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文亮言
指數公司終於承認樓價在高位
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月28日

         我有時很佩服指數公司在每週指數公佈後分析,在四月份,股市大時代來臨,指數公司話巿民從股票市場賺到錢投入樓市,所以樓價上升,中港股市大跌,他們話市民棄股買樓,樓價又會上升。在以往人民幣升值,令到國內人士購買力加強,樓價非升不可,人民幣貶值,國內人會買香港物業作避風港,樓價又怎可能不升。

        保利以高價投得屯門地皮,樓價將會以上升作為反應,麗展以低價投得筲箕灣地就隻字不提,耶倫話未加息就被視為是一個極好消息,我唔知道十月份美國加息時,他們又怎樣說,其實,美國未加息只能說是一個未發生的壞消息,不能算是好消息,況且,一定出現更壊情況,耶倫才唔敢加息,未有加息當日,道指跌接近300點,可見得巿場已經傾向接受加息,我估計,就算十月唔加,年底一定加,我已經替指數公司想了一個好理由,就是經濟情況好才會加息,所以,香港樓價又怎能不升。

        隨著有不少劈價個案,雖然亦有多項高價賣地,指數公司終於改口樓價在高位反覆,即是承認樓價已在高位,一反他們今年常態,如果以他們一貫作風,會以美國仍未加息,供應亦未能增加為理由,還有那麽多地產商肯以高價買地,表示樓價仍然可以創新高,不過,但是他們始終要考慮到,如果報告太過與現實不符,就會失去公信力,老實說,樓價在屢創新高之下有那麼多劈價,撻訂個案是說不通,現在說樓價在高位反覆,其實已經是最大讓步,暗示樓價將會下跌,大家應有準備。

 
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1. 路人皆知 2015-09-28 10:55:52
其實任何時候都有一堆堆樓市正面及負面因素,只不過指數公司只看到正面而現在博士亦只看到負面的,

因此一個公平而客觀、及時如實反映樓市情況index真的可貴,可惜香港暫時沒有。
2. 收買佬 2015-09-28 10:56:16
猶記得某位'社長'最愛係其fb用ccl去支持佢盲好的論點,
可笑是佢分析底下,無論咩政經狀況,個市都會升。睇好無問題,但好到咁盲目就令人心寒。
3. Desmond 2015-09-28 11:05:04
指數公司的研究部黃生已於今年中說了,話如果美國加息,表示經濟向好,香港樓價會升得更多。
4. 胡中 2015-09-28 12:02:59
樓價下跌實平常。
就像天要下雨  女兒嫁人一樣。
市民該穩健理財 以平常心面對樓價波動。
有樓 無樓之人 都不宜作出過度借貸 也要避免繳納超高利息。
5. 據理分析 2015-09-28 12:57:54
十月加息梗係利好樓市喇, 第一, 十月加, 即係12月唔加喇,第二代表經濟好喎, 仲唔係利好?

2樓收買佬, 據我盲好分析, 在長中短期內, 真係睇唔到樓價點解會跌:

1. 人民幣升, 啲人購買力強落嚟買, 樓會升, 人民幣跌, 啲人又話要換港紙買樓保值, 樓又會升。

2. 經濟好, 多咗人買樓, 樓價自然升, 經濟唔好, 小咗人買樓, 即係多咗人租樓, 咁既然唔憂租, 租金點會跌, 租金唔跌, 樓價又點跌?

3. 低息, 買樓平過租,樓價當然升, 加息,小咗人買樓, 即係又多咗人租樓喇。 咁既然唔憂租, 租金點會跌, 租金唔跌, 樓價又點跌? 仲有人話, 美國加息等於經濟好, 咁經濟好樓價又點會跌?

4. 股市升, 啲人係咪多咗錢?賺到錢梗有人買樓, 樓價點會跌?股市跌, 啲人唔敢買股, 梗係買樓喇, 多人買樓, 樓價點會跌?

5. 供應少, 樓價當然升, 供應多又如何? 都係納米樓, 我層500呎樓都突然榮升豪宅, 要我賣我啲豪宅,唔該畀多啲, 個個都唔賣,點跌呀大佬?

6. 失業率低, 人人買到樓, 樓價點會唔升? 失業率高, 買唔起樓又多咗人租, 租金唔跌, 樓價又點跌?

總之, 基於以上所有“理性”分析,樓價永遠只升不跌, 無論疾病健康, 經濟順逆, 有工冇工,樓價在有生之年都只升不跌, 現在真係睇唔到樓價點解會跌。 

樓價, go go 高!  日日高, 年年高!

共盼之, 哈哈!

6. 向饭民说不 2015-09-28 14:23:37

从自由市场上看,任何人都可以话指数是否在高位。这些都是分析员的看法,但是是否真的高位,最终是市场说的算。无论是博士的看法,或者是指数公司,最后还是市场说的算。

目前好多人challenge指数,什么特殊成交价,造假。但是事实上是政府自己偏定的指数也一直上升。只是指数公司的指数领先了1个月左右。

7. Kenny Kenny 2015-09-28 15:11:03
湯先生的分析,小弟幾年前已經想到,但樓價不斷上升,小弟每年都放售一所物業,越放越高,直至沒物業在手,身邊如文章那些無論什麽原因都是看升的朋友,就每年買入一個物業,到現在已經可以笑言富渡餘生,自己呢?由自信到現在擔心,所以今天為什麽確信樓市見頂 ?
8. Kenny Kenny 2015-09-28 15:12:45
湯先生的分析,小弟幾年前已經想到,但樓價不斷上升,小弟每年都放售一所物業,越放越高,直至沒物業在手,身邊如文章那些無論什麽原因都是看升的朋友,就每年買入一個物業,到現在已經可以笑言富渡餘生,自己呢?由自信到現在擔心,所以今天為什麽確信樓市見頂 ?
9. 望東樓 2015-09-28 16:30:03
呢度地產網無敵好友都信奉香港啲樓冇得跌既定律:
  1. 股市升,巿民從股票市場賺到錢投入樓市,所以樓價上升
  2. 股市跌,市民棄股買樓,樓價又會上升。嗱嗱股災月又到啦朋友。
  3. 人民幣升值,令到國內人士購買力加強,樓價升
  4. 人民幣貶值,國內人會買香港物業作避風港,樓價都係
  5. 加息是因為經濟好,供樓同埋租樓能力增加,所以樓價上
  6. 減息就當然係資金冇出路,所以樓價都係
  7. 經濟極差住緊山頂D人可能要搬去深水埗,所以樓價都係
  8. 供應增加?政府連年月月日日都講架啦,紙上談兵,信個啲都死晒。況且建設之前是破壞,現有舊樓重建減少供應,所以樓價始終都係
  9. 銀行開水喉=QE,咁D樓無得落;銀行閂水喉就當然係還咗債再借唔返。冇人賣樓又點落?
刀哥仲有乜漏咗?
10. 引刀一快 2015-09-28 16:46:57
PN兄
有辣招同冇辣招。
12. 望東樓 2015-09-28 17:04:39
ok
有辣招冰封供應;冇辣招釋放需求。總之冇得跌。

一句到尾:公我贏;字你輸
13. 路人W 2015-09-28 17:17:37
引刀兄

做乜要學人地揾打手幫口呀,唔似你性格喎。
14. 歷史長河 2015-09-28 17:49:34
樓上的分析有可能全錯,也有可能全對。因為是睇結果來找原因,而結果已定。
如你一直有睇錯市,倒不如 list 一下睇錯市個原因,可能會有幫助。
15. Kenny Kenny 2015-09-28 18:52:52
To  歷史長河兄

我就是睇錯市既人板, 我已反省, 但看來引刀及PN兄中毒太深而不能自拔。
16. Desmond 2015-09-28 20:53:17

【年長上車客】逾50歲胡生:包上會先買環海.東岸

13,409


咪以為上車客一定係後生仔,香港地其實無分老幼都有個置業夢。

已經年過50歲、𠵱家響長沙灣租緊樓嘅胡先生,今日抽中咗紅磡3年樓花期新盤環海.東岸10號籌,買咗1間1C座高層開放式單位自住,成功上車。單位成交價約400萬,胡先生打算承造95%按揭,首期約20萬。

年紀較長人士承造按揭有一定困難,胡先生坦言是被發展商提供的免入息審查一、二按計劃吸引,而且覺得買樓好過租樓。

記者:陳東陽

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17. 歷史長河 2015-09-28 22:13:34
Kenny 兄,你有勇氣分享,令人尊敬。小弟無意睇短線之升跌,一切以長線來計,你會有另一種睇法,相信也會釋懷。千祈唔好有「已開了十二鋪大,仲會開大?」之心態。過去的就讓它過去,重新启航,相信你的起點亦唔算低。
18. 歷史長河 2015-09-28 23:00:39
投資最緊要 係 internal consistent, 什麼分散投資,什麼逢三退一,大戶玩的嘢,唔適合小投資者。

你退回的錢有咩打算?逢低吸納?計埋費用及損失的租金,有冇計過樓市回調幾多才能break even?

退劣質物業?什麼物業係劣質?買入時點解晤計好數?

如樓市未能跌回你退出時個價價位點算?又或者當你吸納後樓市續跌又點計?

如你長遠仍睇好香港樓市,那就唔要玩咩逢三退一。如你睇淡香港樓市,就要全退。歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。

還是那句話,投資要 internal consistent!
19. 收買佬 2015-09-29 00:15:07
容許在下 summarize 長河大哥的重中之重點:

"歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。"


20. 收買佬 2015-09-29 00:15:29
容許在下 summarize 長河大哥的重中之重點:

"歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。"


21. Desmond 2015-09-29 02:49:58
To: 15樓

你反省過後,最近有沒有買樓?
22. 引刀一快 2015-09-29 05:03:02
To  13樓 路人W

咩打手呀?打咗邊個呀?
23. 引刀一快 2015-09-29 05:27:27
歷史長河兄

今次小弟自修一件,唔駛兄台開金口,自動自覺做功課。

“投資最緊要 係 internal consistent, 什麼分散投資,什麼逢三退一,大戶玩的嘢,唔適合小投資者。
大有大玩,細有細玩,有三件就可以退一,毌須大唔大戶啫。

你退回的錢有咩打算?逢低吸納?計埋費用及損失的租金,有冇計過樓市回調幾多才能break even?
邊個話投資一定要無縫聯接?賣咗樓唔可以買其它咩?仲計D租金嚟做乜?

退劣質物業?什麼物業係劣質?買入時點解晤計好數?
優劣係相對嘅,旣同手上物業對比,亦与同區、同樓、同價或同類型物業做對比。物業情况及狀態會隨時間改變,優化資産組合,去蕪存菁,咁都有錯?

如樓市未能跌回你退出時個價價位點算?又或者當你吸納後樓市續跌又點計?
少做少錯,唔做唔錯,係咪?
呢段真係有問題,咪即係講要包生仔兼要包埋幾多斤重,先至好投資。

如你長遠仍睇好香港樓市,那就唔要玩咩逢三退一。如你睇淡香港樓市,就要全退。歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。
去蕪存菁与睇好睇淡係兩個概念,你嘅講法即係睇好就要瞓低身蛇咬都唔郁,唔切合實際呢。睇淡亦未必要全走,就好似我睇淡大陸樓市咁,我都冇得走貨,我賣咗咗屋D貓貓狗狗金魚點算?

還是那句話,投資要 internal consistent!

請教,呢個鬼文可唔可以俾個到位D嘅中文繙譯?有冇對應嘅中文經濟學用詞?
24. 打工仔 Andy 2015-09-29 07:38:24
長河兄

講得好! 我與你的睇法一樣! 
25. 歷史長河 2015-09-29 08:28:29
打工仔兄,你懂的。

刀兄,多謝指教。我也覺得逢三退一及分散投資比較適合你。

Internal consistent 意指自娛自樂也,望繼續指正。
26. 自我陶醉 2015-09-29 08:38:41
25樓 長河兄,

你果然言行一致, 你對internal consistent嘅解釋, 同你講嘅投資策略都係一樣咁internal consistent.  呵呵!
27. 歷史長河 2015-09-29 08:40:25
陶醉兄早晨,共樂之,呵呵!
28. 湯文亮 2015-09-29 09:58:13
樓上各位,
請好好了解逢三退一,給網站地址,我送「逢三退一」給各位參考,謝
29. 路人甲 2015-09-29 11:13:05

博士, 您好 !

這兩天還有見到有地產代理帶客戶來我家屋苑睇樓.
或許, 投資者或自用者認為樓價已經回軟, 有議價空間, 加上叫價也比之前減了若干.

我是否應該出售手上收租物業呢? 15,16 (^^)

30. 西門吹雪 2015-09-29 11:54:28

長河兄~很同意你話睇長線必賺既睇法。其實就算97年最高位買,守過這些年還不是賺了嗎? 如果現金流充足,跟本不需要理會樓市升跌,反正過廿年都必賺。

可是人總是貪心的,想賺多些,想賺多些就要做到低買高賣,因此才有咁多人睇博士既文章。雖然唔係個個做得到,但係這正是很多人的目標。如果只是買了幾個單位就滿足一輩子供這些單位,其實真的不用再留意市況了,相信這亦沒有甚麼難度。

31. 西門吹雪 2015-09-29 12:08:31
博士跟我們分享的正正就係佢既投資心得,他至富的祕方。今時今日仍願意分享自己心得既富人不多。哪些地產界既強人不都在研究養生之道嗎? 他們唱淡入貨或者唱好出貨,不都是從自己利益出發嗎?
32. 望東樓 2015-09-29 13:44:10
If I adjust CCI by CPI. It was still at 100 level in Jun 2016.
33. 望東樓 2015-09-29 13:45:33
CPI adjusted CCI vs HSI 
34. 自我陶醉 2015-09-29 14:32:43
32樓 PN兄,

你真有心機做分析, 如果呢度啲盲好有慧根明白咩係CPI Adjusted index 就唔會日日喺度大大聲同人講就算97買樓都冇問題喇!  你嘅琴聲到底想彈畀邊個聽?  BTW, 日期係咪應該Jun 2015?
35. 旺絲 2015-09-29 14:59:48
32, 33樓 PN兄,

厲害.
唔好介意我慧根比較差, 可能要人畫公仔畫出腸, 咁睇CCI 算唔算係OVERSHOOT 左?

近來都有唔好地方講過個指數可能有唔準確的時候
你覺得有冇一D更好既指標可以參考例如平均呎價 ?

36. Pat 2015-09-29 15:17:24
to 35. 旺絲

PN is showing that adjusted for inflation, buying property at 97 would have underperformed, and only recently broke-even, let alone beat the HSI.  Honestly, any half decent investment portfolio (which would include HK property, but at a much lower concentration) would have beat the real estate market with ease over past 20 years. 
37. Oscar Lam 2015-09-29 15:20:13
回18歷史長河兄,

首先恭喜長河兄可以免費取得博士的親筆签名著作【逢三退一】。這是許多网友,包括在下所期盼的!哈哈!

小弟不才,愿對兄台提出之問題講講自已的一些看法:

1. 何謂劣質物業?
客觀來說,如果是住宅,劣質指低楼層、近馬路、對住垃圾房、兇宅、楼契不完整……。商舖指面積小、用途有限制、未來变化不大……

主觀來講,自已不喜歡的物業,也不知道原因。

至於當時为何要買這樣的劣質物業?可能是有人劈价,或者當時自已買錯。

为何逢三退一?

答案:長遠看好物業市場。但感覺目前楼价高,短期有可能會出現調整,但調整不會太多,也不肯定一定會有調整。因此,想乘高价沽出一小部份物業,但不会尽沽手上物業。

退回的錢有咩打算?

答案: 放在银行,不會手多。逢低買入優質物業。

逢三退一的機會多嗎?

答案: 很多。以今年为例,今年初是沽貨的好時機。從現在開始至十二個月内,是低价買入優質物業的好機會。

還是那句話,投資要把握機遇,随機應变。望長河兄继续指正。


38. Oscar Lam 2015-09-29 15:35:20
回34. 自醉兄,

現在盲好的已經不多了。唔識睇的就很多,包括在下。哈哈!
39. 西門吹雪 2015-09-29 15:37:15

回34. 自我陶醉                         

cci/cpi 唔係近120咩? 咁係咪比97升左? 盲好既人就係用呢D做論點。我係看淡,而且堅信博士說樓市會跌2成。所以叫佢地等下先買~ 呢個先係最有效增加財富既方法。如果你下下第一句就插人,話人唔岩,搵鬼聽你講野咩。首先認同別人,再說自己不同的論點MA~~你地唔好睇D唔睇D又插人LA~~

40. 自我陶醉 2015-09-29 16:21:32
To 38樓 Oscar 兄, 雖然我咁講啫, 其實呢度識睇嘅人仲有好多㗎, 例如嗰啲淨係用把口話抵, 掹叫人買, 摸頂又話唔怕, 借到盡又話冇問題, 而自己又幾年都冇入過市嗰啲, 都係磚家中嘅磚家嚟㗎!

To 39樓 Simon1

多謝教導! 你令我想起以前教同事做performance appraisal嘅對白。的確係120喎, 18年時間有20%回報, 1年成厘幾咁多, 的確可觀, 其實唔洗輸都真係應該開香檳慶祝,獎勵吓自己, 呵呵!


41. 打工仔 Andy 2015-09-29 16:23:55
Oscar 兄, 長河兄,
 
小弟想補充少少, 博士的逢三退一, 的確有佢既道理, 致於點退或唔退, 地段因素也十分重要, 如收租物業在新界或在未來新供應量多的地區, 逢三退一來得十分重要!

 
但如果收租物業在市區或有前景的區份, 退不退真係要自己計數, 按揭成數高, 好區都要考虑退一! 如果按揭成數低就未必要退了。

一來,退左未必買得返, 二來, 來回差好多錢的! 真是不容易做決定呀! 
42. 打工仔 Andy 2015-09-29 16:27:30
自醉兄

小弟現在不好也不淡, 平常心面對。 哈哈哈!
43. 自我陶醉 2015-09-29 16:47:07
42樓 打工仔兄

全世界央行08年開始就全力製造一個又一個更大嘅泡沫, 去彌補美國次按泡沫, 一個個投資泡沫也已逐一爆破, 大家且看樓市的反地心吸力能力有沒有各位說得那麼厲害, 我也是在以平常心拭目以待!
44. Oscar Lam 2015-09-29 16:49:51
回41打工仔兄,

你說得很對!如何運用逢三退一因人而异。另外,我認為逢三退一較適合以下二種情况:

1. 持有物業较多者。
2.  投資工商舖比投資住宅較適合。主要原因是,除了双倍印花税外,工商舖沒有另外二個辣招税。因此,换貨成本相對低。另外,location這個因素,工商舖比住宅更为重要。因此,工商舖業主要随着环境的变化而不断買賣物業以優化自身的投資组合。
45. 打工仔 Andy 2015-09-29 17:00:56
自醉兄

你用反地心吸力來形容目前樓市, 好貼切! 好野! 
 
46. 打工仔 Andy 2015-09-29 17:05:14
Oscar 兄
 
有道理!
 
至於工商舖就要向你多多學習了 !
47. 今日東北,明日香港 2015-09-29 17:21:41
把東北換成香港,文章一樣成立,有能力的人很多會回深圳發展,香港很快被深圳超越  

《大国危机》一书的作者刘忠良日前在网上发表文章说,北上广深挤爆,东北三省空巢,河南四川的人口大量外流,这可能是中国经济最大的担忧。北京理工大学教授胡星斗说,中国经济发展的地区性差异越来越明显,这不能完全怪罪于计划生育政策,更重要地是对中国的国有企业进行深度改革。

刘忠良的文章说,几年前他在写《大国危途》时,描绘了中国人口危机的进程——超低生育率导致年轻人口快速减少且老龄化快速发展,大城市抽吸中小城市和农村人口,中小城市和农村进一步失去希望,最后年轻人口都涌入特大城市,在高生活压力下继续超低生育率,导致超低生育率危机无可救药。

下一步河南四川破产、北上广深挤爆,这才是最恐怖的危机!

他指出,近期媒体曝出近两年东北经济下滑、许多行业萧条,除了产业问题外,东北最严重的问题是生育率极低,同时人口外流。经济是什么?经济无非就是人的需求和创造,人口流失了,超低生育率导致年轻人口快速减少了,经济必然缺乏长期的活力,这就是规律。没有人了,就没有GDP!

北京理工大学经济学教授胡星斗就此表示,东北三省在经济改革开放之后,其经济地位在中国一直处于下滑地位:

“最近几年,东三省GDP增长速度在中国常处于垫底位置,这和中国共产党建政初期情况大不一样。”

胡星斗教授说,东三省过去的辉煌时代可能一去不复返了:

“因为东三省的经济强项是其重工业,这些企业基本上都是大型国有企业,国家垄断,这些企业转型也是最困难的。”

刘忠良的文章说,据2010年人口普查资料,东北三省人口净流出180万。不过,东北并不是最惨的,人口流失最严重的是河南和四川。河南省2010年人口净流出1032万,2013年人口净流出上升到1191万。四川省2010年人口净流出959万,2013年人口净流出上升到1026万。估计目前河南、四川的人口流失之和基本相当于一个澳大利亚。

胡星斗教授说,河南、四川的问题和东三省不一样:

“这是中国的两个农业大省和人口大省,很多农民工跑到沿海去打工,这不是人口政策造成的人口减少。人口政策是应该改变,计划生育要放松,但更重要的是改变中国的户籍制度,鼓励人口的合理流动。”

刘忠良的文章说,2010年人口普查时,河南的总和生育率是1.301,这意味着人口每过一代减少40%、两代减少64%。2010年四川总和生育率是1.075,这意味着人口每过一代减少50%以上、两代减少75%以上。

胡星斗说,河南和四川的生育率提高后,他们的子女在当地如果找不到工作,人口还是要外流:

“河南和四川的人口外流其实并不是一件坏事,人口根据中国各地的经济资源合理流动应该得到鼓励,没有必要把大量人口限制在一个没有经济机会的地方。”

胡星斗教授说,河南和四川的生育率太低是一个问题,但是上海的出生率更低,人口照样不断增长。
48. CD ROM 2015-09-29 17:43:45
嘩, 似乎大家今日都無患"長假期後發呆症候群"wor, 咁活潑gae!?!?

講到 "逢三退一", 聽完各大戶既詮釋, 等我呢個"微塵", 又講下我既見解...

對於小戶來說, "逢三退一"根本就係一個攻擊陣勢!!! 點解咁講呢? 係收入同融資方面, 打份工既你, 了解到再上第四個物業已經好難, 係呢一刻, 長遠來講, 最保險就係等租客供斷佢地, 一層自住兩層收租, 打防守等完場啦!

而我宜家"逢三退一", 為d乜呢??? 我今日退一間, 就係為左入一間更好的, 第時租都收多D咁解. 今日出間2房, 2年後同價入間3房, 就係目標. 當然你可能睇錯左, 最後2房變1房, 呢個係風險, 你承受到, 特別係還年青既, 勝算其實唔細呀.

退, 並不是不進擊, 係為左未來更大既進擊!!!

至於捉唔捉到timing, 同意OL兄, 出貨時間已過, 宜家進入入貨時段~~~~
49. 林師奶 2015-09-29 18:18:52

如果樓價在一年之內掉2成,收租佬現在賣出再買回單位是應該的。

 

我粗略計算過,如果已經擁有3個單位的收租佬,想賣掉其中一個等樓價跌再買回,賣出跟再買回來的價錢有7%差距(來扣取DSD介費,律師費等成本)就應該可以賺到錢。 當中沒計算租金回報的損失,因為投資別的東西也應該會有回報(最好很穩妥又比租金高,如有人發現,請大家指點指點我。)

 

而再買入的單位最少又要守3年,如需按揭又要看清楚能否過壓測。 這些不知道怎樣量化,因為是如果加如果。

 

這些麻煩的如果加如果,就讓很多收租佬卻步。最難搞是誰來擔保房價會掉2成或更多。

 

記得14年初,ccl往下走,我記得好像是117-118,那時候淡友以為會一直往下,高興的不得了。但沒想到下半年開始,ccl慢慢的往上爬。

 

自己想好錢放哪裡才好做決定。不做不錯的態度是不適合年輕人,但年紀大的人還是要平行風險,不要過於冒險。

50. 歷史長河 2015-09-29 19:59:30
am quite surprised to see how easily a discussion topic can be dragged away – while I was saying逢三退一 is not a good strategy, at least not ideal for small investors like us. Then you guys started to debate whether Property is a good investment or not, whether Stock is a better alternative etc.. Only Oscar Lam and  Brother打工 were trying to address the discussed topic. For the other two topics, I am not particularly interested to discuss because I firmly believe what I believe. Data and charts are only good if you know the meaning behind. Anyway, since I started the discussion, let me try to address some of the feedbacks:
  • To 32 PN, thanks for your analysis. Since you have the data from 1994, why don’t you analyze the data from 1994 instead of 1997?  We all know 1997 was an extreme scenario and looking at them from 1994 will give  you even longer view. In 1994, HSI was 11,000 and CCL was 61.32, today HSI closed at 20,556 and CCL was 146.67 last Friday. 
 
 HSICCLCPI
1/1/199411,001.5061.3275.47
29/09/201520,556.00146.67119.36
Nominal Return87%139% 
Real Return55%88% 
 
  • To 36 Pat, as you can see Property is a winner comparing to stocks.
  • To 37 Oscar Lam, congratulations! You are the first one who addresses my points and you have a heart to discuss things. Thanks. nks. But I don’t accept your definition of」劣質物業」, if it appreciates its value along with the market pace and has reasonable rental yield regardless low or high floor, close to rubbish bins etc. because these factors should have been included in the price already. I don’t fall in love with properties, they are simply tools to make money. As for the rest of your points, we have discussed something similar before when we tried to differentiate ‘Long term investor” and “speculator”. To me, my firm believe is long term investor will outperform because: 1) it minimizes transaction costs, 2) no one can perfectly timing the market, you might get it right once or twice, but by law of large numbers, you won’t be better off if you keep doing it and your time value is wasted while waiting.
  • To 40 自我陶20% return? Even with PN’s data, that 20% is 20% inflation adjusted which means it beats inflation by 20%. I hope you understand what it means by beating the inflation. Brother, these days beating inflation is not easy. To be honest, in my own projection model, I only put down 5% annual growth rate of properties which already seems super good to me. Actually I think 長遠看樓價唔升才是反地心引力,just like your salary or inflation. 至於你話摸頂唔怕,借到盡都唔怕,自己幾年都冇入市喱幾樣嘢,如果你講𡁵我, 那我話唔好斷章取義,小弟講任何話都有前因後果,一起來睇才有意義。
總結一下,逢三退一如作為風險控制,無可厚非,否則小弟以為不可取。
唔好意思,中文打字實在太慢,英文快D,  還望刀兄指正。
51. 自我陶醉 2015-09-29 21:27:51
長河兄洗咩咁趕時間呀, 用中文慢慢打都唔遲喎!  又唔係限時交功課。

呢個論壇, 不嬲都係自由討論不同話題,別人唔討論你嘅逢三退一, 又洗咩咁surprised呢? 小弟只係唔同意97摸頂買樓冇問題嘅講法, 根本冇打算同你討論應唔應該逢三退一, 有咩到ponit唔到point呢? 比着我今年直頭會逢四退三喇!  
至於, 跑贏通脹一厘係咪合理回報, 真係見仁見智, 可能我對自己要求比較高。但97摸頂入市要先捱價七成,用七成博呢兩成, 仲要等18年,個人覺得一啲都唔吸引, 亦都唔係好多人心理上、精神上捱得住。試問“人生有幾多個18年”呀?  至於, 用邊年開始做比較, 小弟認為絕不應該貪就手, 有幾多年就用幾多, 較有意思嘅比較係用, top-to-top 或 bottom-to-bottom 比較。

仲有,除非我講嘅points, 你都中哂, 否則千祈唔好對號入坐,如果有幸中哂又唔同。 還有一點兄台愚人娛己嘅行為, 小弟實在不敢苟同。
52. 珍惜香港 2015-09-29 22:32:26
珍惜香港TO:50/F 歷史長河

長河兄,又唔使咁燥嘅,40/F 似影射我,多過似影射你啦!哈哈哈!

一見到 PN 果兩張圖,真喺差啲搞錯,以為喺 PP 嚟添。我好懷念 PP,亦同時覺得好可惜,唔好問我點解,呢度好少人會明。

記得當日 PP 出齊數據、做哂圖表、寫埋分析,都喺咁俾人質,幾乎所有數據以外嘅因素,有關又好,冇關又好,都俾人挖哂出嚟。咁又喺,你啲數據幾齊,都總會有數據以外嘅因素嘛!今日 PN 使出嘅,只得兩個圖表啫,要挖 N 個數據以外嘅相關因素出嚟質,有何難?但唔知點解,連最挑剔嘅人,半條問題都冇喎。

唉!呢個世界呢,就喺咁啦,同人唔同命囉!

長河兄,97 買樓,HOLD 到依家,你話有冇問題?我嘅答案,好簡單,「保值」啫!

吓?睇下條 CURVE 先!97 樓價,到十五年後至番家鄉喎!保乜值呀?

呢兩張圖表,只睇到「價」,睇唔到「值」,就喺咁簡單。

呢十幾年間,租金嘅收入,慳番嘅租金,低息嘅環境,免卻經常搬屋嘅虛耗,專注事業、生意嘅儲蓄及抗投機生活模式等等,一切一切,有形,同無形嘅「值」,一條咁嘅 CURVE,又點會睇到?至於高沽低入,坦白講,倒轉頭睇,邊個唔識?

「保值」同「保價」,喺兩回事嘛!

講到借唔借到盡,呢味嘢,其實喺好視乎個別嘅情況,以及投資嘅目標、理念,同計劃嘅配合。不過,以下兩句,阿媽喺女人嘅道理,可以俾大家參考一下:

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!


我 97 買咗嘅物業,HOLD 到依家,我覺得好滿足,亦冇後悔過自己,點解唔去賺盡啲,高位沽,低位再入番。

點解?因為,我喺一個投資者
53. 歷史長河 2015-09-29 22:36:51
陶醉兄,對自己要求高係好事!點解唔全退?這就是小弟所謂非internal consistent。莫非陶醉兄都buy in '投資,自住喺兩回事'?

97那單嘢,小弟補充一下,應該說是最差的情況都可以跑贏通漲1%,都唔錯吖!雖然我有幸於樓市低位入場,不過我會這樣計:從97開始,每年(或每2,3...年)入一件,有加按時計好數加按,這樣回報又是几多?得閒我算算。

愚人娛己?估你話我對引刀兄個回應。我和刀兄雖然一個是樓市塔利班,一個是樓市深淡,卻唔影響我哋之間個默契。這個評論留給刀兄來比較合適。

好,其他的我就唔對號入座了。不過小弟覺得無論對誰,有話直說比較好。
54. 打工仔 Andy 2015-09-29 22:59:38
珍惜兄

你呢句話好到位!

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!
55. 歷史長河 2015-09-29 23:00:16
哈哈,這場討論能把珍惜香港兄引出,值了!
珍港兄,講「價值」,你認第二,冇人敢認第一!
56. musicfreer 2015-09-29 23:33:14
57. 自我陶醉 2015-09-30 00:38:28
長河兄,

就算好有信心嘅投資, 我都唔會將資金全部一次投入,我嘅投資永遠都留有margin of error嘅餘地, 因為冇人會知自己幾時會睇錯市,呢樣係風險管理嘅一部份, 我嘅行為同我個人風險管理意識絕對highly consistent。至於, 逢幾退幾, 亦係好個人化,沒有對與錯的正確比例,要看你對自己嘅評估能力信心, 安全意識多高, 以及可找到更佳投資的能力而定。

我同珍兄都好有默契㗎,我嘅評論無論是正面、側面、上面、下面,他都會知是在說誰,畢竟我們在這裡舌戰都超過一年, 絕不亞於你和引刀兄。

至於你和珍兄說97摸頂買樓都不是問題,我到今天卒之找到兩位有兩個共通點:

1. 錢太多 ~ 一個就買貴都可以每年繼續買, 一個就破產邊緣都可以繼續掃貨

2. 夠阿Q ~ 跌7成都唔覺得自己有問題, 仲繼續入市,並深信樓市一定一浪比一浪高,只係其他人唔識貨。我開始明白點解你哋對股市投資同樣都咁抗拒,因為如果你哋嘅投資策略應用在股市,可以說是九死一生,千萬不要轉向。

唔知兩位知唔知,對好多低收入嘅人嚟講, 買一層要付嘅首期都已經係十幾年積蓄,還要在未來幾十年繼續付出勞力,才可以買到一層自己嘅樓,唔係個個都有能力模頂還繼續買,請兩位下次講摸頂都唔怕買嘅時候加多句,有能力低位加碼同唔怕樓價大幅波動就唔怕買,唔好害死啲掹掹緊或份工危危乎嘅初哥!

珍兄,

你又話自己係投資者, 上次好似你連投資者同投機者嘅定義,都未係搞得好清楚喎! 講嚟講去又係買咗唔賣先係投資者, 聽消息買就係投機者呀嘛!Not convincing at all.

58. 小師妹 2015-09-30 00:49:46
52 珍惜香港兄

我明点解好可惜……亦明点解有人只挑剔某些人……
莫奈何!
59. 自我陶醉 2015-09-30 08:40:17
52樓 珍兄

你講嘅歪理,真係越講越出神入化,所謂價值,係先看價,再看值,價是你付出嘅錢,而值係你收番件嘢值唔值咁多錢, 呢個先係價值嘅真正意義,一個係你買嘢嘅price, 一個係你買嗰樣嘢嘅內吞值或者intrinsic value。 唔理買嘅嘢係咪值都話可以買,買貴咗咪即係用多咗錢買一樣物非所值嘅嘢囉, 買完啲錢已經即時貶咗值,咁又點可以期望買嘅嘢幫你保到值呀? 

其實我哋上次討論咩係投資同投機, 大家定義上冇咩衝突,因為我講嘅係專業投資者同專業投機者, 而你寫嘅係失敗嘅投資者同最低層嘅投機者, 大家講嘅完全唔同層次喎!

我覺得最失敗嘅投資者, 就係連自己買嘅嘢都唔知值唔值就買, 咁就話自己係投資者,真好笑。

你話投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;呢啲連止蝕都唔識嘅,咪係唔夠班囉! 同唔夠班嘅所謂價值投資者冇咩分別? 而再差嘅投機者都仲有, 就係嗰啲明明想短炒,點知睇錯市變長揸,仲拿住件蝕本貨同人講自己係投資者咪更不堪。

至於作為債仔,只係睇高息低息決定借唔借,已經係未夠班。你20年前用10厘借去賺20厘, 現在用3厘借賺1厘, 你覺得用10厘借好失敗咩?  其實最終都係睇風險、成本、回報三樣嘢,唔通因為10厘所以唔借住, 等跌到4厘先借乎?

請珍兄繼續指教!
60. 望東樓 2015-09-30 09:03:18
Dear 長河,

The return was actually 1.1% over 18 years on compounded basis.

Data started 1994 simply because that was what I got from Centaline.com no more no less. CPI and HSI had been extracted from Bloomberg: 15 minutes of work.  I tried not to make any comments along with the charts, hopefully more viewers could be inspired in that way.

If somebody offer me an investment return of CPI+1% over time, I think I am happy to re-allocate maybe 20%-30% of my assets there. But certainly not 300% (70% mortgage).

When Jesus was born, God gave him $1 as lucky money. J said he preferred to leave the money for collage. As a return, God promised to give him ah mere .... 1% of interest a year. They all forgot about that until ..... yesterday. God just transferred Jesus ~510 mln over his bank a/c.


61. 歷史長河 2015-09-30 09:20:38

Dear PN,

Yes but that was the worst scenario, wasn’t it? And even though, 1.1% above inflation is not bad at all as you agreed. 


Why not mortgage if the mortgage rate is below Inflation+1.1%?


62. 望東樓 2015-09-30 09:30:09
There is no true or false for that statement. Rule number 1 of asset allocation is to meet your personal risk appetite. I know somebody investing majority of his $$ in US Treasury. That said, you also need to ask yourself whether you are happy with such return in view of the volatility of the underlying asset.
63. 歷史長河 2015-09-30 09:37:33

Exactly. As for asset allocation, my humble suggestion is staying away from those textbook theories. You can do Properties, Stocks, Treasury and so on, but you need to focus on one thing that you are good at, don’t believe those BS so called 1:2:3:4 etc., that won’t work for small investors and no one can be good at everything. You don’t need to be good at everything, you only need to be good at one thing and then simply keep doing it.

 

Happy investment!

64. AH-HO 2015-09-30 09:44:23
贊同長河兄,我個人經驗就是只有一樣比較滿意,其他真的麻麻地。。物業有一個好處,就是唔洗花好多時間睇實個市,可以慢慢思考如何佈處。
65. 歷史長河 2015-09-30 10:16:42
AH HO 兄,你懂的。點解樓市唱極唔跌?是因為香港有上百萬個實踐出真知個業主,他們是自己家庭的bread maker, 也是社會穩定的基石。他們或許不懂什麼低買高賣,逢三退一。但不用為佢哋擔心,佢哋會算好自己個賬,穩中求勝。市場會獎勵佢!
66. 西門吹雪 2015-09-30 10:21:40

原來講左咁耐,問題出於EXPECTATION唔同~ 試下係人地既角度諗下就唔會咁多嗌驕...

to be fair 1.1%加上租金回報,差不多有4%了~跑嬴通帳加4%其實已經係好多人夢寐以求架LA~問十個香港人可能只有一兩個有錢剩又可以做到。呢D對好多人已經滿足。珍兄長河兄其實就係講緊呢D。呢一點我覺得無錯。

可是,這裡好多人(包括小弟)都唔單單希望呢4%,想做到更好回報。低買高賣先可以做到。咁係咪一定得? 唔一定,而且有相當風險。所以話各人有各人既EXPECTATION。有人鍾意安安穩穩咁過,有人鍾意高風險高回報。大家講既野都唔同,嗌咩呢?

講多一樣野~就係如果你滿足於個4%回報,其實係唔需要理樓市升跌架。反正你查幾十年,升升跌跌實有架LA~唔駛理佢,留反多D時間比屋企人好過LA

67. 歷史長河 2015-09-30 10:29:11
Simon 兄,你講得對!不過1.1% +通漲喺最差個情形,並且冇計槓桿,租金以及加按再投資。
68. 西門吹雪 2015-09-30 10:56:04

多謝長河兄既支持~

無錯,租金是要計的,因此我說4%,唔係1%。

不過我地比較一D投資工具好少考慮佢既槓桿化。因為咁會將問題復雜化。即使股票,外幣,黃金都可以做槓桿。樓市波動比較少,週期比較長,而且你信貸良好既話,銀行好少CALL LOAN,所以感覺樓按好似比較安全。但本質上係無分別架,風險仍是要承擔的。因為幾乎所有投資都可以槓桿,簡單的比較很難考慮槓桿問題。

69. 林師奶 2015-09-30 11:05:13

事實就是事實,(fact is fact), 意見就是意見(opinion is opinion) 數據資料就是事實, 除非資料是錯的。預期投資回報/投資取向就是一個投資者接納了哪一種意見。

 

過去的幾年,有能力的人可以選擇買樓自住或賣樓租樓住,然後做其他投資。事實就是:如果你選擇了前者,你的身家會有不錯的進賬。後者要視符你投資到哪裡去,有些神人很神,買什麼中什麼,但這種人還是少數吧。 過去投資失利的人應該承認看錯了,不能再執迷不悔過去看錯的事。

 

97時候買的基金,到現在還沒有回到家鄉,真是失敗的投資。

 

大家能把觀點分享是好事,每天看這個論壇的人很多,往後的時間,大家應該怎樣從云云意見中選擇對自己最有利的事,就是個人的造化。

70. 歷史長河 2015-09-30 11:16:16
Simon 兄,1.1%喺on top of inflation. 如果通漲喺3%,房價漲4%,那麼通漲調整後漲幅為1%。PN兄個18年20%回報喺通漲調整後個數。
71. 自我陶醉 2015-09-30 11:20:01
27樓 長河兄可能已經忘記咗97年十厘息嘅經驗喇, 而且租金由97至03一直在跌, 計埋槓桿回報是正是負, 大家心中有數。

還是Simon1 兄說得較中肯,但兩位所講嘅風險, 都只係賣早咗, 賺少咗啫, 都唔及摸頂入再捱價7成咁慘哈馬?  如果唔係美國佬不理性瘋狂印鈔,令呢幾年錢紙貶值速度快咗,恐怕唔好話18年可以有微利, 20年、25年都可能番唔到身, 呢個就係摸頂入市嘅風險!
72. 歷史長河 2015-09-30 12:11:22
自醉兄,這個話題不如就到這裡,剩下的就由網友自行計算判斷好了。

我和珍港兄都或多或少分享了自己的成功(或不成功)案例,不知自醉兄願否分享?如有更好的投資,并可持續,复制,網友們都願意學習的。謝謝先!

73. Schumpeter 2015-09-30 12:26:50
珍惜香港成日都係滿口似是而非既理,淨係睇佢講97年買樓就知佢都係bullshit, 只不過好係好彩有其他生意令佢過到難關,其他人想學真係多多都唔夠死。
反而自醉兄可以97年摸頂出貨先係有真本事,上年CCI既推算又準到爆,對於投資理論同定義既精確了解亦令人佩服。
74. 歷史長河 2015-09-30 12:34:25
林師奶,有時我在想, 講投資女人叻過男人。點解?因為有許多男人過於自負,覺得自己叻過市場,叻過其他人,最終聰明反被聰明誤。女人多數中規中矩,假以時日,倒是贏家。

哈哈,得罪一下男網友們。
75. 歷史長河 2015-09-30 12:57:03
刀兄去哪兒了?好掛著你啊!
76. 歷史長河 2015-09-30 12:57:16
Schumpeter 兄,也歡迎你來分享成功經驗。謝謝先!
77. 自我陶醉 2015-09-30 13:28:11
長河兄, 小弟嘅投資冇咩特別,主要係股債, 都係股災入市,瘋市出貨,轉回投資級別債, 再等下次機會, 其實好多人都會識, 只係大家有冇耐性和定力而已,同舍唔舍得在市況最熾熱時出貨。

要提高勝算, 首要做到不高追, 所以小弟一向最反對別人說,什麼價位都係入市時機, 除非好似你同珍兄兩位咁,有強大現金流,而且唔怕大跌兼輸得起,但呢樣唔係人人都有資格做到, 而且樓市的槓桿很大,輸的可能是別人現在和未來的一生積蓄, 也可能是一條命, 所以才希望各位留意。

多多得罪! 

78. 歷史長河 2015-09-30 14:04:14
陶醉兄,謝謝分享。定力好重要,小弟稱之為紀律。你能有所建樹,必定是嚴謹之人。在債方面,珍港兄可能同你有共同語言。
小弟贊同珍惜香港兄的地方主要是對人生,事物個睇法。佢人生經驗比我豐富,睇事情更通透。
79. 引刀一快 2015-09-30 15:10:09
先回73樓 Schunpeter兄

兄台明辨是非,正是法眼加慧眼。
80. 引刀一快 2015-09-30 15:13:15
再回 25樓  歷史長河兄

多謝指教,果真醍醐灌頂,讓引刀茅塞頓開,原來internal consistent 咁有哲學意味,兄台果真神人也!

81. 引刀一快 2015-09-30 15:13:59
To 26樓 自我陶醉兄

一睇人家嘅翻譯,我就知道遇到班禪轉咗七世同我講佛偈。
睇嚟引刀俾人當咗喺原始森林長大嘅野人,我唔知電腦上面有咩英文單詞會查唔到。

82. 引刀一快 2015-09-30 15:15:06
斷網兩日,原來大龍鳳!認真走寶!!!!
83. 歷史長河 2015-09-30 15:19:30
刀兄,返來啦。這裡不能沒有你。你是地產的太陽,你是地產的月亮。我好掛著你。
84. 引刀一快 2015-09-30 15:30:46
歷史長河兄

你D古怪言論唔係好多人吹捧緊咩?你已經沐浴在愛嘅花海裏面喇,哈哈哈哈
85. 引刀一快 2015-09-30 15:39:36
To 50樓 歷史長河兄

我都好清楚咁分析回應咗你喇,你又話你有兩個topics因爲堅信己見而”not particularly interested to discuss",咁你提出嚟做咩?

既然你唔係用英文腦諗嘢,打英文為乜?輸入法出問題?

仲有,如果你覺得97年摸頂入市都冇問題,你又摸下俾大家睇吖。

歷史長河兄打一大堆中文,中間夾雜一個似是而非term嘅自製詞組,到底係唔識中文,定係唔識英文呢?
86. 歷史長河 2015-09-30 16:08:04
刀兄,辛苦哂!用英文回應多喺在公司電腦上,中文都喺iPhone 手寫體。
小弟想摸,時不與我啊!
87. 引刀一快 2015-10-03 04:09:54
你意思係冇錢?定係樓市未到頂?

冇錢可以同銀行借,你咪話我知你咁多物業都借唔到呀?
至于樓市是否頂,唔緊要,你依傢入市,就算超筍貨或者凶宅都算你講得通。


88. 引刀一快 2015-10-03 05:21:12
歷史長河兄

引刀插插嘴先。

”陶醉兄,對自己要求高係好事!點解唔全退?這就是小弟所謂非internal consistent。莫非陶醉兄都buy in '投資,自住喺兩回事'?

97那單嘢,小弟補充一下,應該說是最差的情況都可以跑贏通漲1%,都唔錯吖!雖然我有幸於樓市低位入場,不過我會這樣計:從97開始,每年(或每2,3...年)入一件,有加按時計好數加按,這樣回報又是几多?得閒我算算。

呢種基于今日樓價作嘅所謂”回顧“,係糖衣毒藥,大前提係97之後,大家見到呢個2015,咁2015之後會唔會一定有個2030?根本就係未知數,2030之後嘅2047,更加係地契到期日,1997-2012中間嘅日子對97年入市嘅人並不好過,何必再複製一批2015岀嚟呢?



愚人娛己?估你話我對引刀兄個回應。我和刀兄雖然一個是樓市塔利班,一個是樓市深淡,卻唔影響我哋之間個默契。這個評論留給刀兄來比較合適。
長河兄,我同你之間稱唔上默契,我祇係以爲自己開始知道你套路,所以叫你整個中文繙譯岀嚟睇下,呢次你確係令我失望,大佬,你今年貴庚呀,成個地球得你一個人笑咋,所以自醉兄咪插你囉。
還是.........你為無法作出恰當翻譯而詐癲扮傻亂咁寫?

好,其他的我就唔對號入座了。不過小弟覺得無論對誰,有話直說比較好。“
89. 珍惜香港 2015-10-03 18:05:28
珍惜香港TO:59/F 自我陶醉

自醉兄,你同我講層次?講專業?

我喺一個專業投資者,簡稱 PI,亦同時喺一個機構投資者。唔知閣下所講嘅層次、專業,喺唔喺指呢啲?如果你要批判對方嘅資格,就最好先了解清楚,你嘅對手喺乜嘢人。

你响一個七層廉屋公緩家庭出身嘅人面前,講低收入人仕?你對住一個機構投資 PI,班門弄斧吹投資?閣下落筆之前,有冇用過大腦,諗過應該點寫?有啲嘢,應唔應該寫?我每次出文,一段一句,都非常嚴謹,一言一詞,亦好準確。你回應之前,有冇先用心睇清楚,人地嘅一段一句,一言一詞?

正如,52/F 我話,覺得好可惜;我唔肯定,小師妹喺唔喺真喺知道點解,或者我應該寫多少少。52/F 第三段,只喺離開題外話嘅橋樑,而唔喺可惜嘅原因。呢個世界,喺充滿挑戰、充滿難題,挑剔嘅人,算得喺乜?少少挫折,又算得喺乜?外圍因素,根本就唔喺問題,好多叻人,本應成就非凡,但最終都喺衰咗响自己度,衰埋哂响啲最基礎、最簡單嘅事物度,咁先至喺,真正嘅可惜!

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!


我已經講咗,以上喺阿媽為女人之道。而閣下對第一句嘅反應喺:哈哈哈!低層次!你唔識乜嘢叫「止蝕」咩?點做投資者架?好笑!

自醉兄,我真喺唔知點回應你,你究竟識唔識得分,乜嘢喺莊?乜嘢喺閒?作為一個投資機構嘅老細,如果我嘅手下,輸咗錢,仲夠膽死响我面前,也文也武,仲扮哂專業咁,攞「止蝕」呢味嘢嚟同我邀功,呢個人,即刻炒得!

蝕就喺蝕,講乜止蝕?如果一個投機者,只喺識得用「止蝕」去粉飾自己嘅失敗,而唔去搵出蝕嘅主因,咁呢個投機者,已經唔可以話喺一個失敗嘅投機者,因為呢,佢連做一個投機者嘅資格都冇!

第一句,我喺話投機者,而唔喺投資者,點解?因為投機者,喺以買賣嘅價差取利,而投資者,就喺通過行使投資物嘅值取利。所以,一個投資者,高價買入,低價沽出,亦未必喺失敗,要睇佢損失嘅價差,相對於持貨嘅過程中,換番嚟嘅利益,值唔值!而所謂利益,可以喺錢,或者喺其他有形無形之物,而呢啲有形無形之物,亦可以間接衍生出更大嘅金錢或非金錢利益,呢個就喺我 52/F 第八段嘅含義。

我再講多次,97 買樓,HOLD 到依家,冇問題!如果你有問題嘅話,就喺你自己嘅問題。你嘅失誤,絕對唔喺因為你摸頂入貨,而喺因為你高估咗自己嘅持貨力,即喺話,你唔喺量力而為。而另一方面,你太投機,忘記咗當初你買呢件物業嘅目的,你當咗樓喺股票,只見到賬面蝕咗幾多,但喺就唔去諗,既然已經擁有呢件咁難得嘅物業,點樣可以充分行使佢,响生活上、金錢上,為自己帶嚟最大嘅直接同間接利益。你唔量力而為,又咁投機,就算俾你响沙士入貨,一樣死得!

搵錢,艱難以外,只有更難。啲淨喺識得話人好彩嘅人,呢世都唔會明。乜嘢 97 高沽,乜嘢估中 CCL,响我嘅眼中,一文不值。唔好期望,命運會企响你果邊,今日你贏,聽日輸突,反之亦然。最重要,喺因應自己嘅能力,順著宏觀大勢嘅變化,响每一個 MILESTONE 度,選擇自己嘅路。呢個世界,喺冇命運,只有機會!

我講價值,你就話,先看價,再看值,呢啲喺乜邏輯?哦!因為個價字行先嘛!咦?咁男人,咪即喺要先睇下,喺唔喺男性,先決定佢喺唔喺人?男人,只喺人嘅一種,價值,亦只喺值嘅一種,咁究竟喺以價為主,定喺以值為主?使唔使連咁簡單嘅中文,都要我教你?價只喺值一個好片面嘅數字表述,亦唔可以全面代表到值,再者,連值本身亦有其相對性,以致同一件嘢,同一個價錢,有人覺得值,亦有人覺得唔值。

能夠睇穿「值」嘅絕對同相對性嘅,先配得上為一個真正嘅投資者。

物業亦喺一樣,我分享對樓市嘅睇法,只喺講出我眼見同體會到嘅事實。今時今日,應唔應該買樓,喺取決於個別嘅能力同需要,即喺話,值唔值,喺「相對」於個別情況。我呢幾年冇再入貨,只喺因為响近年嘅氣氛、環境同政策之下,持貨量達至某一水平之後,已經唔「值得」再去增持,而我亦搵到另一條擴展投資嘅路。增持物業,對我嚟講唔值,但唔代表對人地嚟講都唔值,呢個就喺所謂,值嘅相對性。閣下批評我睇樓市堅固,自己呢幾年又冇入貨,同批評博士睇淡樓市,自己又入紅山,一樣咁膚淺!

閣下都識得講,同我舌戰超過一年。我肯同你周旋,喺欣賞你當日公開自已投資嘅無私,响新常態系列一度,我就特意為你寫咗一段。所以,你 77/F 提到你自己嘅投資模式,我一早就知,雖則响我嘅字典裡面,只屬幼稚園級數,但我有冇寸過你?果次遲咗五日都要覆你嘅內容,都喺就著你嘅模式為基礎,希望你容易明白,結果引出投資定義嘅討論。自醉兄,我對你嘅回覆,何止千萬字?我寫每篇長嘢,都好廢力;我唔介意,你唔認同我嘅觀點,但我好介意,你根本唔知我寫乜,簡直浪費緊我嘅時間!

見閣下 57/F 果兩點,我諗,唔可以用失望嚟形容,我只喺覺得好可惜,真正嘅可惜!枉你寫得出話同我舌戰超過一年,你同果個,淨喺識得話人好彩嘅新留言者,唔見得有乜分別。我唔知你究竟喺戲言,定喺扮唔明,自醉兄,我對你嘅耐性,已經到咗極限。你話請繼續指教?真喺唔敢當!我呢個機構投資 PI,層次太低,千言萬語,亦只喺徒然,我冇資格再回應你。我可以做嘅,就只有响果兩句之後,為你寫埋最後一句:

投資者,最失敗嘅,就喺將自己嘅投機,當成喺投資!
90. 小師妹 2015-10-03 19:57:54
To 89 珍惜香港兄

我一直都有follow, 所以我話我明点解!
繼劣幣驅逐良幣之後,現在上演歪理當成真理 and vice  versa!
91. 自我陶醉 2015-10-03 20:20:26
89/F 珍兄

“PI” 發火真係非同小可喎! 失覺哂喎! 

淨係聽你講對止蝕嘅睇法, 同對樓市不論價格高低都可以入市, 就可以想像到珍兄有幾專業喇!  不過我又唔明喇,以珍兄咁專業、咁成功嘅專業“機構投資者”,做乜都要搞到面臨破產邊緣呀? 

就憑你對止蝕嘅睇法,我好懷疑你到底知唔知一個專業投機者係點賺錢!  大如一間跨國銀行, 都有自己嘅止蝕制度,你又到底知唔知?  唔知的話,就真係唔好班門弄斧, 學人講咩係投機喎!   任何一個專業投機者如果有你對止蝕同樣想法,我諗佢唔係跳咗樓都,可能已經踎緊街,索羅斯都有要止蝕嘅時候, 你又知唔知?佢做你伙計都要畀你炒喎!  珍兄真係勁!   跨國銀行同國際大鱷都要行埋一邊,真係唔講得笑, 呵呵!

以常理同埋我啲膚淺嘅推斷,你仲未破產,只有兩個可能,一,就係你同你嘅同事都係所有投資都100%賺, 二, 咪就係好運囉!除非你係神啫, 否則第一個可能比較細, 第二個比較大, 咁人哋話你好運,最少都啱咗一半呀,又洗咩咁嬲呀!

仲記得上年同你講過, 以你嘅投資理念,你現在仲未破產只係因為你仲未遇過好似1929嘅大跌市, 同好似日本一樣嘅樓市崩潰啫!  唔洗急,有機會嘅! 

如果喺股票市場裡,有人同我講滙控係最穩陣, 有百幾年歷史, 而且年年有息派, 長遠一定保值, 無論咩價都可以買, 100可以, 200又可以…  呢啲人話自己係咩咩投資者, 我只係會當佢傻嘅!   話知佢係咩投資者, 話知佢有幾多錢。

仲有, 人係永遠向前看,呢個世界亦冇話冇咗邊個唔得,一日到黑可惜呢樣, 可惜嗰樣, 點做大事呀!


92. 歷史長河 2015-10-03 20:53:22
珍惜香港兄,

真乃大手筆也!用心良苦,躍然紙上。

關於投資投機之辨論,應該喺明者自明,唔明者永遠唔眀。決定兩者之區别的深層原因其實喺悟性和人生態度。

翻看舊帖,有位師兄曾講佢對各種事物個睇法都同你相反,而小弟雖同你生活經歷完全唔同,但對事物個睇法竟同你完全一致。這個問題好有趣,點解大家都生活在同一都市,有不同的家庭,從事唔同的事業,睇問題可以會完全一致,也可能會差天共地,判若雲泥?小弟以為喺人生取態。人生態度不僅決定了你喺一個投資或投機者,它影響你的方方面面包括承擔,毅力,堅韌,對家庭、社會的責任和態度等等。而這些取態決定你最終能否成功,有幾成功。

珍兄,君子坦蕩蕩也!多謝分享,有此好文,真乃讀者之造化!
93. 打工仔 Andy 2015-10-03 21:21:58
珍惜兄及自醉兄

多謝兩位高手的分享! 對一衆讀者確實得益不少! 

共勉之


94. 打工仔 Andy 2015-10-03 21:28:24
長河兄

呢個世界的確好有趣, 不同背景成長及經歷的人, 有時對一些事物睇法竟然完全一致! 

哈哈哈! 
95. 歷史長河 2015-10-03 21:30:11
打工仔兄,難道我們也一致?謝認同,共努力!
96. 引刀一快 2015-10-03 21:59:46
歷史長河兄

我點解未出聲,你一定琢磨緊。
話你知,因為我喺外面,打字慢。
我低自我陶醉三個grade,對你就啱啱好,夜D輪到我。
97. 歷史長河 2015-10-03 22:46:58
刀兄,我又低你其碼3個 grade 呀!
98. 引刀一快 2015-10-03 22:57:07
哇!死囉……乜珍港篇嘢咁長嘅!上一篇長嘢我去咗玩都未都未回應,今晚要星光作伴…………

99. Marie 2015-10-04 00:59:03
看看近月市況,經濟逆轉,很多人已慢慢醒覺地產霸權及自由行的劇毒種子已開始在反噬香港社會和港人前途,那些發展商、大商家等等有關既得利益者這幾年已賺夠可以全家走資移民外國嘆世界,那會理下一代港人死活。
  
事實上在香港消費真的是貼錢買難受,租金昂貴令餐廳商店地方異常擠迫,服務態度又日益惡劣,貨品價錢又因租金貴得離譜,滿街都是"服務"內地遊客的老千騙徒,市容每況愈下,計程車司機態度惡劣,拒載頻頻;去過日本旅游,回到香港完全感受到當中巨大差異。大多商戶都要謀取"暴利"才足夠交租,但普羅大眾已用大部分工資供/租樓房,根本無力再去消費。這些所有退步墜落跟民不聊生都是地產霸權跟自由行洐生出來的禍害。

在地產霸權同自由行這些"容易錢"之下,令到香港人開始嫌其他遊客煩,嫌其他行業賺錢慢,令到香港人失去了發展新興產業的動力和過去最寶貴的十年,看看星韓過去十年完成了什麼,您就知自由行和地產霸權對香港經濟結構的嚴重傷害,不過最後就只有地產商大業主得益,但付出卻是香港整整下一代人的前途。香港人現在已變得又笨又遲鈍,集我們競爭對手的缺點於一身: 語言差、零創意、高惰性、自欺欺人、大商家壟斷主要行業、貧富越趨懸殊,各行各業不知不覺已落後於人,現在大圍環境逆轉無力轉身,根本完全自甘墮落。 

那些唯利是圖的地產商和商戶根本沒有當過"本地客"是人,當港人好像尿壺一樣,不需要時(極多自由行來港買樓購物時)嫌我們臭,嫌serve港人太麻煩,白眼港人左揀右試;現在尿急(自由行減少,生意跌)又要爬過來要本地人救他,真是極盡厚顏無恥。繼續付款只會令政府和發展商認為香港人只是一個毒癮極深的道友一樣,沒有它們的白粉不成。 

人家星加坡產業均衡,互惠互利,他們一樣沒有資源,更加不像香港有中央支持什麼"通"及什麼貿易協定,但人家人均GDP早已超越我們香港;人家沒有地產霸權,也沒有一年誇張的幾千萬自由行撐住,看看星加坡,大家就知道根本整個劇本就是發展商、大商家這些既得利益者跟港府編出來的大話和催眠: ~~~ 香港一定"需要"高樓價和炒賣資產跟自由行去續命,根本沒有能力開拓其他產業云云~~~。

董伯因8萬5被夾下台,貪曾一事無成但配合地產霸權肚滿腸肥,CY增房屋供應但日日比人針對做新聞,總之敢動樓價者亡,可見這些地產霸權的"地主會"黑暗力量在背後不斷用錢去動搖威脅樓價的人,佢地影響力現在已經完全凌架在特首和中央之上。
 
如對香港有心,請將上文用FB或WhatsApp或各大論壇轉載出去,利用每分力量救救香港,謝謝!
100. 路人甲乙丙 2015-10-04 01:11:44
回89
坦白説,你的留言的内容一點不像專業投資者!
特别係機構投資者... 
101. 引刀一快 2015-10-04 02:36:33
To 珍惜香港兄

珍惜香港TO:50/F 歷史長河

長河兄,又唔使咁燥嘅,40/F 似影射我,多過似影射你啦!哈哈哈!

一見到 PN 果兩張圖,真喺差啲搞錯,以為喺 PP 嚟添。我好懷念 PP,亦同時覺得好可惜,唔好問我點解,呢度好少人會明。
珍港兄又發功!明唔明係一回事,有冇同感又係另一回事,國王的新衣,珍港兄用得幾技巧。
你同PP兄之間嘅兄弟情誼大家未必有興趣體會,但係兄台同PP嘅關係引刀比較關註。
事緣引刀都好掛住佢,理由當然係顯淺易明,因爲今年年初引刀同PP有3年10000負資産案例嘅比賽,依傢雖然言之尚早,但係兄台應該不時提提佢,以免兩年幾之後將事情拋到九霄雲外,順帶一提,佢同湯先生都有個比賽,希望佢到時無論輸贏都亮亮相。

記得當日 PP 出齊數據、做哂圖表、寫埋分析,都喺咁俾人質,幾乎所有數據以外嘅因素,有關又好,冇關又好,都俾人挖哂出嚟。咁又喺,你啲數據幾齊,都總會有數據以外嘅因素嘛!今日 PN 使出嘅,只得兩個圖表啫,要挖 N 個數據以外嘅相關因素出嚟質,有何難?但唔知點解,連最挑剔嘅人,半條問題都冇喎。
講明先,以下呢段回應与PN兄100%無關。
PP一直係做”靚“盤數,反駁到佢,佢就詐睇唔到轉話題,你唔知引刀係咩出身,所以以爲我唔識睇圖,傻啦,我地呢類人真係睇圖睇到悶呀。人地用咩小伎倆,一眼就睇穿喇。
既然你都識得話數據以外嘅因素,咁你講咩數據幾齊?既然係運用數據,數據可靠性、數據來源考究,數據全面性、數據假設、數據應用條件、全部都欠奉嘅文章,咁就必須講清楚講俾大家聽,全部都欠奉。

唉!呢個世界呢,就喺咁啦,同人唔同命囉!

長河兄,97 買樓,HOLD 到依家,你話有冇問題?我嘅答案,好簡單,「保值」啫!

吓?睇下條 CURVE 先!97 樓價,到十五年後至番家鄉喎!保乜值呀?

呢兩張圖表,只睇到「價」,睇唔到「值」,就喺咁簡單。
係囉,你空置幾耐、有冇遇到租霸、有冇人整汚糟間屋、大厦維修幾多錢,你咪一樣冇寫岀嚟,留住份首期收息幾年,幾乎可以fullpay,咁你又如何量化?
呢十幾年間,租金嘅收入,慳番嘅租金,低息嘅環境,免卻經常搬屋嘅虛耗,專注事業、生意嘅儲蓄及抗投機生活模式等等,,一條咁嘅 CURVE,又點會睇到? 至於高沽低入,坦白講,倒轉頭睇,邊個唔識? 
坦白講,淨係講好處,邊個唔識?唔駛供樓咩?供樓貴過人地一倍好過癮?人家有舊首期揸手自己冇,人家D首期有利息,可以幫補租金,可以隨時攞嚟投資,你冇,好自在?供唔起唔駛俾人抨?到處裁員壓力超負荷呢?摩頂買入兼負資産,心理挫折感呢?一切一切,有形,同無形嘅「折損」,睇你咁偏頗嘅唱好文章又點會睇到吖,至于會唔會返家鄉,倒轉頭睇,邊個唔識?

「保值」同「保價」,喺兩回事嘛!

講到借唔借到盡,呢味嘢,其實喺好視乎個別嘅情況,以及投資嘅目標、理念,同計劃嘅配合。不過,以下兩句,阿媽喺女人嘅道理,可以俾大家參考一下:

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;咁如果唔沽會更低呢?如果沽咗可以用嚟賺更大利潤呢?
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!純粹Timing問題,等錢駛有得揀嘅咩?


我 97 買咗嘅物業,HOLD 到依家,我覺得好滿足,亦冇後悔過自己,點解唔去賺盡啲,高位沽,低位再入番。

點解?因為,我喺一個投資者只買不賣,係收藏者。
102. 奇妙 2015-10-04 02:53:08
香港一般學生都欠缺發問精神。學而不問是也。但很喜歡認叻,天南地北,百曉生。更喜歡把老師的筆記逐行逐行捉字蝨,戲謔一番。在班內傳閱,以示其見識尤勝其師。湯先生這個平台所的功德在於能奇妙地誘發一般學生勇於發問,而有識之士亦不厭其煩的就戲謔之言以嚴謹的態度加以解惑。以致教學雙長。而小弟的一般小混混也能從這地產論語中學點知識。多謝湯先生平台。
103. 引刀一快 2015-10-04 05:49:23
輪到呢篇,珍惜香港兄。


珍惜香港
TO:59/F 自我陶醉

自醉兄,你同我講層次?講專業?

我喺一個專業投資者,簡稱 PI,亦同時喺一個機構投資者。唔知閣下所講嘅層次、專業,喺唔喺指呢啲?如果你要批判對方嘅資格,就最好先了解清楚,你嘅對手喺乜嘢人。
珍港,你用D咁嘢大人有咩用吖,言論水平就係一個人喺論壇裏面嘅身份同地位,表達嘅就係層次,你時常用概念偸換、顛倒黑白、信口雌黃、泰山壓頂,有人讚好主要係派系情緒,你試下叫你果D啦啦隊講下你篇嘢好喺邊度,我包佢地嗡唔出,有人夾硬嗡得出我一定駁得到。

你响一個七層廉屋公緩家庭出身嘅人面前,講低收入人仕?你對住一個機構投資 PI,班門弄斧吹投資?閣下落筆之前,有冇用過大腦,諗過應該點寫?有啲嘢,應唔應該寫?我每次出文,一段一句,都非常嚴謹,一言一詞,亦好準確。你回應之前,有冇先用心睇清楚,人地嘅一段一句,一言一詞?
所以你寫嘅嘢之中,歪理部份應該穿插回應,咁就準確嚴謹嘞。逐段嚟駁你,未有入心入肺之效。
你咩出身都好,你咪話我知,你係攞緊綜援嘅時候摩頂負資産呀,點解人地唔可以同你講低收入人士?人家呢個叫做同理心,自醉為果D懸崖邊嘅人肉緊,而你呢種亦係同理心,或者可以叫客蓆同理心,進行換位思攷嘅唔係你而係以行動信服你嘅人。當更多嘅人身歷你當年摩頂負資産處境,咁就會有好多人體會、分擔你當年苦況,甚或因而敬佩你當年嘅堅毅,就好似食Wasabe中晒招嘅人,忍住唔噴,等後面嘅人陪中招。

正如,52/F 我話,覺得好可惜;我唔肯定,小師妹喺唔喺真喺知道點解,或者我應該寫多少少。52/F 第三段,只喺離開題外話嘅橋樑,而唔喺可惜嘅原因。呢個世界,喺充滿挑戰、充滿難題,挑剔嘅人,算得喺乜?少少挫折,又算得喺乜?外圍因素,根本就唔喺問題,好多叻人,本應成就非凡,但最終都喺衰咗响自己度,衰埋哂响啲最基礎、最簡單嘅事物度,咁先至喺,真正嘅可惜!
唔駛兜兜轉轉嘞,係邊個衰咗先?呢D咪就係游花園囉,如果真係逐句思考,會暈得一陣陣。
投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!


我已經講咗,以上喺阿媽為女人之道。而閣下對第一句嘅反應喺:哈哈哈!低層次!你唔識乜嘢叫「止蝕」咩?點做投資者架?好笑!

自醉兄,我真喺唔知點回應你,你究竟識唔識得分,乜嘢喺莊?乜嘢喺閒?作為一個投資機構嘅老細,如果我嘅手下,輸咗錢,仲夠膽死响我面前,也文也武,仲扮哂專業咁,攞「止蝕」呢味嘢嚟同我邀功,呢個人,即刻炒得!
你又唔知自醉兄底細,你點知邊個庄邊個閒?如果我知道你請嘅手下傻到蝕住錢嚟邀功,呵呵呵,咁唔該你炒埋我喇,老細!
蝕就喺蝕,講乜止蝕?如果一個投機者,只喺識得用「止蝕」去粉飾自己嘅失敗,而唔去搵出蝕嘅主因,咁呢個投機者,已經唔可以話喺一個失敗嘅投機者,因為呢,佢連做一個投機者嘅資格都冇!
人家止蝕,你就話人家粉飾失敗,我諗珍港兄一世人連膝頭都未跌損過,因爲跌低就要成世踎喺度,企番起身容乜易俾人話補粉架,係咪?
你不過係將人地投資嘅其中一種策略不斷強調,扭曲暗示為別人嘅常態啫,又一戾橫折屈例子。

第一句,我喺話投機者,而唔喺投資者,點解?因為投機者,喺以買賣嘅價差取利,而投資者,就喺通過行使投資物嘅值取利。所以,一個投資者,高價買入,低價沽出,亦未必喺失敗,要睇佢損失嘅價差,相對於持貨嘅過程中,換番嚟嘅利益,值唔值!而所謂利益,可以喺錢,或者喺其他有形無形之物,而呢啲有形無形之物,亦可以間接衍生出更大嘅金錢或非金錢利益,呢個就喺我 52/F 第八段嘅含義。

搵你枱花轎,係咪冇錢俾都抬,倒貼都抬,最緊要新娘俾你一路抽水?
睇你講到呢度,你刻意深化投資投機定義,反而模糊咗,你已經兩者混淆兼混爲一談。

我再講多次,97 買樓,HOLD 到依家,冇問題!如果你有問題嘅話,就喺你自己嘅問題。你嘅失誤,絕對唔喺因為你摸頂入貨,而喺因為你高估咗自己嘅持貨力,即喺話,你唔喺量力而為。而另一方面,你太投機,忘記咗當初你買呢件物業嘅目的,你當咗樓喺股票,只見到賬面蝕咗幾多,但喺就唔去諗,既然已經擁有呢件咁難得嘅物業,點樣可以充分行使佢,响生活上、金錢上,為自己帶嚟最大嘅直接同間接利益。你唔量力而為,又咁投機,就算俾你响沙士入貨,一樣死得!

何謂冇問題?如果人人都可以一面負資産一面掃貨,咁又真係冇問題嘅。不過我極爲好奇,你話97入貨有問題嘅人,係”因為高估咗自己嘅持貨力“,件貨揸兩年,價格折半,我想問你你評估自己持貨能力嘅時候,有冇料到兩年跌一半呢樣嘢?有冇為兩年跌一半做準備?

搵錢,艱難以外,只有更難。啲淨喺識得話人好彩嘅人,呢世都唔會明。乜嘢 97 高沽,乜嘢估中 CCL,响我嘅眼中,一文不值。唔好期望,命運會企响你果邊,今日你贏,聽日輸突,反之亦然。最重要,喺因應自己嘅能力,順著宏觀大勢嘅變化,响每一個 MILESTONE 度,選擇自己嘅路。呢個世界,喺冇命運,只有機會!

做投資,能够準確預測走勢,唔係能力係乜?人地喺CCL嘅精準表現,可以唔學習,但係亦唔好詆毀,人家做得咁好你都彈得落,反而就成日借意吹噓抬舉D網絡小人。
今日人地嬴,聽日唔可以再嬴咩?自醉嬴係實力,佢有實力就有機會出現嬴嘅命運。
用詞酸晦,思緒紊亂,珍港兄你呢段文字正正係負能量嘅最淺白範例。

我講價值,你就話,先看價,再看值,呢啲喺乜邏輯?哦!因為個價字行先嘛!咦?咁男人,咪即喺要先睇下,喺唔喺男性,先決定佢喺唔喺人?男人,只喺人嘅一種,價值,亦只喺值嘅一種,咁究竟喺以價為主,定喺以值為主?使唔使連咁簡單嘅中文,都要我教你?價只喺值一個好片面嘅數字表述,亦唔可以全面代表到值,再者,連值本身亦有其相對性,以致同一件嘢,同一個價錢,有人覺得值,亦有人覺得唔值。

問題係,你作爲PI,會唔會同客講:”呢件貨,我唔值,你值!“?


能夠睇穿「值」嘅絕對同相對性嘅,先配得上為一個真正嘅投資者。

物業亦喺一樣,我分享對樓市嘅睇法,只喺講出我眼見同體會到嘅事實。今時今日,應唔應該買樓,喺取決於個別嘅能力同需要,即喺話,值唔值,喺「相對」於個別情況。我呢幾年冇再入貨,只喺因為响近年嘅氣氛、環境同政策之下,持貨量達至某一水平之後,已經唔「值得」再去增持,而我亦搵到另一條擴展投資嘅路。增持物業,對我嚟講唔值,但唔代表對人地嚟講都唔值,呢個就喺所謂,值嘅相對性。閣下批評我睇樓市堅固,自己呢幾年又冇入貨,同批評博士睇淡樓市,自己又入紅山,一樣咁膚淺!

溝貨都唔值咁你仲話人地單弔摩頂都冇問題?

閣下都識得講,同我舌戰超過一年。我肯同你周旋,喺欣賞你當日公開自已投資嘅無私,响新常態系列一度,我就特意為你寫咗一段。所以,你 77/F 提到你自己嘅投資模式,我一早就知,雖則响我嘅字典裡面,只屬幼稚園級數,但我有冇寸過你?果次遲咗五日都要覆你嘅內容,都喺就著你嘅模式為基礎,希望你容易明白,結果引出投資定義嘅討論。自醉兄,我對你嘅回覆,何止千萬字?我寫每篇長嘢,都好廢力;我唔介意,你唔認同我嘅觀點,但我好介意,你根本唔知我寫乜,簡直浪費緊我嘅時間!

你D fans可能唔知你寫乜,自我陶醉同我一定知道你寫乜,唔好夾硬話自己高深嚟大人,每次你嘅囬覆,你根本係為你D fans寫,所以你應該在意佢地係咪睇得明就真。
既然你話自醉嘅投資手法祇係幼稚園級數,咁你有冇D小學中學級數嘅投資模式分享下?
我諗,強調級數,不如睇睇實際效果。

見閣下 57/F 果兩點,我諗,唔可以用失望嚟形容,我只喺覺得好可惜,真正嘅可惜!枉你寫得出話同我舌戰超過一年,你同果個,淨喺識得話人好彩嘅新留言者,唔見得有乜分別。我唔知你究竟喺戲言,定喺扮唔明,自醉兄,我對你嘅耐性,已經到咗極限。你話請繼續指教?真喺唔敢當!我呢個機構投資 PI,層次太低,千言萬語,亦只喺徒然,我冇資格再回應你。我可以做嘅,就只有响果兩句之後,為你寫埋最後一句:

珍港兄,你點玩語言把戲,語句伎倆,都動搖唔到自醉嘅,而我,陪你越玩越來勁。

投資者,最失敗嘅,就喺將自己嘅投機,當成喺投資!
兩者定義,你咪一樣未搞清,一旦縱橫引申,你就開始亂套。
104. 引刀一快 2015-10-04 06:11:33
歷史長河兄

抖抖先,等陣招呼你。
105. 引刀一快 2015-10-04 08:02:40
To  92樓 歷史長河兄

珍惜香港兄,

真乃大手筆也!用心良苦,躍然紙上。

關於投資投機之辨論,應該喺明者自明,唔明者永遠唔眀。決定兩者之區别的深層原因其實喺悟性和人生態度。

翻看舊帖,有位師兄曾講佢對各種事物個睇法都同你相反,而小弟雖同你生活經歷完全唔同,但對事物個睇法竟同你完全一致。這個問題好有趣,點解大家都生活在同一都市,有不同的家庭,從事唔同的事業,睇問題可以會完全一致,也可能會差天共地,判若雲泥?小弟以為喺人生取態。人生態度不僅決定了你喺一個投資或投機者,它影響你的方方面面包括承擔,毅力,堅韌,對家庭、社會的責任和態度等等。而這些取態決定你最終能否成功,有幾成功。

珍兄,君子坦蕩蕩也!多謝分享,有此好文,真乃讀者之造化!“

長河兄,上面你一味籠籠統統講埋晒D邊皮話,冇重點喎,不如你試試用你嘅文字詮釋珍港嘅理念,睇睇係咪真係一樣?睇下點一樣法,等大家學下嘢吖。(唔好打英文唔該,呵呵)
106. 自我陶醉 2015-10-04 13:56:34
103樓 引刀兄

邊個庄閒, 冇咩所謂, 佢話自己係庄咪由佢話囉,網主同湯生都未出聲!

100樓 你的確夠坦白, 不理價買入, 唔洗止蝕, 唔洗分析, 連股、滙、美債、期權都唔識嘅PI我都未見過。

107. 新淡友 2015-10-05 12:36:11
其實PI同財演就係asset allocation vs trading既分別。
對於投資額唔大的,trading就係一切,未有幾間收租樓既,自住樓當然係數大既投資,一個trading error都可以影響一生。所以變左雞同鴨講。
近年投資理論最大既發現就係大約8成利潤係來自asset allocation, trading只係好少部份. 
但真正既投資書多數都係用英文寫, 就算所為學者如林本利等其實都只係用學術去包裝,但用trading既角度寫,所以一般人心目中都以為電視既talking head係投資者,其實佢地十個有九個半都冇資格操盤。連乜大C其實都係租新X城。
返到去大陸既問題,上月既PPI vs CPI 真係嚇人一跳,用layman講法,PPI大跌而CPI大升意味中國好善長生產一D市場唔要既野,如鋼鐵煤炭甚至android手機之類,但就唔夠產能去生產重要既野,如豬肉疏菜等,同時又唔比香港輸巴西豬肉上去,重要狂加路費令中國糧食留係國內,呢樣會係粵港人民同政府三輸既做法,過去利息低係因為全球貿易,但中國保護政策同全球既貨幣戰會令貿易減小而推高通脹,好快高通脹同高失業會令中港經濟跳崖,樓股大插。
中國人係經濟最好既30年,配上人類史上最後一次人口紅利同最大信貸擴張,花一代人既青春學習生產過時過剩既產品,但係破壞自己環境令下一代都可能要食劣質同貴價食物,其實真係好悲哀。

108. 歷史長河 2015-10-05 12:45:12
105 刀兄,oh well!
109. 歷史長河 2015-10-05 19:16:40

No. of weeks CCL%Average Change of Points in a week
Up611434.754%0.71
Down509-349.345%(0.69)
Flat1201%-
Total1,13285.35100%
 
 接著上次PN兄的兩幅圖,從賭仔的角度睇下中原指教。如上表所示,從94年至今時光飛逝了1132個星期,這期間CCL升有611周, 共升434點,跌有509周,共跌349 點。有12個星期無升跌。升為54% vs. 跌45%,升市平均每周升0.71,跌市則為每周 0.69. 如果純粹以賭博來看,睇淡贏的概率比過大海去賭還要細。以上樣本capture 咗兩次金融危機。我冇更早的CCL數據,如有,相信升的概率會更大. 當然啦,如果你覺得你能time 市場,另計。

110. 引刀一快 2015-10-06 07:11:41
To 107樓 新淡友兄

大陸必需要呢個大蕭條去從新教育人民,如果唔係仲死多幾錢,已經有相關學者要求長江中下游全時休漁十年,白暨豚同白鱘嘅滅絕,有幾多人識得警醒吖。
十五年來中國嘅折墮風氣,係時候埋單,否則,可能會有更惡劣嘅情况發生。
111. 引刀一快 2015-10-06 07:14:01
長河兄又開始左閃右避,算啦,一眼就睇穿你寫唔出,今次功課免交。