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文亮言
指數公司終於承認樓價在高位
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月28日

         我有時很佩服指數公司在每週指數公佈後分析,在四月份,股市大時代來臨,指數公司話巿民從股票市場賺到錢投入樓市,所以樓價上升,中港股市大跌,他們話市民棄股買樓,樓價又會上升。在以往人民幣升值,令到國內人士購買力加強,樓價非升不可,人民幣貶值,國內人會買香港物業作避風港,樓價又怎可能不升。

        保利以高價投得屯門地皮,樓價將會以上升作為反應,麗展以低價投得筲箕灣地就隻字不提,耶倫話未加息就被視為是一個極好消息,我唔知道十月份美國加息時,他們又怎樣說,其實,美國未加息只能說是一個未發生的壞消息,不能算是好消息,況且,一定出現更壊情況,耶倫才唔敢加息,未有加息當日,道指跌接近300點,可見得巿場已經傾向接受加息,我估計,就算十月唔加,年底一定加,我已經替指數公司想了一個好理由,就是經濟情況好才會加息,所以,香港樓價又怎能不升。

        隨著有不少劈價個案,雖然亦有多項高價賣地,指數公司終於改口樓價在高位反覆,即是承認樓價已在高位,一反他們今年常態,如果以他們一貫作風,會以美國仍未加息,供應亦未能增加為理由,還有那麽多地產商肯以高價買地,表示樓價仍然可以創新高,不過,但是他們始終要考慮到,如果報告太過與現實不符,就會失去公信力,老實說,樓價在屢創新高之下有那麼多劈價,撻訂個案是說不通,現在說樓價在高位反覆,其實已經是最大讓步,暗示樓價將會下跌,大家應有準備。

 
 
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1. 路人皆知 2015-09-28 10:55:52
其實任何時候都有一堆堆樓市正面及負面因素,只不過指數公司只看到正面而現在博士亦只看到負面的,

因此一個公平而客觀、及時如實反映樓市情況index真的可貴,可惜香港暫時沒有。
2. 收買佬 2015-09-28 10:56:16
猶記得某位'社長'最愛係其fb用ccl去支持佢盲好的論點,
可笑是佢分析底下,無論咩政經狀況,個市都會升。睇好無問題,但好到咁盲目就令人心寒。
3. Desmond 2015-09-28 11:05:04
指數公司的研究部黃生已於今年中說了,話如果美國加息,表示經濟向好,香港樓價會升得更多。
4. 胡中 2015-09-28 12:02:59
樓價下跌實平常。
就像天要下雨  女兒嫁人一樣。
市民該穩健理財 以平常心面對樓價波動。
有樓 無樓之人 都不宜作出過度借貸 也要避免繳納超高利息。
5. 據理分析 2015-09-28 12:57:54
十月加息梗係利好樓市喇, 第一, 十月加, 即係12月唔加喇,第二代表經濟好喎, 仲唔係利好?

2樓收買佬, 據我盲好分析, 在長中短期內, 真係睇唔到樓價點解會跌:

1. 人民幣升, 啲人購買力強落嚟買, 樓會升, 人民幣跌, 啲人又話要換港紙買樓保值, 樓又會升。

2. 經濟好, 多咗人買樓, 樓價自然升, 經濟唔好, 小咗人買樓, 即係多咗人租樓, 咁既然唔憂租, 租金點會跌, 租金唔跌, 樓價又點跌?

3. 低息, 買樓平過租,樓價當然升, 加息,小咗人買樓, 即係又多咗人租樓喇。 咁既然唔憂租, 租金點會跌, 租金唔跌, 樓價又點跌? 仲有人話, 美國加息等於經濟好, 咁經濟好樓價又點會跌?

4. 股市升, 啲人係咪多咗錢?賺到錢梗有人買樓, 樓價點會跌?股市跌, 啲人唔敢買股, 梗係買樓喇, 多人買樓, 樓價點會跌?

5. 供應少, 樓價當然升, 供應多又如何? 都係納米樓, 我層500呎樓都突然榮升豪宅, 要我賣我啲豪宅,唔該畀多啲, 個個都唔賣,點跌呀大佬?

6. 失業率低, 人人買到樓, 樓價點會唔升? 失業率高, 買唔起樓又多咗人租, 租金唔跌, 樓價又點跌?

總之, 基於以上所有“理性”分析,樓價永遠只升不跌, 無論疾病健康, 經濟順逆, 有工冇工,樓價在有生之年都只升不跌, 現在真係睇唔到樓價點解會跌。 

樓價, go go 高!  日日高, 年年高!

共盼之, 哈哈!

6. 向饭民说不 2015-09-28 14:23:37

从自由市场上看,任何人都可以话指数是否在高位。这些都是分析员的看法,但是是否真的高位,最终是市场说的算。无论是博士的看法,或者是指数公司,最后还是市场说的算。

目前好多人challenge指数,什么特殊成交价,造假。但是事实上是政府自己偏定的指数也一直上升。只是指数公司的指数领先了1个月左右。

7. Kenny Kenny 2015-09-28 15:11:03
湯先生的分析,小弟幾年前已經想到,但樓價不斷上升,小弟每年都放售一所物業,越放越高,直至沒物業在手,身邊如文章那些無論什麽原因都是看升的朋友,就每年買入一個物業,到現在已經可以笑言富渡餘生,自己呢?由自信到現在擔心,所以今天為什麽確信樓市見頂 ?
8. Kenny Kenny 2015-09-28 15:12:45
湯先生的分析,小弟幾年前已經想到,但樓價不斷上升,小弟每年都放售一所物業,越放越高,直至沒物業在手,身邊如文章那些無論什麽原因都是看升的朋友,就每年買入一個物業,到現在已經可以笑言富渡餘生,自己呢?由自信到現在擔心,所以今天為什麽確信樓市見頂 ?
9. 望東樓 2015-09-28 16:30:03
呢度地產網無敵好友都信奉香港啲樓冇得跌既定律:
  1. 股市升,巿民從股票市場賺到錢投入樓市,所以樓價上升
  2. 股市跌,市民棄股買樓,樓價又會上升。嗱嗱股災月又到啦朋友。
  3. 人民幣升值,令到國內人士購買力加強,樓價升
  4. 人民幣貶值,國內人會買香港物業作避風港,樓價都係
  5. 加息是因為經濟好,供樓同埋租樓能力增加,所以樓價上
  6. 減息就當然係資金冇出路,所以樓價都係
  7. 經濟極差住緊山頂D人可能要搬去深水埗,所以樓價都係
  8. 供應增加?政府連年月月日日都講架啦,紙上談兵,信個啲都死晒。況且建設之前是破壞,現有舊樓重建減少供應,所以樓價始終都係
  9. 銀行開水喉=QE,咁D樓無得落;銀行閂水喉就當然係還咗債再借唔返。冇人賣樓又點落?
刀哥仲有乜漏咗?
10. 引刀一快 2015-09-28 16:46:57
PN兄
有辣招同冇辣招。
12. 望東樓 2015-09-28 17:04:39
ok
有辣招冰封供應;冇辣招釋放需求。總之冇得跌。

一句到尾:公我贏;字你輸
13. 路人W 2015-09-28 17:17:37
引刀兄

做乜要學人地揾打手幫口呀,唔似你性格喎。
14. 歷史長河 2015-09-28 17:49:34
樓上的分析有可能全錯,也有可能全對。因為是睇結果來找原因,而結果已定。
如你一直有睇錯市,倒不如 list 一下睇錯市個原因,可能會有幫助。
15. Kenny Kenny 2015-09-28 18:52:52
To  歷史長河兄

我就是睇錯市既人板, 我已反省, 但看來引刀及PN兄中毒太深而不能自拔。
16. Desmond 2015-09-28 20:53:17

【年長上車客】逾50歲胡生:包上會先買環海.東岸

13,409


咪以為上車客一定係後生仔,香港地其實無分老幼都有個置業夢。

已經年過50歲、𠵱家響長沙灣租緊樓嘅胡先生,今日抽中咗紅磡3年樓花期新盤環海.東岸10號籌,買咗1間1C座高層開放式單位自住,成功上車。單位成交價約400萬,胡先生打算承造95%按揭,首期約20萬。

年紀較長人士承造按揭有一定困難,胡先生坦言是被發展商提供的免入息審查一、二按計劃吸引,而且覺得買樓好過租樓。

記者:陳東陽

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17. 歷史長河 2015-09-28 22:13:34
Kenny 兄,你有勇氣分享,令人尊敬。小弟無意睇短線之升跌,一切以長線來計,你會有另一種睇法,相信也會釋懷。千祈唔好有「已開了十二鋪大,仲會開大?」之心態。過去的就讓它過去,重新启航,相信你的起點亦唔算低。
18. 歷史長河 2015-09-28 23:00:39
投資最緊要 係 internal consistent, 什麼分散投資,什麼逢三退一,大戶玩的嘢,唔適合小投資者。

你退回的錢有咩打算?逢低吸納?計埋費用及損失的租金,有冇計過樓市回調幾多才能break even?

退劣質物業?什麼物業係劣質?買入時點解晤計好數?

如樓市未能跌回你退出時個價價位點算?又或者當你吸納後樓市續跌又點計?

如你長遠仍睇好香港樓市,那就唔要玩咩逢三退一。如你睇淡香港樓市,就要全退。歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。

還是那句話,投資要 internal consistent!
19. 收買佬 2015-09-29 00:15:07
容許在下 summarize 長河大哥的重中之重點:

"歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。"


20. 收買佬 2015-09-29 00:15:29
容許在下 summarize 長河大哥的重中之重點:

"歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。"


21. Desmond 2015-09-29 02:49:58
To: 15樓

你反省過後,最近有沒有買樓?
22. 引刀一快 2015-09-29 05:03:02
To  13樓 路人W

咩打手呀?打咗邊個呀?
23. 引刀一快 2015-09-29 05:27:27
歷史長河兄

今次小弟自修一件,唔駛兄台開金口,自動自覺做功課。

“投資最緊要 係 internal consistent, 什麼分散投資,什麼逢三退一,大戶玩的嘢,唔適合小投資者。
大有大玩,細有細玩,有三件就可以退一,毌須大唔大戶啫。

你退回的錢有咩打算?逢低吸納?計埋費用及損失的租金,有冇計過樓市回調幾多才能break even?
邊個話投資一定要無縫聯接?賣咗樓唔可以買其它咩?仲計D租金嚟做乜?

退劣質物業?什麼物業係劣質?買入時點解晤計好數?
優劣係相對嘅,旣同手上物業對比,亦与同區、同樓、同價或同類型物業做對比。物業情况及狀態會隨時間改變,優化資産組合,去蕪存菁,咁都有錯?

如樓市未能跌回你退出時個價價位點算?又或者當你吸納後樓市續跌又點計?
少做少錯,唔做唔錯,係咪?
呢段真係有問題,咪即係講要包生仔兼要包埋幾多斤重,先至好投資。

如你長遠仍睇好香港樓市,那就唔要玩咩逢三退一。如你睇淡香港樓市,就要全退。歷史給你提供了一個好機會,美元強勢正是走出去的好時機。
去蕪存菁与睇好睇淡係兩個概念,你嘅講法即係睇好就要瞓低身蛇咬都唔郁,唔切合實際呢。睇淡亦未必要全走,就好似我睇淡大陸樓市咁,我都冇得走貨,我賣咗咗屋D貓貓狗狗金魚點算?

還是那句話,投資要 internal consistent!

請教,呢個鬼文可唔可以俾個到位D嘅中文繙譯?有冇對應嘅中文經濟學用詞?
24. 打工仔 Andy 2015-09-29 07:38:24
長河兄

講得好! 我與你的睇法一樣! 
25. 歷史長河 2015-09-29 08:28:29
打工仔兄,你懂的。

刀兄,多謝指教。我也覺得逢三退一及分散投資比較適合你。

Internal consistent 意指自娛自樂也,望繼續指正。
26. 自我陶醉 2015-09-29 08:38:41
25樓 長河兄,

你果然言行一致, 你對internal consistent嘅解釋, 同你講嘅投資策略都係一樣咁internal consistent.  呵呵!
27. 歷史長河 2015-09-29 08:40:25
陶醉兄早晨,共樂之,呵呵!
28. 湯文亮 2015-09-29 09:58:13
樓上各位,
請好好了解逢三退一,給網站地址,我送「逢三退一」給各位參考,謝
29. 路人甲 2015-09-29 11:13:05

博士, 您好 !

這兩天還有見到有地產代理帶客戶來我家屋苑睇樓.
或許, 投資者或自用者認為樓價已經回軟, 有議價空間, 加上叫價也比之前減了若干.

我是否應該出售手上收租物業呢? 15,16 (^^)

30. 西門吹雪 2015-09-29 11:54:28

長河兄~很同意你話睇長線必賺既睇法。其實就算97年最高位買,守過這些年還不是賺了嗎? 如果現金流充足,跟本不需要理會樓市升跌,反正過廿年都必賺。

可是人總是貪心的,想賺多些,想賺多些就要做到低買高賣,因此才有咁多人睇博士既文章。雖然唔係個個做得到,但係這正是很多人的目標。如果只是買了幾個單位就滿足一輩子供這些單位,其實真的不用再留意市況了,相信這亦沒有甚麼難度。

31. 西門吹雪 2015-09-29 12:08:31
博士跟我們分享的正正就係佢既投資心得,他至富的祕方。今時今日仍願意分享自己心得既富人不多。哪些地產界既強人不都在研究養生之道嗎? 他們唱淡入貨或者唱好出貨,不都是從自己利益出發嗎?
32. 望東樓 2015-09-29 13:44:10
If I adjust CCI by CPI. It was still at 100 level in Jun 2016.
33. 望東樓 2015-09-29 13:45:33
CPI adjusted CCI vs HSI 
34. 自我陶醉 2015-09-29 14:32:43
32樓 PN兄,

你真有心機做分析, 如果呢度啲盲好有慧根明白咩係CPI Adjusted index 就唔會日日喺度大大聲同人講就算97買樓都冇問題喇!  你嘅琴聲到底想彈畀邊個聽?  BTW, 日期係咪應該Jun 2015?
35. 旺絲 2015-09-29 14:59:48
32, 33樓 PN兄,

厲害.
唔好介意我慧根比較差, 可能要人畫公仔畫出腸, 咁睇CCI 算唔算係OVERSHOOT 左?

近來都有唔好地方講過個指數可能有唔準確的時候
你覺得有冇一D更好既指標可以參考例如平均呎價 ?

36. Pat 2015-09-29 15:17:24
to 35. 旺絲

PN is showing that adjusted for inflation, buying property at 97 would have underperformed, and only recently broke-even, let alone beat the HSI.  Honestly, any half decent investment portfolio (which would include HK property, but at a much lower concentration) would have beat the real estate market with ease over past 20 years. 
37. Oscar Lam 2015-09-29 15:20:13
回18歷史長河兄,

首先恭喜長河兄可以免費取得博士的親筆签名著作【逢三退一】。這是許多网友,包括在下所期盼的!哈哈!

小弟不才,愿對兄台提出之問題講講自已的一些看法:

1. 何謂劣質物業?
客觀來說,如果是住宅,劣質指低楼層、近馬路、對住垃圾房、兇宅、楼契不完整……。商舖指面積小、用途有限制、未來变化不大……

主觀來講,自已不喜歡的物業,也不知道原因。

至於當時为何要買這樣的劣質物業?可能是有人劈价,或者當時自已買錯。

为何逢三退一?

答案:長遠看好物業市場。但感覺目前楼价高,短期有可能會出現調整,但調整不會太多,也不肯定一定會有調整。因此,想乘高价沽出一小部份物業,但不会尽沽手上物業。

退回的錢有咩打算?

答案: 放在银行,不會手多。逢低買入優質物業。

逢三退一的機會多嗎?

答案: 很多。以今年为例,今年初是沽貨的好時機。從現在開始至十二個月内,是低价買入優質物業的好機會。

還是那句話,投資要把握機遇,随機應变。望長河兄继续指正。


38. Oscar Lam 2015-09-29 15:35:20
回34. 自醉兄,

現在盲好的已經不多了。唔識睇的就很多,包括在下。哈哈!
39. 西門吹雪 2015-09-29 15:37:15

回34. 自我陶醉                         

cci/cpi 唔係近120咩? 咁係咪比97升左? 盲好既人就係用呢D做論點。我係看淡,而且堅信博士說樓市會跌2成。所以叫佢地等下先買~ 呢個先係最有效增加財富既方法。如果你下下第一句就插人,話人唔岩,搵鬼聽你講野咩。首先認同別人,再說自己不同的論點MA~~你地唔好睇D唔睇D又插人LA~~

40. 自我陶醉 2015-09-29 16:21:32
To 38樓 Oscar 兄, 雖然我咁講啫, 其實呢度識睇嘅人仲有好多㗎, 例如嗰啲淨係用把口話抵, 掹叫人買, 摸頂又話唔怕, 借到盡又話冇問題, 而自己又幾年都冇入過市嗰啲, 都係磚家中嘅磚家嚟㗎!

To 39樓 Simon1

多謝教導! 你令我想起以前教同事做performance appraisal嘅對白。的確係120喎, 18年時間有20%回報, 1年成厘幾咁多, 的確可觀, 其實唔洗輸都真係應該開香檳慶祝,獎勵吓自己, 呵呵!


41. 打工仔 Andy 2015-09-29 16:23:55
Oscar 兄, 長河兄,
 
小弟想補充少少, 博士的逢三退一, 的確有佢既道理, 致於點退或唔退, 地段因素也十分重要, 如收租物業在新界或在未來新供應量多的地區, 逢三退一來得十分重要!

 
但如果收租物業在市區或有前景的區份, 退不退真係要自己計數, 按揭成數高, 好區都要考虑退一! 如果按揭成數低就未必要退了。

一來,退左未必買得返, 二來, 來回差好多錢的! 真是不容易做決定呀! 
42. 打工仔 Andy 2015-09-29 16:27:30
自醉兄

小弟現在不好也不淡, 平常心面對。 哈哈哈!
43. 自我陶醉 2015-09-29 16:47:07
42樓 打工仔兄

全世界央行08年開始就全力製造一個又一個更大嘅泡沫, 去彌補美國次按泡沫, 一個個投資泡沫也已逐一爆破, 大家且看樓市的反地心吸力能力有沒有各位說得那麼厲害, 我也是在以平常心拭目以待!
44. Oscar Lam 2015-09-29 16:49:51
回41打工仔兄,

你說得很對!如何運用逢三退一因人而异。另外,我認為逢三退一較適合以下二種情况:

1. 持有物業较多者。
2.  投資工商舖比投資住宅較適合。主要原因是,除了双倍印花税外,工商舖沒有另外二個辣招税。因此,换貨成本相對低。另外,location這個因素,工商舖比住宅更为重要。因此,工商舖業主要随着环境的变化而不断買賣物業以優化自身的投資组合。
45. 打工仔 Andy 2015-09-29 17:00:56
自醉兄

你用反地心吸力來形容目前樓市, 好貼切! 好野! 
 
46. 打工仔 Andy 2015-09-29 17:05:14
Oscar 兄
 
有道理!
 
至於工商舖就要向你多多學習了 !
47. 今日東北,明日香港 2015-09-29 17:21:41
把東北換成香港,文章一樣成立,有能力的人很多會回深圳發展,香港很快被深圳超越  

《大国危机》一书的作者刘忠良日前在网上发表文章说,北上广深挤爆,东北三省空巢,河南四川的人口大量外流,这可能是中国经济最大的担忧。北京理工大学教授胡星斗说,中国经济发展的地区性差异越来越明显,这不能完全怪罪于计划生育政策,更重要地是对中国的国有企业进行深度改革。

刘忠良的文章说,几年前他在写《大国危途》时,描绘了中国人口危机的进程——超低生育率导致年轻人口快速减少且老龄化快速发展,大城市抽吸中小城市和农村人口,中小城市和农村进一步失去希望,最后年轻人口都涌入特大城市,在高生活压力下继续超低生育率,导致超低生育率危机无可救药。

下一步河南四川破产、北上广深挤爆,这才是最恐怖的危机!

他指出,近期媒体曝出近两年东北经济下滑、许多行业萧条,除了产业问题外,东北最严重的问题是生育率极低,同时人口外流。经济是什么?经济无非就是人的需求和创造,人口流失了,超低生育率导致年轻人口快速减少了,经济必然缺乏长期的活力,这就是规律。没有人了,就没有GDP!

北京理工大学经济学教授胡星斗就此表示,东北三省在经济改革开放之后,其经济地位在中国一直处于下滑地位:

“最近几年,东三省GDP增长速度在中国常处于垫底位置,这和中国共产党建政初期情况大不一样。”

胡星斗教授说,东三省过去的辉煌时代可能一去不复返了:

“因为东三省的经济强项是其重工业,这些企业基本上都是大型国有企业,国家垄断,这些企业转型也是最困难的。”

刘忠良的文章说,据2010年人口普查资料,东北三省人口净流出180万。不过,东北并不是最惨的,人口流失最严重的是河南和四川。河南省2010年人口净流出1032万,2013年人口净流出上升到1191万。四川省2010年人口净流出959万,2013年人口净流出上升到1026万。估计目前河南、四川的人口流失之和基本相当于一个澳大利亚。

胡星斗教授说,河南、四川的问题和东三省不一样:

“这是中国的两个农业大省和人口大省,很多农民工跑到沿海去打工,这不是人口政策造成的人口减少。人口政策是应该改变,计划生育要放松,但更重要的是改变中国的户籍制度,鼓励人口的合理流动。”

刘忠良的文章说,2010年人口普查时,河南的总和生育率是1.301,这意味着人口每过一代减少40%、两代减少64%。2010年四川总和生育率是1.075,这意味着人口每过一代减少50%以上、两代减少75%以上。

胡星斗说,河南和四川的生育率提高后,他们的子女在当地如果找不到工作,人口还是要外流:

“河南和四川的人口外流其实并不是一件坏事,人口根据中国各地的经济资源合理流动应该得到鼓励,没有必要把大量人口限制在一个没有经济机会的地方。”

胡星斗教授说,河南和四川的生育率太低是一个问题,但是上海的出生率更低,人口照样不断增长。
48. CD ROM 2015-09-29 17:43:45
嘩, 似乎大家今日都無患"長假期後發呆症候群"wor, 咁活潑gae!?!?

講到 "逢三退一", 聽完各大戶既詮釋, 等我呢個"微塵", 又講下我既見解...

對於小戶來說, "逢三退一"根本就係一個攻擊陣勢!!! 點解咁講呢? 係收入同融資方面, 打份工既你, 了解到再上第四個物業已經好難, 係呢一刻, 長遠來講, 最保險就係等租客供斷佢地, 一層自住兩層收租, 打防守等完場啦!

而我宜家"逢三退一", 為d乜呢??? 我今日退一間, 就係為左入一間更好的, 第時租都收多D咁解. 今日出間2房, 2年後同價入間3房, 就係目標. 當然你可能睇錯左, 最後2房變1房, 呢個係風險, 你承受到, 特別係還年青既, 勝算其實唔細呀.

退, 並不是不進擊, 係為左未來更大既進擊!!!

至於捉唔捉到timing, 同意OL兄, 出貨時間已過, 宜家進入入貨時段~~~~
49. 林師奶 2015-09-29 18:18:52

如果樓價在一年之內掉2成,收租佬現在賣出再買回單位是應該的。

 

我粗略計算過,如果已經擁有3個單位的收租佬,想賣掉其中一個等樓價跌再買回,賣出跟再買回來的價錢有7%差距(來扣取DSD介費,律師費等成本)就應該可以賺到錢。 當中沒計算租金回報的損失,因為投資別的東西也應該會有回報(最好很穩妥又比租金高,如有人發現,請大家指點指點我。)

 

而再買入的單位最少又要守3年,如需按揭又要看清楚能否過壓測。 這些不知道怎樣量化,因為是如果加如果。

 

這些麻煩的如果加如果,就讓很多收租佬卻步。最難搞是誰來擔保房價會掉2成或更多。

 

記得14年初,ccl往下走,我記得好像是117-118,那時候淡友以為會一直往下,高興的不得了。但沒想到下半年開始,ccl慢慢的往上爬。

 

自己想好錢放哪裡才好做決定。不做不錯的態度是不適合年輕人,但年紀大的人還是要平行風險,不要過於冒險。

50. 歷史長河 2015-09-29 19:59:30
am quite surprised to see how easily a discussion topic can be dragged away – while I was saying逢三退一 is not a good strategy, at least not ideal for small investors like us. Then you guys started to debate whether Property is a good investment or not, whether Stock is a better alternative etc.. Only Oscar Lam and  Brother打工 were trying to address the discussed topic. For the other two topics, I am not particularly interested to discuss because I firmly believe what I believe. Data and charts are only good if you know the meaning behind. Anyway, since I started the discussion, let me try to address some of the feedbacks:
  • To 32 PN, thanks for your analysis. Since you have the data from 1994, why don’t you analyze the data from 1994 instead of 1997?  We all know 1997 was an extreme scenario and looking at them from 1994 will give  you even longer view. In 1994, HSI was 11,000 and CCL was 61.32, today HSI closed at 20,556 and CCL was 146.67 last Friday. 
 
 HSICCLCPI
1/1/199411,001.5061.3275.47
29/09/201520,556.00146.67119.36
Nominal Return87%139% 
Real Return55%88% 
 
  • To 36 Pat, as you can see Property is a winner comparing to stocks.
  • To 37 Oscar Lam, congratulations! You are the first one who addresses my points and you have a heart to discuss things. Thanks. nks. But I don’t accept your definition of」劣質物業」, if it appreciates its value along with the market pace and has reasonable rental yield regardless low or high floor, close to rubbish bins etc. because these factors should have been included in the price already. I don’t fall in love with properties, they are simply tools to make money. As for the rest of your points, we have discussed something similar before when we tried to differentiate ‘Long term investor” and “speculator”. To me, my firm believe is long term investor will outperform because: 1) it minimizes transaction costs, 2) no one can perfectly timing the market, you might get it right once or twice, but by law of large numbers, you won’t be better off if you keep doing it and your time value is wasted while waiting.
  • To 40 自我陶20% return? Even with PN’s data, that 20% is 20% inflation adjusted which means it beats inflation by 20%. I hope you understand what it means by beating the inflation. Brother, these days beating inflation is not easy. To be honest, in my own projection model, I only put down 5% annual growth rate of properties which already seems super good to me. Actually I think 長遠看樓價唔升才是反地心引力,just like your salary or inflation. 至於你話摸頂唔怕,借到盡都唔怕,自己幾年都冇入市喱幾樣嘢,如果你講𡁵我, 那我話唔好斷章取義,小弟講任何話都有前因後果,一起來睇才有意義。
總結一下,逢三退一如作為風險控制,無可厚非,否則小弟以為不可取。
唔好意思,中文打字實在太慢,英文快D,  還望刀兄指正。
51. 自我陶醉 2015-09-29 21:27:51
長河兄洗咩咁趕時間呀, 用中文慢慢打都唔遲喎!  又唔係限時交功課。

呢個論壇, 不嬲都係自由討論不同話題,別人唔討論你嘅逢三退一, 又洗咩咁surprised呢? 小弟只係唔同意97摸頂買樓冇問題嘅講法, 根本冇打算同你討論應唔應該逢三退一, 有咩到ponit唔到point呢? 比着我今年直頭會逢四退三喇!  
至於, 跑贏通脹一厘係咪合理回報, 真係見仁見智, 可能我對自己要求比較高。但97摸頂入市要先捱價七成,用七成博呢兩成, 仲要等18年,個人覺得一啲都唔吸引, 亦都唔係好多人心理上、精神上捱得住。試問“人生有幾多個18年”呀?  至於, 用邊年開始做比較, 小弟認為絕不應該貪就手, 有幾多年就用幾多, 較有意思嘅比較係用, top-to-top 或 bottom-to-bottom 比較。

仲有,除非我講嘅points, 你都中哂, 否則千祈唔好對號入坐,如果有幸中哂又唔同。 還有一點兄台愚人娛己嘅行為, 小弟實在不敢苟同。
52. 珍惜香港 2015-09-29 22:32:26
珍惜香港TO:50/F 歷史長河

長河兄,又唔使咁燥嘅,40/F 似影射我,多過似影射你啦!哈哈哈!

一見到 PN 果兩張圖,真喺差啲搞錯,以為喺 PP 嚟添。我好懷念 PP,亦同時覺得好可惜,唔好問我點解,呢度好少人會明。

記得當日 PP 出齊數據、做哂圖表、寫埋分析,都喺咁俾人質,幾乎所有數據以外嘅因素,有關又好,冇關又好,都俾人挖哂出嚟。咁又喺,你啲數據幾齊,都總會有數據以外嘅因素嘛!今日 PN 使出嘅,只得兩個圖表啫,要挖 N 個數據以外嘅相關因素出嚟質,有何難?但唔知點解,連最挑剔嘅人,半條問題都冇喎。

唉!呢個世界呢,就喺咁啦,同人唔同命囉!

長河兄,97 買樓,HOLD 到依家,你話有冇問題?我嘅答案,好簡單,「保值」啫!

吓?睇下條 CURVE 先!97 樓價,到十五年後至番家鄉喎!保乜值呀?

呢兩張圖表,只睇到「價」,睇唔到「值」,就喺咁簡單。

呢十幾年間,租金嘅收入,慳番嘅租金,低息嘅環境,免卻經常搬屋嘅虛耗,專注事業、生意嘅儲蓄及抗投機生活模式等等,一切一切,有形,同無形嘅「值」,一條咁嘅 CURVE,又點會睇到?至於高沽低入,坦白講,倒轉頭睇,邊個唔識?

「保值」同「保價」,喺兩回事嘛!

講到借唔借到盡,呢味嘢,其實喺好視乎個別嘅情況,以及投資嘅目標、理念,同計劃嘅配合。不過,以下兩句,阿媽喺女人嘅道理,可以俾大家參考一下:

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!


我 97 買咗嘅物業,HOLD 到依家,我覺得好滿足,亦冇後悔過自己,點解唔去賺盡啲,高位沽,低位再入番。

點解?因為,我喺一個投資者
53. 歷史長河 2015-09-29 22:36:51
陶醉兄,對自己要求高係好事!點解唔全退?這就是小弟所謂非internal consistent。莫非陶醉兄都buy in '投資,自住喺兩回事'?

97那單嘢,小弟補充一下,應該說是最差的情況都可以跑贏通漲1%,都唔錯吖!雖然我有幸於樓市低位入場,不過我會這樣計:從97開始,每年(或每2,3...年)入一件,有加按時計好數加按,這樣回報又是几多?得閒我算算。

愚人娛己?估你話我對引刀兄個回應。我和刀兄雖然一個是樓市塔利班,一個是樓市深淡,卻唔影響我哋之間個默契。這個評論留給刀兄來比較合適。

好,其他的我就唔對號入座了。不過小弟覺得無論對誰,有話直說比較好。
54. 打工仔 Andy 2015-09-29 22:59:38
珍惜兄

你呢句話好到位!

投機者,最失敗嘅,就喺高價買入,低價先至嚟沽;
債仔呢?最失敗嘅,就喺低息唔借,高息先至嚟借!
55. 歷史長河 2015-09-29 23:00:16
哈哈,這場討論能把珍惜香港兄引出,值了!
珍港兄,講「價值」,你認第二,冇人敢認第一!
56. musicfreer 2015-09-29 23:33:14
57. 自我陶醉 2015-09-30 00:38:28
長河兄,

就算好有信心嘅投資, 我都唔會將資金全部一次投入,我嘅投資永遠都留有margin of error嘅餘地, 因為冇人會知自己幾時會睇錯市,呢樣係風險管理嘅一部份, 我嘅行為同我個人風險管理意識絕對highly consistent。至於, 逢幾退幾, 亦係好個人化,沒有對與錯的正確比例,要看你對自己嘅評估能力信心, 安全意識多高, 以及可找到更佳投資的能力而定。

我同珍兄都好有默契㗎,我嘅評論無論是正面、側面、上面、下面,他都會知是在說誰,畢竟我們在這裡舌戰都超過一年, 絕不亞於你和引刀兄。

至於你和珍兄說97摸頂買樓都不是問題,我到今天卒之找到兩位有兩個共通點:

1. 錢太多 ~ 一個就買貴都可以每年繼續買, 一個就破產邊緣都可以繼續掃貨

2. 夠阿Q ~ 跌7成都唔覺得自己有問題, 仲繼續入市,並深信樓市一定一浪比一浪高,只係其他人唔識貨。我開始明白點解你哋對股市投資同樣都咁抗拒,因為如果你哋嘅投資策略