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文亮言
銀行估價怎可能不參考新樓價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月9日

  今年,樓市出現了一個怪現象,就是很多新樓盤,尤其是細價樓都與同區二手樓同價,很多人認為沒有唔妥,因為那些新樓是樓花,而二手樓可以即買即住,而且,新樓認購率偏高,往往超額幾十倍,很難有機會買得到,這個現象雖然怪,但並不是最怪,而最怪的我認為是銀行的估價往往比二手成交價更高,即是二手樓比新樓借得更多錢,但這個怪現象從來沒有人提及,銀行方面亦絕不擔心,因為按揭成數低,即使二手細價樓下跌三成,銀行仍然沒有風險,但銀行這樣做,無形中推高樓巿,只要物業代理向客戶說,業主要價雖然創新高,但仍然比銀行的估價低,這是非常有力賣點,如果物業代理說,買新樓比買二手樓便宜,相信那些創新高價就不會出現,我相信銀行是不會有心估價時不參考新樓價,但按揭成數太低,令銀行失去了警覺性,不知道估價推高樓價。

  一向以來,樓價指數公司都是以二手樓來制定樓價指數,新樓在出售時就算低於二手樓樓價,都不會影響樓價指數,遊戲規則早已釐訂,就算大家覺得唔妥都要接受,即使指數屢創新高,大家都冇權質疑,但大部分有心買樓的人都是精明消費者,他們以行動來拒絕二手細價業主要價,做成成交量非常之低,不過,依然有小部分人恐懼樓價會繼續創新高,又見到所買的單位樓價比銀行估價還要低,認為買到荀盤,對其他人提醒不放在心內,但當他們搬入新居後,才發覺還要用一筆錢裝修,又要付物業代理佣金,若果買新樓,不但同價,還免卻裝修費,不但毋需付物業代理佣金,還可以從他們取得回贈,大家認為,兩個同等背景的人,究竟買新樓的人開心,抑或買二手細價樓的人開心,相信不用我明言,但亦不能夠怪銀行估價,而是那些買二手細價樓的人沒有參考新樓售價,不過,樓市長遠必升,待新樓盤消化完畢,二手細價樓就會上升,但他們將會發覺,如果當時買新樓,最少有三成差别,就好似現在見到四五年前有部份買新樓的人,今日終於可以平手離場。