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文亮言
高佣金,亦是銷售策略之一
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月3日

  今年新樓銷售成績,比預期差了很多,甚至連去年也不如,我相信很多人料不到,因為新樓盤供應量是比往年有所增加,但銷售比例不高,在元朗的新盤開售前,大約有三成多的新樓盤單位未被出售,但各大地產商推盤源源不絕,暫時未有時間理會那些暫時未能出售新樓盤,不過,地產商又並不是放軟手腳,他們是以高佣金政策推銷新樓盤貨尾單位,買家可以從物業代理回贈,從而減低買樓開支,這亦是行內公開的秘密,作用與減價沒有分別,不過,如果新樓現在要減價促銷,又要做過新價單,又要上載,靈活性很低,所以,高佣回贈是一個可行辦法。

  我在三十多年前買第一個物業,是單幢樓的最後一伙,位置當然不佳,但地產商肯以七五折賣給我,當時,沒有那些新樓銷售條例,地產商可以這樣做,現在就不能。同樣地,地產商以往會以高折扣賣新樓貨尾,不過,不會公開賣,而是通知地產代理暗盤做,大多數新樓貨尾都是這樣去貨,接貨的人大多數是物業投資者,但現在除了新樓條例之外,又要受到BSD,DSD以及SSD限制,其中SSD限制甚嚴,稅率又高,所以,地產商現在已經很少將新樓貨尾賣給物業投資者,唯有採取高佣回贈辦法。

  其實,無論高折扣,高佣回贈,只要能夠將新樓貨尾推銷到市場,便是好辦法,否則,任由新樓貨尾積聚,對解決市場上樓宇供應不足的問題,可以說是沒有幫助,而地產商如果沒有資金回籠,亦不會積極投地,繼而拖慢整個建樓流程,所以,政府最好不要過問有關佣金問題,就算在二手樓巿場,業主如果想積極賣走物業,很多時都會用高佣政策,這是公開的秘密,而新樓貨尾銷情,大家應該可以預計到樓市去向。

 
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1. 路人皆知 2015-12-03 09:49:20
好似長實已超標提早收爐。
2. 真真薯片 2015-12-03 09:54:37
博士既然知道, 發展商就算減價賣樓都只可以暗盤做, 唔可以係成交價上反映, 應該明白對發展商同地代黎講, 樓價跌係禁忌之中既禁忌, 只可以唱升, 絕對不能唱跌

明乎此理, 咁地代日日講樓價必升, 長線必贏, 收租必賺, 都非常合理
3. 伟恒 2015-12-03 10:25:57
BSD, DSD, SSD 唔会撤销,係政府补充楼宇交易减小后的收入来源。
好可能赚多D。 又可以讲比市民听有做野。
我地个政府每做一件事都係为荷包谂。 唔到你唔服。
4. LYC 2015-12-03 10:35:06
5. 蕭峰 2015-12-03 10:36:00
依家地代唔理你的要求,全部push你買一手就知啦!我問地代,我睇跌哦,佢地話短期啫,長期一定升。係,但買入價可以爭好遠哦,佢地唔理,只是叫你買買買!
6. 望東樓 2015-12-03 10:54:49
峰哥,以你親身經歷,地代世宙 offer你幾多折?
7. One Punch Man 2015-12-03 10:57:31
其實,預期不會回調多過兩成,咁現在若買細價樓,同二手業主講價劈佢一成以上咪一樣可以入貨 ? 咁買入價又會差幾遠呢 ?
8. 真真薯片 2015-12-03 10:59:01
乜野先叫泡沫?

在下愚見, 一個投資如果缺乏實際需求去支持個價就係泡沫, 就算摸貨, 摸得出有用家接貨, 用家供得起既話其實都唔算泡沫, 買樓收租, 租得出而租金頂到供款亦唔算泡沫

好多人話依家有辣招, 市場冇炒家, 所以冇泡沫, 咁講只係講一半, 除非所有買家都係用家, 如果有投資者, 就要睇佢搵唔搵到用家接價同佢買/租, 辣招只打擊摸貨同炒樓, 但係從政府收dsd既數睇, 樓市存在非常大量投資者買樓收租, 咁樓市有冇泡沫, 就要睇呢班投資者放租時租唔租得出

今年入伙單位數目比較細. 據聞明年有萬八個單位入伙, 樓市有冇泡沫, 大慨明年底後年初先有答案
9. 蕭峰 2015-12-03 11:05:24
to  pn

唔係世宙,近排想開始睇樓,但地代push我一手,睇圖紙真係唔多鍾意,但佢地講到好似世界唯一一間筍盤咁,搏命push,一定係高佣啦!
10. 望東樓 2015-12-03 11:15:14
IC,通常佢哋都會話同我買有多幾多discount。
11. 路人甲 2015-12-03 12:04:04

為求生意, 無所不用其極, 有隙走就行了.
我曾經買樓時, 因為賣方認為賣平左, 去到一個價, 差少少唔肯賣就唔肯, 過唔到自己心理關口. 後咪我地產同我講, 叫我照賣方價來入, 差左2萬蚊啫. 而後佢地地代少收果2萬蚊. 我都同意了. 賣方因為之前高位都無賣, 現在等$使, 樓價又回落左, 條氣唔順, 所以自己SET左個底價.

對我來講, 都一樣, 因為當時借錢又無逆按揭, 銀行基本上只會嫌你借得少, 所以多出呢條數, 根本唔代表什麼....

地代由始至終都係唸自己可否做得成單生意, 所以, 乜野方法都度得出嘅....

博士講的,係! 地產手中取回佣, 都可以, 以為買家唔使佣, 已經唔錯.
我都係最近才知道! 真係蠢左..... 博士好野!!! 

12. 西門吹雪 2015-12-03 12:06:53

PN兄~~回佣最好貨比三間~~

有D只回三幾萬,有D為求做生意,同一個單位可以回十幾廿萬都得~~真係唔好咁笨,要格下價

13. 路人甲 2015-12-03 15:03:23

15年11月27日 王美鳳 專家評論

買樓租樓兩面睇

本港近年樓價高企,時有屢創新高成交,有買家會選擇果斷入市,亦有部分買家礙於怕高追或接火棒的心態而決定轉買為租,一心等待樓價回調時才入市。當然,亦有不少市民是基於樓按成數降低的措施,導致首期不足而選擇租用單位。一直以來,用家對於租樓還是買樓各持不同意見,當中均有正反聲音。近月樓市步向轉角,市場上多了轉買為租的聲音,先不論目前應租還是應買,本文先談論兩者好壞處。

租樓的好處是所需成本少,租客毋須籌措大額首期,只需預備按金及支付每月租金,租金一般已包括管理費及差餉。換言之,租客可保留更充裕的流動資金實現計劃如參與其他投資或營運生意等,彈性較大,毋須承擔樓價下跌的風險,亦毋須如買樓人士受到額外印花稅(SSD)的綑綁,租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。

不過,租住單位雖則彈性較大,但卻沒有長遠定居的保證,業主或年年加租,若租客未能負擔,只有遷走,業主亦說不定基於自用或其他原因於完約後收回單位。雖然很多時出租單位已連基本裝修,租客搬進傢俬已可入住,但租客卻不能按自己喜歡的風格裝修單位。而且租金純屬支出,不能如買樓般可累積資產財富,租樓20年就只是淨流出租金,但業主供樓20年則可擁有單位業權,並可將物業留給後人。

至於買樓,一直是很多港人的目標,當中自有不少好處,在低息時期,樓按利息大幅低於租金,若備有足夠首期,不少人均希望擁有自己的安樂窩。而且買樓除了可作居住用途,亦可儲蓄財富資產,並附有投資價值,當樓價平穩向上,業主便可坐享資產升值,又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位,這是不少人希望上車的原因。

但另一方面,買樓的費用絕對不輕,除了一般為四成至五成基本首期,買賣釐印費亦較大,另需支付律師費、代理佣金等;置業後除了按月供樓,亦需支付管理費及差餉等;再者,加息期將來臨,業主亦須衡量息率上升的風險,屆時每月供款開支將會逐步增加。

舉一個實例僅供參考,2年前陳先生正在考慮租樓或買樓,心儀的2房單位作價520萬元,或以每月1.5萬元出租,若選擇買樓,當時所需資金是基本三成首期(2015年2月27日前仍可申請高達七成按揭)、釐印費、代理佣金及律師費合共約178萬元,如租樓則需支付2個月按金連首月租金、釐印費及代理佣金約共5.3萬元。最終陳先生決定先租住該單位,保留資金觀察樓市走勢。一年死約過後,業主加租500元,陳先生繼續租用單位,直至最近,租期即將約滿,陳先生比較一下當年租樓與買樓之間的決定,這兩年租期陳先生共付了36.6萬元租金支出。若然當初入市買樓,按月供款金額與租金相若,但當中2年按息支出僅約13.7萬元,連同管理費及差餉(部分季度設差餉寬減)合共約18.2萬元,這麼看來已大幅少於租樓支出。還不止,2年後之今天,上述單位已由520萬元升值至620萬元,升值金額減去釐印費等一次性費用後,仍然相當可觀。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理


14. 望東樓 2015-12-03 17:39:33
世宙剩蔗主要響三房單位,如果閣下係下一輪有興趣,自己識做啦。

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