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樓價指數今日是否會創新高
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月16日
上星期五，樓價指數在一片撻訂，劈價聲中，竟然掉頭回升，翌日，有報章以專家們大跌眼鏡來形容，指數負責人當然以極其專業的說法來解釋樓價指數點解會上升，若果大家有參閱指數公司負責人說法，知道無論在什麼情形下，樓價指數都會創新高，究竟怎樣才可以令樓價下跌，答案似乎只有一個，就是政府取消SSD，讓最近一兩年買了細價樓的人可以出售所買物業，而毋需繳付額外印花稅，在政府取消SSD之後，指數公司就會做一些配合工作，樓價指數便會急速向下，這證明SSD的確鎖死大部份供應，沒有足夠供應，樓價指數當然會繼續升，如果今日再創新高，有關官員的確幾頭痛。
究竟SSD鎖死了幾多供應量，沒有人有一個肯定答案，我反而認為應該不會太多，因為SSD並不是新招，那些人買樓的時候早已知道，他們亦早已打算最少持貨三年，而且，在辣招之下，炒家早已滅絕，買樓的人大多數用作自住，根本沒有打算賣樓，所以，就算政府取消SSD，能夠即時增加的供應量應該不會太多，我估計連1,000個也沒有，對市場根本起不到任何作用，在未來三個月準備出售的樓花大約有8千多個，還有超過5千個今年推出的樓花仍未賣出，地產商正在頭痛，取消SSD，政府肯，地產商都唔肯，所以，我認為以創新高來迫政府取消SSD是行不通，老實說，政府是不會取消任何特別印花稅，嚴格來說，那些特別印花稅已經變成新常態，大家死咗條心。
樓價指數今日是否再創新高根本唔重要，我反而希望創新高，睇睇指數負責人怎樣解釋，樓價指數怎樣可以在一片撻訂，劈價，成交量偏低的情況下創新高，或者負責人可以話，這些只是少數個案，記者們冇事搵事做，渲染一番，嘩眾取寵而已。
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1. 神算 2015-10-16 09:04:46
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湯生，其實老師已經答咗你，佢話指數會把極高、極低成交價切頭切尾，即係話邊單計、邊單唔計佢哋話事，個數出嚟好有機會因為維穩。
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2. 請舉證~ 2015-10-16 09:05:48
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有無所謂"一片撻訂，劈價"數量來舉證?? 佔總成交量多少%???
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3. 路人皆知 2015-10-16 10:01:57
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湯博士曾大字標題話指數會回復正常而老師先生亦公開更政了計法準則，故正常化後的指數應是一個可靠反影樓價的趨勢。 很難理解，指數升是錯要解釋跌就是對 Good。
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4. 真真薯片 2015-10-16 10:02:20
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其實所謂劈價又好, 創新高成交都好, 都只係斷章取義, 以篇蓋全既報導
不如睇返政府差估處資料, 雖然慢, 但係準, 差估處最新樓價仲創緊新高, 睇淡樓市既話, 戰況實在未係太樂觀
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5. RY 2015-10-16 10:09:43
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樓市唔升, 點買買賣賣, 咪有能者買之, 唔死水一潭才怪。二手樓-首期又高, 唔谷晒去一手才怪。話一手貼二手開價, 但好多二三四線樓又跟住新樓來升。一手樓重來都貴, 貴埋裝修費入去。政府放SSD, 二手活躍返係會的。印花稅又係另一個問題, 造就細價樓。政府唔幫下人上車, 大家買一手樓, 發展商買地起樓... 二手樓留返d有實力人仕買啦。 仲有, 唔買樓, 市場上有咩低風險產品投資呢? 物價都升唔少了。
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6. 路人皆知 2015-10-16 10:12:46
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希望樓市指數能根據定下的基準不偏不倚繼續把樓市走勢反影給大眾知道，千萬不要淪為地產商或政府喉舌，獨立運作，根本沒需要向什麼、什麼解釋什麼！
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7. 西門吹雪 2015-10-16 10:41:12
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SSD 就好似一條水管，流進去的水要三年後才流出來~所以在水管初初建成時，水的確有入無出。可是水管不是黑洞，過了3年後，水仍是會流出來的。因此，在水水管建成後3年，水流是沒有改變的。特別係成交量超低時~水流入就更不及流出快~
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8. 路人甲 2015-10-16 10:44:50
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近日, 地代門口張貼的樓價, 都修改了, 減左價. 租金亦然.
大陸其實都回調了一些, 不過, 身邊仍然有人照買貨, 那些都是心頭好, 家庭分枝出來, 要住隔離. 尤其國內方面添. 加上國內人的人脈關係好, 本邨內的根本唔使搵地代, 直接雙方交首就完成了.
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9. 望東樓 2015-10-16 10:50:37
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CCI vs RV Popular Estates Index: Don't understand but the fact is that when comparing apple vs apple, they are in line.
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10. 望東樓 2015-10-16 10:53:02
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Actually the overall property market seems perform(ed) even better than CCI indicated according to EV. Ladies and gentlemen, here is Dr. Tong's concern: RV Type A vs CCI
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11. 望東樓 2015-10-16 10:57:39
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12. 歷史長河 2015-10-16 11:04:14
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13. 路人皆知 2015-10-16 11:06:26
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以下博士估11月9日指數會跌，唔知今次結果怎樣，anyway 冇同人輸睹，只需大家見証： 點解我要延期三個月 湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2015年8月16日 上星期五晚，是我「細價樓不爆煲認輸宴」之夜，中原指數收市報144.29，跌1.78，大家可能不會留意，其實，這是一個警號，在我的細價樓爆煲論中是這樣寫，如果政府唔出招，細價樓樓價在三個月内開始下跌，就算政府出招，亦只不過將日期延長至六個月，不過我承認，爆煲是嘩眾，而在我發表「細價樓爆煲論」之後半個月內，金管局收緊細價樓按揭至最多六成，同時亦關注財務公司二按，不能夠與銀行首按並存，換句話說，政府是有出招，細價樓最多再升六個月就會爆煲，我在2月9日發表爆煲論，六個月後，即是8月9日前中原指數應該到達最高點，而8月7日中原指數為146.07，我認為在這日之後，指數就會回落，不過，我一定要在認輸宴之後再作出澄清，否則，就會被別人講閒話，甚至認為我會賴帳，這是我話三個月後，全部評論都會轉軚的原因，因為樓價開始下跌，三個月後，就會出現一個顯著下跌數字，今次我唔同人賭，大家自己作見證。
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14. 狗頭貓 2015-10-16 11:11:33
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政策多變 , 迫行短線 , 長遠透明 , 安定繁榮。
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15. 地價 2015-10-16 11:21:18
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博士, 您 好! 請教你1個問題, 成日聽地產商講建築成本要$4000-4500/呎, 地價新界也要3xxx/呎(3千幾蚊/呎), 地價是否以總建築層數,總建築呎數來計? 還是純碎以投地價來除塊地總面積呎數?
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16. TO PN 2015-10-16 11:44:01
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the fact is that when comparing apple vs apple, they are in line. The problem is: Dr.XXX is still able to argue with you that a green apple is not the same as a red apple. What a pity.
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17. 望東樓 2015-10-16 11:50:09
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查實生命中大部份事物享大部份時間都係半杯水。當市場持份者多／全相信個市會上或者落，市場就只有買家或沽家而無成交。呀，講漏嘴。
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18. 西門吹雪 2015-10-16 11:52:20
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回15樓 總建築呎數來計
講到地價成本~其實出現過地產商蝕入肉賣樓架~跟住正苦仲出手減佢地既補地價費用來幫補地產商。做地產商賺到笑既時候，正苦出招，他們就唔合作，用埋D二按，或者BSD回賺來對抗。當佢地蝕錢，正苦就出招幫佢地。你話正苦幾愛錫D地產商。地產商有咩方法唔賺錢...
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19. Pat 2015-10-16 13:28:19
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it's getting a little ridiculous reading this guy's article...
yes, CCL has its fallacy, but there's no such thing as a perfect index. academics argue all day about what is the most representative type of equity market indices. that's just life, indices are meant as indicators, not exact science. but it's still much more indicative than just reading newspaper article which involves a lot of subjectivity.
I am not necessarily arguing that HK property markets will go up, but to constantly bash an index like this when the calculation are transparent. you just have to face real facts at some stage. numbers currently just don't back the story you are trying to tell right now. plain and simple.
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20. Pat 2015-10-16 13:42:36
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@PN, thanks for sharing.
truth be told, I do not think Mr. Tong looks at hard data on a regular basis. you can gauge that from the way he writes his article, much more opinion driven than statistically driven. but that doesn't necessarily mean he is wrong.
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21. 歷史長河 2015-10-16 14:57:02
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To 19. Pat: Well, you might get used to his article if you come here often, my humble suggestion is simply skipping the article, reading people’s responses instead because some of them are really entertaining. Highly recommend Mr. 引刀’s responses, especially when he gets emotional!!! Heaps of fun, enjoy!!
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22. 西門吹雪 2015-10-16 15:00:47
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點解同一幅圖有人睇得咁開心 但係我睇落就見到可怕既危險。睇得咁開心既人手裏一定有不少貨。小心呵~願主保佑你長升長有吧~
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23. 引刀一快 2015-10-16 15:49:00
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To 8樓 路人甲兄
大陸嘅地代好多時發揮仲介以外嘅兩個角色，一個係公證人，同時保證雙方利益嘅第三方，有時就係因為大家熟，好多嘢由中介開口比較好。另一個係跑腿，因為大陸嘅房管所裡面個個都係皇爺，雖然近年好多大城市已經明顯有所改善。
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24. 望東樓 2015-10-16 16:17:34
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中原好可能replicate RV的methodology. If so, then they can possibly ending up in same mistake. I looked at the top performer in the island side:嘉亨灣, which indicated that the 'adjusted' price increased by 20% over the last 5 months.
But then when I checked the transaction records in their web site. It would be a bit difficult for me to concur to that conclusion. Using eyeball scan, the transactions for sea-view vs non-sea-view apartments seem quite evenly distributed over the last 5 months.
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25. 樓蟹 2015-10-16 16:25:39
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Yes, it is more interesting to read the responses here than the articles from Dr Tong. However, most of the frequent readers here share the same attributes of Dr Tong in a sense that they sometimes overly insist on their own views, be it optimistic or pessimistic. Dr Tong always think that his prediction will be right one day. "Committing Suicide" has a long hope that the property price will slump. "Proof from History" most of the time holds a different view from the writer. Interestingly enough to read the responses here. Mine is often "deleted" by the Administrator.
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26. 歷史長河 2015-10-16 17:12:51
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27. 歷史長河 2015-10-16 17:13:14
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To 25 樓蟹, Committing Suicide = 引刀? Proof from History = me? Haha.
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28. 引刀一快 2015-10-16 17:16:53
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長河san
咁快就技窮要咒人？
等到你“Proof from History”，我都老到“Commit 唔到 Suicide”喇！
呵呵
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29. 歷史長河 2015-10-16 17:24:26
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刀兄，稍安勿躁，等樓蟹自己出來說明吧！我只是猜測作者個用意？
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30. 引刀一快 2015-10-16 17:43:46
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To 22樓 Simon1兄
條斜線一路上，追高嘅人係唔係應該越來越少？原來有D人係睇條上坡線嘅長度嚟追，越長越追。 PN兄喺11樓嘅圖，唔識睇就以為住宅升慢咗，識睇就知道自由行對香港經濟影響幾大，大陸經濟活動對香港有幾大嘅主導性。 所以，長河san即時叫PN兄刪圖。
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31. 引刀一快 2015-10-16 17:51:13
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長河san
你玩得太多喇，講樓就講樓喇，唉.........
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32. Sugar 2015-10-16 17:53:20
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#25 Mr. Crab, "Comitting Suicide" Vs "Proof fr History" @.@!!! Go on,Mr. Crab!(sorry,forgot that u actually can't move directly but still u can 打橫行,right?)
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33. 歷史長河 2015-10-16 18:13:35
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引刀現在已是大師，我與佢對陣應該冇咩贏面。刀大師，以後請高抬貴手。
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34. 自我陶醉 2015-10-16 18:39:27
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#32 Sugar,
This is so far the most creative and hilarious post I've read in here. LOL
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35. Sugar 2015-10-16 21:51:13
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#34 Mr. 陶醉, Glad u enjoy it! Let's Cheers for Mr.Crab then^^
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36. Sugar 2015-10-16 21:57:41
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長河兄: 幾時寫賈平凹版"阿婆換澳幣"呀?????????(已等了半天啦)@.@ ##唔好落太多鹽,小心被禁##
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37. 歷史長河 2015-10-16 21:58:59
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趙兄，我還在等陶醉兄提供素材。不過刀大師已代筆了，你去睇下。
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38. Sugar 2015-10-16 22:10:31
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39. 打工仔 Andy 2015-10-16 22:17:10
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40. 歷史長河 2015-10-16 22:41:21
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Sugar, 我試了一半，還是作罷。難度太大：我冇讀過佢個作品，是為其一。另外你搞我我搞你也非我強項，等下次半醉時再試試吧！
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41. Sugar 2015-10-16 22:51:27
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42. 歷史長河 2015-10-16 22:57:25
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純情？關鍵是女主角是位阿婆，男主角是陶醉，你讓怎麼艷情得起來？不如你試試？
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43. 自我陶醉 2015-10-16 23:06:21
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長河兄，
你同Sugar姐都一樣咁creative, 冇問題嘅， 你作咁多篇我都無畀過料你，你自己努力喇! 我都想見識吓咪係賈平凹版。呵呵！
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44. Sugar 2015-10-16 23:10:03
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長河兄: 我一定唔識寫啦:首2000字左右仲描述緊拖手仔情節..... 咁你要進修下賈平凹啦(男士必讀),史記可以暫擱一旁.不過要太投入又放四句真言上珍港兄啲帖呀,到時肯定....呵呵呵,你懂的^^
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45. 歷史長河 2015-10-16 23:22:17
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好，下次就順着你的思路寫。放珍港的帖下就是要邀他出來，果不其然，佢又來一精彩長篇。 珍港是我尊敬的師兄，與其有一面之緣，仙風道骨，真是世外高人。他寫的東西要用心睇才能領會，我同他的觀點很接近，只不過佢睇嘢更深入，寫嘢更用心。
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46. Sugar 2015-10-16 23:37:19
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原來珍港兄是仙人模樣... 有時我感到很難在腦海裡拼湊出你的樣子,因為我從沒認識過跟你相似的朋友. 書卷氣+銅錢味+精明+温煦+攪笑+少少執著.+.......會是怎樣的一個長河兄???
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47. 神算 2015-10-17 00:24:12
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打工仔兄，
咁嘅環境，地代谷唔到買家用高價買樓，唯有開始㩒業主了，指數全線下跌，正好幫到一把。
喂喂喂，啲劈樓團好出擊啦! 長河仔，出去揾筍嘢啦！
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48. on.cc 2015-10-17 00:29:25
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【on.cc東網專訊】香港中文大學生活質素研究中心公布2014年度「中大香港生活質素指數」，其中經濟類別指數連續第10年下跌，跌至14.35；樓價負擔能力比率更創新高至14.75。中大經濟學系副教授莊太量指，如以每年收入20至30萬的中等家庭計算，購買九龍區一個300多呎單位，即使「唔飲唔食」亦要花上14.75年才能購入單位。
莊太量指出，2003年樓價負擔能力比率為4.49，為自2002年的基準年以來最低，其後節節上升至去年的14.75，相比國際健康水平的5年，高出近兩倍，反映本港樓價高，港人負擔物業的能力變差。
「中大香港生活質素指數」由健康、社會、文化及休閒、經濟和環境5組分類指數，合共23個指標組成。數據顯示港人整體生活質素由前年的101.92微跌至去年101.75。  研究指，中等家庭不吃不喝14.75年才可買得300呎的單位。(蘇文傑攝)  本港樓價高企，不少市民都難以負擔。(資料圖片)  中大生活質素研究中心今公布2014年度「中大香港生活質素指數」。(朱晉呈攝)
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49. 歷史長河 2015-10-18 08:35:32
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#46 Sugar,
天空飄來3個大字：高、富、帥........
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50. Sugar 2015-10-18 08:54:44
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樓上長河: 點止咁簡單呀,仲要加埋"學識淵博"...對"男1號","雙修"等terms有深入研究! 幾時出論文??? >.< p.s"純情"???我............呸!!! >-<
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51. 歷史長河 2015-10-18 15:28:43
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Sugar兄，出唔出文已不重要，重要的是您成為今日紅人。恭喜哂！
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52. Sugar 2015-10-18 15:53:08
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53. 歷史長河 2015-10-18 23:50:16
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Sugar 兄，
今日真是難為你了！選擇在這裡回應是因為那𥚃已成是非之地。
希望你唔要介意，這裡很多人都喜歡同你聊天，我也一樣。我以前也唔太發聲，近期講得多主要是剛好有空，另外就是覺得博士轉淡之後，這裡出現好多歪理。我自認是一個正直及正面的人，所以有少少責任感，咁就搞出這些大龍鳳出來^^
其實同你一樣，近年來我對港樓升跌已冇咩興趣，我也講不清為咩。最初吸引我進來的是珍港兄的文章，有幾次我都恍惚覺得喺有人冒我而寫，因為他寫的正正是我想的，只不過我冇佢個水準及有心來寫。識你是因為感覺彼此有些經歷相似，後來也得以印證。人有時真是好奇怪。
以後我可能會少講點，但珍港同你的帖是必看的。忽然想到一句話，送給所有人： 「海納百川，有容乃大；壁立千仞，無欲則剛」！
珍惜！
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54. 凡人 2015-10-19 00:15:22
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一D可能連收租樓都未有既人走去寸一個AUM應該過億既PI唔知止蝕，又唔上證監睇下乜野係PI，真係笑死人。 睇返D藍字link 發覺以前有幾個會寫深入文章既，都比人話得多走左了，而家chat post多過乜，真係可惜。
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55. Sugar 2015-10-19 00:27:56
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長河兄: 收到!^^ 我沒事,說到底那只是小事.我希望你繼續多些和大家討論.我會默默支持. 感覺你正處于事業黃金期.這裡高手雲集,對你的思維很有啟發的,要珍惜這個機會(其實引刀兄也是個交流的好對手). 而我正在走的卻是一條下坡路,從楊先生的帖你應看出我總在懷念從前......現在我雖然豐衣足食,卻對一切都感到興味索然,過一天算一天的日子. 我想說的是,當目前你有一個目標去衝刺去努力的話,你就會活得精彩..... 以後有機會再說吧,晚安!
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56. Peter Pan 2015-10-22 11:34:21
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Agree with Simon1. The upward trend is subject to a turning point that has not yet been reflected due to the time lag. BTW. Could the two guys from 46/F, 49/F-53/F and 55/F just find another platform to flirt ? For the sake of respect to Dr. Tong's forum, I think that the replies should at least be relevant to the discussion of the topic essay. Would Admin consider to remind them if necessary.
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