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文亮言
理大講詞(8)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月30日

  C)  供應不足逆轉成為供過於求

  一向以來,供應不足都是樓價上升的主要因素,現任政府亦知道這個事實。在取消勾地,改為招標之後,供應不足這個問題慢慢得到解決,但由於開發土地至建樓是需要一段時間,所以在過去兩年樓價繼續上升,到今年,不同政府官員在不同場合表示在未來三至四年有八萬三個單位供應。但不少人對政府這個數字表示質疑,政府沒有作出辯護,反而加強供應,由八萬三至八萬六,表示政府對所說的供應量表示信心。這招之後,反駁的聲音減少至零。現在,他們擔心供應太多,新樓銷情已經放緩,要提供更多優惠,更高二按成數才可以促銷,如果供應源源不絕,的確是樓價下跌主因,但是他們知道,現在的供應量是落入不同的地產商手中,他們在招標中奪得土地,便會以最高速度建房,推出市場,樓花期甚至長達36個月,所以,我認為供應太多將會是明年樓市下跌主因。
 
  D)  經濟環境轉弱

  無可否認,在未來影響樓市最重要的因素就是經濟環境轉弱,在2003年之後,國內開放自由行,香港成為最大受惠者,現在,自由行熱潮減退,一線街舖租金下跌,大家非常恐慌,認為香港經濟環境轉弱,失業率增加,樓價會急跌,我覺得這是其中一個理由,一線街舖租金急跌,其實是以前急升,現在作出調整,不合理的事不會長久維持,而舖位租金急跌,反影香港零售業轉弱,但甲級寫字樓租金維持,以及空置率甚低,代表香港金融,保險,股票,基金投資等行業依然強勁,所以,甲級寫字樓,豪宅等租售價格,均沒有受到影響,但要維持這種優勢,就必定要吸納最優秀人才到香港,而零售業轉弱,對基層市民影響比較大,對細價樓影響比較大。
       
  綜合以上4點,今年細價樓下跌的機會及幅度會比較大。

 
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1. Desmond 2015-11-30 10:49:06
香港金融,保險,股票,基金投資等行業依然強勁而零售業轉弱對基層市民影響比較大這樣香港的貧富懸殊問題會更趨向嚴重。
2. 路人甲 2015-11-30 12:29:04

下跌主因, 莫過於經濟低迷的情況持續. 至於供應多與否, 係另一個次要的了.
試想想, 香港人根本就係中國人, 持有磚頭的欲望由古至今從來都沒有改變過, 
就好像我的國內朋友一樣, 每人都幾套物業, 真係猫猫狗狗加起來都住唔晒, 
經濟好, 就買多套, 不管泡沬不泡沬, 人心之所向, 羊群之方向.

到了經濟下滑, 情況才會明顯的走下坡.08年金融海潚至今, 經濟根本無特別好左好邊, 
只係好似311海嘯咁, 將D 輻射同垃圾推出去人地家門口, 遠至加拿大都收到垃圾, 
我們作為受害者, 美國都已經把物價全推高了, 現在要跌回來, 在一片哀鳴之下, 情況可能骨牌效應. 我們買是死, 唔買又是死...  (有點挖苦..)

就等於財爺成日話, 遲早會加息一樣, 睇下幾時死... 
等於我話大家遲早係寫字樓坐得久了, 會起身去洗手間小解一樣. 我一定是對的!
只是時間問題而已.

我地只可以小心, 但不等於小心就一定無事哩! 在波幅裡求生罷了! 

祝大家好運!
3. 如是 2015-11-30 13:06:39
香港金融,保險,股票,基金投資等行業依然強勁,但能否持續值得商榷。
5. 歷史長河 2015-11-30 23:15:09
路人甲兄,

放心,事情都是相對的,你有此認知及准備,相信當黑天鵝真的來時,你仍會是幸存者,最終的強者。先被大浪吞噬的很可能係今日望樓跌一簇。最終實力話事!

有人認為香港經濟將會下行,不管這個預測准確與否,只要香港相對好於世界各地主要經濟體,就唔會有事。此乃另外一個相對性。
6. 引刀一快 2015-12-01 01:33:04
非常同意路人甲兄呢句:

我地只可以小心, 但不等於小心就一定無事哩! 在波幅裡求生罷了! 

小心不能保證無事,不等如可以不小心。

因爲不小心而出事,係咎由自取。