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文亮言
樓價指數一樣,樓宇質素不一樣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月20日

  在上一個星期五,中原指數大升2.7%,達136點,與我去年二月發表「細價樓爆煲論」的時候一樣,有老友打電話給我話,如果有人相信我的爆煲論而沒有買樓,今日他就很慘,我反問,慘什麼,就算那些人今日買樓,睇唔到他們有什麼損失,況且,今日用相同價錢,可以買到比當日優質很多的物業,嚴格來說,沒有任何損失,當然,去年在他們買樓之後,指數曾經上升超過7至8%,不過這又如何,由於受制於SSD,即使知道有利潤,都不能將之出售,是紙上富貴,但就會令到買樓的人非常亢奮。

  在去年樓宇成交當中,有不少創新高價是屬於低層以及方向不佳的樓宇,這個現象做成不少持有比較優質物業的業主非常亢奮,既然那些低層單位都可以創新高,他們擁有的物業價值必定高於創新高價,即使他們沒有打算出售,但當有物業代理問價,他們必定要一個創新高價,最後做成樓價不斷上升,買了樓的人當然開心,但是他們不知道,是用了高價但買不到優質物業。

  今日的樓價指數雖然與我發表爆煲論的時候一樣,但成交的大多數是高層優質單位,買家是不會付更高價錢買中層甚至低層單位,樓價指數即使繼續上升,都只會緩慢移動,不會好似去年一樣,每一次成交都會做成新的高價,所以,大家是要了解最近成交樓宇質素,才可以推斷樓市走勢,如果連質素甚差的樓宇都可以以高價出售,樓市的確是會繼續向上攀升,回想起來,當時我發表「細價樓爆煲論」,的確是非常危險。

 
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1. 引刀一快 2016-09-20 09:13:51
大陸仲好興一招,實用面積大于或遠大于建築面積,最近我睇咗一個別墅盤,建築面積四百幾方,但係實用就九百方,剛剛一倍。
房産證係三層,地下兩層同所有陽臺唔入契,地下車庫三個車位加小型籃球場,兩百幾呎泳池,統統唔入契。




2. to 1/F 2016-09-20 10:17:09
又拿中國的事來炒作?你有什麽目的?
3. 扮有錢 2016-09-20 10:53:35

TO 1 樓:

原來引刀大x把錢。同博士一樣都是有錢人。

4. 井 2016-09-20 10:55:24
人地一樓講事寶都又話人地炒作,
呢個世界太多蠢西
5. 井 2016-09-20 10:55:55
事實
6. 井 2016-09-20 11:01:11
而家香港發展商巧取豪奪,建房屋為左賺到盡
呢d人同家族沒有道德只有錢
7. 引刀一快 2016-09-20 11:12:10
哈哈哈
8. Tony lam 2016-09-20 11:43:27
刀客嘅意思係老表好老實、冇走後門偽做文件、入契就入契、唔入契就唔入契、收你建築價、霸定多D益你、唔似BMW夾埋專業伙伴、偽做公仔紙呃衙門、强調係偽做公仔紙蓄意呃! ! !

刀哥好在你得閒齋睇啫 ! 咪喺你講到咁牙煙嘅森山密林輸埋D錢種呀、不過如果你真係買、我恭喜夾認輸  !  原來你冇齋吹、真係有食力。
9. Tony lam 2016-09-20 12:02:45
犬養井     咪成日讚我昂九九啦! ! ! 小心拮到你同志·刀哥·嘅痛處、昂九九冇佢份㗎、成日驚隊痛兩位、點知兩位欣賞痛快 ! 益咗你地。
10. to 4/F 2016-09-20 12:11:26
天下之大,事實之多。如果沒有目的,幹嘛不説其他的事。

蠢 - 是你的意見。也可能是你一生最介意發生在你自己身上的問題。沒有人看扁你的蠢,衹有你自己最介意。蠢,不是罪過。

11. 引刀一快 2016-09-20 12:11:54
3樓

咪傻喇,邊夠依傢追高入貨嘅人有錢吖,咁大間嘢,都係一間太古城三房嘅價咋。

而且,我話睇之嘛,人地睇貨你都唔抵得?乜咁眼緊㗎?
12. 引刀一快 2016-09-20 12:21:55
琳琳


買間筍貨就叫食力?標準低咗D,依傢追高兼唔揀筍貨買嘅人,先至叫做食力。
13. 引刀一快 2016-09-20 12:25:31
To 4樓 井兄

事實,對呢度好多人嚟講,好刺耳。
14. to 6/F 2016-09-20 12:26:31
而家香港發展商巧取豪奪,建房屋為左賺到盡
---》你有證據嗎?怎樣可以做到?人講你又跟。

呢d人同家族沒有道德只有錢
---》又是你的意見

我的意見是:你這個自卑的傢夥,憎人富厭人貧!報紙佬寫什麽,你信什麽!一生從不爲自己或家人努力,反而日日怨天怨地。
15. 引刀一快 2016-09-20 12:33:02
10樓

乜你咁懵懂㗎,講到咁明你都睇唔明,唯有再講明D。

呢個例子,就係講明如果指數祗按屋契面積除以總價作爲單價計算,係唔可以完全概括情况嘅。明白未?
16. 二少 2016-09-20 12:39:09
昨晚破頂沽出一質素比較差單位
17. 引刀一快 2016-09-20 12:42:54
呢D買家咪叫做食力囉!
18. to 15/F 2016-09-20 12:47:41
又做回正常人啦!

但這個跟博士說的有什麽關係?這裏不是大陸,少扮野啦!你的心思在哪裏,我們怎會不知道呢!
19. 引刀一快 2016-09-20 12:54:32
低能。
20. 看清楚 2016-09-20 13:01:28
 新一屆立法會還未開始, 橫洲事件巳到全城沸騰

 從地產角度來看, 搞手不是想促成橫洲萬七單位供應, 而是想打掉供地表巳包括的四千單  位那些居民巳表示不遷不拆
 
 政府搵地, 難矣
 
 民心在思變, 是偽命題
21. 井to10 2016-09-20 13:29:08
人地講緊樓市更係講樓,唔通冇端端同你講種芒果咩,
22. Tony lam 2016-09-20 13:37:41
呢鑊曾財叻唔切瀬嘢嘞  !  佢孭咗個督導主席位、仲咁大聲冇做過嘢 ? 分唔分拆梗唔到佢決定、督導係工作層面、擺到咁明想走精面、咁縮骨又帶咗D動機、單保佢冇份跑馬仔 !
23. 向饭民说不 2016-09-20 14:36:45
不要跟車太貼啊,引刀和井,曾財叻孭咗個督導主席位,有沒有開會,他都要負責。什麽官商鄉黑,先易后難,他先負責,然後先系689.

所以689做唔到特首,曾財也做不了,其實你地花園道安排了誰去做特首位呢?
24. to 21/F 2016-09-20 14:39:33
哇! 咁勉强都講得出,講火星樓市呀笨!
26. 引刀一快 2016-09-20 14:51:35
仲駛講嘅?下任特首梗係向飯喇!中央領導人日日睇呢個論壇㗎,見你咁赤誠,唔傳個皇位俾你傳俾邊個吖!


(發你嘅春秋大夢喇,哈哈哈哈)
27. 井 2016-09-20 14:52:24
14個位人兄

你睇下而家d單位細到仆街,賣2萬幾蚊尺,仲改個垃圾豪宅名唔叫巧取豪奪?你睇下北角個新盤,佢可以貴過和富中心?佢同旁邊個d舊式單幢樓有咩分別,而管理費更係貴絕同區,你只係住貴價劏房
28. 井 2016-09-20 15:03:13
24你係咪唔識字,呢個forum講緊樓,個筆者又係寫緊樓,
你唔以為我地講緊白雪公主呀七頭
29. 引刀一快 2016-09-20 15:35:39
引述井兄所言:“ 你睇下而家d單位細到仆街,賣2萬幾蚊尺,仲改個垃圾豪宅名唔叫巧取豪奪?你睇下北角個新盤,佢可以貴過和富中心?佢同旁邊個d舊式單幢樓有咩分別,而管理費更係貴絕同區,你只係住貴價劏房


嗱嗱嗱,呢D買家就係叫做有食力嘞!2萬幾蚊,唔係買一呎兩呎,而係買百幾兩百呎喎,簡直豪絕喇!

你估係我睇果D cheap爆靚別墅,呎價計番都係千二蚊咋,大陸樓市依傢都係癲緊吖,我冇食力,梗係筍嘢先至去睇喇。
30. Tony lam 2016-09-20 16:42:41
刀客    又鬼拍後尾枕嘞、仲唔認住大棚山卡啦、廣州有你講嘅價錢  ?   我比多半你多多殺起。

咪住 ! 有都係以前你同人走後門、古靈精怪霸嘅、老習上場、甩唔到手哩 !
31. Tony lam 2016-09-20 16:51:17
犬養井    我昂九九你已經好痛快啦!仲要揾多個七頭 ? 你頂得住冇、成咀又九又七、因住你個井都爆埋、痛快變痛苦呀!
32. to 27/F 2016-09-20 16:51:36
我看見的是市場需求,你就說發展商是無良,不喜歡可以不買的,二手市場大把大單位,想平D可以考慮村屋。當然沒有市區地鐵上蓋方便了。

如果這樣都說無良,你是仇富,仇商愁到上腦了。現代人的生活,不適合你的。


35. to 28/F 2016-09-20 17:17:03
你表達你的意見無所謂,駡人的話不應該說。

你以爲自己講得好合理,但人家就是覺得你九唔搭八。
36. 引刀一快 2016-09-20 17:51:26
琳琳

係咪真嘅?你有冇口齒?係嘅我攞到你聯繫方式之後馬上落定。


縮沙正契弟,OK?
37. 引刀一快 2016-09-20 17:54:15
琳琳

你唔好講多多殺起,你受得起幾多?你攞到幾多人頭岀嚟買?
38. 引刀一快 2016-09-20 17:57:45
唔駛驚呀,位置唔係西伯利亞,絕對市區靚位置,你夠膽落50%俾我,你可以直綫交易。
39. 引刀一快 2016-09-20 18:00:37
如果個盤有問題過唔到戸,我倒賠一半俾你,點?

縮沙果個以後署名加上“契弟”二字。
40. 向引刀‧土著說不 2016-09-20 18:22:11
樓價再次向火星衝刺,今年一定過147。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160920/bkn-20160920163240679-0920_00842_001.html

衝破癲峰!牽晴間呎價11374元創歷史新高 

09月20日(二) 16:32
  • 牽晴間

    【on.cc東網專訊】 上車屋苑樓價率先打破去年癲位,粉嶺牽晴間2房戶呎價升穿去年高位,再創屋苑歷史新高。六福行黎樹森稱,牽晴間近期交投加速,屋苑5座高層G室,實用面積428方呎,屬大2房間隔,約1個月前叫價510萬港元放盤,同類月初市價僅約460萬元,但上址終以486.8萬元沽出,實用呎價11,374元,呎價創屋苑歷史新高。

    上址成交呎價,是屋苑今年首宗呎價逾11,000元成交;而屋苑10座高層H室,屬面積較細的2房單位,去年8月售433.8萬元,實用呎價11,238元,是屋苑對上呎價最高紀錄,事隔1年多樓價再創新高。

    同屋苑4座高層G室,實用面積438方呎,亦剛以478萬元轉手,實用呎價約10,913元,亦屬同類今年高價成交。

    41. CD ROM 2016-09-20 18:35:11
    真的想知博士理據既由來.............  我有留意既地方不太發現質素有別呢一回事wor
    42. 看清楚 2016-09-20 18:50:42

    看完以下的文章, 就明白點解政府最近賣地的中標價都是高過估價上限

    【置業安居】加息、北水、選舉 (曾淵滄)

    iMoney自 曾淵滄 | iMoney – 4時前

    上周末,美股大跌,理由是美國又有人大談加息。不過,加息的陰影只影響股市,對樓市的影響不大,原因是,就算美國加息,香港也很可能不會跟隨加息。目前大 量資金由內地來港,港元水浸,香港的銀行目前正在競爭減息搶按揭,完全沒有加息的條件。

    辣招阻北水南下買樓

    北水大舉南下,買的是股市,會不會買樓?筆者認為機會不大,理由依然是辣招的作用,非香港永久居民買樓得繳交買家印花稅(BSD),很不值得。這多少會打壓內地居民來港買樓,更何況,近日內地資金大舉南下,最大的目的是避開人民幣貶值的壓力,可以說,北水南下是投機為主,自然盡可能保持其靈活性、流動性,買股票隨時可以撤資,買樓就沒那麼方便。

    中原城市領先指數愈升愈快,上周五(9日)公布的中原城市領先指數為1375,升幅加快了,僅1個月的時間,升幅為5%,大過之前4個月的總升幅,搶購的現象已經很明顯,中原城市領先指數也創出今年新高,就快挑戰去年9月創出的歷史高位。

    樓價回升,市民買樓的能力面臨進一步的挑戰,於是地產發展商紛申請改變未開始建的發展圖則,把住宅面積盡量縮小,大量提供100多平方呎的超小住宅。

    超小住宅最大的挑戰是當有一天樓價推售後,人們買得起較大面積的住宅時,超小面積的住宅就完全無人問津,貶值的幅度會比其他中型單位大。因此,除非你真的買不起面積比較大的單位,否則盡可能不要買面積只有100多平方呎的超小住宅。

    政府覓地建屋難度增

    而隨着香港立法會選舉的結束,一批老將敗選下台,一批年輕人勝利成為議員,敗選的老將平日關心的課題是公屋加租、基層福祉,獲勝的新議員代表的是憤怒的年輕人,憤怒的原因很多,買不起樓是其中之一。

    選舉是一種很微妙的過程,這批年輕的議員依賴的是憤怒票,因此,他們若想連任,新一代的年輕選民就要繼續憤怒,憤怒是他們的票源。因此,不要以為這批新的年輕議員會協助買不起樓的年輕人買樓,不會的,如果年輕人有能力買樓,憤怒消失,只會感謝政府,感謝建制派,依靠憤怒上台的議員就會失去憤怒票。

    還有,這批年輕議員都是反發展、反填海、反清拆舊樓、反清拆鄉郊村落的人,不遷不拆之下,何來土地建新房屋?因此,可以預見特區政府將來在尋找土地建屋時會更加困難。

     作者:曾淵滄

    43. 井 2016-09-20 18:53:58
    市場需求<--你老味你3百幾萬個劏房,你話係需求?你講野有D仆街囉
    44. 向飯民說不 2016-09-20 18:54:22
    井,你就好痛恨楼价贵,不如提出可行性的方法解决啦。
    45. 狗頭貓 2016-09-20 20:49:38
    樓價狂升令買家不悅,卻可刺激二手供應,兼發展商加快起樓.
    如人為壓低樓價,反而有錢冇住屋需要的人會買多幾間,二手業主不願放盤,發展商放慢手脚,供應減少,用家想買也未必夠手快.
    46. to 43/F 2016-09-20 21:04:14
    有病就看醫生,不管你喜歡不喜歡,地球都在轉,雨都會下的。

    3百萬對你來説可能是大筆錢,買細小的單位不合理,但對于其他人來説,這不是不合理的。
    48. 井 2016-09-20 21:51:08
    唔怪得97年甘多人仆街,香港人甘快忘記

    如果3百幾萬買垃圾樓對你黎講係正常,你應該離地得好緊要
    49. 井 2016-09-20 21:52:56
    地球轉同雨下都改不不到有人為左賺盡,身家都百億仲想係小市民搵多一億二億
    50. 井 2016-09-20 21:53:25
    解決方法係拎哂建呢d沒良心發展商去填海
    51. 井 2016-09-20 21:58:31
    香港樓市已經比大陸資金炒上,佢地有d為左洗黑錢,有d為左張香港人身分証,仲加上每日150人黎香港,根本出生同死亡率不平衡,就算每年建幾多樓都追唔到人口,所以停止輸入150人黎香港先啦
    52. 井 2016-09-20 22:02:27
    係外國房屋不是商品,是必須品,而必須品就不是用來炒炒賣賣
    大陸人同香港人就一定要有頭家,而呢個觀念就比地產商拎黎貴貴你地都要買
    我睇下瑞士十年前人口都十年後人口變化不大,冇一個城市會十年後冇端端多左十幾萬低技術移民,而且係冇審查,究竟佢到左香港有冇搵工,有冇學歷,香港冇一個部門會跟
    53. 向引刀‧土著說不 2016-09-20 22:09:01
    43樓井先生,知你心情唔好,繼續發洩啦,發洩之後會好瞓啲掛。又或者可以學習廣燦傻B咁樣,日日諗埋啲屎坑計,目的一字咁淺大家知啦。。。

    http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160920/bkn-20160920201951226-0920_00842_001.html

    搶到癲!納米豪宅尚譽1分鐘沽1伙

    09月20日(二) 20:19
  • 恒地營業(一)部總經理林達民表示,對尚譽銷情感滿意。
    1/2

    【on.cc東網專訊】 市區納米新盤全城激搶,恒基地產(00012)北角尚譽單位實用面積最小僅163方呎,項目首張價單50伙,折實平均實用呎價達約23,986元,較同區二手屋苑呎價大幅高出約3成,但仍獲市民瘋搶,晚上開售30伙,首25分鐘速沽24伙,幾近1分鐘沽1伙。

    恒基地產營業(一)部總經理林達民表示,旗下北角尚譽開售25分鐘已認購24伙,佔今日可發售單位8成,銷售速度快,對銷情感滿意。大手客共3組,分别認購3伙、3伙及2伙,當中不乏內地客。明日會考慮加推及有加價空間。

    市場消息指,最大手為一客買3伙,涉資1,150萬元。 

    北角尚譽今日發售首批30伙。
    54. Tony lam 2016-09-20 22:59:23
    刀哥    轉咗行做見習老千呀?好耐揾唔到老襯哩!一聽見比多半你即時失哂方寸咁、話廣卅你就答包係市中心、三沙市嘅市中心呀?夠膽就落50%定比你、唔得包回水  ?   你當自己係…老湯…呀  ? 見習多幾年先啦、咁猴急點做老千。

    可能匿埋深山老林太耐、唔知人間何世、廣卅市中心仲有¥12,900/m2 ! ?!? !?比多半都係¥19,350 、各位看官條友可能望冧望到有幻覺。
    55. 向飯民說不 2016-09-20 23:13:12
    原來井就是真真正正的共產黨支持者。
    56. 向飯民說不 2016-09-20 23:24:33
    井,資本主義的香港看來不適合你。香港是個自由港,所以難以避免有人洗黑錢。還有150個新移民,在法律依據上,情理上,經濟上,甚至對飯民的選票,都是正面的。

    法律上和清理上,150個新移民是大陸給的善意,要知道香港人和外地人結婚,其配偶都可以馬上來香港成爲香港市民,反而大陸就150個配額,令到大部分人要等幾年先可以來香港。如果井去東南亞找老婆,你老婆好快就可以來香港,不必等幾年。所以是大陸背了無人道黑鍋。

    經濟上,年輕人,你又知不知道發達國家都面對緊嚴重的人口老化問題,西歐更要引入伊斯蘭教的填補缺少中的年輕人。不要忘記伊斯蘭教和基督教是世仇,西歐還要積極引入。反而現在大陸新移民,他們不但填補了香港人口老化問題,同時因爲大家文化接近,所以好容易就可以融合。

    對飯民的選票其實分分鐘有好處,要知道,大部分新移民都生幾件,這些小朋友在香港讀書,長大之後,大部分都會變成黃尸。湖北期就是其中一個。比你地更激進。

    阿井,聽你樣說,北韓最適合你。
    59. 向飯民說不 2016-09-20 23:39:26
    井,認清誰讓你買不起樓啦,作爲一個自由經濟的支持者,增加供應才是王道。要知道目前私人樓不但貴,而且要維持也不容易,單單管理費,還有稅,每年支出都好膨大,如果供應足夠,買樓收租分分鐘比唔起管理費。所以是誰限制了供應。

    不要以為這批新的年輕議員會協助買不起樓的年輕人買樓,不會的,如果年輕人有能力買樓,憤怒消失,只會感謝政府,感謝建制派,依靠憤怒上台的議員就會失去憤怒票。

    還有,這批年輕議員都是反發展、反填海、反清拆舊樓、反清拆鄉郊村落的人,不遷不拆之下,何來土地建新房屋?因此,可以預見特區政府將來在尋找土地建屋時會更加困難。

     作者:曾淵滄

    60. 引刀一快 2016-09-21 04:48:44
    琳琳

    縮沙?認契弟囉。哈哈哈
    61. 引刀一快 2016-09-21 04:58:34
    你D激將法冇用嘅,冇可能隨便俾盤你撩嘅,縮沙就要認,我D friend入夠貨之後我可以公開相關物業資料,不過你要喺署名加契弟。

    講真,俾加五,都唔貴,你話俾加五又唔敢落疊,係咪想飛中介?哈哈哈。
    62. Eclipse*~ 2016-09-21 05:54:30
    真係有人信外國人會唔炒樓😨井,你得閒睇吓外國報章雜誌新聞唔好一味靠睇面書同蘋果D流嘢先得㗎😣


    63. 引刀一快 2016-09-21 08:49:16
    點呀,琳琳,貨喺度,價又喺度,你自己話加五有幾多要幾多,何來老千呀?

    縮沙?
    65. 向饭民说不 2016-09-21 12:19:38
    阿井,面對現實啦,全世界都一樣,除了北韓,
    引用其他網友的言論,
    高房價的事,全世界大城市都一樣發生,但原因跟美國QE有著莫大的關係,你不去教育下一代去看問題的根本,還把問題推到跟你政見不同的人身上去。你教孩子去光的地方找掉失的鑰匙,你是愛人還是害人?

    如果你精力放到建設上,你的成就肯定可以更好。
    66. 引刀一快 2016-09-21 15:34:46
    琳琳

    等你答覆呀,貨喺度,價喺度,你話加五買,係咪想走數?

    廣州範圍,政府劃分嘅。