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文亮言
樓市大造,也是買樓的好時機
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月27日

  長沙灣新樓盤,銷情相當不理想,單日賣了九個單位,佔總數七十個單位不足兩成,有人認為連新樓的銷情都是如此冷清,樓市的確冰凍,我有唔同睇法,長沙灣新樓盤冷清,主要因為該樓盤的單位間格不被市民接受,那些開放式單位根本很難去貨,去年,地產商將貨就價,那些開放式單位應運而生,現在樓價回落,大家又將注意力集中在兩房單位,就算是細價樓,起碼都要夠一家四口住,開放式單位將會被市場淘汰,與樓市是否冷清關係不大。

  西半山新樓盤又絕對不同,總數十八個單位賣了十二個,地產商以銷情熾熱來形容,點解在這冰冷樓市,仍然可以做出這種成績,很簡單,就是現在買家知價,啱價就買,唔啱價就等,因為今年樓市大造,在商業社會,大量供應就會令物價下跌,就算是樓宇也不例外,所以,如果大家有留意就會知道今年樓宇供應量大增,地產商或者私人業主,一定要降價求售,所以,樓市雖然冰凍,也是買樓的好時機。

  今年,新樓盤供應大約二萬六個單位,去年新樓貨尾有六千,SSD屆滿可以銷售的大約有五千,已買新樓一定要將舊樓出售不會少過五千,被財務公司迫售的亦是五千,總數大約是四萬七,有多冇少,如此龐大供應量,可以用大造來形容,大地產商當然了解實況,以低價開售新樓單位毫不手軟,那些二手物業,如果被迫售,業主亦要開出低價,而事實上大家都知己知彼,只是誰人可以狠心劈價,大家又千祈唔好以為地產會永遠劈價,當他們達到銷售目的數量,就會封盤不賣,入伙前再提高重售,這些做生意策略,大同小異而已。

  樓市今年大造,地產商賣樓相當辛苦,對再落標投地興趣不大,供應慢慢減少,樓價又會再次上升,那些在今日樓市大造而遲遲唔肯買樓的人,日後又會自怨自艾話錯失良機,其實,他們應該知道,任何產品在大造的時候,貴極都有個譜,不過,除啱價外,最緊要啱用,如果唔啱用,幾平都冇用,即是平買貴用,所以,兩個新樓盤銷情有分別。

 
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1. 真真薯片 2016-01-27 08:44:11
樓同菜唔同, 菜唔好似擺太耐, 樓基本上可以無限擺, 問題既關鍵係越擺越升定越擺越平, 早幾年越擺越貴, 就算點樣大造都唔需要賣, 而更屌鬼係, 只要所有人都唔賣, 就會自動實現越擺越貴既結果

正如08年海嘯果陣大家齊齊唔沽, 價係唔會跌, 但係如果足夠數量既持貨者被迫劈價賣, 扭轉越擺越貴既狀況變成越擺越平, 成個巨輪就調轉行, 變左人人都想賣
2. 笑啖渴飲 2016-01-27 09:30:23
4萬7個數有D吹喎博士

真真, 你呢個講法理論上係得, 
但係Imperfect information根本冇可能做到人人都strong hold
3. Ca1on 2016-01-27 09:31:54
Prisoner's dilemma 之下, 就算人人明知「大家唔賣, 就唔會跌」, 都一樣會去賣。
4. CW 2016-01-27 10:27:17
博士睇通形勢, 終於肯出聲幫下有D需要賣/買樓既人, 取返個平衡着陸
5. LYC 2016-01-27 10:28:25
2手樓才是最大供應,影響樓價。
根深蒂固,香港冇樓冇face,要業主賣樓去租屋住已經好難,還要劈價 no way!
新樓2萬6,總數4萬7,講都冇人信啦!
其實林生分析股樓係幾準,上年2月佢話6個月後買仲貴,冇錯呀,現在都只不過回到上年年頭個價之嗎!
6. 笑啖渴飲 2016-01-27 11:18:23
其實博士都好明確講左呢兩年係買樓好時機啦:

幾時可以買,今年以後到明年底,隨時都可以,啱價就可以。
7. 神祈小子 2016-01-27 11:20:05
上年賣出的開放式單位全部都細細粒,呎價貴。今年仲咁多供應,那些買了開放式單位樓花的人真是欲哭無淚。

 


8. 老TOM WIN 2016-01-27 11:47:09
此時此刻,造就了大鱷如索羅斯盤踞搵食。不單是H股,香港本土的藍籌及中細價股,現時亦是絕佳的狙擊機會,很可能是下一個戰場。瑞銀香港策略分析師梁裕昌表示,國際炒家聞到有血自然會做嘢,香港經濟本身不濟,炒家就有機會。「我去年已警告香港經濟好差,啲人成日反問﹕『會唔會咁差呀?』」梁裕昌指,今年本港旅遊﹑樓市及出口均會下跌,預計今年GDP增長將放緩至1%,而最壞情況下,未來兩至三年或會出現2%至3%的經濟衰退。經濟以外,另一個時機就是緊接着的港股業績期。梁裕昌指,在企業盈利下跌5%的假設下,恒指會跌至17,988點,惟就目前情況而言,企業盈利跌幅應不止5%。

去年成功預測人民幣升值斷纜,並指中國經濟已硬着陸的大和資本亞洲首席經濟師賴志文,就警告指香港目前面臨的信貸泡沫危機,比九七年更嚴重,將步入通縮。「如果九七﹑九八年是八號風球,我哋面臨嘅係十二號風球,依家都已經要掛八號。」有「新末日博士」之稱的他表示,如今的泡沫是當年的一倍,而且已開始爆破。「九年嘅泡沫係香港人自己製造嘅,包括炒爆房地產,約為五千億美金。目前的泡沫,是熱錢流入形成的,規模近一萬億美金,而且呢啲錢大部分借咗返大陸。熱錢要走好易,但借咗去大陸啲錢,拿唔拿到返來呢?」賴志文指內地現在愈來愈依賴外匯及資本管制,暫時為內地止血,但卻將壓力卸來香港。「內地資金出唔返嚟,繼續係咁,香港聯繫匯率都會被衝擊,資金會流走得更快!」 
9. 西門吹雪 2016-01-27 12:01:45

過左呢個冬天,春天又來了~~到時呢度個個變哂好友,諗到都覺得和諧 :>

10. 蓄芳待來年 2016-01-27 13:32:53
「除啱價外,最緊要啱用」,最佳消費指南。

上年博士囡囡掃紅屋,其實早已經俾咗大家明確提示,叫你咪鬼買細單位。走去掃迷你精品劏房,更加係咎由自取。如果買咗就冇法啦,唯有心態硬好,堅定相信明天會更好,保持愉快心境繼續生活。

時而世易,呢個時候出手,吾應該諗升值,應該諗吓點保值。呢個時候去傾大單位,更加易傾,因為市面上買家吾多,只要業主有心賣,鋤佢30%吾係難事,不妨試試。
以投資角度,目前市況,都係要揀d供應量少嘅先保值,實呎細過700的,不用考慮。
11. 引刀一快 2016-01-27 13:51:43
To  9樓 西門吹雪兄

我認爲呢個冬天將會好漫長,今日大家都話冬天來了,春天不遠,然而總有人會對冬日迷惘,如何守過這長冬將會係重點。
12. 蓄芳待來年 2016-01-27 14:31:39
春夏秋冬皆是良辰吉日,冬日何罪?只嘆爾等不去細味、欣賞。

索羅斯未出手,上證已經急不及待自我實現,哈哈!諗極都唔明,索羅斯來一定係沽?佢承認沽空道指標普,但沽幾多?估左一千蚊都係叫沽。有影響力嘅投資者,都係出色戲子。

還記得恆指二萬八之際,你哋個個都話大媽舞有排未完,一定見三萬二,還記得你們當日所持的理由嗎?點解咁快就好似世界未日一樣了?識玩,應該係咁玩,先嚇你落來,再摷返上去,直到三萬二。
哈哈,純粹廢噏,但如實佈署。

好多人話依家似97,我覺得似03沙士多d。
悲觀者眼裏的絕望,都是樂觀者眼中的良機。
共勉之!
13. 西門吹雪 2016-01-27 14:35:40

刀兄~別說穿啊~~

冬天始終都會過既 (這是肯定的事實),不過唔好問我幾事過囉~~ XDDD

14. 西門吹雪 2016-01-27 14:39:50

蓄芳兄~~我都不知幾中意冬天,如果唔係邊有雪吹~~夏天D雪變哂水,只可以吹水了~~XDDD

BTW, 二萬八之際我正係度PUT緊恆指呀,雖然當時唔敢PUT得多,不過都有小小錢袋下既 XDDD  

15. 引刀一快 2016-01-27 17:28:39
To 12樓 蓄芳兄

依傢既唔係沙士,亦唔係九七,因爲九七至零三時嘅大陸,資源尚雄厚。

現在,手上有粒種子,就要考慮用嚟煲粥,還是留返嚟種地。

有排低迷。
16. 蕭峰 2016-01-27 18:30:28
今次危機在於,除了美國全球新興市場都差,而歷史上每次美國開啟加息週期,都是血洗他國的時刻。


17. 蓄芳待來年 2016-01-27 19:05:29
To 15樓 引刀兄:
多謝師兄提點。正引頸期待經濟低迷出現。只有經濟低迷,我輩心中藍圖先有機會上馬、實現。經濟好時,茂利都係神,吾重新洗牌,根本冇機會。
18. 掹車邊80後 2016-01-27 22:18:42
但換樓就唔知點算了
19. CD ROM 2016-01-27 22:49:25
其實宜家想入市都幾考功夫的,只計區份,究竟買跌得夠深既區,或是防守力強,跌得少既區呢?
20. CD ROM 2016-01-27 22:51:23
80後兄,跌市換樓,多留現金就是了。
21. 望東樓 2016-01-28 00:13:45
18/f
始終相信淡市換樓係相對上好嘅時機,因為身為用家可以慢慢揀。慢慢還價,使費仲平啲。咁你梗係預咗先甜後苦啦。最好方法係一路睇一路放,咁樣你最個市嘅短期走勢可能會好啲。
22. 掹車邊80後 2016-01-28 13:32:14
但要先賣後買先夠多現金,賣又難有好價錢