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文亮言
十年後東岸與爆煲論的意思是一樣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月29日

  前日,友人給我睇向西村上春樹寫的一篇關於十年後東岸業主的文章,佢仲話準過我的爆煲論,我很奇怪,點解春樹先生寫地產文章,因為,我記得我在2012年開始減重,小兒送給我一本關於跑步的書,作者是村上春樹,老實說,跑步已經很悶,講關於跑步的書更加悶,這亦是我沒有睇完的一本書,不過,有一套戲我不但睇完,而且睇多了一次,片名叫一路向西,現在,兩者結合,出了一個向西村上春樹,一篇十年後東岸,簡直是熱爆,朋友話準過我的爆煲論,是在我的面上貼金,因為,我的爆煲論根本唔準,怎可能雙提並論。

  我重睇十年後東岸與我爆煲論第一篇「三個月內細價樓將會爆煲」,其實,意思都是一樣,提醒那些打算買細價樓的人,我立刻寫了一篇文章話春樹先生應該在東岸開賣時就要出文,而非是現在嘲笑他們,春樹先生回應話感到遺憾,原來,感到遺憾的應該是我,春樹先生的文章不是對東岸的買家說,而是對未來打算買該類單位的年輕朋友說,我唔明白春樹先生意思而魯莽出文,應該講一句對唔住,不過,很多人話我同春樹先生扯貓尾,不斷向傷者灑鹽,春樹灑的是粗鹽,我的是幼鹽,我不認識春樹先生,但我佩服,他的十年後東岸已經提醒了很多人,的確是比我的爆煲論優勝得多。

  我的「細價樓爆煲論之危中有機」應該在下星期初出版,春樹先生可否登入我的fb,將聯絡地址給我,我會連同「細價樓爆煲論之始末因由」一起送上,如果春樹先生需要我的簽名,我是非常樂意,對於灑鹽事件,我再次說聲抱歉。

 
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1. 望東樓 2016-01-29 08:56:25
鹽好似有強力殺菌消毒作用。多多灑會唔會其實對傷者好?
2. 望東樓 2016-01-29 08:58:23
周顯 
羅傑斯在一個訪問中說,在美國加息和樓價泡沬過高的大前提下,香港的樓價將會在3年內,大跌五成。他是一個市場的practitioner,著重的是數據計算,我當然算不過他,不過,我是一個理論家,所以可以從基本樓價理論去推論樓價的問題。
通常,在一個樓價下跌的熊市中,下跌五成,是正常的現象,並沒有甚麼大不了的地方。
香港從1965年至1968年的熊市,從1981年至1983年的熊市,從1997年至2003年的熊市,也是最少跌了五成以上。
不過,由於距離上一次的熊市,已經是13年前的事了,因此,35歲以下的房地產投資者,也許沒有見過房地產的熊市,因此當遇上了,難免會有點不知所措,不知道如何應對。
樓市熊市之所以難玩,是因為在一次牛市之中,往往經歷過好幾次的調整。像這一次的12年牛市,中間最嚴重的一次調整,是在2008年的金融海嘯,但其實,由於樓價在2007年底曾經急升過,所以2008年的大跌,真正所跌的並不多,而由於美國迅速進行量化寬鬆,該次的跌市雖然跌去了三成以上,但下跌的時間不到一年,樓價便又急升上去了,因此,這一次只能夠算是調整,而投資者的損失也不大。
 
簡而言之,每一個在樓市中贏大錢的人,都是經歷過好幾次的調整,死守出頭的人。還有的是,梁振英在上台後,也不止一次,出過辣招,樓價還不是屢創新高?因此,35歲以下的房地產投資者,已經被多次的調整訓練成「羅素的雞」,當再遇上樓價下跌時,也會傾向於死守下去,希望守得雲開見月明。
但我可以告訴大家,就算是樓價跌五成,如果真的可以死守下去,房地產是一定可以賺錢的,問題在於,你投資的,必須要是豪宅,例如山頂、深水灣和淺水灣,又或者是銅鑼灣、旺角及尖沙咀等旺區,那你的回本兼贏凸,只是遲早問題,像1997年高價買了的豪宅,在2010年左右已經回本有賺了。
以97價買入計,紅山半島現價跌一半,還要虧本三幾成,但山頂獨立屋則還有賺添,不過,如果買的是大西北的細價樓,那就……
《孫子兵法》說的:「小敵之堅,大敵之擒也。」調整時所用的正確策略,在熊市時,反而會令你萬劫不復,祝大家好運! 
3. 西門吹雪 2016-01-29 09:55:12
東樓兄所言甚是。
都係果句啦,股市幾年就一次,d人都係賴完又賴之後再賴。樓市十幾年先一次,有幾多人有足夠能力同心理質素去應付?
4. 打工仔 Andy 2016-01-29 10:03:24
祝博士新書, 一紙風行!
5. 望東樓 2016-01-29 10:17:45
博士本書唔知有冇簽名會?請及早通知同道。
6. 無奈 2016-01-29 10:38:45
博士根本無需為爆煲論准繩度耿耿於懷,爆煲論背後理念依據是多按數字龐大,會嚴重影響未來社會消費,效果逐漸顯然,拍賣行聲言銀主盤流通量明顯按月遞増,預期持續上升,對經濟影響不少。
7. 收買佬 2016-01-29 11:31:06
有買貴無買錯,點會係傷口?

再講,真係傷口的話,就算搽紅藥水都痛㗎啦
8. David 2016-01-29 12:13:15
     
[環海‧東岸業主的十年]

2015年9月,朋友同你講環海‧東岸主打劏房戶,啲單位細到咁點住,仲要三年樓花期,呢啲盤狗都唔屌,扲嚟做一樓一鳳都厭細。你唔聽,你話,你返朝九晚八,買咁大間屋把撚咩,200呎單位執一執佢,即刻有SOHO Feel。雖然$17,000呎,三百幾萬真係貴咗D,但經紀同你講,自住唔怕趺,二十萬首期都唔洗,呢啲筍盤邊度搵?所以你勉強做咗九成半按買到個單位,唔算人生贏家,但都叫上咗車了咗心願。

2016-2017年樓市步入熊市,市區半新樓$10,000呎已成常態,朋友笑你層樓每呎已經跌咗五六千蚊,你話趺咁少好minor,只係技術性調整,個市實會升返,你發誓個盤升到三萬蚊呎個陣,你一定會日日問佢地買咗樓未,再日日同佢計,租人樓幫人賺咗幾多錢,日日同佢地班淡友廢青鞭屍。

2018年了,三年嚟你一直都承受緊熊市週期,你已經無理,因為你好開心,終於可以收樓自住,同你剛拍拖o既女朋友好雀躍咁陪你驗樓,但當佢入到屋發現單位只有二百呎四幅牆o既時候,你見到佢唔出聲眼濕濕,你知道唔多對路,你唯有笑笑口話單位細有細好,管理費段呎計,平都平好多,佢笑唔出,仲流咗一兩滴馬尿,佢最後只係口震震咁問咗句,點解間屋無房但有露台,你唔識答。

2019年初,女朋友終於諗到個藉口同你分手,可惜天意弄人,二百呎單位,唔扑嘢根本無嘢好做,所以住咗唔夠兩個月,佢已經比你搞大咗個肚,只能夠同你繼續生活落去。

2025年,你個仔六歲,有一日佢喊住咁放學,你問佢點解,佢喊住話同學小明間公屋又大又靚,點解你咁窮要住環海‧東岸,你爭啲一時衝動掟咗你呢個不孝子落街,但一諗到個單位變凶宅又即跌兩三成o既時候,你停咗手,然後跪低攬住個仔,你喊住話,你錯在唔係窮,而係唔夠窮。

向西村上春樹


9. David 2016-01-29 12:16:03
回親愛的湯博士:

能夠有機會和你隔空淺談樓市,實在深感榮幸。小弟從來都覺得湯博士你,作為一個企下集團持有物業資產市值高達百億元計的行政總裁,你的言論比起絕大部份的地產商都算坦誠和有良心得多,博士於上年年初發表的 「細價樓爆煲論」,先不論準與不準,但對於本人來說,那一定是2015年最觸動人心之文章。還記得上年2月9號我把文章閱畢後,心情久久不能平復,萬萬想不到會有資深物業投資者竟然肯說世人不願意聽的真話,那年我沒有再看書,因為我覺得我找不到更好看的文章,而我也把你的「細價樓爆煲論」列印出來貼在床頭用來閒時細味。  

你說我不應該在別人的傷口上灑鹽,,我沒有不滿,反而非常欣賞你願意關心小業主的心靈。但我可以告訴博士你不用太過杞人憂天,只要你有上香討的話,你可以見到環海·東岸業主討論區內的業主仍保持絕佳心理質素。「班窮友眼红,唔低得別人有錢買樓」「我係鐘意住細 你吹我L脹」「買得呢度既業主真係鍾情200呎左右~都唔明點解咁都比人鬧.....」討論區內的回覆之中暫未見到有業主受到心靈創傷,可見他們心靈質素之強大與他們持有的物業面績成強烈反比。 如果他們也有看到你今天的文章,可能會倒轉頭安慰渣住百幾億的你其實可以冷靜一點呢。

你說我應該把文章於上年發表,才能提醒到那些業主,對此我的確有感慚愧。我承認我現在才發文是馬後炮,沒有湯博士之風骨與膽量,但我希望你能理解的是,環海.東岸九月開售之時很多樓市好友都沉醉於CCL 146點之歷史高位,香討上大量網民更說CCL年尾劍指170。這些都不算重點,重點是該盤公開價單時,時間剛好極接近湯博士你擺 「細價樓爆煲論」的認輸宴。那餐飯宴,不是普通的飯宴,對於那些準業主來說,他們無份去飲,但剩係睇報紙都覺得香,覺得那餐飯是人生裏面最美味的飯宴,因為那是象徵著細價樓神話不滅的飯宴。

那個是細價樓最好的年代,也是最壞的年代,我們說什麼,發什麼文,他們根本聽不入耳。那幾個星期,香討上的網民不斷叫你什麼廢湯呀,什麼淡湯呀,我的心情也不好過,當我每次轉身望著床頭貼著的「細價樓爆煲論」時,我和你的傷口也被他們灑著鹽,can you feel the pain?

無論如何,我覺得我的文遲到,但好過無到。剛截票的深水埗海柏匯又是一個貴價劏房新盤,這種盤2016年是不會絕跡的。各位淡友,共勉之。各位好友,好自為之。

10. Tony lam 2016-01-29 14:28:04
長揸磚頭冇乜錯、但過程中好多會被KO、大博大輸哂唔洗可憐!但呢劑好多係冇力水嘅揹咗條大數,買得咁貴O息都有排捱,除非在有生之年、升番两成以上先有微利。
日本仔終於負利率嘞!呢劑阿爺還拖冇得話暴力啦!落咗冇洗驚住!勤力揾銀有机會還倒條大數嘞!
11. David 2016-01-29 14:56:54
喂8,9樓,物你又叫David?
12. David 2016-01-29 15:02:08
咁我註冊成為會啦,以免日後混淆
13. Tony lam 2016-01-29 16:56:57
日本仔玩負利率、夾埋老美挾中國、大條道理有排冇得貴利、阿爺將壓力化為動力、你假假地對我好、開拖都唔好意思、而家擺明玩嘢,咁暴力D都冇嘢講啦!我赢在門口未開哂、係街外点玩都唔怕後欄着火。
香港更加冇得減辣削part、買咗貴口嘢起碼今年個心舒服D,但唔上唔落都令人心實㗎!
睇嚟今年股市會好過瘾嘞!
14. Tony lam 2016-01-29 17:12:38
#5唔番香港都冇運行、我估好大机會搬番嚟,英國佬好現實、有着數唔怕人閒話嘅!呢頭嘰扢阿爺老套、個頭事頭婆係屋企迎賓 !
15. on.cc 2016-01-30 01:36:48
湯文亮料負資產今季將增至500宗
01月29日(五) 20:57
 
【on.cc東網專訊】去年底負資產宗數回升至95宗,紀惠集團行政總裁湯文亮預期,負資產數目將大增,今季宗數將增至500個,現時出現負資產主要應為承做9成按揭的人士,其實有關負資產宗數已「好大件事」,若不是金管局去年大力收緊按揭,情況可能更為嚴峻,並預料這只是開始。

他又透露,近日從銀行界朋友得知,現時市場有大約有3,000個銀主盤,而更值得注意的是,市場有多達1.5萬個釘契盤,接下來有機會出現更多銀主盤。