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文亮言
負溢價有利解決房屋問題
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月2日

  由年初至今,不少細價樓的新樓盤開價與同區二手樓一樣,有個別樓盤甚至比二手樓平,但這個現象不被重視,因為新樓認購率以數十倍數高於出售單位,當時,可以買到新樓的人的確需要一些運氣,那些買不到新樓的人就急不及待,為免夜長夢多,竟然以創新高價買二手樓,這點我真的不明白,於是我出文叫那些買不到新樓的人不用太心急,新樓供應量將源源不絕,一定會愈賣愈平,如果二手樓樓價不作出調整,二手樓貴過新樓就會變成新常態,或者可以叫負溢價,等了大半年,負溢價終於出現,會不會變成新常態我不知道,這是完全取決二手樓業主的叫價,如果他們堅持不變,負溢價變成新常態就無可避免。

  有外資行報告表示,負溢價早已出現,幅度大約有15%,不過,大家唔使驚,他們的計法有所不同,主要是買入二手樓之後,必定要付出一筆價值不菲的裝修費,以及更換全屋家電,總數大約是樓價15%,報告說有15%負溢價雖然驚人,但未算誇大,因為還有大廈公用設備的折舊,所以,新樓比二手樓貴20%是正常的,但在供應不足,人心虛怯的情況下,做成細價樓新樓與同區二手樓同價,這是一個不正常現象,始終會回復原狀,當新樓盤入伙之後,大家便可以作出比較,而且,全部都是二手樓,要比較就容易得多。

  現在負溢價出現,如果二手樓業主不大幅減價,根本很難出售,但我估計肯減價的業主不多,做成所有購買力都投向新樓市場,這絕對是一件值得高興的事,因為新樓所產生的供應量才可以解決供應不足,如果買樓的人都集中在二手樓巿場,對解決房屋問題是沒有幫助,賣了樓,尤其是自住單位的人一定要回購,最低限度都要租住,供應量沒有增加,購買力亦不變,所以,我認為負溢價變成新常態有利解決房屋問題。

 
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1. 十郎 2015-11-02 09:14:49


      我不明白什麼是負溢價.

      一元的東西賣1.20元,  是溢價.

      一元的東西賣0.80元,  是拆讓.

      負溢價是多咗定少咗 ?  是賺咗定蝕咗 ?


2. 真真薯片 2015-11-02 09:41:12
在下所見, 新樓叫價雖然冇之前咁離譜, 但仍然企硬萬五蚊呎, 發展商賣唔晒亦唔急, 似乎係睇好明年會有個好既出貨小陽春

依家二手樓既跌市其實只可以算係低成交乾跌, 只有個別等錢洗被迫賣既業主劈價, 除非發生一d事突然令到好多業主等錢洗被迫賣樓, 例如股市直插萬八點, 否則港樓一年內唔易有明顯調整
3. 歷史長河 2015-11-02 09:55:56
薯片兄,你有理性分析和判斷,唔係盲目睇好或睇淡。支持你。
4. 打工仔 Andy 2015-11-02 10:05:48
地段因素也有影响! 市區一手樓價比二手樓價還高出好多!
5. 真真薯片 2015-11-02 10:29:37
長河兄,

多謝, 大家多d發表意見, 希望比博士多d題材寫文, 咁就大家都有益
7. 鐵板神數 2015-11-02 12:29:32
一間百幾呎的劏房新樓賣370萬元起,計幾上來要幾錢一呎?如果我想要大約500呎的居住面積,便要買3間劏房單位打通,這便要過千萬了,新樓平?
8. 2011年開始 2015-11-02 13:44:52
以恒基大角咀新盘為例,2年樓花(單幢樓)同真正奧運站屋苑10年以上同價,未計超高管理費,唔覺新樓平過同區二手樓
9. 2011年開始 2015-11-02 14:05:28
接9-
恒基同系五分鐘步程12年樓港湾豪庭近期平均價$13,092.
10. 真真薯片 2015-11-02 14:10:52
的確除左超人之前開既大盤之外, 在下都睇唔到新盤點樣平過同區二手樓
11. 2011年開始 2015-11-02 14:12:35
港湾豪庭起碼有個正經廚房
12. 西門吹雪 2015-11-02 18:40:19
薯片兄果真有研究。昨文論及投資需要和今天的討論,小弟都十分認同。看來除了自醉兄,這裡還有同本人意見接近的人。
供應量最大隱憂就係地産商屯貨。尤其是今時今日給養肥了的地産商。實力雄厚,資金不急回龍。雖然政府有一招可破,但係政府同地產商咁好朋友,又點会出招?
13. 打工仔 Andy 2015-11-02 20:32:43
2011兄

港灣豪庭都幾好, 好租好價!