理大講詞（9）香港物業市場立昨日，今日，明日

　　12）兩股令樓價上升的人為動力
 
　　A)  創新高價

　　在今年以來，報章以創新高價來形容某些物業買賣交易，最低限度都有五十次，這些創新高價都是由物業代理傳出，計算方法五花八門，以地區，面積，屋苑，大廈，方向等分門別類，目的只有一個，就是吸引打算買樓的人追價成交，但香港人對於投資物業是很有天分，只有少數人認為樓價會無止境上升，大部份人都拒絕入市，結果是成交量偏低，雖然，民間反映樓價中原指數亦屢創新高，但無助成交量上升，沒有合理成交量，那些創新高價並不是真實，隨著大家認識到供應增加，新樓與同區二手樓細價樓同價，就算再多一些創新高個案，樓市一樣會向下調整，似乎，這個人為動力失去作用。
 
　　B)  銀行估價

　　另外一種人為動力就是銀行估價，或者是銀行委託的測量師估價，很多人在買細價樓的時候，物業代理都會同佢講，那個單位的銀行估價比業主的要價還高，是一個筍盤，很多時買家都是以此理由買下該物業，但他其實犯了兩個嚴重錯誤，首先，他的買入價可以在同區買一個同樣面積的細價新樓，而新樓與二手樓之間，最少有兩成溢價，現在，中型住宅有三至四成，豪宅超過一倍亦不出奇，所以，銀行估價怎可能不參考同區新樓，中原指數亦沒有參考同區新樓，不過，這是遊戲規則。銀行估價高於成交價其實是代表樓價下跌，因為銀行或者測量師估價是參考過往類似而成交了的單位，很可能那些單位是在半年前簽訂買賣協議，即是半年前的樓價比那個買到筍盤的人為高，即是樓價向下，所以，在以往，估價大多數比購入價低，代表樓價上升，並不是買貴咗。