地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:33936    回應:30
文亮言
現在買樓的不能叫購買力
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月16日

  近日,樓價飆升之餘,新樓盤去貨甚速,有物業代理話現在購買力澎湃,樓價很快便會升越去年歷史高位,而且愈升愈有,大有叫人有買趁手,我話現在買樓的人,不少是採用高成數按揭,即使是幾千萬豪宅也不例外,除了高成數按揭之外,地產商還要用到12年超長成交期來吸引買家,用到那些方法才能夠買樓的人,不能夠叫做購買力,而是地產商放貸能力,因為,如果地產商不採用那些方法,而讓那些人向銀行申請貸款,即使沒有金管局的逆週期措施,他們都很難向銀行取得合理成數按揭,正因為地產商免買家壓力測試,他們只需付5至20%首期,便可以成為業主,其實,他們是有賭徒心態,但他們亦要考慮,樓市稍為回調,他們不但已付的首期化為烏有,還會欠下一身債務,如果他們繼續供款還好,如果停止供款,物業便會被地產商及財務機構沒收,變成銀主盤後在市場放售,今日所買入的樓宇便會成為明日供應量,樓價亦會為此而受壓。

  大家應該了解到,今日樓市,尤其是細價樓升勢,是一堆未及資格置業的人受到地產商強勁放貸能力而變成業主,他們自己亦知道,處境是非常危險,但有人話,唔買樓仲更加危險,這當然是,買不買樓都各有危險,但用高成數按揭買樓不但危險,而是同搵命博沒有分別。

  其實,高成數按揭是預支購買力,現在不少人用此方法買樓,但如果不是有高成數按揭,他們便要多儲幾年錢才可以買樓,這反而可以令到購買力有延續性,但如果太多人採用高成數按揭,雖然會令到購買力立刻爆發,樓價上升,但如果無以為計,成交量以及樓價便會出現斷崖式下跌,結果對最近置業的人不利,所以,千祈唔好誤會現在購買力澎湃,其實,這只不過是地產商放貸能力的化身。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 陽光 2016-10-16 12:39:57
熱情善意提醒,不要受過熱氣氛影響,希望令小市民冷靜多思考,多謝博士的善意
2. 2011年開始 2016-10-16 12:55:14
Admin:無以為計(繼)
3. 華特 2016-10-16 13:18:59
多謝博士提醒,不然很多人抵擋不住指數再勇闖高峰嘅誘惑
4. 真真薯片 2016-10-16 13:50:05
其實到底有幾多人會地代既9成財仔按上會?
7. jjc 2016-10-16 14:20:25
富貴險中求,任何投資買樓都有風險,相同,任何唔投資唔買樓亦有相應風險。

能創業興家嘅人,每一個都飽經風霜,亦都見慣起落啦!
8. 井 2016-10-16 15:31:47
最近又有朋友用筆者已聽到厭的理據,推論香港樓市是只升不跌的。之前已在9月12日發文題為《香港人自己呃自己》,說明由英國脫歐之後的大幅反彈是因為之前累積的購買力,因應一些似是而非的理據,一次過釋放出來,但當這些需求被市場逐步吸納之後,市場很大機會回復拉鋸平靜狀態。最近有更多筆者的觀察:

9. 七十後 2016-10-16 17:09:57
博士苦口婆心,善哉善哉!
10. 凝風 2016-10-16 18:59:06
多謝博士的分享~

小弟覺得"現在買樓的不能叫購買力" 有點不夠到位
因為這是鐵一般的成交,真正是購買力。
只是那個"力"來源不是來自買家,是來只貸款力。
應該是 "購買力 VS 貸款力"

回望當年,房利美、房貸美事件,就是過度借貸,一到不景氣,大量斷供,直接引爆不良貸款資產。

而香港市場相對有壓力測試制度,這制度只是對買家貸款力封頂。
細心想一想,壓力測試制度只是相對"目前收入"比例一個評估。
實際有沒有改善借貸質素,其實沒有!
失業就失業,目前收入比例可作準嗎!?
市場、銀行體系熱錢太多,白熱化了按揭戰,銀行借貸質素其實一直在下降。
買家貸款力封頂情況下,誘使了很多沒能力的人進行高摃桿。
除了2003年SARS失業率明顯上升,一直失業率維持平穩低位。
熱錢幾時會走?
好多企業發盈警,香港市況已經陸續出現大量吉鋪,但失業率沒有明顯變動。
小弟認為這是計時炸彈,有可能引爆不良貸款資產的伏線。

希望博士有機會,可以講解一下銀行借貸質素~
11. 舍神 2016-10-16 19:01:03
納米盤熱賣是我一直的迷思之一。

如娘家在就近,少數買家當擴充多間房也許可以理解。但現今納米樓比同區無論地點坐向景觀更好的豪宅呎價更貴,簡直顛覆了 Location, Location, Location 的地產鐵律。

有理性的人怎會買呢d住唔得人的單位來住?如果不是行政措施朽曲市埸.......怎會有人買?

聞說馬鞍山的宏安的納米盤有6成是投資者 (忘記那報紙報導)。

香港這 developed region, 理應步日本呢d老年城市後塵, 戰後嬰兒潮進入銀髮族,未來需求正降。香港無退休保障,人人希望有多層樓收租,唔使do都有人養,安享退休晚年。可能呢方面的投資需求著實不少。

早個月有朋友的媽媽抽到馬鞍山的宏安的納米盤,一房單位相信3百多萬,朋友形容媽咪好似中了六合彩一樣開心,說預計可收萬三月租咁話。 (其實佢唔知知否迎海5xx呎的新盤只收得15k多d........仲未計$4-5的管理呎價)

也許買的人跟本無打算是用來住。咩叫細價樓,一如博士所說只是雜物房,我也攪不清楚了。


12. 向引刀‧土著說不 2016-10-16 19:18:19

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%E8%AC%9B%E6%A8%93%E3%80%91%E7%B8%AE%E6%B0%B4%E5%96%AE%E4%BD%8D%E7%9A%84%E8%83%8C%E5%BE%8C%E5%8E%9F%E5%9B%A0%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-082701330.html

舍神,睇完可能會明小小嘅【脫苦海講樓】縮水單位的背後原因(脫苦海)

自  | Yahoo財經 – 2016年10月14日週五香港時間下午4:27

近年新建的住宅項目有一個趨勢,就是單位的面積越來越細,團結香港基金發表報告,指出新盤單位平均面積將由2016年的785呎,下降至2019年的670呎。

新盤越來越多一房以及沒有間房的開放式單位外,最近就有個樓盤將595呎的單位間成四房,若以類似面積的單位,以往只會間作兩房,意味著每一間房的面積都一同縮水!甚至連最新推出的出售公屋綠置居項目景泰苑,最細的單位面積只有192呎,連200呎都沒有。

單位面積越建越細,最直觀的原因是在樓價高位之下,要令到銀碼降低,就唯有減少每個單位的面積。而降低銀碼,除了令到更多人有能力購買之外,在稅務上和按揭上也可以獲得好處。

比如印花稅是以累進式計算的,銀碼越細稅率越低:200萬的稅率為1.5%300萬就升至3%400萬就升至4.5%。無論對於自住者或者投資者來說均是越細越著數。至於按揭,現時700以下的單位都是六成按揭,若果申請按揭證券公司的按揭保險二按,450萬以上最多只能按八成,450萬以下則可在特定情況下獲得九成按揭。

但站在宏觀的角度,將單位面積縮水,可以在同樣面積土地之下提供更多的單位,比如政府就推出不少「限量地」和「限呎地」,就是要求發展商減少提供大單位,亦可幫助政府在每年供應單位數目上更易達標。可以無怪乎連居屋和綠置居都要提供細單位,副作用就是買入縮水單位都就要動腦筋在怎樣使用。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161013/bkn-20161013172124703-1013_00842_001.html?refer=fn2

林一鳴破解樓市不跌之謎!(睇片)

【on.cc東網專訊】 香港樓市癲升,連經典蟹貨盤嘉湖山莊亦單位升穿97年高位,咁搞法,樓市仲會癲幾耐?但另一方面,港股突然轉弱,連跌4日,連50天線都失守埋,又會唔會真係應驗「股災月」嘅魔咒呢?
13. al 70 2016-10-16 19:53:00
1-以前,正常系1对夫婦出$買樓。
2-早2一3年,由老豆老母开始出$買樓,比仔女結婚,。
3-到而家入市,要高槓桿,12年成交期等優惠,引你入市。
4-下次,應該系零首期,有id card,每月按時供款.已搞定。

14. al 70 2016-10-16 20:11:28
冇辦法,4m 以下,銀行可按9成,发展商唯有起3m 几貨。
.比少少少水位,等買家幻想下賣4m。
銀行5受按,发展商做9成半受埋你賭埋尾场。

15. 浪子心聲 2016-10-16 20:28:14
舍神兄寫得好,非常認同買納米樓多為投資客,我都好期望當大量納米樓入伙時會產生甚麼現狀?

個個都想租出納米樓,但到時供應多,究竟香港有幾多人能接受租納米單位居住呢? 接受這麼細單位的租客又會願意付出多少租金呢? 對樓價又會產生什麼效果呢?

我相信這個情況將會成香港樓市歷史一個非常有趣及重要的課題,甚至是世界研究的課題?

16. On 99 2016-10-16 21:36:42
民主社會,你一世攞綜援又係一票,我一世拼命搵錢交稅俾癈靑去攞一世綜援都係一票⋯好能公義
17. 蕭峰 2016-10-16 21:38:47
納米樓我估入夥高峰期應該係2017-2018,  大量一 房, 每間租金最少12000-13000,有幾多租客承擔呢?如果近中環金鐘,可能有一定需求,如果係山旮旯,我諗唔到需求究竟有幾多。


18. 浪子心聲 2016-10-16 22:44:01
蕭峰兄:

納米樓約200呎,如月租13000元,呎租要65元,在中環金鐘都有啲可能得嘅!

但新界好多交通方便嘅屋園,呎租大多不到40元一呎,沙田第一城都係約35元一呎,2017年年中真係要睇下果班買咗納米業主點睇啦?
19. 舍神 2016-10-16 23:31:43
To 12樓

如果不是行政措施朽曲市埸.......怎會有人買...

把大量大單位改位供應納米樓,理應壓低納米盤呎價丫...

我當然知是累進的SD, DSD作怪, 但一個馬on山納米樓賣16k一呎, 比起同區 location location location更好的海景樓貴出20%!! 仲係住唔得人的雜物房!  總也是令人費解!!

Soro說過一句話很有意思.......價格不是由供求定的, 而是 perception定的!
20. 引刀一快 2016-10-16 23:46:39
To 11樓 舍神兄

三個字解開你迷思,“俾人水”。

呢個世界,水人買嘢不外兩招,誘導你貪婪、激發你恐懼。

租13000?

我2012年去睇銅鑼灣曦巒,AA話可以租85蚊呎喎。
21. 向饭民说不 2016-10-17 00:31:07
引刀,你就好像發現新大陸一樣,誘導你貪婪、激發你恐懼。

投資市場本來就是這樣。有人買,有人賣,成交就是市價。投資納米樓最終是成功還是失敗,市場自然有工論,就好像幾年前賣了自住樓的投機客,現在被市場懲罰。

納米樓當炒,因爲政府的干預,令買大面積的樓成本太高,逼投資者投資細價樓。政府未有辣椒之前,省的主要是高價樓,當時對炒家來講,買高價樓,更加容易管理,當時豪宅升得好急,其實民生需要的低價樓,還有很多,記得曾特首講過元朗新界北仲有很多價錢合理的樓,但是香港人還是逼到政府出辣椒,結果今日高價樓升幅是減小了,但是民生樓,卻被投資者炒高。


22. 向饭民说不 2016-10-17 00:36:01
引刀,2012年買豪宅是要比5,6成溢價去買。不過這些豪宅關啊井,狼子鬼事咩,其實當時元朗,屯門,新界北,哪裏有很多價錢合理的樓,如果買左,這幾年也生了接近一個double。
23. 蕭峰 2016-10-17 00:40:33
浪子兄

對供應量的討論,我突然間有個解讀,會否未來的供應量大增並非來自土地供應大增,而是來自納米樓入夥高峰期?即,博士的細價樓爆煲論仍存在,但應改為納米樓爆煲論。呵呵 ..... 😅😅

24. al70 2016-10-17 01:04:23
其實5須要迷思,鎖3年,市場買1件少1件,
二手盤不多,
買家唯有同发展商買樓,任佢开价,加价,加推,再加价
大发展商多多按揭都受得起,基本控制整个樓市呎价,
真系完全feel 到---地產霸權----四个字.。




25. al70 2016-10-17 01:55:31
馬安山,消費其實5平得過市區。。。
比較似樣大商場,
都系发展商控制,呢樣亦都系屋苑式敞病,困獸鬥。
好似將軍o,
買樓找李生。
电費,加道理,
煤氣另外李生。

26. 浪子心聲 2016-10-17 04:11:44
蕭峰兄:

二十多年前,日本樓價問題成為全球關注議題,今天亦是經濟學上常引用的個案和歷史。

我個人相信今天香港的「納米樓」(nano flat),極有機會成為歷史議題,因為我估計「納米樓爆煲」可能在2017年中至2018年中期間發生,這亦是香港樓市正式進入長期下跌週期。

基本上大地產商己知道納米樓幾時爆煲,他們己盡其所能,賣得幾快得幾快,小心留意他們賣樓的手法,就知有幾「狠」!
27. 真真薯片 2016-10-17 09:54:21
在下認為納米樓爆唔爆, 要睇地段

其實2, 30前都有唔少單棟200呎以下既納米樓, 主要係港島, 呢批納米樓經過時間既考驗都冇爆, 所以在下認為除非價錢太離譜, 例如3萬蚊呎, 咁可能市區納米樓都會爆, 如果兩萬蚊呎以下而地點又係港島電車路+地鐵附近, 就未必會爆, 當然唔爆唔代表佢會升, 只係唔急跌而已

但係依家連新界都有納米樓, 果d就牙煙好多了
28. 井 2016-10-17 10:26:58
本港大部分物業地契年期多至2047年止,部分人憂慮銀行或因此收緊2017年後的最高按揭年期,銀行公會署理主席譚何錦文承認有關事宜有可能影響銀行按揭政策,冀政府釐清相關政策。

譚何錦文出席銀公例會後表示,有注意到「2047年地契限期」事宜,承認有關期限或影響銀行按揭政策,她透露銀公已經向金管局,表達對2047年地契到期事宜的關注,現時期望政府當局可以釐清相關政策。

另外,她提到人民幣兌美元匯價本星期跌穿6.7心理關口,市場對人民幣貶值的憂慮增加,引起人民幣拆息短暫抽升,但離岸人民幣的資金對整體佔比很小,因此拆息在離岸人民幣市場會出現較大波幅。



29. 大隻佬 2016-10-17 10:52:50
爆唔爆睇下日本東京的棺材屋咪知囉,啲棺材屋只可以瞓低唔可以企起身,但係價值一啲都無爆到喎,所以保唔保值始終要睇位置,揸住好位置嘅物業係唔可能爆,再睇睇啲長輩30年前係鰂魚涌用兩三萬買嘅物業,到依家升值到800幾萬,爆條毛。
30. CC 小弟 2016-10-17 14:23:05

以前細個讀中史, 讀到澶渊之盟都不禁對北宋破口大駡, 明明打贏做乜Q賠錢比遼如此無骨氣?  大個先知, 原來係小財唔出大財唔入的道理, 送錢比遼人買番自己出產既野, 從而長遠控制遼國既經濟, 再以操控物價等等手段使遼國破產.

條橋在香港一手樓原來一樣用得番

31. 井 2016-10-17 17:51:54

九十年代初打工仔要買樓,遠比現時容易,樓價較低,首期成數亦低,唯一問題是利息高,所以當時很多人渴求一份銀行工,貪有利息優惠可以節省供樓的開支。

以前上車不算太難,但周邊朋友大部份都是過了30歲才置業,主要理由是不想被樓宇按揭綁死。要供樓,就要睇老細面色;要供樓,就未必夠膽去創業。當時香港社會機會多,趁年青搏殺,等到事業有成,或者成家立室、安定下來才買樓,是頗為普遍的想法。

相比之下,今時今日年輕人置業心態急進得多,20幾歲就想要上車,原因和前日徐緣所講考試被拋窒的現象十分相似。老實講,400萬元只可以買到百幾呎劏房,自己就不信還有幾多升值的空間。可是年輕人一方面未經歷過樓災,上次樓市「建華之亂」已經變成都市傳說,他們只知道近年樓價一味繼續升,調整期頂多一年;另一方面又對自己前途欠缺信心,覺得人工升幅有限,創業死亡率高,現時不買樓鎖定成本,將來更加無可能。

換句話講,現時大部份香港年輕人面對自己前途這一份考卷,好像經過補習社名師洗腦一樣,答案清一色是要買樓,因為對前途無力,被樓價的升勢拋窒,人哋咁答於是自己又咁答。而由於上車的基本條件已經相當高,遙不可及冇得跟,又反過來再進一步加深了無力感。

香港政府一味搵地,想增加住宅供應,只是治標不治本的方法。香港最大問題是欠缺商業領袖,帶領年輕人覺得自己有前途。上一代的模式,包括低技術製造、貿易中介人甚至旅遊零售,通通都已經成為過去式,唯一剩餘價值是幫國內人走資,卻只有極少數人有能力賺這一條水。由於欠缺視野,無計可施,上一輩累積資本上了岸的一群,就惟有一味囤積磚頭收租,有份推高樓價,亦間接令年輕一代沉迷要買樓。

在一片樓奴文化之中,更加需要向年輕人展示多元化的可能,所以收回傑志足球中心是大錯特錯,何必進一步強化這種「萬般皆下品,惟有上車高」的想法?畀個機會香港的足球員在黃金期全心全意去踢波,香港可以出到曹星如,說不定也可以出一個中田英壽。香港年輕人不要只得上車供樓一個夢想,就要多方面都亂咁試,才可以試出一條生路,令他們重新正正常常,在20幾歲時為事業而戰,而不是為物業而戰。
32. 引刀一快 2016-10-18 05:00:10
唔知1986年咩屋賣兩三萬呢?九成半按揭?