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文亮言
點解我講只是細價樓爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月18日

  老實說,我講細價樓爆煲講到自己都覺得悶,打算在這三個月內唔再講,三個月之後再睇樓市表現,如果繼續上升,不但唔再講,甚至可以收筆,如果下跌,我講大家都未必想聽,所以,細價樓爆煲論應該是一個終結,代之而起就是大家會關注到政府幾時會撤招,幾時會減少供應,金管局幾時會放寬按揭成數,理由很簡單,因為大家都會睇到樓價下跌,以為逆向行動,就可以制止樓價下跌,其實這是錯誤,當樓價下跌之勢開始,情況就有如強弩之末,其勢轉跌,將銳不可當。

  不過有網友問我點解只是講細價樓下跌,而中價樓及大價樓又如何,如果網友有睇我的「細價樓爆煲論」,就不會提出這條問題,老實說,我已經唔記得當時怎樣寫,所以,我重新以最簡單的理由解釋多一次。政府的辣招將市場上購買力集中在細價樓,在過去大約十五個月,細價樓大約有40%升幅,而中價樓及大價樓升幅不足10%,所以,如果樓市下跌,升幅驚人的細價樓首當其衝,中價樓及大價樓一樣會下跌,不過跌幅應該不足以用「爆煲」二字來形容。

  樓價是否急速下跌就關乎防守能力,一般細價樓業主的借貸比較高,甚至有業主要借助財務公司才可以買樓,而他們的收入亦不穩定,倘若經濟放緩,他們的財政便會失去預算,賣樓可能會是一個解決方法,至於大價樓業主,他們個人擁有的資產遠遠超過他們所住的物業,除非經濟大壞,否則,無論是大價樓,中價樓的業主都不會急於賣樓,樓價就不會急跌。

  增加供應本來是解決樓價飆升的最好方法,但現在的供應量大多數集中在細價樓,他日供應過多,樓價自然就會下跌,地產商春江水暖,所以新樓盤售價與同區二手樓相若,即是有大約三成折讓,當大家認清到這個事實的時候,細價樓的跌市正式開始。中價樓的新樓盤售價依然比二手樓貴三成,反映二手樓樓價依然處於合理水平,就不會那麼容易爆煲。至於豪宅,新樓比二手樓貴一倍以上者比比皆是,二手豪宅就更加沒有那麼輕易爆煲。

 
 
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1. 丸子 2015-08-18 09:43:47
Thanks for sharing!
2. tweetyho 2015-08-18 10:18:55
除非經濟大壞,否則,無論是大價樓,中價樓的業主都不會急於賣樓,樓價就不會急跌。<----
唔知有幾多個好似DSC 老闆咁....
3. 香港人 2015-08-18 10:36:46
博士請不要收筆 , 我食了早餐己兩年多 (精神早餐) , 無得食很失落.
4. Alan Pepper 2015-08-18 11:01:28
This post originally was response to a ready yesterday. 😅 but seems appropriate today. 
5. Alan Pepper 2015-08-18 11:01:48
客觀事實,就係細價樓借貸比率遠比豪宅大。為什麼豪宅租金回報得 1.5% 啲人都繼續買?因為有錢人知道物以罕為貴。全香港100萬住宅可能得2萬個豪宅,1%的人擁有60%的財富。你自己計吓條數。或者睇吓呢本書 Capital in the 21st century by Thomas Piketty. 雖然我完全唔同意佢的解決方案(基本上同共產差不多,作者始終都係一個書生,叫佢去study同criticize 現今社會風氣就冇問題,叫佢去做生意就祝佢好運啦。抽稅是應該的,但抽到全世界停止運作咁就好有問題。仲有,佢講到全球好似一體化咁,一個人話晒事。你估你法國狂抽稅,美國佬唔襟住個嘴笑?)

Nevertheless 佢對現今社會的見解是可作參考的。全香港啲人趕上車亦是一個好合理的態度,只是上車的朋友能夠抵擋必定來臨的風險嗎?這只有他們自己才能回答。

我有位老友,佢係唔使做的,但唔係有父蔭,而係佢老婆好做得野。佢對社會有一個好特別的見解:

佢話現今有啲國家(因為科技發展)已經發達到可以養活一批低生產能力的人。而這些人請你唔好期望佢提高生產能力,就讓這些人生存落去吧。雖然我十分唔同意佢的見解,但事實上身邊朋友,有啲生產能力真的有限。亦唔可以怪佢哋,因為佢哋唔多唔少都盡咗力。而我這位朋友,只是生產能力不及他太太,而選擇養育子女。這都係一件好事。佢咁樣講比 Robinhood 劫富濟貧,好似比較 awkwardly reasonable. 

7. slob 2015-08-18 12:15:10
Landlords without a job have no productivity. In HK we raise a lot of them and give them a real good life. Yes, it is a bitter feeling mixed with envy.
8. Desmond 2015-08-18 13:46:18
樓價不利條件已經齊備,轉勢需時間醞釀,些少時間誤差也是正常的。


9. 離題 2015-08-18 14:53:14
淨係講借貸比率又唔講空置率,樓巿穏唔穏係睇D樓有冇人住,而唔係淨係當佢係古董咁睇佢有幾貴
10. 3個月後,指數高於今天。 2015-08-18 16:07:46

【置業安居】「樓奴」與「蝸居」(曾淵滄)

iMoney自 曾淵滄 | iMoney – 2時27分前

數年前,內地電視台拍了一套名為「蝸居」的電視劇,劇中內容描述內地一綫大城市的居住困難與民怨;結果,政府擔心該劇會激起民間及政府的情緒,導致放映途中被腰斬。在腰斬「蝸居」之後不久,中國政府就在全國推出多項打壓樓價的措施,包括禁購、限貸、限價……無所不用其極,打壓措施之強,比香港的所謂辣招辣許多倍。終於,全國樓價下跌了,不止下跌,一些三四綫城市的樓價更呈現崩盤的現象,內蒙古的鄂爾多斯市成為知名的「鬼城」。

12年來曾現買樓機會

數年後的今日,香港也出現了「樓奴」的電視劇,不過,這部電視劇似乎沒有引起多大的民間討論,也沒政客乘機「抽水」,抨擊特區政府無力控制樓價。也許,香港樓價已經上升太久了,從2003年開始至今,樓價大牛市維持了足足12年,絕大部分香港人已經麻木了,把樓價上升當成理所當然的現象。當然在過去12年, 樓價也不是年年上漲、有升無跌:2008年的全球金融海嘯,樓價曾經下跌;2013年,特區政府推出雙倍印花稅後也下跌了。

樓價的兩次調整,為想買樓的人提供了入市機會,但事實是樓價下跌時,想買樓的人不敢買,持有物業者更是擔心得睡不着,甚至賣掉自住單位而去租樓住,他們希望幾年後樓價更低時可用更低價買回來。當然,這些人現在都後悔了,但是,既然在過去的12年裏,市場兩度出現了低價買樓的機會,而自己未能捕捉到,又能埋怨誰呢?也因此,盡管近期樓價不斷創新高,傳媒、政客都沒有能力以樓價為炒作的對象,電視台近日播放的「樓奴」也就引不起話題。

港人視高樓價為常態

內地拍攝的「蝸居」被腰斬,我沒有看過該電視劇,也不知道內容是不是很煽情,不過,當年該電視放映時,傳媒出現鋪天蓋地的討論,估計該劇的劇情是很煽情的。 香港拍攝的「樓奴」,基本上只是想「抽水」,想借樓價高的話題來提高收視率。是的,像我這種平時極少看電視劇的人也因好奇而看了數集,有趣的是,「樓奴」 的內容,看不到「奴」的味道,該電視劇是以製造笑聲為主的喜劇、笑片、鬧劇,而不是借電視劇來談論樓價高企的社會現象。

樓價高漲的事實,已經深深地烙印在多數香港人腦中,連辣招也失效,加上特區政府反反覆覆地說香港並非缺乏土地,而是因為有一群人不斷地反對政府開發土地而導致土地不足,樓價自然高漲。因此筆者認為樓價高漲是理所當然的。

作者:曾淵滄

【四叔新盤】迎海.駿岸累收450票 超購3.5倍

恒地(012)營業(一)部總經理林達民表示,馬鞍山新盤迎海·駿岸累收超過450登記,內地客佔約一成,與迎海過去三期相約,項目周五開售100伙,超購3.5倍,對銷情有信,不排除周五加推新一批單位。

發展商夥排中銀香港(2388)為迎海·駿岸提供「置定按」3年定息按揭計劃,首年年利率1.88厘,第二年2.88厘,第三年3.88厘,3年定息期佈平均息率2.83厘。中銀香港個人金融及產品管理助理總經理葉慧文表示,3年之後的按揭息口為P減2.85厘,現時P為5厘。


【保險箱加價】中銀租金加兩成 加幅勁過通脹


香港土地問題蔓延,不單是房屋要搶,骨灰龕要搶,保險箱都畀人搶爆,加上為應對租金上升問題,中銀香港(2388)及恒生銀行(011)上月起全線加租,中銀加幅更超過兩成。東亞銀行(023)及創興銀行(1111)今年中亦有調整收費。

居住在深井的張先生投訴,其中銀保險箱租金本月自動轉賬,才發現今年保險箱租大幅調升,由年租1,310元升至1,570元,升幅約為兩成,「通脹都無咁貴啦!」另外,恒生本月初起亦調高保險箱收費,由470元升至500元,升幅為6.4%,同樣跑贏通脹。

中銀香港發言人表示,該行根據市場情況、客戶需求、成本效益等因素,不時檢討各項收費政策,而該行今年7月起調整保管箱年租,並於6月透過專函通知相關客戶。

記者:周家誠

11. 引刀一快 2015-08-18 16:25:51
To 5樓 Alan Pepper兄

兄台講漏咗大陸土豪,97年樓市頂,好多豪宅價位祇係依傢嘅一半到三分一,甚至更低。
14億人嘅財富,到底有幾大比例落入土豪手上,我雖然冇確實數據,但係我亦唔信數據。總之,就係一個好大嘅數字。然後,咁大班大土豪落嚟香港呢個彈丸之地,大土豪搶大豪宅,小土豪搶細價樓,買咗未必出租,樓宇供應對香港本土人士咪掹掹緊囉。
如果唔係BSD,香港早就有好多人瞓街喇。

12. CD ROM 2015-08-18 16:30:46
博士, 我有d唔同意你最後果段, 有關細價樓新樓同2手同價, 中價樓新樓就貴2手3成. 

我個人認為關鍵係location, 多於銀碼..............
13. 西門吹雪 2015-08-18 16:31:58

其實有升有跌係必然的。覺得永遠唔跌,永遠上升既係痴人說夢。個人認為樓市係有下調風險,但係幾時開始跌同跌幾多都好難估。

如果樓價再顛多一年,跟住先好似09年咁回十來個巴先咁,分分鐘而家買真的好過2年後買,因為時間真的是業主的好朋友(計埋租金收入)。雖然,我係期望樓價跌個批,但係未來會係點,真係無人知。


14. 路人甲 2015-08-18 17:05:09

又係 [ 細價樓 ] 呢3個字, 真係好悶....

博士驚上車人士唔夠' 食力' (實力) 去買, 都係出於善心; 
但係, 其實, 有實力的人大有人在, 到處都係!
唔係點會D新樓賣得甘快?
咁, 咪又話因為佢平喎.
事情唔係咁啦!

喜X 最近剛又賣出一堆屋仔, 唔知叫唔叫 [ 細價樓 ] 好? 抑或叫 [ 中價樓 ]...
450尺實用的都賣680-690, 甚至更高, 為約每尺HK$1.5萬,