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文亮言
買樓的timing是很重要
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月19日

  昨日,有記者問我現在是否適合買樓,我話不適合,因為無論買樓自住或者投資,timing是很重要,如果timing好,就會享受到資產增值,如果timing不好,不但資產減值,甚至還會揹了一身債,記者叫我舉例以說明之。

  我隨口說,假若記者今日有200萬,他只可以買一個價值500萬單位,以現在情況,他的選擇不會很多,如果他可以等二至三年,他的選擇應該會多了很多,我假定在這兩三年內,細價樓大約有兩成至兩成半跌幅,而且當樓價下行,政府是會調整一些措施,我估計,最大機會是金管局放寬按揭,細價樓首次置業,最低限度都會升至七成,那時候,200萬可以買價值600萬樓宇,如果當時樓價下跌了兩成半,那時值600萬物業,今日是800萬,即是遲買兩三年,他的200萬可以買到今日值800萬的物業,資產多了300萬,債務則多了100萬,大家話,timing是不是很重要,我成日叫人現在唔好買細價樓,因為我知道現在不是好timing,如果下跌兩成,今日用500萬買的物業,兩三年後只值400萬,資產淨值只得200萬,業主唔見了100萬,眼見今日沒有買樓的人,到時很輕鬆買一個600萬物業,面積可能會大了50%,想唔灰都唔得。

  有人立刻會說 ,物業是自住,升跌都沒有問題,我認為那是阿Q精神,講一些安慰自己的說話,我假定樓價在兩三年後止跌回升,過了一段時間,價值400萬的物業升回至500萬,今日買樓的人可以對別人說,就算他的借貸比率仍然維持在60%,他至少享受了一段長時間低息。不過,那個兩三年後才買樓的人,所買的物業升值至800萬,欠債是400萬,借貸比率是50%,如果將50%提高至60%,那人可以獲得超過80萬備用信貸額,當有需要的時候,那80萬是會解決不少煩惱,由此可見,買樓timing的確很重要。

 
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1. 如是 2015-10-19 08:41:14
發展商見到湯博士的文章,真係頭痕。
想放二手細價樓的業主更是頭痛。
2. citizen 2015-10-19 09:49:34
Agree!!!
3. David 2015-10-19 10:38:37
英雄時勢也!
5. Johnny 2015-10-19 11:29:08
博士既論點系建基於未來兩三年樓價會大幅下跌既前提下先至成立。
甘如果今時今日既樓價好似13年尾甘橫行大半年跟住又爆上呢?
6. 鐵板神數 2015-10-19 11:42:37
Timing?哈哈!這是一個只要有三歲智商的人都懂得的道理。論智慧還比不上一句普通廣東俗語,叫做有早知,冇乞兒。哈哈哈!
7. Bosco 2015-10-19 12:00:27
欣賞湯先生對自己見解的信心,而且堅持相信自己的道路,有今日的成果其實這種特質,每個成功商人都是一樣。堅信自己,催眠自己及催眠身邊既人,終有一天的確會成為事實。我都經常咁做,父母都嫌我煩xdd 
8. 鐵板神數 2015-10-19 12:07:39
有凡人打算買樓,但心大心細,猶豫不決,只好誠心向神問卜。
凡人:神啊,請問現時應否買樓呢?
神答:買樓最重要講Timing。
凡人:神啊,請問這個Timing是何月何日呢?
神答:Timing這個很難講,3年內自有分曉了。
凡人:神啊,3年又3年,人生有幾多個3年呢?
神答:3年後你再來找我,我到時再答你。
凡人:xxxxxx....


9. 神算 2015-10-19 13:05:45
8樓位大師,

有乜高見呢?
10. 如是 2015-10-19 13:06:29
3年又3年,再升咁點算?? 快 D 買啦,發展商好需要你地......接貨。
11. 維廉 2015-10-19 13:21:46
非常同意博士嘅見解,係十年內最高位賣出層樓,跟住係十年內最低位買番層樓,咁我就一定執好多嘞,不過往往要係2025年先知,2015年係最低位,2016年先知,2015年係最高位。到最後,按照呢個原則,係一世都買唔到樓
12. 歷史長河 2015-10-19 13:25:32

There are known knowns. These are things we know that we know. There are known unknowns. That is to say, there are things that we know we don't know. But there are also unknown unknowns. These are things we don't know we don't know.

But these don't apply to Dr. Tong.

13. Sugar 2015-10-19 13:39:25
Long River:I feel dizzy by all these know,unknown...  *.* OMG!!!
14. 打工仔 Andy 2015-10-19 13:42:56
Timing 決定一切! 
15. To 12F 2015-10-19 13:46:39
我又想睇下引刀用乜口技搏你 😊😊😊 :)
16. 如是 2015-10-19 14:05:53
人才是決定一切!
17. 神算 2015-10-19 14:32:08
唔記得咩?而家個市剩係適合有二丶三十年投資經驗,有穩定收入同强勁現金流嘅人士喎!

啊!好似講果個都冇咁嘅經驗。
18. 禮文 2015-10-19 14:45:14
To#12:

歷史長河兄所說正如「老子道德經」的71章「知不知上」:

知不知上;不知知病。聖人不病,以其病病,是以不病。

《白話》
做人知道自己有所不知道最好;當人不知道卻以為自己知道,這就常遇上大問題。
有「道」的人處事多不會遇上大問題,因為他都能知道自己什麼地方不知道,才能正視問題。

大家能正視什麼是我們的unknown就OK啦!!







19. 封閉的沉默 2015-10-19 16:53:01
湯先生的言論,小弟相信是基於以下的假設

1.) 樓價會下趺兩成以上, 不管什麼價錢的, 下趺幅度是一樣
2.) 從投資角度看, 而不是自住
3.) 按揭會放寬

如果三點同時實現的話, 小弟同意湯先生說法的.  如果只實在當中一兩點, 這個說法可能就會有點不一樣了
20. CD ROM 2015-10-19 17:22:32
基於長期樓市都會向上原則, 捉唔捉timing就只係大勝, 同小勝既分別......

要大勝, 現刻風險是不太高, 但, 絕不是無風險呢.....................
21. Oscar Lam 2015-10-19 17:52:20
要捕捉出、入貨的good timing 並非想像中困難。只要大家细心觀察市場的变化、人心的变動便可以了。此为市場触覺也。

共捕之,哈哈!
22. 過路甲 2015-10-19 18:16:09
其實這個timing是不難捕捉的,如港元和美元掛鈎不變,只要美國經濟差而香港經濟好,樓價便升。相反,美國經濟好而香港經濟差,樓價便跌。
23. History 2015-10-20 00:05:29

History tells us that, the cost (land cost and development cost) will underlining the bottom line.

The second hand market can lower than the costs and the new supply will close to this line.

24. 引刀一快 2015-10-20 02:18:27
To 15樓

篇嘢佢抄番嚟嘅,點解我要駁?
25. 引刀一快 2015-10-20 02:23:58
To 18樓 禮文兄

實際應用,就係用嚟防騙。

要防騙,首先要相信別人有能力騙自己。
26. 引刀一快 2015-10-20 02:50:58
To 20樓 CD ROM兄

兄台言之有理,不過凡事有例外。

“長期樓市都會向上”,有幾個前提:

1,呢個國家長存,唔滅亡,套用在香港的話,就係50年不變改爲永遠不變。
2,人有否足够長嘅壽命去等由跌變升。
3,人有幾長剩餘壽命去享。
4,樓宇不出意外。

27. 元朗人 2015-10-20 07:38:35
67暴動,84中英談判,87股災,98八万五,03SARS等,這些時期買楼的unknown大或少,不用多説, 事实是財富轉移到有楼者和信心的人。

風險評估有没有包括别人恐惧我貪婪、信心或自己運氣的項目呢?上述時段卖楼等跌或移民者,正因为不知道unknown而以为是知道了。
28. 歷史長河 2015-10-20 08:18:42
元朗人兄,人貴有自知之明,能知自己有所不知,才能戰無不勝。

請多分享!
29. 自我陶醉 2015-10-20 10:38:25
長河兄有冇睇到駿景園97蟹貨蝕讓嘅新聞,真係好難想像,過咗18年都仲有。

你可能會話呢啲只係個別例子,不過,呢啲個別例子,就正正係講出一個道理,“樓”~唔係咩價都可以咪埋眼買,點都要睇下值唔值嘅。呢啲咪打工兄、Oscar兄嘅known, 你嘅unknown囉!  呵呵!
30. 歷史長河 2015-10-20 11:20:25
陶醉兄,當然有別人知道而小弟不知道的!

I know there are always knowns to others which are unknowns to me. But I won't touch these unknowns.


31. 引刀一快 2015-10-20 11:48:22
將過去嘅known用嚟比喻未來嘅unknown。

係呢個網站好多人所犯嘅通病,亦係不少人慣用嘅伎倆,分別在于無心或有心。

笨豬跳唔會死人係known,借問論壇內有幾多人跳過?唔玩嘅人可唔可以講個原因?

假如,原因係覺得冇必要玩D咁嘢,咁就同呢個時勢唔入市好類似。
32. 引刀一快 2015-10-20 11:54:56
元朗人兄

67暴動,84中英談判,87股災,98八万五,03SARS,之中,我98年喺大陸入咗一件貨,坦白講,我唔覺得有賺,賣貨俾我嘅上家更加係血本無歸。

未來一切都係unknown,早前聞説兄台有大陸置業計劃,現在買了沒有?

要分清樓價跌到慌同樓價升到慌之別吧?
33. 引刀一快 2015-10-20 12:11:18
自我陶醉兄

18年前如果用買樓錢買一批白酒,到依傢可以買一棟別墅喇。

駿景園呢類極端嘅例子,係會買少見少,因爲經過一次買賣,蝕咗一浸,到下個樓市高峰有較高嘅機會擺脫遠年蟹貨宿命。

我11年有個朋友買咗屯門樓,都係未返家鄉嘅貨,業主14年來都不忘搵機會出貨,可見摸頂真係會令人好困擾。


34. Oscar Lam 2015-10-20 12:53:22
回29楼自醉兄,

雖然前面有許多unknown, 但要know現在是否入市的good timing其實好簡單。只要問問你身边的親友是否愿意以現有价格入市?周未有多少成交量?頂级投資者汤博士、黎永滔、舖王波叔、大鴻輝、還有博士宗兄有冇入市?

答案其實好容易know. 哈哈!
35. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:47:38
OL 兄

共等之! 
36. 自我陶醉 2015-10-20 14:21:26
Oscar兄說得對,而家係咪買樓good timing,  對真正專業投資者已經一早唔係unknown,因為大家都明白 “君子不立危牆之下”嘅道理。

孟子日:“莫非命也,順受其正,是故知命者不立乎岩牆之下。”  如果執意要行去危牆之下,日後就唔好怨命喇!

37. 望東樓 2015-10-20 14:48:25
林兄,小弟就用鮮血指數。即係當見到鐘鎮濤申請破產,當神童輝哥BBQ,再加同事見到D地代比人指住個鼻鬧"你好叫唔叫,篇要叫人買樓, 害人傾家盪產,家破人亡.你一定生仔無屎忽."個陣. 一世人點都見機次.
咁當然啲錢如果咁易賺,呢個世界就無窮人. 要反人性而為一啲都唔容易.
38. 引刀一快 2015-10-20 15:04:20
PN兄 

此言差矣!呢度嘅人,除咗公開姓名嘅作者、博主之外,邊個會有機會俾人指住個鼻哥?

樓市一旦冧出面,好多人都會消失,或者改帳號,佢地生仔,兩個屎忽都得呀,哈哈哈。
39. 引刀一快 2015-10-20 15:06:00
PN兄 

此言差矣!呢度嘅人,除咗公開姓名嘅作者、博主之外,邊個會有機會俾人指住個鼻哥?

樓市一旦冧出面,好多人都會消失,或者改帳號,佢地生仔,兩個屎忽都得呀,哈哈哈。
40. Oscar Lam 2015-10-20 15:12:09
PN 兄,

要再看到這樣悲慘的遭遇相信也不容易,毕竟現在的業主和投資者比以前謹慎很多了。
41. 望東樓 2015-10-20 16:57:51
就係小心得滯,MISS咗07個轉。
42. 歷史長河 2015-10-20 23:12:48
師兄所言甚是,共勉之!
43. 引刀一快 2015-10-21 02:40:30
唔係卦?長河san學人做水軍呀?篇篇嘢都貼同一個囬覆嘅?
44. 元朗人 2015-10-21 09:18:58
32/F 引刀兄,

大陸楼的unknown真的不少,我将佢的排序降低咗。人類的unknown(包括宗教)值得研究辯論,1947年外星人被美国護士[盤問]日記必要一讀。

你要説些好話令sugar笑噃,我很欣赏她輕快文章。




45. Sugar 2015-10-21 10:07:51

元朗人前輩:

多謝!您和長河兄一樣,總是讓我感到很温暖,就像深秋中一抹和煦的陽光...

近日我有繼續寫"Sugar的英倫二三事"(沒有了每天交稿給長河老闆的壓力後,進度嚴重滯後).這次全是手寫稿,完成後拿過來元朗給您過目好嗎?(~估計將近2016年初左右吧)

您要多些上來分享呀!外星人的事大家都很好奇的,能多說說嗎?


46. 歷史長河 2015-10-21 11:46:03
Sugar 兄所言甚是,共勉之!
47. Oscar Lam 2015-10-21 12:43:09
元朗人前輩:

相對於其他國家物業,如日本、澳洲,買大陸樓的unknown已經相對較少了。哈哈!
48. Sugar 2015-10-21 13:33:07

Oscar前輩 ,長河 賢兄:

两位所言甚是,共勉之!

Oscar:你在上海有投資?浦東那邊?上海很有潛力的,她就是中國的NewYork.

49. 引刀一快 2015-10-21 15:40:07
To 44樓 元朗人兄

大陸樓呢個unknown,都日漸明朗,大量未入夥嘅新樓盤,不論係市中心還是週邊。
依傢有好多有潜力嘅筍貨,不過我認爲,尚未到價。

外星人之說,我一直都相信,得閑睇睇呢個盤問先。

要令Sugar笑,我諗呢個論壇恐怕只有一個人做得到,不過引刀儘量試試吧。


50. 引刀一快 2015-10-21 15:43:11
Sugar san


笑下喇,你唔笑我喊架..........
51. Sugar 2015-10-21 15:45:45

引刀大大:

^^ ^^ ^^ ^^ ^^...................................................夠未??呵呵呵!

講下外星人啲秘聞/故仔啦好無???

52. 引刀一快 2015-10-21 15:56:00
唷,Sugar san笑喇,千金難買呢!

你不如試下喺youtube,search 夏韶聲,佢有長篇紀實式外星人節目呢。

近年好多人留意、研究嘅“賽斯心法”都係呢類嘢。
53. Sugar 2015-10-21 16:14:20

ok,我仲意夏韶聲.....many thanks 4 ur info!

大大你都係補下眠好喎,昨晚似乎又"通頂"?咁樣對身體唔好,以後點同長河San作戰???

這可是曠日持久的戰事嚟,哈哈哈~~

54. 引刀一快 2015-10-21 16:31:20
多謝Sugar 大大關心,我係不眠之鄰人.............

昨晚打咗鷄血針,成晚做嘢啫,平時不一定嘅。

長河san都要休息一下,大家咁緊張其實好無謂,係咪?
55. Sugar 2015-10-21 16:44:58

你唔洗憂阿長河San啦,佢早睡早起好規律嘅,過了midnight想揾佢蹤影都難...

你更加唔好介意長河San有時嗰D挑機說話,佢遊戲人間既啫,人又細路仔性格...^^

56. 望東樓 2015-10-21 16:49:32
引刀SAN,香港有個樓盤 : AVA62,相信你一定會流連忘返鐘意,強烈東瀛FEEL。你唔買都要上去睇下示範單位。全單位減咗廁所同大門則跟個所謂開放式廚房竟然仲有成80呎。阿,仲送個20呎嘅無敵露台。令我想返起我的池袋歲月。
57. 引刀一快 2015-10-21 17:40:58
PN兄

多謝推薦,厨房有4個陽臺咁大?調番轉就好嘞。

睇個名就知道有東瀛feel喇,AV......A62,好似果D碟嘅編號........

兄台喺池袋住過?得閑請同大家分享下喇。


58. 望東樓 2015-10-21 18:59:48
引刀SAN,唔通我有語病?我係話個度除咗廁所加走廊(含開放式廚房)之外生活空間有成80呎。最好用嚟思過。
59. 元朗人 2015-10-21 19:48:46
可到mytv -> 综艺娱乐-> Big Boys Club -> 1459 & 1462 集 (Danny summer 講日記內容)。稍後有空再談^^
60. 引刀一快 2015-10-21 21:21:26
PN兄

睇嚟引刀真係唔夠瞓,跳咗成行字冇睇。80呎嘅地方都幾好架喇,冷氣慳唔少之餘,又易打掃,估計鬧鬼嘅情況會好少,咁逼頰鬼都怕。

61. Oscar Lam 2015-10-21 23:46:41
回48 Sugar 姐,

我買的寫字樓在浦西靜安區南京西路。投資大陸是必然之路,既然要做,遲不如早。目前是摸著石頭過河,抱著邊投資邊學習的態度。
62. Sugar 2015-10-22 00:05:29

Oscar兄,

好眼光!靜安區是上海人鍾愛的區,我也覺得舊區比浦東更好!

上海我去過好幾次,每一,两年城市面貌都有巨變.投資者的直覺都會告訴你這片土地是值得押下重注的.但我後來因為考慮到其管理成本(離香港遠)較大無奈放棄了,改而投資深圳物業....說起來那時才二十几歲根本也籌集不到太多資金,即使看準了時機卻又徒嘆奈何!

63. Oscar Lam 2015-10-22 07:55:07
Sugar 姐,

上海適合成熟的大企業在那裏發展,是國家未家發展的重點。深圳重視高新科技的發展,鼓勵中小企業、年輕人創業。二個城市同樣充滿活力,聚集了全國最優秀的人才。

就投資中國之言,二個城市均為首選,你並沒有選擇錯誤。投資中國考慮的因素相對比香港多,包括國內人的投資、生活習慣,當地的法律、法規,政府政策的變化等。說來話長,有機會以後再分享。
64. 元朗人 2015-10-22 08:23:58
45/F Sugar 小姐

Thanks in advance. 可欣赏閣下大作绝对是賞心楽事,—於等待。請見諒這么慢的答謝^^

Oscar兄是投资高手,看到他分享進軍上海灘心得,幸甚。
65. Sugar 2015-10-22 12:24:57

Oscar兄:

多謝分享!對,在內地投資物業要胆大心細,有很多潛規則要留意:要摸通地方政府的"上意",交易合同上亦有很多魔鬼細節.....一不小心就被套!!!

希望您以後有空再多說些^^

66. Sugar 2015-10-22 12:31:19

元朗人前輩:

一定努力寫!!!祈望于2017年前完稿.....您可要有耐心啊^^

67. 神算 2015-10-22 23:54:27
Oscar 兄,

可以分享吓上海投資寫字樓嘅租務實況嗎?謝謝!

Sugar 姐,

請問哪裡可看到你嘅大作呢?

68. Oscar Lam 2015-10-23 07:30:56
回67神算兄,

以下是小弟之前寫的供參考:

藏富於外應考慮的因素

和博士一樣,对於投資我不會提供任何意見,免得被人圍攻。我只會提供一些自己的经验供大家參考。去年初我開始感覺是時候要走出香港投資。由於自己的喜好,我决定投資房地產。投資哪裡呢?我为自己訂了一些準則:

1. 你熟悉的地方。不論是历史、文化、法律制度等。
2.長遠经济發展具潛力的地方。
3. 一個相对稳定的地方。
4.如果自己不太熟悉那個地方,就選擇那個國家金融最發達的城市。

最後,经过几次实地考查,我终於於去年年底在上海其中一個最繁榮的商業區静安南京西路購入一間甲級寫字楼收租。該寫字楼56,500人仔每平方米,租给一家大型基金公司做辦事處,租金回報除稅后有5%左右。

我是以一家國内注册的有限公司持有該物業,需要交以下税金:

1. 营業税。租金收入的5%,每月交。
2. 公司所得税。按公司利潤25%交。由於物業可以按20年折蓞舊並扣税,折舊費差不多等於租金收入。既公司亏損不用交公司所得稅。

以上仅供參考。
69. 打工仔 Andy 2015-10-23 07:48:52
Oscar兄

多謝分享! 
國家高速發展, 能把握投資機會回報的確強勁! 

祝你大展鴻圖! 
70. Oscar Lam 2015-10-23 07:49:10
回67神算兄,

上海寫字樓的租金回報率大約在4-5%左右。和香港不同,上海面積大很多,有不同的CBD,有些是成熟的,例如浦東、南京西路等,有些是剛開發的,例如虹橋開發區。其中位於剛開發CBD寫字樓的出租率較低。

另外,港人在上海不能以個人名義購買寫字樓,但可以成立公司購買,且沒有限制數量。用公司名義購買其實是一個很好的稅務安排。
71. Sugar 2015-10-23 09:59:40

Oscar兄:

早上好!資料很詳實,再次感謝!

粗略地看,這十年來如單單計資產升值,租金回報率等上海和深圳房產差距不太大(北京二三環地段應更高...土豪貪官太多???).但我個人更鍾情上海:她是個有歷史沉澱的地方,而且近蘇杭揚等地叫人流連忘返...反之深圳是個移民城市,爭名奪利之地沒甚麽意思.


72. Sugar 2015-10-23 10:14:48

神算兄:

您可以search地產網楊官華先生那個"邊玩邊吃邊投資馬來西亞名人篇(下)"帖子看看...都是些幼稚無聊的事儿,而且越寫越離題!元朗人前輩有興趣看因為他愛兒正留英讀書,長河兄也有日本朋友故可能有些共鳴而已.

73. 神算 2015-10-27 01:08:45
Oscar 兄,

謝謝分享,獲益良多! 每次到上海公幹,都覺這城市不斷進步,絕對值得投資,有時間要逗留多一點探索。

Sugar 姐,

你所寫的事兒雖簡單,但令我想起留學時的有趣事,人生最美好的回憶,日子過得最放任又快樂! 感謝分享!^^
74. Sugar 2015-10-28 11:52:36

神算兄:

你在哪儿留學呢?肯定不是澳洲吧(見你和長河兄咁好交情...)!

有空多分享吓啦^^