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文亮言
小業主應對樓價下跌三成有所準備
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月8日

       在三個月前,細價樓沒有爆煲,我設下「細價樓爆煲論」認輸宴,當日,有記者問我會不會轉軚,我不但不會轉軚,並揚言在三個月內,所有睇好樓市的評論員都會轉軚,當時,記者們當然不會當真,昨日,有記者Whatsapp我,話真的是所有睇好樓市的人都轉軚,高帽之後,問我小業主對於下跌樓市,應該有何準備,這是大塊文章,很難三言兩語可以說出來,我唯有說,部份小業主應該準備樓價有機會下跌三成。

       我並沒有說樓價會下跌三成,但部份在過去年半升得過急的細價樓有機會下跌三成,所以,所有細價樓的小業主都應該有準備,因為,所有影響樓價的正面因為都已經漸漸消除,負面因素呈現,如果沒有準備,很容易被今次跌市呑—,首先,令樓價上升主因之供應不足,在政府推出招標替代勾地之後,已經有大量土地落入不同地產商,他們在奪得土地之後,會以最高速度推出市場,供應不足將會成為過去,代之而起是供過於求,由地產商賣細價樓,訂價竟然可以與同區二手樓看齊,便可以推論出地產商已急於散貨,這個情況,很多人都明白。

      美國在伯南克任聯儲局主席時話,失業率在6.5%,美國便會加息,後來不斷搬龍門,耶倫已經用盡所有方法,但最新的失業率竟然只得5%,在美國,這差不多是全民就業,連最口硬的人都不敢說美國不會加息,代之而起是加得幾多,我唔敢嚇大家,都是有準備比較好。

       經濟環境我唔講,無謂大家唔開心,有人認為我是杞人憂天,當樓價下跌,政府便會減辣,如果係就最好,我恐怕政府驚得罪基層巿民,莫講話減辣,連逆週期措施都不會放寬,現在,很多有物業的市民借貸比率都非常之低,但奈何銀行將按揭尺度收得很死,就算樓價下跌,他們都愛莫能助,那些借貸比率比較高的細價樓小業主就要自己照顧自己,或者,他們就是今次跌市的犧牲者,我希望我的「細價樓爆煲論」有阻止到一些人今年入市買二手細價樓,總之,大家都要有所準備,一切都要靠自己。

 
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1. 引刀一快 2015-11-08 08:12:44
連長河san同珍港兄都轉呔喇,湯先生料事如神!
2. 中產求生隊長 2015-11-08 08:35:28
博士的確有理,各界中產小業主只要做好防守工作,保持月月有銭供樓,萬一真有此跌幅未上車的要快速上車,已經上車的不用怕,因為樓市很快又會回升,三兩年之後一定高過今天。一時被嚇死,辛苦得來的樓就成了別人的點心。

我好有相心指數不會低於120,雖然賭局不成,但中原城市指數會否跌低於120,仍然是值得留意。
3. Desmond 2015-11-08 09:00:33

【太陽報專訊】美國十月份就業數據標青令聯儲局下月加息幾乎定局,美股上周五雖然早段回軟,惟未見劇烈波動,道指最多僅跌94點,收市倒升46點,報17,910點,標指尾段亦收復大部分失地,僅跌不足0.1%至2,099點,全周漲1%,連升六周,上周二更與紀錄高位相差少於20點。

投資者開始為美國加息部署,憧憬加息有助息差擴闊,銀行股向上,摩根大通及高盛上周五分別漲3.04%及3.72%,為道指共進帳超過60點,反觀,資金流出高息股,標指公用股指數挫3.6%。

港股ADR上周五表現普遍向下,當中滙控(00005)逆市升,收報61.786元,較港收市升1.46%,中移(00941)收報92.4元,跌0.97%,若按比例計,相當於恒指跌78點。

美元應聲上揚,美匯指數突破99點,收報99.168點,升1.26%,美元兌日圓收報123.13,升1.13%,每百日圓跌見6.358港元;歐元挫1.31%至1.0741美元。新興貨幣沽壓更大,當中南非蘭特兌美元創出新低,瀉1.96%至14.1639兌1美元,花旗G10外匯策略環球主管恩蘭德相信美元勢攀升。

歐元淡倉5個月最多
事實上,據美國商品期貨交易委員會資料顯示,截至十一月三日止一周,歐元淨淡倉合約由前一周的10.59萬張,再增至13.43萬張,創六月九日以來最多;日圓淨沽空倉合約亦增至43,787張,為八月十八日以來最淡。匯商注視本周出爐的美國零售及生產物價數據,以確認美國下月加息機會。

對息口最敏感的美國兩年期債息全周猛升16點子至0.89厘,十年期債息升至2.332厘的七月二十一日以來高位,而由利率期貨推算的十二月加息機會率現時升至68%。

紐約期金上周五瀉1.49%,全周挫4.7%,是去年十月底以來最慘,並連跌三周,回落至1,087.7美元;紐約期油上周五連跌三日,收報44.29美元,再瀉2.01%,全周累跌4.9%。

4. 打工仔 Andy 2015-11-08 09:09:18
當百業之母的地產業不景時, 要執生的不只是小小投資者,而是所有人! 
日日望樓跌而買樓的, 可以慳d了, 因為到時已經失業無工做! 
5. 歷史長河 2015-11-08 09:25:40

Now this is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.

--------  Winston Churchill


請自行演繹,周日愉快!

6. 望東樓 2015-11-08 10:06:21
如果係一年買一個果啲就當然開香賓啦,因為可以買平的。如果緊緊夠兼已上咗車可以每日起身刷牙對住塊鏡默念20次樓係唔會落嘅,而家呢個世界發生緊嘅只係幻覺。跟住人兩個以上唔同筆名上嚟呢度yill博士。
7. 零售業 2015-11-08 10:15:45
我做零售,這半年生意差上加差,我放樓一個月,比市價平5%,但竟然沒有人還價,又沒有客睇樓,只是4百萬的小單位,問問博士如何是好?
8. 市民 2015-11-08 10:23:51
1000萬以下是細價樓?800萬以下是細價樓?600萬以下是細價樓?
9. yyfan 2015-11-08 10:34:01
坦白講,作為業主同收租佬,對美國加息係守同攻嘅選擇,加到息證明經濟好轉,我地生意好做返D,揾多D錢再買樓,此之謂攻,加唔成息,供樓成本暫時唔會有壓力,但生意可能受經濟環境影響,咪靜待機會先持盈保泰,此之謂守

只要保持冷靜同樂觀去迎接挑戰,香港到處都充滿機會
10. 西門吹雪 2015-11-08 10:41:09
:o 連隊長兄都轉軚,以後仲有咩野火花。。。睇怕好難再有幾百個回應了。刀兄以一敵百頂左咁耐,你地班盲好吾好轉軚啦 :..<
11. big-nature 2015-11-08 10:58:40
大環境,又唔係神仙,
真係冇得估!
最重要係買樓的目的及自已實力!
供95%就會危DD,
手上有足夠現金又想改善環境!
當係Upgrade獎勵下自己啦!

12. yyfan 2015-11-08 11:02:01
長河兄唔加入政府做事係特區政府的損失
13. 包租佬 2015-11-08 11:37:47
講真,如果有心誼嘅心水樓盤跟大環境跌兩三成,我真係會入多一兩間。呢個世界不嬲都係弱肉強食既啦!
14. 香港仔 2015-11-08 11:53:32
非常認同博士的睇法:「政府驚得罪基層巿民,莫講話減辣,連逆週期措施都不會放寬」。

我還是覺得政府不應在樓市下跌時茫然救市,因為救市的招數有很多和成效都快,如放寬逆週期措施,三兩個月就可能見效;相反政府的招數要樓價下調就不多和成效很慢,如增加供應,無三五七年都做唔到,辣招大家己可見不能令樓價下調,只可以令樓價升幅減慢。

過去三年政府出了九牛二虎之力才做到令天的八萬六供應,如這供應量能令樓市下行,政府是不會輕易救市的。現令樓價這麼高,如樓市下調三成對大部分自主業還是有嬴,所以政府是有可能在樓市下調三成都不需救市,大家要聽湯博士話「做好樓價下跌三成有所準備」。


15. 地產商賣樓不費吹灰之力 2015-11-08 12:30:33
上來依度學習多年,見到高手雲集,我等小資小輩喜出望外;
出文章者理論兼實戰,回應用心又用力補充資料;
我見證了香港地產市場的大時代一
今時不同往日,
持樓者、準備買樓者、政府及發展商都有極全面盤算:

歷史性鋪天蓋地全面剖析各遠近原因影響樓市,
政府政策完善與運用,
大眾市民無奈受全球金融震盪而避險磚頭,等等...

總之目證此網人氣及知名度,可見參與者已不再盲從短期因素;

記得有高人提到樓價可能拾級再橫行之勢,

我愚,見認為可能短級上落而長線横行,唯極大全球事件方打破此局

當樓價被低估時,發展商要千方百計解釋為何比二手價高;
現在只需貼二手價推盤,則不費吹灰之力;

此時樓市更大透明度,要求渾手摸魚的高手真是時不與之!





16. Oscar Lam 2015-11-08 12:33:48
非常同意博士所言!小業主對於預期的樓價下跌要做出充份的準備。

應對經濟差、樓價下跌的方法則因人而異,最主要看自己的經濟實力和現金流。對於有穩健現金流的業主則不用太擔心,可以繼續保留物業,因短期的調整並不影響樓巿長遠的走市。但對於手上有幾個物業,財務狀況不穩健的小業主而言,雖然現在已過了最佳出貨期,但以安全為首要考慮的大原則,要慎重考慮,是否需要乘現在巿場上還有僅餘一些的購買力,盡快減價出售一個物業以求自保?
17. 歷史長河 2015-11-08 13:08:57
12樓Fan 兄,真的過獎了,小弟一個小小業主,只求豐衣足食而已。政府猛人雲集,小弟自認冇咩政治智慧,也唔想整日俾人問候,哈哈。

小弟希望的生活只不過是「小孩滿屋走」之類,不象引刀兄等志向高遠!哈哈。
18. 如是 2015-11-08 13:37:52
十分認同 14 樓,再加上就到特首選舉,沒有實質樓價下跌數據如何能使基層支持連任。
19. 無奈 2015-11-08 13:40:01
1樓刀兄:出手如此之快,今日領先。
20. 神算 2015-11-08 13:44:45
就是這十年八年令很多人警惕性消失,被市場持份者洗腦,以為買樓有保護罩,樓價只有向上。QE又令人以為印越多錢,磚頭越保值,但QE嘅後果係製造泡沫,經濟亦冇大幫助,我講過,只有最強勢嘅貨幣做QE先有用,美國佬做到,唔代表其他國家可以照做。持份者又會營造這是新常態,令人以為以高價買樓毫無問題,所以近呢兩三年入貨嘅真係要小心處理。
21. 無奈 2015-11-08 13:44:47
5樓河兄,

未曾深愛已無情。
22. 中產求生隊長 2015-11-08 13:47:52
這不是我個人轉肽不轉軚的問題,過去我一直支持博士的看法與心得,只是近期太多人或官員主觀意志想樓價跌三五成再執平貨,因為大家都知道長遠樓係最穩健的硬資産,偏偏這幾年走貨的都知所謂炒家或者資深投資者,接貨新買家大都是比較中產的小業主,那些人走完貨賺了大錢再轉做淡將小業主辛苦得來的資產巧再豪奪,我隊長當然要通知各位中產小業不要自亂陣腳像嘉湖那位可鄰婆婆被經紀嚇死平三四成賤賣,而未上車的中產亦襯機會果斷上車
23. 歷史長河 2015-11-08 13:50:43
無奈兄真乃浪漫之士!
24. 無奈 2015-11-08 14:00:23
樓市是轉勢還是波幅?言之尚早,成交量太少之故。要樓市跌30%,還需要有只黑天鵝。

還是老土的一句話,印岀來的錢哪裡去了,還不是走到樓市了嗎,我都好想到股票市場走一轉,無奈,怕啊。
25. 大寶二寶 2015-11-08 14:13:40
眾師兄所言甚是!居安思危幾時都要。計我話唔止預楼價跌30%咁穩陣保守,預夠佢跌50%守得到就更加安全。

共守之,哈哈!
26. 香港仔 2015-11-08 14:29:24
TO 25樓:

過去5年樓價上升時成交量是底的,這叫做「乾升」,我相信根着來的樓價下調是「乾跌」,成交量也是少的,所以不要以成交量高才確認樓市專勢。

但一手細價樓供應量之多,就己經確認。
27. 香港仔 2015-11-08 14:30:44
TO 24樓:

過去5年樓價上升時成交量是底的,這叫做「乾升」,我相信根着來的樓價下調是「乾跌」,成交量也是少的,所以不要以成交量高才確認樓市專勢。

但一手細價樓供應量之多,就己經確認。
28. 真真薯片 2015-11-08 14:42:10
同意無奈兄所講, 樓市依家低成交乾跌, 要跌夠三成, 需要一隻黑天鵝, 而話明係黑天鵝, 事前係無得估, 所以樓價會否跌三成亦係冇得估

至於QE, 在下覺得其實QE會谷升邊樣資產, 係由銀行話事, 係美國, 銀行/借左銀行錢既私幕基金覺得科網股借得投資, 咁科網股就可以無限升, 幾百倍pe係等閒事, 係大陸同香港, 其實只要銀行肯借錢+有人敢上會+上會既人還到利息, 樓價理論上係可以無限升, 3萬/5萬/10萬蚊呎都得, 直到業主連息到供唔到銀行call loan為止

黎緊既負面消息有經濟轉差, 供應增加, 加息, 股市波動, 人仔匯價, 財仔爆煲呢幾樣, 基本上都係增加業主供樓難度同沽樓壓力, 呢d負面因素雖然存在, 但係冇事冇干唔會爆發, 要短時間跌三成, 都要靠黑天鵝幾呢d潛伏既因素一次過引爆先得
29. 無奈 2015-11-08 15:09:27
同意8樓神算兄。

強大的貨幣須有強大國力(霸權)作後盾,美國做到了,日本不能,這是小弟多年的觀點。

09年前小弟不涉足港樓市,可能因此錯過了不少機會,但亦避過了97,03的災難,目所能及盡是滄桑。無他,小弟對樓市合理價格計算不符合香港現實,可說是錯了。

09年之後小弟改變了多年的觀點,轉軚!

基於一個原因,亦是唯一個原因,印鈔,美中同步印鈔。根本就沒有考濾什麼經濟因素(其實當時不好也不太壞),後來大家所講因為供應不足等等盡是孔明,曾特首亦因此成為眾矢之的,當時一眾財金官員輪番上陣告誡港人息口將會上升,能逆流而上者,可以笑到今天。

兄言很多人警惕性消失,同意。貪勝不知輸是兵家大忌,市場亦如是,但願論壇各兄台亦應有所准備,儲足弾藥迎接即將到來的出擊。
30. 香港仔 2015-11-08 15:19:19
樓價急跌三成當然需要一隻黑天鵝, 但值得討論的是沒有黑天鵝樓價會跌三成嗎?

我覺得香港政府理想中的樓市調整是「慢乾跌」,成交量低及慢慢跌,而有可能是用一兩年或兩三年來跌三成什至是四成。這樣調整對自住業主影響不大,他們還是以「不買不賣」應對。「慢乾跌」對「經濟民生」什至「地產商」所產生的沖擊都是可以接受的,其實「慢乾跌」就是政府所希望的樓市「軟著陸」。


31. 引刀一快 2015-11-08 15:50:55
To 19樓 無奈兄

係咪俾人搶沙發好無奈呢?(講笑)
32. Sugar 2015-11-08 15:54:32

#29 無奈兄所言甚是!

能克服一己視野之盲點,順應大勢而為之,乃上策!

市場波譎雲詭,難以逆料.....惟攻守兼備者得天下!



33. 無奈 2015-11-08 21:42:41
23樓河兄,
小弟都很想浪漫,實力不從心。
見兄留言頗有深意,估借此句演譯一番,未知達意否。

34. 無奈 2015-11-08 21:48:53
刀兄,沙發從未敢坐,只是覺得兄寫得妙,相信河兄不會介意的。

兩位識英雄重英雄,小弟敬佩,真的。
35. 無奈 2015-11-08 21:51:34
Suqer姐

人生實在太多盲點。
妳說得對,順勢而為,適可而止。


36. 無奈 2015-11-08 22:21:50
香港仔兄

新思維,值得參考。

政府會刻意製造幾年的乾跌嗎?
政府有能力製造幾年的乾跌嗎?

過去幾年的升是政府刻意造成的嗎?
跌市之後政府有把握剎車嗎?
跌市之後香港經濟又會如何呢?民眾反應又會如何?

這些問題我沒有答案,但我不相信政府有這個能力將樓市舞高挵低。

對於過去6年升市,是曾特首政府意料之外的事情。

只有中國政府才可保證GDP6.5%!

共思考之。
37. Kevin 2015-11-08 22:42:19
我估現屆政府希望樓價回落至2013年、即係出招的那個時候、以便對换當時壓止樓價急升的承諾!
38. 蕭峰 2015-11-08 23:10:23
很多大行已經用其他方法測算大國GDP ,比如發電量等指標,今年首三季大概只升了4.4%。
39. 香港仔 2015-11-08 23:23:29
To 無奈兄:

政府會刻意製造幾年的乾跌嗎?

我的答案是會,因為跟著來是特首選舉年,梁特首點都要交下功課,解決高樓價問題是他政剛中的重中之重。

政府有能力製造幾年的乾跌嗎?

跟著來三四年有八萬六供應,頭頭政府話七萬八,大家吾信,政府可能知大家只驚八萬五,就整個八萬六,多「八萬五」一萬,問你驚未。

市民吾驚但地產商驚,過去17年你有無見過地產商如「長和」要一Q清袋,供應量這麼多,現樓及樓花跟著日日賣,月月有新盤,我就從來沒見過。今次喺真的「慢乾跌」,請看清楚形勢。


過去幾年的升是政府刻意造成的嗎?

我不知道,但梁特首有這意圖都不出奇,因為吾喺升到現在這個價,跌三成是有問題的和對經濟民生會有影響,但現升得這麼高,跌三成就無所為


跌市之後政府有把握剎車嗎?
跌市之後香港經濟又會如何呢?民眾反應又會如何?

不用太擔心,這是「慢乾跌」,不用剎車,令樓價回到正常水平, 對經濟民生影響可能不會太大。



41. 50/50 2015-11-11 11:49:23
個人認為CY於連任前都想個樓市跌,有利同市民交代.
42. alone 2015-11-12 19:57:21
好一句: 一切都要靠自己 ... 感受至深