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文亮言
海外投資篇之人口流動
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月19日

  有年輕朋友打算在海外買樓,自己又唔做決定,問我那裡比較好,我話,我不能夠俾任何意見,如果揸不定主意的話,不如接受大多數人的意見,年輕朋友唔明白,我話即是留意某個城市或者地區的人口流動性,如果人口不斷減少,在那裡買物業投資,現在的回報可能唔錯,甚至高過其他地區很多,但愈來愈艱難搵租客,回報亦會愈來愈低,屆時,要將物業賣走亦不容易,以美國底特律為例,這座汽車工業城在全盛時期有超過三百萬人,生產力足夠,消費強勁,租金回報不俗,現在只有大約一百萬人,而且以老弱人士居多,如果當時投資底特律,可以說輸多贏少。

  倫敦本來是一個值得投資城市,取代紐約成為世界金融中心是指日可待,但唔知點解忽然脫歐,倫敦重要地位要重新評估,本來人口與日俱增,但脫歐之後,金融人材離開,雖然樓價已經有十幾個%跌幅,但似乎仍然在下跌軌跡,是否值得投資,就見仁見智。

  不過,凡事亦有例外,星架坡在過去幾年,人口大幅增長,但很奇怪,樓價亦拾級而下,2013年至現在,樓價已經下跌超過兩成,箇中理由是非常複雜,雖然有星架坡這個例子,但以人口流動來推算一個城市盛衰以至是否值得投資,我仍然認為是一個值得參考辦法。

 
 
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1. 85後已上車 2016-09-19 09:14:55
多謝博士教路!
2. Small Potato 2016-09-19 09:15:55
呢篇文章,好有啟發性,謝博士
3. Tony lam 2016-09-19 10:07:06
爐峰咁靈仲洗乜山長水遠去第度求簽吖 !

都係果句、地產有邊度易玩過香港 ?
7. 屯門地代 2016-09-19 14:00:35
非常贊同Tony Lam說法
8. 真真薯片 2016-09-21 21:08:07
據聞香港島人口減少, 新界人口增加, 咁買樓是否應該買新界???
9. 向 引刀 ‧ 井 說不 2016-09-22 11:17:42
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E6%88%90%E5%83%91%E5%B1%85%E8%80%85%E6%8E%98%E9%87%91%E9%A6%96%E9%81%B8-%E5%B9%B4%E8%B3%BA130%E8%90%AC%E5%A4%9A%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E5%85%AD%E5%80%8D-223000714.html

港成僑居者掘金首選 年賺130萬多港人六倍

星島日報星島日報 – 4時前

【星島日報報道】香港成為海外人士掘金首選,赴港工作待遇更勝「紐倫坡」。滙豐銀行調查發現,香港是僑居人士發展事業的全球首選地點,同時,逾大多數在港僑居人士收入比在其原籍地高,其平均年收入接近17萬美元(約131.8萬元),遠高於9.7萬美元的全球平均水平,也是本港勞工平均年薪18萬元的7.3倍,高薪厚職令僑居人士樂不思蜀。

  香港是海外人士的「黃金之城」,該調查發現,僑居香港的人士中,有62%人表示收入比在原籍地高,而全球平均值只有45%,而在港僑居人士平均年收入近17萬美元,根據政府統計處數字,今年3月的本港勞工每月平均收入約為1.5萬元,即每年賺約18萬元,以此推算,在港僑居人士的平均收入是港人的7.3倍,工資差異幅度驚人。

  調查指接近70%在港僑居人士認為,香港是謀求事業發展的理想地點,高於所有其他受訪國家及地區,新加坡及英國一樣只得62%認同,美國則為61%。約63%受訪者相信,在港工作將改善他們將來繼續前往其他國家、地區或返回原籍地後的就業前景,而全球平均水平則為46%。

  該調查由滙豐Expat委託調查機構YouGov在今年3至4月期間進行,訪問了190個國家和地區的26871位僑居人士,其中有616位僑居香港,近一半僑居香港人士從事金融業。受訪在港僑居人士最主要來自英國、內地及澳洲,比率分別是35%、11%及8%。

  不過,綜合所有宜居因素,新加坡連續兩年奪得綜合排名首位,在經濟、體驗及家庭方面,最受僑居人士讚譽,香港的綜合排名則是第13位,僅僅高於台灣,而中國則排第34位。

  海外專才視赴港工作為致富的跳板,滙豐香港區零售銀行及財富管理業務主管欣格雷認為,香港是國際金融中心,緊鄰中國內地,將繼續提供大量優質工作機會,吸引追求事業有成、迅速升職加薪的僑居人士。

  在港僑居人士不但平均收入更高,還能比在原籍地儲蓄更多。調查顯示,56%僑居人士認為,在香港居住讓他們加快實現長期儲蓄和投資目標,而全球平均數字為38%。逾半在港僑居人士表示,能夠更快達成退休儲蓄目標,有46%認為能更早積累置業所需資金。另外,有74%在港僑居人士已在原籍地或香港擁有自己的物業,與67%的全球平均水平相若。