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文亮言
理大講詞(9)香港物業市場立昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月1日

  12)兩股令樓價上升的人為動力
 
  A)  創新高價

  在今年以來,報章以創新高價來形容某些物業買賣交易,最低限度都有五十次,這些創新高價都是由物業代理傳出,計算方法五花八門,以地區,面積,屋苑,大廈,方向等分門別類,目的只有一個,就是吸引打算買樓的人追價成交,但香港人對於投資物業是很有天分,只有少數人認為樓價會無止境上升,大部份人都拒絕入市,結果是成交量偏低,雖然,民間反映樓價中原指數亦屢創新高,但無助成交量上升,沒有合理成交量,那些創新高價並不是真實,隨著大家認識到供應增加,新樓與同區二手樓細價樓同價,就算再多一些創新高個案,樓市一樣會向下調整,似乎,這個人為動力失去作用。
 
  B)  銀行估價

  另外一種人為動力就是銀行估價,或者是銀行委託的測量師估價,很多人在買細價樓的時候,物業代理都會同佢講,那個單位的銀行估價比業主的要價還高,是一個筍盤,很多時買家都是以此理由買下該物業,但他其實犯了兩個嚴重錯誤,首先,他的買入價可以在同區買一個同樣面積的細價新樓,而新樓與二手樓之間,最少有兩成溢價,現在,中型住宅有三至四成,豪宅超過一倍亦不出奇,所以,銀行估價怎可能不參考同區新樓,中原指數亦沒有參考同區新樓,不過,這是遊戲規則。銀行估價高於成交價其實是代表樓價下跌,因為銀行或者測量師估價是參考過往類似而成交了的單位,很可能那些單位是在半年前簽訂買賣協議,即是半年前的樓價比那個買到筍盤的人為高,即是樓價向下,所以,在以往,估價大多數比購入價低,代表樓價上升,並不是買貴咗。

 
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1. 真真薯片 2015-12-01 10:48:26
只係創新高價同銀行估價都未夠搶升樓價, 第三股力量叫做“長線收租必贏”, 只有三股力量配合, 先可以令投資者放心入市, 因為投資者有信心只要放租就一定冇得輸

至於放租係咪真係冇得輸? 就真係見人見智啦
2. 望東樓 2015-12-01 11:35:03
近排一個唔覺意入左間書局,除咗見到有幾本唔錯嘅投資小冊已經有中譯本之外更加見到有幾本教人買樓收租向上游之類嘅書。大家行過不妨打下書釘。
3. TO 2 樓 PN 先生 2015-12-01 12:15:45
請問邊間書局 ? 多謝
4. 打工仔 Andy 2015-12-01 13:16:50
各大書局都有。
5. 望東樓 2015-12-01 13:54:58
三樓,如果你係問『教人買樓收租向上游之類嘅書』應該間間書局都有,因為我係响大門口個啲位見到。
6. TO PN 先生 2015-12-01 15:23:01
多謝回復 
7. 引刀一快 2015-12-01 17:36:47
真真薯片兄

長綫收租都要睇睇入貨價,如果收30年租都未返本點贏呀?

400萬上車盤,假設租金凈收一萬,都要33.3年先至返本。

長河san話,香港經濟唔好唔緊要最緊要全世界都比香港差就OK。

OK!同理,賺得少唔緊要,千祁咪全香港最少就得嘞。

有冇發現近大半年,呢度好少人攞實數計算嚟做睇好嘅計算?因爲賬面都講唔過去嘛。
8. AH-HO 2015-12-01 18:41:08
"400萬上車盤,假設租金凈收一萬,都要33.3年先至返本。"

難道你假設了層樓的最終價值是零?

如果是假設樓市往下,成本應該只是虧損+利息、管理費、差餉等支出吧。。。
按你的假設,我當樓市跌3成,400萬就是跌120萬,要10年時間才翻本。。。
但如果你相信樓市是有週期的話,10年後又是不是真的只能翻本?
雖然有說人生有幾個十年啊?但等待也是需要成本的。。。


9. CD ROM 2015-12-01 19:21:41
AH-HO兄,呢個論点幾新鮮wor
10. 老餅 2015-12-01 20:16:49
以前聽人講收二十年租就等於合理的樓价.
11. 打工仔 Andy 2015-12-01 21:00:56
AH-HO

心水清好野! 
12. 魚蛋仔 2015-12-01 22:17:36

AH-HO,

還有一点補充,你這樣計算,只是針對投資者而言。但是,如果是一個自住的,在等待的過程中,他損失了十年的租金啊。還有計可能每兩年搬一次的慘况。如果不跌呢?那就要重新再計過。但是誰人敢保証樓價一定下跌3O%呢?



13. 歷史長河 2015-12-02 08:12:30
引力兄,一萬蚊三十年後很可能是一碗杯麵的價格,還需在特價時段,你估到時房租仲收一萬蚊?

好易計嘅,唔需太复雜,用Spreadsheet 兩分鐘就可以攪掂了。可以assume房價每年 5%漲幅,而租金收入維持在房價的3.5%。你試下?


15. 引刀潛水。唔見左。 2015-12-02 11:54:57
引刀潛水。唔見左
16. usd purchase power 2015-12-02 12:11:12
17. 路人甲 2015-12-02 15:40:31

租樓出去計回報, 400萬收1萬蚊,只有3厘, 未扣任何支出. 細單位比較低回報, 但豪宅卻是不錯了. 香港比澳門回報高些添. 

大氣候的話, 如果樓價跌一成都40萬, 就已經係3年多的租金. 所以, 要在适合時候做合适的事.... (盡量)

除了大氣候, [ 回報 ] 係最重要一環. 幾年前, 我看到半工商大廈, 回報超過6厘, 為什麼不買呢?  建築費成本差不多的尺價....
所以都購入了, 這個或多或少, 證明了樓價未能真實反應出來, 又或者回報確實很合理. 價租齊升的日子可就近了; 相反, 若是回報太低, 就有機會價租齊跌的情況出現.

我唔係王弼大師,我很笨, 唔識玩超大拱捍, 買樓來'' 租.價'' 兩賺的機會不是常有, 又要掌握得好TIMING, 確實不容易. 目前樓價睇跌, 就要等一等了. 

勇氣, 眼光, 準備及耐性都要有! 否則到時, 有錢都無膽出手, 又係輸的了.  


18. 望東樓 2015-12-02 16:16:06
19. 歷史長河 2015-12-02 16:29:21
That seems inflation adjusted.
20. anggie T. 2015-12-02 16:32:22
Don't know if that includes our book: Winning at the Finish Line? Hehe........
21. 引刀一快 2015-12-02 16:36:59
真係當人白痴嘅。
22. 歷史長河 2015-12-02 16:37:08
刀兄,講下哪裡錯咗?
23. 引刀一快 2015-12-02 16:45:10
冇錯冇錯,呢度個個都係白痴,OK?
24. 歷史長河 2015-12-02 16:47:09
嘅我好難回應喎!
25. 望東樓 2015-12-02 17:08:43
yes, inflation adjusted. 1890=100. There are quite some remarks in the chart and that is why I make a large screen dump.
26. 望東樓 2015-12-02 17:09:44
Also the red projection back in 2011 was not correct. The index should be at ~170-180 level.
27. 西門吹雪 2015-12-02 17:29:33

不如坦白D啦。買樓收租唔埋價入,呢D基本上係人都識,而且係唔需要技巧既投資。咁并唔係話唔好,而且我都講左好多次,大把錢既時候我都會咁做。人地都認同左你地,其實你地可唔可以留意下人地既POINT呢? 如果唔係大把錢,又或者唔想一輩子負上還唔完既債。咁係咪應該客觀D睇下個市升定跌呢? 追到通帳,雖然都唔錯,但係其實真係唔係好叻架JA。我估呢度唔係個個師兄都會就咁滿足LAW。唉~~

28. 引刀又潛水 2015-12-02 18:20:23
引刀又潛水
29. 歷史長河 2015-12-02 18:55:21
Simon 兄所言甚是,買樓收租真係唔需要咩技巧,但是需要持之以恆的毅力及不受利潤誘惑而套現的定力,方得修成正果!當然了,點賺錢來買樓則需要技巧,這點通常不是論壇討論焦點。
30. 望東樓 2015-12-02 19:34:03
我認為最大挑戰唔係點賺錢而係生活態度,簡單啲講好多人連身邊另一半每個月搵幾多都未知,你點期望佢地一齊合力孭起一身債幾十年。
31. 歷史長河 2015-12-02 19:35:07
PN兄,正解,生活態度絕對重要!不過你所指同我一直講的生活態度唔完全吻合。
32. TC 2015-12-03 00:52:36
回16樓,
但97至2015呢十幾年嘅usd purchasing power 唔係跌左好多咋。
33. TC 2015-12-03 00:52:40
回16樓,
但97至2015呢十幾年嘅usd purchasing power 唔係跌左好多咋。
34. TC 2015-12-03 00:54:01
回16樓,
但由97至2015呢十幾年嘅USD purchasing power唔係跌左好多。
35. 望東樓 2015-12-03 08:36:54
TC, normally when I present historical time-series with long duration and/or with large movements, I prefer to use log chart whenever possible. If you think about it from 83-15 it dropped from say 0.1 to 0.01 (or 1 to 0.1 if you scaled it) that is even worse than the first 8 years from 1 to 0.5.
36. 歷史長河 2015-12-03 08:42:24
對,只是同一scale下的視覺誤差而已。
37. 西門吹雪 2015-12-03 09:02:26
河兄既"正能量"果然大得驚人~~小弟拜服...哈~