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文亮言
買貴即是買錯
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月16日

  有不少人在去年不理會我的「細價樓爆煲論」而以創新高價買了樓,每當被人問及,他們都會話,那些資金投資者都有講,有買貴冇買錯,但那些人只知道其一,不知其二,首先,有投資者收購舊樓,但有部份已經被人落釘,唯有出高價買下已被落釘物業,收購價,尤其是關鍵的一兩個單位,出高價亦沒有辦法,唔會有人話他們買得貴,因為唔買就錯。

  又有一些用家,見隔離舖位放盤,都唔敢自己去傾,搵一個陌生面孔去傾,即使那人出價比市價高,業主都不會賣給他,他會搵隔離業主出價,如果高於別人,就會賣給鄰舍,結局是可以預料,因為,大家都會知道,千金難買雙連地,唔會話買家買得貴,最驚買唔到。

  我預測今年超級豪宅會上升,不少人認為我厚此薄彼,細價樓下跌,超級豪宅上升,其實,豪宅業主根本唔打算賣,到價都唔會賣,超高價才會考慮,難得豪宅買家又唔志在,比多一兩成是沒有問題,如果有人問,他才會說有買貴冇買錯。

  對於其他屋苑型物業,絕對是買貴即是買錯,在某些屋苑,在半年前買兩房單位的價錢,今日可以買三房,如果有人問,我唔相信業主會答有買貴冇買錯,因為在屋苑是可以買到同類型單位,在有得比較之下,買貴即是買錯,又如果有人對他們說有買貴冇買錯,這只不過是安慰的說話,不能夠當真,總括來說,那些有協同效應,或者非常罕有的物業,才可以說有買貴冇買錯。

 

 
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1. 好 2016-01-16 09:31:21
2. 新抱仔 2016-01-16 09:32:03
物以罕為貴,所以有人會以更多溢價去承接;如同類供應多,便沒有了這因素,就會以市場價格承接,故同為樓宇,對消費者來說,價值的估量是不一樣的。

明白了,謝謝!^^
3. 好 2016-01-16 09:45:11
當樓市在上升初期,我認為買貴是沒有買錯的。
4. 好 2016-01-16 09:50:19
當有多人同時睇中同一物業,出高價買亦沒有辦法。
5. 引刀一快 2016-01-16 09:56:27
當大把選擇嘅時侯,睇到啱先買亦好合理。
6. 引刀一快 2016-01-16 10:04:23
“有買貴冇買錯”係要講條件嘅。
7. 凝風 2016-01-16 10:23:20
問題是入門級樓太少了!令向上流動鏈斷掉~
我認為所謂"正常"入門級,都係400實用面積/5百幾建築面積,實用比率75-85%。
按常見家庭收入3萬為例,首置9成30年壓測,目最多買到350萬既樓 (月供約1.2萬),入場費要60-70萬。
可見可選擇數量?

近兩年興起細價房,都係290實用面積/400建築面積,實用比率70-75%。(細貨房包裝豪宅化)
所謂剛需,都係集中指正常細價樓,500萬以上已經好多負擔唔到。
所謂買貴,問題係等唔到正常細單位價錢及供應量,這部份供應唔夠所致(流動鏈斷左)。

正苦不停推地,限制發展商圖則需要有細單位,但數量仍然很少。
正苦有決心要解決問題,唔應該插針式俾哂地產商起樓,應該自己用返公屋大型圖則去建居屋樓賣,一層幾十戶,一幢三十幾層。
分大單位實用440、中單位實用380、細單位實用320。
用平衡收支形式賣,大約實用面積1呎8千蚊,建築費一定夠仲有錢賺,問題正苦肯唔肯做啦。
8. 望東樓 2016-01-16 10:59:21
樓上,如果你睇番過去大半年嘅一手市場,你會發現主要係無房同單房極好賣,兩房可以,三房以上就係咁先。係過去幾年,大部分擁有細價樓/細樓嘅業主應該好肥仔,咁點解無乜人換樓?係唔係而家樓市嘅生態已經唔同咗?定係再上去嘅lump sum根本係大家負擔唔起?定係啲所謂三房其實係二房size改間三房賣(兩間房加埋唔夠100呎,養狗都嫌細,只有貓先至肯住)?
10. 好 2016-01-16 11:12:11
我是因為需要太多首期,換唔到大單位。
12. 凝風 2016-01-16 11:22:25
望東兄~

無房同單房極好賣<==呎價1.2-1.6萬,以1.4萬290呎為例,已經400萬 (細房高級化價錢去賣)


我表達出係普遍家庭收入跟壓測負擔力關係,所以容易入場能力既樓盤,一手早期咁好賣。
我認為係想上車既人無能力過大銀碼壓測,市場生態變成不正常,3房呎數價錢更加無力負擔。


至於換樓問題,關係到我提出物業市場流動鏈斷掉觀點。
我覺得換樓人士目標係提高居住質數,早期以首置9成按已有物業的人,賣掉換樓遇到按揭收緊,出入費貴重要因素,令流動鏈出現問題都有莫大關係。


謝謝指教~
13. 望東樓 2016-01-16 11:49:48
樓上,如果用返閣下嘅推論,咁而家香港樓市係一個死局,整個經濟承受唔係咁嘅樓價。(不過我認同)除非MA開閘俾銀行放水。
14. 好 2016-01-16 11:51:19
同意,我過到壓測但唔夠俾大單位首期。
15. 凝風 2016-01-16 12:00:41
樓上兩位師兄~

早上博士提過正苦絕不減辣,應該開動逆週期方式,放寬按揭。
我認為是解讀作解決流動鏈一部份問題。
畢竟收緊按揭是一種"排他式"控制資產質素做法,將財力不強的人排除。
如果用8:2定律去睇,收緊按揭係俾緊機會大業主再吸納,"排他式"控制資產質素做法副作用更大
我大膽假設逆週期方式,放寬按揭,不遠焉~
16. 向飯民說不 2016-01-16 12:04:04

毒果又開始煲港幣貶值,香港人幾時先可以覺醒。表面講事實,實際上就是幫美國佬攻擊港幣。


港滙兩日跌幅24年最大
昨弱見7.7991
投機者建淡倉沽空港元


17. 打工仔 Andy 2016-01-16 12:32:25
今天做錯的, 也許到了明天又對了!
18. 向飯民說不 2016-01-16 12:38:07
樓上,我地見到美國代言人已經在一次發動對香港的金融衝擊。而我地又可以見到他們的代言人在過去幾年一直逼政府加大福利開支,最低工資,老人退保等等,其實最終就是減低聯繫匯率的防守。

當時機到時他們就搞破壞,謠言,等等衝擊聯繫匯率。如果聯繫匯率被衝擊,香港人數以萬億的外匯儲備將會流入美國人戶口。

如果這情況出現,無論你幾時買香港樓,都是買貴。
19. 老餅 2016-01-16 12:48:24
我的解讀政府不放寬按揭是擔心放寬後又一批實力不夠的買家入市(如得10%首期)那麼如樓价下跌超過10%那又產生一大批負資產,而經濟大環境不太好,有機會大裁員,同時現今樓价確有離地的感覺,我覺得正政府有心將樓价從回一般市民負擔得起的水平,如3成首期下,供樓佔入息30-40%,是一個健康的水平,因政府用了這樣大的力度也希望樓价從回正軌,以這情況下那短期政府應不會放寬樓按,這只是我的見解.
20. 望東樓 2016-01-16 12:55:07
樓價本身唔係MA嘅mandate所以佢只可以吹話係systemic risk 而出蕉同收蕉。依家咁嘅時勢好難諗到佢可以點解倒畫。
21. 凝風 2016-01-16 13:02:13
老餅兄~

放寬又唔一定要放到咁盡9成既~
就算放到9成,在壓測把關情況下,你收入40%都借唔到9成,都已經變左撻訂。(加上大銀碼做唔到9成)
我覺得逆週期放寬按揭問題不大,反而壓測一定要維持不能變40%死線。
22. SHUN 2016-01-16 13:11:24
現在D人比一些所謂專家毒害左、什麼剛性需求、有買貴無買錯…………等等!有沒人想到這些專家背後幫什麼人做事?如樓價去到1-2萬蚊尺都健康的話、買了就不要姓賴、變負資產又要政府幫!因簡單一個道理、樓價如果祇升的話?地產商D樓做乜要賣?出租咪仲好、現在揾專家出口術托住散貨呀!
23. 股災 2016-01-16 13:41:50
雖然國內有很多引刀反共人士,我據我國內朋友理解,你香港台灣越抗共,國內反而團結,共產倒台不是香港同台灣決定;是中國十三億人決定
25. Oscar Lam 2016-01-16 14:44:02
在大部份的情況之下,買貴就是買錯。就好像"天要下雨,娘要嫁人"實在是件無可奈何的事情。找個藉口安慰一下自已也算是一件好事。
26. 玩完 2016-01-16 15:03:51
USA係香港有成千億收緊利息,佢整死HKD有好處?
記住HKD係USD代用卷,一日HKD掛USD,USA都會睇香港,

27. 望東樓 2016-01-16 15:04:02
而家最希望有炒家追擊港元嘅應該係MA,皆因佢手上揸咗過千億喺過去幾年買落嘅美金。當佢沽晒呢啲美金,回收返等值嘅港元,咁樣港紙息口先可以正常化。
28. 玩完 2016-01-16 15:06:32
如果97唔係有班香港人咩都要炒,樓市會比人做跌?
港人數以萬億的外匯儲備將會流入美國人戶口。ON99
29. 無奈 2016-01-16 15:07:48
好文章,說明世事無絕對,不能一本通書讀到老。價值,因人而異。


30. Alan Pepper 2016-01-16 15:19:25
To SHUN:

"因簡單一個道理、樓價如果祇升的話?地產商D樓做乜要賣?出租咪仲好"

唔評論係咪專家出口術托住散貨,但上述理由不成立。做生意貨如輪轉得到的回報如高過收租,就有發展商起樓了,這是做生意的道理。你所說的收租公司亦有很多,所取所需而已。

例如:投資十年升值及租金回報是 400%,但如果同一資金,每次可賺取 20%,但十年內可重複賺取50次,那你的回報是 1000%

當然這是過份簡單化。但道理是差不多的


31. 向飯民說不 2016-01-16 18:15:31
黃屍廢清真系on9無極限。竟然會甘認為HKD係USD代用卷,一日HKD掛USD,USA都會睇香港。點解美國佬要睇香港啊,on9仔,你回去了解下HKD掛USD的歷史,在看看HKD被大鱷攻擊的歷史啦,真系on9 到+01。

等我又塞錢落你條廢柴到啦,港幣貶值和加拿大貶值是不同的,因為香港有掛鉤,而掛鉤就是利用數以萬億的美金支持,如果今日港幣被逼貶值,也是政府已經用盡了數以萬億計的外匯。而這些外匯將自動轉賬入美國佬的袋子裡。這就是93年左右Soros 點樣賺了應該佬英國佬幾+億英鎊的方法,也是97年賺盡了泰國,韓國,印尼等的外匯。 

on9仔,估計你都系條97年之後長大的廢青,97年韓國用盡外匯資產won之後,won大幅貶值,當時好多原本在外國讀書的學生要反韓國,韓國人比其他地方優秀,當出現問題的時候,人們捐出自己的黃金比政府,等政府有外匯度過難觀。

on9仔,香港BB吃一罐奶粉,最少消耗20美金外匯,而大陸BB食香港奶粉等於比20美金外匯逼香港。

返去好好讀書,不要被毒媒洗腦到99啦,仲要認賊作父,美國鬼嘴裡叫和平,但是最好戰的民族。
32. 向飯民說不 2016-01-16 18:27:01
等我有塞錢入26樓黃屍廢青的口袋啦。大鱷攻擊聯繫匯率,實際上就是show hand,大家鬥錢多。
我一直反對聯繫匯率,因為耐吾就耐會引大鱷攻擊,而每次攻擊都會打擊實體經濟。而這show hand 對政府其實是不公平的,因為政府有幾多錢,大鱷是知道的,但是大鱷有幾多錢,政府卻一無所知。而且大鱷只要令市場恐慌,就有更多人加入估港幣行動,令港幣雪上加霜,26樓條黃屍一定不知道83年香港的恐慌。當時港幣狂貶,市民怕無飯食,系超市到盲搶米。

還有97年代聯繫匯率保衛戰中,美國佬並不手幫助香港,反而是大陸央行出手。不要認美國賊作父。
33. Tony lam 2016-01-16 18:29:04
有多餘錢先有資格講唔怕買貴、要四圍籌先上到車嘅、樓價唔洗跌、只要唔升横行耐D時就乜都錯、佢地好多真係錯一次就番身無望、97時大家係賭手指、落part小、輸咗最多報窮、但呢幾年係赌身家、只不過大家見有排都未洗借貴利、呢個時候講減首期比人上車 ? 多D人爭上車時、樓價實企硬、即係比D贏家起多個孖易D散水,而家最好乜辣都唔好減、先等D樓價回番12/13時、先比D寬鬆政策首次買樓嘅小家庭上車先、已有樓者則再加辣、限制只可掂D大碼貨。
我口說我心、我都有多少磚頭揸手、但冇借錢、14年尾15年頭走减D次貨、當時本冇諗過賣、隨口噏高好多、真係又件件賣到、如果減辣又唔設限、我實唔執輸、買多幾件擺吓、政府最好唔比机會我喇!
34. 舍神 2016-01-16 21:01:32

人冇水晶球,冇人百分百知未來如何!

投資,卻偏偏是買未來,要在投資上賺錢,本質上就是很難的任務。通達之人就是 "睇得見"未來將會發生的勢頭。

 「細價樓爆煲論」D人會話:你老幾先,要我聽? 升了十三年了,個市罄合合, 新盤都1Q清袋,遲一年又冇一百萬。當然不及 "有買貴冇買錯" 好聽。人是群居動物,要爬逆水,荒莫獨行,是有違人性!

說回"有買貴冇買錯",在股市一般是指好多人唔敢買 "強勢股", 覺得已升了咁多, 未來一跌,勢必跌得比未升之股更深!好多人唔敢追入, 但事實係"強勢股"好多時強得"有道理",同一sector,就係得佢升, 即使到跌市來臨,往往反而跌得冇咁甘。

其次,在摸底階段,人冇水晶球,人是冇可能知底在何時何價出現 (一如博士估6個月見頂也只是大約!) 即使"越買越跌"也是買得開心,有買貴冇買錯的 (高位時越沽越高亦是高手風範)

35. 向饭民说不 2016-01-16 21:19:27

26楼条黄尸废青,看看美国人点对付自己的盟友啦。仲以为美国佬会帮香港捍卫联系汇率,真系on9.

与法国态度不同,1967年3月,迫于美国压力,德意志联邦银行行长布莱辛写信给美联储主席,承诺联邦德国不会把所持美元储备兑换成黄金。但1971年8月,美国总统尼克松突然决定,关闭美元与黄金兑换窗口,美元随即大幅贬值,联邦德国所持大量美元储备严重缩水。

37. Tony lam 2016-01-16 23:03:14
散打係中國強項、可以踭膝任用、摔跤腳踢、而家買賣交易都用埋散打精神、打開西洋拳嘅實一咀都血、唔好再扮嘢呱呱叫話要跟西洋拳例嘞,係時候適應吓散打嘅刺激啦!
38. Tony lam 2016-01-16 23:17:02
遲D練到再大力D時、玩MMA、西洋拳你自己玩啦、睇吓邊個客仔多。
39. Eric Wong 2016-01-17 19:49:52
agree with 向飯民說不|!