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文亮言
現在買樓的不能叫購買力
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月16日

  近日,樓價飆升之餘,新樓盤去貨甚速,有物業代理話現在購買力澎湃,樓價很快便會升越去年歷史高位,而且愈升愈有,大有叫人有買趁手,我話現在買樓的人,不少是採用高成數按揭,即使是幾千萬豪宅也不例外,除了高成數按揭之外,地產商還要用到12年超長成交期來吸引買家,用到那些方法才能夠買樓的人,不能夠叫做購買力,而是地產商放貸能力,因為,如果地產商不採用那些方法,而讓那些人向銀行申請貸款,即使沒有金管局的逆週期措施,他們都很難向銀行取得合理成數按揭,正因為地產商免買家壓力測試,他們只需付5至20%首期,便可以成為業主,其實,他們是有賭徒心態,但他們亦要考慮,樓市稍為回調,他們不但已付的首期化為烏有,還會欠下一身債務,如果他們繼續供款還好,如果停止供款,物業便會被地產商及財務機構沒收,變成銀主盤後在市場放售,今日所買入的樓宇便會成為明日供應量,樓價亦會為此而受壓。

  大家應該了解到,今日樓市,尤其是細價樓升勢,是一堆未及資格置業的人受到地產商強勁放貸能力而變成業主,他們自己亦知道,處境是非常危險,但有人話,唔買樓仲更加危險,這當然是,買不買樓都各有危險,但用高成數按揭買樓不但危險,而是同搵命博沒有分別。

  其實,高成數按揭是預支購買力,現在不少人用此方法買樓,但如果不是有高成數按揭,他們便要多儲幾年錢才可以買樓,這反而可以令到購買力有延續性,但如果太多人採用高成數按揭,雖然會令到購買力立刻爆發,樓價上升,但如果無以為計,成交量以及樓價便會出現斷崖式下跌,結果對最近置業的人不利,所以,千祈唔好誤會現在購買力澎湃,其實,這只不過是地產商放貸能力的化身。

 
 
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1. 陽光 2016-10-16 12:39:57
熱情善意提醒,不要受過熱氣氛影響,希望令小市民冷靜多思考,多謝博士的善意
2. 2011年開始 2016-10-16 12:55:14
Admin:無以為計(繼)
3. 華特 2016-10-16 13:18:59
多謝博士提醒,不然很多人抵擋不住指數再勇闖高峰嘅誘惑
4. 真真薯片 2016-10-16 13:50:05
其實到底有幾多人會地代既9成財仔按上會?
7. jjc 2016-10-16 14:20:25
富貴險中求,任何投資買樓都有風險,相同,任何唔投資唔買樓亦有相應風險。

能創業興家嘅人,每一個都飽經風霜,亦都見慣起落啦!
8. 井 2016-10-16 15:31:47
最近又有朋友用筆者已聽到厭的理據,推論香港樓市是只升不跌的。之前已在9月12日發文題為《香港人自己呃自己》,說明由英國脫歐之後的大幅反彈是因為之前累積的購買力,因應一些似是而非的理據,一次過釋放出來,但當這些需求被市場逐步吸納之後,市場很大機會回復拉鋸平靜狀態。最近有更多筆者的觀察:

9. 七十後 2016-10-16 17:09:57
博士苦口婆心,善哉善哉!
10. 凝風 2016-10-16 18:59:06
多謝博士的分享~

小弟覺得"現在買樓的不能叫購買力" 有點不夠到位
因為這是鐵一般的成交,真正是購買力。
只是那個"力"來源不是來自買家,是來只貸款力。
應該是 "購買力 VS 貸款力"

回望當年,房利美、房貸美事件,就是過度借貸,一到不景氣,大量斷供,直接引爆不良貸款資產。

而香港市場相對有壓力測試制度,這制度只是對買家貸款力封頂。
細心想一想,壓力測試制度只是相對"目前收入"比例一個評估。
實際有沒有改善借貸質素,其實沒有!
失業就失業,目前收入比例可作準嗎!?
市場、銀行體系熱錢太多,白熱化了按揭戰,銀行借貸質素其實一直在下降。
買家貸款力封頂情況