選舉。

無論如何,他連任予否,未來的特首都會以提供穩定土地供應解決香港房屋和社會穩定問題,因為中央已明白和認定這是特首「首要任務和職責」。只要特首有決心和長遠計劃,香港必然能夠做到提供穩定土地供應,問題在於時間多久。基本上大地產商已認識到局勢的改變,極不看好後市,所以他們只有一個「狠」字!

15. 蕭峰 2016-10-15 14:51:07

「未來的特首都會以提供穩定土地供應解決香港房屋和社會穩定問題」?何以見得?

中央在土地問題上,從沒有過多干涉。  

「只要特首有決心和長遠計劃」,問題係有沒有?
16. 浪子心聲 2016-10-15 15:01:12
To 蕭峰兄:

未來的特首都會以提供穩定土地供應解決香港房屋和社會穩定問題」?何以見得?

文章己清楚解釋,我認為「中央已明白和認定這是特首的首要任務和職責」。

中央在土地問題上,從沒有過多干涉。  

中央要求特首解決房屋問道,就是干涉香港土地供應的根源

「只要特首有決心和長遠計劃」,問題係有沒有?

如特首候選人無決心和長遠計劃解決房屋問題,他將不會成為下任特首,我相信這是中央對特首要求其中一個必要條件。
17. 蕭峰 2016-10-15 15:29:25
to 浪子兄

其實供應這個問題,我和浪子兄討論過幾回,對事唔對人,你我始終有分歧,而分歧根本,就係一件事,特首、以及未來特首,會否以解決長遠土地問題為己任。暫時,我係冇見到一個長遠計畫,祇是頭痛醫頭, 腳痛醫腳的短期方案。

存而不論。
18. 向飯民說不 2016-10-15 15:52:16
浪子,海外势力企图透过占中发动颜色革命,为饭民出钱,出力,出武器,中央关心香港也是合情合理。更何况希望香港政府搞好房屋政策也符合你的利益。甘又有咩问题。
饭民反对就是其主子要破坏香港的繁荣稳定。所以咩都反对 
19. 浪子心聲 2016-10-15 15:55:19
To 蕭峰兄:

我真係睇唔到你有什麼好觀點,認為未來特首無需重視「穩定土地供應問題」。

我覺得現在政商界都有共識港府和特首有責任解決穩定土地供應問題。

不同睇法是沒問題的,只要多講述有力觀點,人人都有機會睇流眼!!
20. 引刀一快 2016-10-15 16:13:24
土地大把,大陸划一塊咪得囉,港人北上係自然而然嘅事,過幾年珠三角鐵路好似香港咁密,香港人仲要局限喺香港呢1200平方公里咩?
21. 向飯民說不 2016-10-15 16:18:42
浪子,政府有责任去持续供应土地,但是现在又谁在大力的反对政府供应土地。
饭民系度玩咩,神是你,鬼也是你。
22. 向飯民說不 2016-10-15 16:18:43
浪子,政府有责任去持续供应土地,但是现在又谁在大力的反对政府供应土地。
饭民系度玩咩,神是你,鬼也是你。
23. 蕭峰 2016-10-15 16:25:54
浪子兄

我唔係唔信港府係想增加土地供應,問題係,是否能做到。政府想開發新界地舉步維艱,如果未來真係有源源不決的充足土地供應,都唔洗出辣招啦!

冇誤會,我其實係希望有充足供應,樓價平穩,我唔係希望大升大跌。

24. 向飯民說不 2016-10-15 18:13:17
23楼,饭民打手玩的是公我赢,字你输这种游戏。你可以见有饭民打手话无屋住,又有人话要环保,又有人话要跟足步骤,又指控官商勾结,又不迁不拆。神是他们,鬼也是他们。
现在又短视到话要减人口。完全不明白甚么叫人口老化问题。极度不负责任。
25. al70 2016-10-16 02:15:45
增加土地,房屋,
增加建築外勞,減少外地投资客。
乜公屋,居屋,私樓都冇問題。
个泡沫,真越吹越有。。由qe.低息,$保值,建築成本貴,地皮貴,到而家話近年缺地,求其將价就貨,襯民价4m,5買就冇新樓上車。
出年2017主題系?仲有冇怩?

26. al 70 2016-10-16 02:25:19
人仔急速貶值,資金南下掃港樓保值,港人與同胞鬥搶盤,
導致楼市急升,會5會2017主題?
27. 向饭民说不 2016-10-16 10:53:01
26樓,你講的是投機買盤,人民幣貶值,投機買盤會在短時間會炒起港樓。但是長遠來說,對樓價其實是有更大的負面影響。記住最近一次的港樓調整是因爲上年年中人民幣貶值潮。

經濟角度分析,人民幣升值對香港樓價又要支持,反之是有負面影響。投資看長綫。

97年到03年香港樓價大幅貶值,實際上是港幣追隨美金大幅升值。香港樓價開始見底回升其實也是配合港幣追隨美金貶值。