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文亮言
成交量偏低是購買力被預支後的結果
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月27日

  我真的不明白,在香港的經濟正在轉壞,利息趨升,供應增多,股市大冧的情況下,點解仍然有那麽多專業人士認為樓市還有上升空間,其實,道理很簡單,他們以創新高價來證明樓市向上,他們會反問,如果樓市不是向上,怎麼會有那麽多人以創新高價買樓,完全沒有考慮到成交量,以太古城為例,往日每個月成交量最低限度超過一百宗,但以今個月為例,直至20號的成交量亦只不過得8宗,不過,當中又有創新高價出現,究竟樓市是否如那些專業人士所說,樓價還有上升空間。

  我相信有不少人不明白,在風平浪靜日子,物業成交量比沙士時還要低得多,當中一定有一個不為人知理由,有人會認為是樓價太高,這當然是道理之一,但樓價高又會令擁有物業的人因為資產升值,身家暴漲而產生龐大購買力,不但會令樓價繼續上升,就算成交量減少,但亦不會跌至一個不合常理的數字,有人歸咎辣招,其實,辣招對樓市影響力已經降至非常之低,買家亦視辣招稅為成本之一,所以,成交量低與辣招的關係不大。

  現在成交量偏低是無以為繼,亦即是購買力被預支結果,或者有人不明白,購買力又怎會被預支,大家還記得較早前有不少父母高調為他們的子女置業,老實說,那些子女們還未有能力買樓,他們的購買力是未來的,由於得到父母們協助,可以提早釋放他們購買力,除非現在有父母願意支助他們的子女買樓,否則,就會無以為繼,成交量下降,而其他有心買樓的人見成交量偏低,他們亦不敢入市,做成一個真空期,這絕對不是一個正常現象,當成交量恢復正常,樓市有超過八成機會下跌,而且會是硬著陸式下跌,政府官員一定要理解這個現象,要避免出現這個現象,除了要增加供應外,亦要釋放需求,務求需要量可以承托供應量,有人認為我會提議取消SSD,絕對不是,而是放寬按揭成數,那些有資產的人可以加按買樓,吸納增加的供應量,令樓價跌幅放緩,由硬著陸變成軟著陸,如果房屋官員了解這篇文章,香港樓市就沒有危險。

 
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1. 凡人 2015-08-27 08:59:45
以現在的政治社會氣氛,要讓有資產的人可以加按買樓,擁有更加多的資產,難矣。
更何況,供應量還未真正兌現呢!
2. 笑啖渴飲 2015-08-27 09:17:47
利息升,股市唔妥,樓價向下, 到時按揭成數一定會放寬架啦, 因為呢個係反對聲音最小, D人仲會多謝番你轉頭
3. 笑啖渴飲 2015-08-27 09:20:37
認真問, 其實過左呢三兩年瘋狂樓花盤, 供應量係咪會無以為繼呢?
4. LARRY 2015-08-27 09:23:17

现在香港的政治气氛是需要 "扁鹊" 式的名医,即等到发现确实有重病了,才忽然觉得能治得好病的医生很缺乏,被重视,而一早看到病症并提出预防措施的疾病预防专家,缺被群体所忽视,所言没有太多人听,搞政治的人当然也是不会听的。

我信博士所言,多谢不吝分享!

5. 唔好再delete我 2015-08-27 09:26:12

有人認為我會提議取消SSD,絕對不是,而是放寬按揭成數,那些有資產的人可以加按買樓,吸納增加的供應量,令樓價跌幅放緩,由硬著陸變成軟著陸,如果房屋官員了解這篇文章,香港樓市就沒有危險。

非常高興看到這句,因為這會成為一條“後路”。好似之前的細價樓爆煲一樣,之所以未爆是因為博士有預言提示反而未爆,希望這次博士的預言又起到了一語驚醒夢中人的作用~而事實究竟如何,nobody cares

6. April 2015-08-27 10:03:29
我同意湯博士所說 "放寬按揭成數",身邊的朋友無法換樓主要是因為按揭成數不足,而非辣招稅。
7. 打工仔 Andy 2015-08-27 10:18:41
博士講得有道理! 好文章!
8. 笑啖渴飲 2015-08-27 10:21:24
博士博士, 睇黎你名聲要"再下一成"了:

湯文亮籲買家鋤價20%


【太陽報專訊】紀惠集團湯文亮在社交網站表示,竟有業主放棄放盤開價,由買家出價,建議買家嘗試要求20%折讓,而股市震盪會令市場出現不少減價貨,預計未來兩至三個月樓價指數會跌8至10%。

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紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮昨日在社交網站表示,股市大跌,友人收到業主放盤放棄開價,讓買家大膽出價,他指若單位是優質戶,表示業主「等錢使」,可嘗試要求20%折讓,而辣招下樓市不是資金避難所,樓價沒有上升理據,折讓20%是現時買樓人士基本要求。

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他續指出,影響本港樓市有四大因素,包括加息、辣招稅、供應量增加及經濟環境,認為美國不會啟動QE4,但受累於全球股市下跌及人民幣貶值等因素,料一七年前不會加息;而目前二手成交量小,股市震盪會出現不少減價貨,未來兩至三個月中原城市領先指數會下跌8至10%,而細價樓樓價累升過高,加上市場過度借貸及未來供應多,細價樓升勢應告一段落。

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舖市弱勢要捱一年
湯文亮預料年底是零售的最壞情況,料弱勢維持至明年暑假,其後由弱轉好,預料明年經濟轉好。他預期,一線舖位續租及新租與上一手租金相比,會下跌30至40%。

9. V 2015-08-27 12:44:41
其實即係金管局逆周期措施? 我一直懷疑是否可行因為樓市上升就可以限制按揭成樓. 但係下跌時銀行唔想借的話佢地會唔會克意估唔到價?
10. Philmate 2015-08-27 13:19:00
其實博士好一言堂,
跟本上而家業主唔優賣,
我睇左好多日盤,
跟本就無乜盤睇!
博士幾時開始變左圖表數據派架?

仲叫人講20%價?
博士你平市價20%賣你間紅山半島黎啦,
我夾都夾黎買起佢!
11. 引刀一快 2015-08-27 15:13:59
到要还嗰时,就问政府囉。
12. 剛衰 2015-08-27 22:03:10
幾日前, 有位叫亮槍既綢友係隔離王弼兄個回應箱講咗類似既事實。 就系井噴其實已經在舊年發生了, 原因是舊年下半年-- 成交量及成交金額-- 己經井噴!接下來應該係: 謝晒!
13. 海外物業熱賣中 2015-08-28 00:49:26
香港人大把閑錢,近期狂掃海外物業。我上個月都買咗兩間溫哥華Apartment 收租。

香港樓價仍然有上升動力。唔信?政府敢撤销所有辣招嗎?
15. Sunn 2015-08-28 13:40:59
請問博士,把自住物業賣掉,現在是否適當時機,樓市約到了幾時,才能回歸上升週期?
16. Eric Wong 2015-08-28 19:09:57
Good question
17. Hongkong People 2015-08-28 19:47:08
13 樓,

温哥華D樓只適宜買來渡假,供應多,人頭少,回報好低下噃。
18. 引頸一切 2015-08-28 20:39:33
15樓 Sunn
梗係賣啦, 比人鋤20%架啦
In Dr. 劏, we trust
19. 引刀一快 2015-08-29 01:54:24
切頸仔,乜你D英文仲屎過引刀架。
20. Eve1mann 2015-08-29 07:26:43
樓市成交萎縮的主因是樓價太高,現在樓價已升至脫離用家負擔能力,買唔起,成交自然少,就係咁簡單。增加按揭比率對托樓價有利,但效用有多大,終歸要睇市場對樓市走向的預期。預期的基礎就是用家的負擔能力。

所謂「其他有心買樓的人見成交量偏低,他們亦不敢入市」不符事實。連放盤都少,成交量自然少,去過睇樓的人一定知,點會見成交量低而不敢入市?除非經濟好,用家負擔能力上升,令今日的樓價水平變得合理,否則,俾十成按揭,樓價一樣會跌。

住屋是民生基本,政府應做的是讓居者有其屋,不是讓炒者有其樓。今日住宅樓徹底商品化,賣價貴,開則三尖八角,單位面積過細,居住性奇低,根本是浪費土地資源,托這樣的樓市,非常不該。
21. Eve1mann 2015-08-29 16:53:19
簡言之,如果成交量偏低是購買力被預支後的結果,所以應放寬按揭條件補充被預支的購買力;咁「放寬按揭條件」,唔係又預支緊購買力咩?
22. to 20/f 2015-08-29 22:46:38
完全同意!d地產佬貪錢貪到short 左.香港係要亂番下俾人鬥下先可以合理番個社會!

貧富懸殊乃社會最危險既根源,解決唔到你地有錢佬就真係祝君好運

熱切期待