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文亮言
理大講詞(8)香港物業市場之昨日,今日,明日
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月30日

  C)  供應不足逆轉成為供過於求

  一向以來,供應不足都是樓價上升的主要因素,現任政府亦知道這個事實。在取消勾地,改為招標之後,供應不足這個問題慢慢得到解決,但由於開發土地至建樓是需要一段時間,所以在過去兩年樓價繼續上升,到今年,不同政府官員在不同場合表示在未來三至四年有八萬三個單位供應。但不少人對政府這個數字表示質疑,政府沒有作出辯護,反而加強供應,由八萬三至八萬六,表示政府對所說的供應量表示信心。這招之後,反駁的聲音減少至零。現在,他們擔心供應太多,新樓銷情已經放緩,要提供更多優惠,更高二按成數才可以促銷,如果供應源源不絕,的確是樓價下跌主因,但是他們知道,現在的供應量是落入不同的地產商手中,他們在招標中奪得土地,便會以最高速度建房,推出市場,樓花期甚至長達36個月,所以,我認為供應太多將會是明年樓市下跌主因。
 
  D)  經濟環境轉弱

  無可否認,在未來影響樓市最重要的因素就是經濟環境轉弱,在2003年之後,國內開放自由行,香港成為最大受惠者,現在,自由行熱潮減退,一線街舖租金下跌,大家非常恐慌,認為香港經濟環境轉弱,失業率增加,樓價會急跌,我覺得這是其中一個理由,一線街舖租金急跌,其實是以前急升,現在作出調整,不合理的事不會長久維持,而舖位租金急跌,反影香港零售業轉弱,但甲級寫字樓租金維持,以及空置率甚低,代表香港金融,保險,股票,基金投資等行業依然強勁,所以,甲級寫字樓,豪宅等租售價格,均沒有受到影響,但要維持這種優勢,就必定要吸納最優秀人才到香港,而零售業轉弱,對基層市民影響比較大,對細價樓影響比較大。
       
  綜合以上4點,今年細價樓下跌的機會及幅度會比較大。

 
 
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