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文亮言
加息究竟對樓市有利抑或不利
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月25日

  樓價指數一洗頹風,四大分類指數齊升,但我睇唔明分析報告,究竟加息是對樓市有利抑或不利,如果以過往評論,加息是絕對不利樓市,雖然可以講加息是因為經濟好,所以樓市上升,唔好講耶倫今次加息是被迫,就算是因為經濟好才加息,都是美國經濟好,而非香港好,香港人現在經濟環境是怎樣,好抑或不好,相信不用我明言。

  分析報告話加息後短暫利好樓市,樓價下跌,吸引用家趁低入市,刺激樓價單週反彈,老實說,我睇唔明,什麼叫短暫利好樓市,樓價下跌,加息明明是不利樓市,樓價才會下跌,而樓價下跌,吸引用家入市,這點我明白,因為用家入市,樓價從低位反彈,這個有可能,但掉頭倒升,這個可能性就不大,如果真的是倒升,樓價指數就不會在短期內下跌10%,或者是我的中文水平不佳,不能了解文字中的奧妙,或者需要再下苦功。

  今次報告所表達的已經是2016年的成交,而大家都知道,在踏入2016年之後,劈價盤不絕,不少人估計,一月份已經可以將去年大約3%升幅抵消,今次反彈,真的不知道如何解釋,唯一可以就是話傳媒將那些劈價盤渲染,根本沒有或者是很少,數量甚至可以不計算在指數內,樓價其實是上升,但如果這樣說,指數就不會在短期內下跌10%,我唔明,但一定會有人很明白,希望他們可以賜教。

  或者會有人話我咁執著,其實,我是有苦衷,因為其他分析員,指數公司有龐大資源,充足數據做分析,我沒有,我只能夠靠當事人一些言論做分析,例如耶倫在加息之後講,加息步伐是緩慢,所以我認定下一次議息是不會加息,否則就不能夠說步伐緩慢,接著美國大選,九成九都不會加息,最快但並不是最有可能在年底前的議息才加息,最有可能是今年唔加息,所以,我認為今年最多只會加一次息,與其他分析員估計今年加三至四次息大不一樣,而他們是有大量數據支持,而我沒有,所以,我非常注意細節的事,很多時,答案就是藏在其中。

  今次我雖然不明白指數公司解釋四大樓價指數上升主因,但我同意他們所說,樓價會在短期內下跌10%,我說是細價樓。

 
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1. 蕭峰 2016-01-25 10:15:41
我都看唔明,呢排跌的咁急,指數點會又升返,等緊博士解話:)


2. 路人甲 2016-01-25 10:32:01

樓巿的升與跌, 跟人的羊群心理有著糾纏不清的錯綜關係!! 
3. 西門吹雪 2016-01-25 10:35:21
一句講哂~指數滯後~
4. LYC 2016-01-25 11:15:47
指數係反映一月頭市況.
昇哥其實已經睇到低位有承接,優質盤放1-2日已被買了,報紙啲吹水劈價新聞只不過是用來嚇業主沽貨,全部劈價都係劣質貨和好小數目,不足以拉低指數.
佢唔咁講,邊有業主沽貨,公司無生意做啦!買家以為有筍盤,點知睇完樓發覺買唔落手,短期會繼續買賣兩閒.當市況好轉,買家將要追價買上啦!
5. Alan Pepper 2016-01-25 11:17:25
寫分析報告嗰位,可能凍到傻咗,又或者上大霧山跌親。
6. 凝風 2016-01-25 11:38:18
其實耶倫後悔到想喊咁濟~
當初佢力撐唔加息住,係想自己國加經濟穩一D先加上去軟著陸。
點知中國經濟體動盪,震埋自己。
拖左咁耐,數據滯後,經濟體動盪因素未反映出黎,耶倫無辦法再拖了。
國會有政治壓力,耶倫結果被迫屈服加左1次。
耶倫等數據滯後出爐,你估加唔加息!?

美國就仲未差到出面,香港已經浮緊出黎。
香港話有條件唔跟!你信?
咁大家話加息對樓市係好,定唔係好,自己諗諗~
7. 路人甲 2016-01-25 11:51:56

博士講樓價跌, 過左好耐啦, 有無一個宏觀看法呢? 
跌到幾深就停? 又或者進展如何?
8. 神祈小子 2016-01-25 12:48:58
真的不明白四大分類指數齊升的原因,解釋了等如冇解,見到個樓市跌緊,但你話俾我知實情是有很多人出高價接貨,是否合理?

 


9. 引刀一快 2016-01-25 13:25:42
湯先生似乎面對了“飛矢不動”的問題了。

對好友來說,無時無刻都是“升”和“準備升”的預期。
10. 西門吹雪 2016-01-25 13:26:54

風水佬握你十年八年~~睇多幾個禮拜咪知囉~~

原來盲毛係一月頭睇樓,一月頭就立刻簽正式合約架BOR~~唔講真係唔知 XDDD


11. 無言 2016-01-25 13:40:39
小弟咁睇,,跌就趺緊,,不過就好大機會不會急跌,,維持明年中前 跌至 ccl 117左右水平,,徐非期間有大事情發生。

有時缓慢跌幅都是好事,,前排升得過急,,食得太飽,要適時消化。唔係短炒,,無須咁驚。
12. LYC 2016-01-25 14:13:08
指數反映緊一月頭簽臨時買賣合約,臨約睇啱就簽架啦,買過樓未架你!?
13. 老餅 2016-01-25 14:21:46
股票做市有證監查,指數公司有誰可以查呢?
14. 西門吹雪 2016-01-25 14:36:31

CCL計正式買賣合約GA~~盲毛者係盲毛~~~浪費時間~~~費事同小學雞鬧交~~有失身份~~~

15. 西門吹雪 2016-01-25 14:47:55

一月頭一個星期睇既樓,即使你一睇就買一口價都唔回,簽正式合約都要上18Jan個星期,都要29 Jan 既指數先反映。家下跟本無人一口價都唔回,回得幾口價都要2月個指數先出現啦。唉,你自己低能,唔好以為所有人都白痴至得架~~

16. 老餅 2016-01-25 14:50:09
小學雞問下都唔得唉!
17. 西門吹雪 2016-01-25 15:01:15

老餅兄~小弟講既小學雞唔係問緊野喎~~係0係度串緊人無買過樓WOR~~

以我睇左咁多成交~美國剛加息之後,成個市幾乎無成交,零星幾個成交不足以令指數大升/大跌。但係到左1月頭2個星期,有一堆成交浦左出來。保守估計都要等到今個星期,甚至下星期既指數先至反映出來。

風水佬握你十年八年~~我就睇多幾個禮拜咪知升定跌LAW~~

18. LYC 2016-01-25 15:09:15
優質貨爭住買,仲想還價,轉頭已被其他買家買了!
睇清楚博士第三段所講:
今次報告所表達的已經是2016年的成交,........
不過是但你點講都好啦,爭論一兩個星期個CCL的升跌實在太無謂!樓市根本好明顯在上升軌當中,不斷大漲小回打橫行!

19. 西門吹雪 2016-01-25 15:12:50

又係個句~~悶了~~無第二句拿~~

唔好發皮四咸WOR~~我最怕D人咸架LA~~~XDDD

20. 老餅 2016-01-25 15:12:56
吹雪兄,明白.
21. 西門吹雪 2016-01-25 15:22:09

人地已經立定決心唔再同你D小學雞鬧交~

點知我同博士講未反映,你又走出來插咀~你以為你係博士咩? 真係恰得就恰~~唔回你以為自己好巴閉!!! 你咁中意買咪而家出去買LAW~~係度嘈~~

22. SHUN 2016-01-25 16:29:24
睇發展商散貨態度咪估到8-9成囉!走得快、好世界、走得摩、無鼻哥。
24. 123 2016-01-25 17:58:49
真的百思不得其解臨約一簽價錢已作實沒可能再議價若任何一方終止交易均需賠錢,當簽正式合約落大訂更是必買必賣
25. Tony lam 2016-01-25 18:50:10
樓有買貴冇買錯 ? 睇閣下乜料先啦!而家呢個價、第一層樓真係買嚟自住、父幹者除外、只要樓價呢三年升唔到10%、你都供死會有排唔洗upgrade、又係個句,買得咁貴、住得咁細、有排閉哎。
呢度吹緊水嘅、冇边個對錯、睇吓屬收下边類,1/借大買多㩜咗砂炮嘅,實契弟都話開長莊、2/未上車或者落早咗車嘅,實望住有冇加班特價車上番、3/揸咗多少又冇街數嘅、升就得個高興、回番多少都唔拘、又睇唔到會冧檔喎、但現價加注 ? 實唔制啦 ! 
結論係買賣睇自己荷包、而家個價使乜心急趁墟呀!以前劈炮首期比得少、上身最多報窮、而家比重首期又紮住三年、報窮會輸多年荷葉凝珠得番嚟嘅辛苦錢㗎!
26. 老餅 2016-01-25 19:39:14
凡事都要量力而為其,實呢個世界冇野只升不跌,或只跌不升的,要睇通環境.經濟係有週期的,週期不是以日計而是用年計,順勢而行,如果我地D普通人唱下就好,咁叫奧巴馬唱下美國經濟就唔會衰左幾年,所以現在叫人買樓真係推人去死.好似博士話16年尾到17年先郁手勝算較高,同意
29. Tony lam 2016-01-25 20:20:42
啱先凹頭地皮流標、即係話10標都唔睇好後市???
政府唔係話要加供應、踢冧樓價咩?有人落標價高者得、到唔到價照批可也 ?
咪解釋咗政府係想樓市高位運行、以高價位低成交平衡番風險、咁先至係切合番高檔名店身份嘛!
30. LYC 2016-01-25 20:53:08
剛睇新聞報導話美國將會重新啟動QE,揸實磚頭最穩陣!
流標咪冇供應囉,政府又唔降地價,建築成本又貴,又要發展商起私樓,睇下年尾CCL高定現在高,哈哈!
31. 吹水? 2016-01-25 21:26:15
吓? CCL 用臨約計架咩?
我一直以為呢度留言嘅師兄都係老手,咁都搞錯?定係大家搞錯咗咁多年??
同埋邊度新聞話美國再QE?? Search 埋bloomberg都無講…可唔可以唔好亂up野……以前睇呢度啲留言學到好多野的。唔好將呢到變高登口水區呀拜託
32. Tony lam 2016-01-25 21:26:17
上咗岸就平和D㗎嘞、攬住砂炮就梗神經質D!
33. 好 2016-01-25 21:39:39
美國QE好正常,港樓有排升,不過唔夠錢買都冇辦法。
34. 樓市新手 2016-01-25 22:00:34
重啟QE?????咩新聞呀?剛剛先加息喎
35. 老餅 2016-01-25 22:01:33
我所聽到的新聞係QE不過唔係美國係歐州.
36. 吹水? 2016-01-25 22:03:29
樓上,先唔講美國QE正唔正常。
LYC仁兄吹到話新聞剛剛話美國要QE
邊度新聞講?
佢自己間電視台?定係天氣凍到亂諗野?
呢個世界永遠有人看好有人看淡,大家來呢度留言或睇野都係想長知識,就算你因咩原因要看好唔好亂UP當秘笈啦
當大家傻口架咩
37. LYC 2016-01-25 22:04:30
TVB 6:30新聞有講呀,冇吹水!
38. 老餅 2016-01-25 22:23:01
其他人聽到美國可能QE所以今日香港股市升.
39. 吹水?定呃人? 2016-01-25 22:28:30
LYC兄,
如果你係講TVB,新聞係話美國可能減慢加息,日本則繼續寬鬆貨幣政策。但絕不是你話嘅美國“重新”“啟動”QE
無可能聽錯或理解錯的
如果要咁吹水法先托到個市……我都驚啦喂
41. Tony lam 2016-01-25 23:28:40
咪電視報紙睇到乜報導就攞嚟當秘笈啦、資訊係攞嚟分析参考嘅、估中ccl幾点有乜用 ? 赢咗自己袋得嘞,点吹都好、有實力嘅自有主見、冇實力嘅先最易行差踏錯、点解 ? 買得太貴時、冇實力嘅就算睇中弟日會升番、都冇力睇到赢個日。
42. 好 2016-01-25 23:42:35
其實美國做乜都有可能,QE同加息有乜出奇,個個官員講嘅野都唔同。
43. 吹水? 2016-01-26 07:48:55
係呀美國做乜都有可能,加息快於預期亦有可能,咁你將只係你心中想要嘅“從啟QE"當事實講出來,會唔會離譜咗
個市危到要老作謠言來撑咩?
44. 好 2016-01-26 09:04:19
是LYC講的。
45. 讓我奔放 2016-01-26 09:06:44
世上滿希望,每日有新願望,QE在我心裡,讓我奔放
縱歷遍風浪,我亦永不絕望,減息在我心裡,讓我奔放

只要有幻想,有幻想,不必驚怕受創傷,受創傷
手牽手赴遠方,心中明亮滿天紅日朗
46. LYC 2016-01-26 09:14:06
有評論出來講美國要QE,唔再加息,聽下都開心呀,,好過成日話加息,依樣個樣。揸實啲樓不知幾開心!
你地咪繼續等運到囉,睇下博士點講啦。

47. 引刀一快 2016-01-26 09:24:59
To 39樓 兄台

唔好打擊LYC兄,今時今日尚有咁嘅好友吹好風,實屬難得,昔日論壇好友偃息旗鼓,睇下:


好多好友都唔敢講睇法!
48. 好 2016-01-26 09:46:44
我講咗啦。
49. LYC 2016-01-26 10:32:34
你地見到上星期五CCL升,唔好唔開心啦,CCL随時繼續爆上,美國加錯息,美股咁跌法,QE又有乜出奇呢!聰錢已在一月不繼吸納優質盤!
股票就好難升,樓一升,升到你唔信,每年10個8個%上!
50. 引刀一快 2016-01-26 11:05:13
加油!LYC!
51. 引刀一快 2016-01-26 11:09:05
To 48樓 好兄

收到,你話120嘛,即係高過118喇。
52. 神算 2016-01-26 11:49:07
LYC, 你仲係唔明,淡友唔代表冇樓! 唉....
53. 引刀一快 2016-01-26 11:58:03
神算兄

唔係唔明,係“詆毀”,呵呵呵
54. 真真薯片 2016-01-26 13:49:06
從發展商劏細單位去就價黎睇, 單位大細, 銷售數量都係次要, 最重要係呎價, 為左浪住個呎價, 賣少d, 劏細d, 都在所不惜
55. 神算 2016-01-26 15:25:08
刀兄,

可看看下面篇文: 

原文請看:【環海‧東岸業主的十年】 向西村上春樹
56. LYC 2016-01-26 16:50:36
剛剛同熟經紀吹水,2手成交係細左,但係大兩房和3房或過10M個啲單位只不過高位回了幾個%,係有成交,仲同我講市況慢慢好轉緊喎,真係有趣,同報紙所講完全唔同,睇下黎緊CCL點走啦!
57. 湯渣嘩 2016-01-26 17:06:40
美國可能會qe, 但一定係大家死到仆直既時候,未仆直既時候,佢可能仲要加多少少buffer 第時減。經過幾年qe, 個市對低息已無正面反應,利息不回復到常前,再qe都係徒然。但有一點,強美元有利資金回歸美國,就算大家都死,美國經濟依然相對地穩。所有人都以為美國怕中國死,其實,你睇下中東石油危機,日本經濟迷失,亞洲金融風暴,歐債危機,邊次唔係始於美國?美國人唔伯你累佢,只係怕你唔死會威脅到佢,明嗎?
58. 十郎 2016-01-26 19:36:11


      加0.25厘,  是高息  ?

      美國在1980年的通漲率,  在7至8%左右,  世界都受高通漲逼壓,  當時財長(唔記得名)使出一招,  將這隻怪獸降服,  他的方法是將利率定於通漲率加2%.  使到貼現率曾去到12%,  我們在香港八十年代 ,  供樓利率好似去過24%,  12%我都經歷過,  當時的人怎麼供得起呢 ?  那時每人起碼兩份工,  工人去工廠見工,  最緊要有冇加班,  冇就唔考慮.  現在供樓輕鬆好多.

      儒家推崇中庸之道,  過猶不及都不適宜,  所以零息是怪獸,  太遲加息,  後果可能嚴重.  加息是否引起股市跌的原因呢 ?  又不見得,  美股實在升得太多,  回下好正常,  我睇未跌夠,  美國人身經百跌,  唔駛驚.  這裡我提過幾次,  供咗十年樓嘅人,  尚未脫離危險時期.

      我想請教下, " 剛需 "其實同唔同 " 鋼需 " ?   個 " 剛 "字怎解 ?


59. 蕭峰 2016-01-26 20:22:00
over 10mn  d豪宅更係最後一個跌啦,呢排啱啱跌小小,但之前企的好硬,依家都可以傾。豪宅一定係最後一個跌,第一個升返,有咩奇,唔代表個市唔跌。



60. LYC 2016-01-26 21:34:58
供10年,自己供都供完晒啦。
我諗10M-20M都未係算豪宅啊!
61. 十郎 2016-01-26 21:39:34


      To : 55/F

     睇完篇文章,  回應中夾有樓宇平面圖,  我數到45個單位,  我懷疑

      (1)  我出咗電梯,  會唔會迷途,  唔識返屋企  ?

      (2)  電梯數量,  夠唔夠用 ?


62. 於是 2016-01-26 22:17:46

[環海‧東岸業主的十年]

2015年9月,朋友同你講環海‧東岸主打劏房戶,啲單位細到咁點住,仲要三年樓花期,呢啲盤狗都唔屌,扲嚟做一樓一鳳都厭細。你唔聽,你話,你返朝九晚八,買咁大間屋把撚咩,200呎單位執一執佢,即刻有SOHO Feel。雖然$17,000呎,三百幾萬真係貴咗D,但經紀同你講,自住唔怕趺,二十萬首期都唔洗,呢啲筍盤邊度搵?所以你勉強做咗九成半按買到個單位,唔算人生贏家,但都叫上咗車了咗心願。

2016-2017年樓市步入熊市,市區半新樓$10,000呎已成常態,朋友笑你層樓每呎已經跌咗五六千蚊,你話趺咁少好minor,只係技術性調整,個市實會升返,你發誓個盤升到三萬蚊呎個陣,你一定會日日問佢地買咗樓未,再日日同佢計,租人樓幫人賺咗幾多錢,日日同佢地班淡友廢青鞭屍。

2018年了,三年嚟你一直都承受緊熊市週期,你已經無理,因為你好開心,終於可以收樓自住,同你剛拍拖o既女朋友好雀躍咁陪你驗樓,但當佢入到屋發現單位只有二百呎四幅牆o既時候,你見到佢唔出聲眼濕濕,你知道唔多對路,你唯有笑笑口話單位細有細好,管理費段呎計,平都平好多,佢笑唔出,仲流咗一兩滴馬尿,佢最後只係口震震咁問咗句,點解間屋無房但有露台,你唔識答。

2019年初,女朋友終於諗到個藉口同你分手,可惜天意弄人,二百呎單位,唔扑嘢根本無嘢好做,所以住咗唔夠兩個月,佢已經比你搞大咗個肚,只能夠同你繼續生活落去。

2025年,你個仔六歲,有一日佢喊住咁放學,你問佢點解,佢喊住話同學小明間公屋又大又靚,點解你咁窮要住環海‧東岸,你爭啲一時衝動掟咗你呢個不孝子落街,但一諗到個單位變凶宅又即跌兩三成o既時候,你停咗手,然後跪低攬住個仔,你喊住話,你錯在唔係窮,而係唔夠窮。

63. LYC 2016-01-26 22:28:22
發展商真好野,長樓花期,高尺價,咁嘅劏房樓當時都可以有人爭住買!
64. 老餅 2016-01-26 22:38:03
十郎兄,本人親身經歷,用四個字說苦不堪然,當年供26萬,已除首期,年期10年,幾十年前最普遍的年期,當年是82年我倆夫妻都是經理級,收入合共6100元,但供款要6仟2佰幾,你可想像當時那麼旁惶,好彩二十幾厘維持只是幾個月,但後來都要供14厘,到84年中英會談層樓跌左一半,都捱過在,所以就說買樓的時間很重要,從浪底買或浪頂買是相差很遠的.
65. 十郎 2016-01-26 22:55:58


      餅兄 :  明白的,  都是過來人,  恭喜  脫苦海   !


66. 神算 2016-01-27 09:38:20
回61樓,

個則其實每層一開36個單位。返屋企冇問題,正如返酒店,不過飲醉咗就麻煩啲,哈哈!

每層分三翼,有九部電梯,相對大部份單位係開放、一房,應該夠用。