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文亮言
誰是今年樓巿的大輸家
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月31日

  今年樓市到年底,有很大機會與年初一樣,我估計會在133點至136點之間,雖然有測量師在10月初仍然發表今年樓市預測,認為樓價即使在第四季下跌,今年仍然有10%升幅,我真的不明白點解到10月仍然要發表樓市預測報告,唔通真係有心唔怕遲,10月都是拜年時,有口痕友同我講,絕對不是,他們是貼市,那一間測量師行在2009年7月仍然發表當年樓價會大跌預測,結果是大升,搞到政府要出招壓樓市,這件事CY最清楚,因為間測量師行佢有份,今年他們雖然穩陣,到10月仍發表,不過,有很大機會仍然是錯,以樓價指數計算,現在比年初時只有8%升幅,除非在這兩個月樓價倒升,否則,預測結果仍然是不準確,在學術上,他們是大輸家,但現實生活我們又不知道,現在樓價比年初時,仍有升幅,理論上不會太多買樓的人是輸家,其實,有一批人,不用等到年尾,就已經知道他們是輸家,在稍後,倘若樓價繼續下跌,他們用作買政府補貼樓宇的價錢,可以買私人地產商那些地點比較好,設備比較佳的私人新樓,所以,我認為他們將會是今年樓市的大輸家。

  有二千幾個地點不佳的居屋單位,房協在最佳的時間推出,引來十三萬份申請表,令到市場上認為剛性需求澎湃,樓價即時飆升,即使如此,到開售時仍然不能夠一Q清袋,亦唔知幾多Q之後才清袋,那些排到很後的人仍然有機會揀樓,當時他們以為中了寶,原來是空寶,甚至是無妄之災,唔使幾耐,地產商推出的新樓盤,售價就會與那些居屋看齊,買了那些居屋的人都唔知點算,其實,我佩服房協,他們把握售樓時機,比大多數地產商為佳,不過,一定有後遺症,亦很難拆解。

 
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1. 自我陶醉 2015-10-31 08:48:43
今年換樓,但買咗新,到現在還未賣出舊的,會是輸家嗎?
2. 神算 2015-10-31 09:18:53
任憑颱風黑雨,我自海濱閒步。
3. 天一 2015-10-31 10:20:21
沒甚麼大不了,只是患紅眼症的人霎時間會增加不少!
4. 神算 2015-10-31 10:54:58
冇注册留言的人也霎時間增加不少,看蔡生個台,全部路人。
5. 請問 2015-10-31 11:35:58
3儍去了那裏?
6. 路人 2015-10-31 11:46:42
多路人留言,足以證明蔡生是地產網最受大眾歡迎之博客。
7. 向饭民说不 2015-10-31 12:24:46

外国报道,欧洲可能负利率,日本昨天虽然无实行加码量宽,但是难保年未会推出,加拿大,台湾等处于衰退,所以政坛不是已经变天,就是就来变天。中国也要不断推出刺激经济手段,美国经济放缓。美国根本无可能加息。

还有外电报道,美国佬吃了鸦片之后,还刺激吾到经济,可能在加码吃鸦片,或者就是负利率。

8. LYC 2015-10-31 12:55:59
今年賣了樓,一兩年後將會後悔莫及!
時間將會證明,樓市長期有升冇跌!
9. TT 2015-10-31 13:15:32
三儍講嘢和博士不同。
10. TT 2015-10-31 13:15:47
三儍講嘢和博士不同。
11. 向饭民说不 2015-10-31 13:22:24
事实是如果细价楼跌30%,福田楼价就会超过元朗楼价,香港马上变成深圳人的后花园。
12. 如是 2015-10-31 13:36:25
To 8 樓,發展商將會後悔莫及,哈哈!
13. 無奈 2015-10-31 14:01:06
14. 打工仔 Andy 2015-10-31 14:08:41
無奈兄

你真勁!
15. 無奈 2015-10-31 14:20:42
打工仔兄,是否覺得很應景呢,誰又曾在此上了車呢?
16. 賣了樓的人 2015-10-31 15:00:59
To:#8 LYC

我是今年6月以創新高價賣樓,但是計劃在2017年買回自住樓,我覺得我不一定是輸家,而有機會是贏家。
17. 向饭民说不 2015-10-31 20:10:43
楼上,yes,你可能赢,但是记住你也是一个投机者。你行为等同估空楼价。同时请到时不要输打赢要。
18. 中產求生隊長 2015-10-31 21:38:38
唱衰樓價言論越烈,距離黎明日子越近,香港的台風預報,一向是雷聲大雨點小,君不見次次八號波都是我們一班好友一聚打打牌、吃大餐的日子,雨過後又是一片睛天,各位中產投資者,一起守過艱難日子,屯門青衣地都賣五六千蚊呎,再加未來建築費都伍六千,幾年後樓價會有幾平?
19. 市民 2015-11-01 00:18:34
邊個話起樓賣一定賺的!!!
20. 引刀一快 2015-11-01 04:49:01
To 7樓 11樓 向飯

如果發燒,大病兩三日會好番,中國係食咗過量五石散,有排唔好境。

係咪香港跌,深圳就一定唔跌?如果深圳升格爲直轄市,我唔敢話一定跌,否則,一樣高危,北上廣深當中,以深圳活動人群歸屬感最薄弱,你咪講過你買咗深圳屋嘅,有冇同鄰居聊聊天、侃大山呀?
21. 引刀一快 2015-11-01 05:01:33
To 18樓 中產求生隊長兄

照咁講,你成世唔駛擔遮喎。
22. 西門吹雪 2015-11-01 08:05:07
有時真係吾明。如果你係表線投資者,駛乜理樓市升跌?升左你又吾賣,跌左你又吾賣。其實咁真係冇壞,廾卅年後咪又升。不過吾好係度麻目唱好。害左d掹掹緊夠上車既人點算?於心可安?
我自認係投機者,有什麼問題?香港係咁架啦。吾通為左你層樓供足一世就一定係最好咩。
23. LYC 2015-11-01 09:03:48
賣了樓的人:兩年租金開支,買賣成本,勝算實在不大.
現在成交極少,報紙所謂劈價,只不過是極小的成交.
大部分業主都係自住,他們唔會賤賣自住樓,劈完一輪,貨源落入自住業主或強者手中,還會有人肯減價賣樓嗎?
雨過將會天清,樓價再創新高指日可待.
香港人口將會不斷增加,土地有價.發展商高價買土地係睇長線,你睇數月升跌賣了自住樓,小心做了一世租客.
24. 西門吹雪 2015-11-01 09:13:17
自住樓一向吾建議賣,吾賣吾買係吾会影響樓市既,請自便。問題係好多人係考慮緊買吾買,你地麻目唱好,自己又吾入貨,等d猛猛緊既人聽左以為有著數走去入貨,接你地火棒,於心可安?
25. 湯渣嘩 2015-11-01 11:31:09
回7樓: 負利率呢個point 講左 5-6年,有冇新point? 用連街邊阿婆講既point 預測市場走勢,會唔會price in 左?
26. 湯渣嘩 2015-11-01 11:32:37
To 23 樓:

唔好想當然,而家新盤買家幾多成係投資者,你有做過research 嗎?
27. LYC 2015-11-01 13:14:21
低息量寛持續,建築成本高企,低失業率,年年加人工,樓價也有可能橫行等購買力追上來。
當樓市向下調整,逆按揭會放寬,辣椒會取消,政府都好驚樓價大跌,買樓根本就最穩陣,都唔係盲目睇好喎!
28. 真真薯片 2015-11-01 15:01:54
新居屋叫價9000-10000蚊呎, 一手樓叫價15000蚊呎

博士話等多陣, 就可以用買政府資助樓既價錢買到新樓, 豈不是新樓賣價要跌三成? 在下就算同意細價樓會爆煲, 都好難相信新樓叫價會有呢個跌幅
29. 丁蟹 2015-11-01 15:23:39
Podcast: King Sir會客室:湯文亮 - http://podcast.rthk.org.hk/podcast/item_epi.php?pid=175&lang=zh-CN&id=62148

究竟買定唔買??😁😁
31. 丁蟹 2015-11-01 15:23:50
Podcast: King Sir會客室:湯文亮 - http://podcast.rthk.org.hk/podcast/item_epi.php?pid=175&lang=zh-CN&id=62148

究竟買定唔買??😁😁
33. ming 2015-11-01 17:45:33
取消辣椒總得比出招時既CCL低,唔係出招嚟做笑話咩
34. 自我陶醉 2015-11-01 17:51:51
回25樓

放心喇,負利率過多100年都唔會有,如果實施,個個攞哂啲錢番屋企放床下底,銀行即時擠提,錢嘅流動率即時下跌,經濟極速收縮,即刻仆直,諗嗰個白痴,信嗰個無知,如果成真,包你大把平嘢執(如果你有錢的話)。呵呵!

35. 歷史長河 2015-11-01 18:07:07
25樓及34樓陶醉兄,

負利率通指銀行利率低於通漲率,在樓市中指房貸利率低於市值租金。like it or not, 只要負利率一日存在,就冇樓市大跌個條件,跟講了5年6年冇咩關係,也唔需要咩高深理論。
36. 卡樂B薯片 2015-11-01 18:18:49
居屋比市價打7折,宜家已跌了差了多10%,有些更加唔止,再遲D就真係可以用買居屋的錢,就買到私樓了。好難相信係你唔接受現實,自我安慰啫!呵呵!
37. 引刀一快 2015-11-01 18:22:10
都係老三句

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需。
38. 自我陶醉 2015-11-01 18:39:35
回35樓 長河兄,

你講嗰個係負實質利率,香港一直都係,唔係啲嘢點會咁癲,負利率係當你放錢喺銀行就要罰息,你話仲有冇人會放錢入去? 到時你有黃金就發達喇!

如果真係要做,必定實施提款上限,到時買定金,包你發!
39. 真真薯片 2015-11-01 19:01:03
引刀兄講得冇錯, 對付剛需最終極既辣招其實係蝕錢, 蝕錢都會買, 例如買車, 先至係真正剛需, 一蝕錢d剛需就會唔見晒

問題係港樓升足十幾年, 要令近兩三年買樓既人蝕錢, 談何容易?
40. 引刀一快 2015-11-01 19:03:03
怪之長河san話自己同珍港兄有倒模思維,兩個都鐘意表達“個人定義”。

順帶一提,長河san我喺隔離簡單回覆咗你大陸二胎展望,有興趣可以睇睇。
41. riksbank 2015-11-01 22:01:14
100年都會有?不學無術的人連PI係乜都唔知,又點會知到世上真係有國家真係負利率?
現時經濟學界既估計係,由於用現金較煩,人類大約可以接受-1% 既名義利率。
呢D入左珍兄ignore list既癈材,比埋link都一定睇唔明:

http://www.themoneyillusion.com/?p=30738


42. 窮人 2015-11-01 22:11:22
自住樓最好就唔好賣,非常麻煩。
43. 自我陶醉 2015-11-02 00:54:08
41樓 

真係唔知話你無知好,定係白痴好!  你知唔知各國共持有幾多歐元儲備?  好似你咁個袋永遠唔夠一千蚊,1% 買兩個麵包都買唔到,梗無問題喇!  哈哈哈!

你咁醒,不如你又估下如果歐元行負利率1%,佢滙價會去到咩位?  佢要入口嘅野,尤其石油,又會對佢通脹有幾大壓力? 問心,我真係希望佢可以蠢到行負利率,到時歐洲大把平嘢執!  

共負之, 呵呵!你都記住留番嗰一千蚊去執平嘢啊!


44. 歷史長河 2015-11-02 13:07:33
陶醉兄,25樓所講之負利率應該喺指我說講的多D, 也更有討論價值。另香港應非一直都有,好似從金融風暴之後才有的。
45. 引刀一快 2015-11-02 16:11:50


To 41樓 

由於用現金較煩,人類大約可以接受-1% 既名義利率。

若說用現金比較煩,準備用嘅錢即係唔會放喺銀行好耐,唔準備短期內用嘅錢,又何來會煩?若果負1%嘅利率都可以接受,點解咁多人爲咗多1%利息而存定期?

以前撈波弟最興講埋D咁嘅經濟奇譚、科學奇譚,以偏概全唔合邏輯嘅嘢。

唔知呢個“ ignore list ”邊幾個人有份上榜呢?有就榮幸之至。

46. 引刀一快 2015-11-02 16:16:08
自我陶醉兄

呢D人講嘅嘢好奇怪,點解人家有個“ignore list”佢又知道名單嘅?唔通呢個“ignore list”喺世界某角落俾人公開過?
47. 自我陶醉 2015-11-02 16:56:54
長河兄,

25樓係回應7樓,而7樓講嘅相信唔係實質利率,不過我都同意討論負實質利率較有意思,不過相信樓價早已反映有關因素,暫時睇唔到負實質利率有新嘅催化因素影響樓市。

引刀兄,

咁都畀你估中,厲害!  我覺得有咁嘅素質嘅人,呢度冇幾多個,我記得最經典佢話,junk food 同smartphone,會令人精神弱化,問佢點解又答唔出,都唔知佢係咪講緊自己?

其實我都冇咁小氣,放佢喺ignore list, 真係唔明點解佢連名都唔敢開! 唔通驚我ignore佢?嘿嘿!



48. 負利率 2015-11-03 00:09:53
自聯系滙率在2005優化後,香港銀行體制是有能力執行負利率,

至於銀行會否將相關費用轉嫁存户,就會由業界自行決定。


金管局多番入市抑港元 任志刚不排除负利率

http://finance.sina.com.cn 2003年12月17日 09:50 中国新闻网

  中新社香港十二月十六日电(记者黄少华)香港金融管理局继昨日十三度入市沽出港元后,今天再数次出手,以保持联系汇率稳定。该局总裁任志刚表示,在资金继续流入下,未来港元不排除采取负利率政策。

  为纾缓港汇强势,金管局昨天一日内十三度入市买入美元,沽售港元,合共购入五亿八千八百万美元。自上星期五至今,金管局入市已超过二十次,令明日银行体系结余增至一

百九十八点六三亿港元,再创有纪录以来最高。

  今天下午,金管局再两度入市,共沽出三十二点六亿港元。但港汇仍偏强,报七点七六三一兑一美元。金管局两日内共沽出七十八亿港元。后日银行体系结余增至二百三十一亿港元。

  金管局总裁任志刚今天在出席一项研讨会时表示,近日很多资金流入,反映市场活跃,例如近期多只大型新股上市,令市场对港元需求增加。他预期短期内资金流入的情况仍会持续,银行体系户口结余将进一步增加。他不排除在资金继续流入下,港元会出现负利率,但现在看不到有这个需要。

  对于一段时间以来港元持续逞强,任志刚表示,主要是金管局是按机制办事及市场有需求而入市干预汇市,市场不用太紧张。

  金管局的干预措施,受得到香港金融界的认同。香港银行公会主席柯清辉和中银香港总裁和广北说,金管局多次入市,是要展示稳定汇率和维持联汇的决心。

  任志刚出席研讨会致辞时还指出,香港目前虽然拥有国际金融中心的美誉,但金融基础设施比理想模式还有一段距离,例如本港的债市容量及流通量相对银行及股市来说是偏低,令融资过份依赖银行及股市,有碍维持整体金融稳定,故需要加强债市发展。



49. Schumpeter 2015-11-03 01:11:08
上次刀兄有個藍字post珍港同長河都冇回到,講道理唔夠人講,咪放入ignore list囉, 就係咁簡單,而家果班好友連個新網都摺埋,真係扺死。
端士端典呢D小國行實質負利率結果咪係資金外流資產大平賣囉!端典QE抗通縮,但本身財赤唔多,結果買到自己D國債九成比央行揸返,再去到存款利率負0.75厘,都係通縮邊緣,呢D都係QE失敗既例子,班好友仲以為可以一直QE令樓市唔跌,全無國際視野!


50. 自我陶醉 2015-11-03 09:04:05
Schumpeter 兄所以甚是。如果用負利率就可以解決問題,日本就唔洗衰咗幾十年。瑞典低國債、強貨幣、國民儲蓄率高,而且係非儲備貨幣,話歐洲會行負利率,不如學樓上,吹下香港會行負利率好過喇!

搵到負利率三個字,就以為自己好醒,可以大條道理寸人,畀人一窒又變番死狗,跟住又要學阿Q, 同人講:“我唔係唔識答,係不屑答,因為佢喺我ignore list, 所以唔答。” 

真可