地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:43578    回應:16
文亮言
點解我講只是細價樓爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月18日

  老實說,我講細價樓爆煲講到自己都覺得悶,打算在這三個月內唔再講,三個月之後再睇樓市表現,如果繼續上升,不但唔再講,甚至可以收筆,如果下跌,我講大家都未必想聽,所以,細價樓爆煲論應該是一個終結,代之而起就是大家會關注到政府幾時會撤招,幾時會減少供應,金管局幾時會放寬按揭成數,理由很簡單,因為大家都會睇到樓價下跌,以為逆向行動,就可以制止樓價下跌,其實這是錯誤,當樓價下跌之勢開始,情況就有如強弩之末,其勢轉跌,將銳不可當。

  不過有網友問我點解只是講細價樓下跌,而中價樓及大價樓又如何,如果網友有睇我的「細價樓爆煲論」,就不會提出這條問題,老實說,我已經唔記得當時怎樣寫,所以,我重新以最簡單的理由解釋多一次。政府的辣招將市場上購買力集中在細價樓,在過去大約十五個月,細價樓大約有40%升幅,而中價樓及大價樓升幅不足10%,所以,如果樓市下跌,升幅驚人的細價樓首當其衝,中價樓及大價樓一樣會下跌,不過跌幅應該不足以用「爆煲」二字來形容。

  樓價是否急速下跌就關乎防守能力,一般細價樓業主的借貸比較高,甚至有業主要借助財務公司才可以買樓,而他們的收入亦不穩定,倘若經濟放緩,他們的財政便會失去預算,賣樓可能會是一個解決方法,至於大價樓業主,他們個人擁有的資產遠遠超過他們所住的物業,除非經濟大壞,否則,無論是大價樓,中價樓的業主都不會急於賣樓,樓價就不會急跌。

  增加供應本來是解決樓價飆升的最好方法,但現在的供應量大多數集中在細價樓,他日供應過多,樓價自然就會下跌,地產商春江水暖,所以新樓盤售價與同區二手樓相若,即是有大約三成折讓,當大家認清到這個事實的時候,細價樓的跌市正式開始。中價樓的新樓盤售價依然比二手樓貴三成,反映二手樓樓價依然處於合理水平,就不會那麼容易爆煲。至於豪宅,新樓比二手樓貴一倍以上者比比皆是,二手豪宅就更加沒有那麼輕易爆煲。