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文亮言
點解我講只是細價樓爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月18日

  老實說,我講細價樓爆煲講到自己都覺得悶,打算在這三個月內唔再講,三個月之後再睇樓市表現,如果繼續上升,不但唔再講,甚至可以收筆,如果下跌,我講大家都未必想聽,所以,細價樓爆煲論應該是一個終結,代之而起就是大家會關注到政府幾時會撤招,幾時會減少供應,金管局幾時會放寬按揭成數,理由很簡單,因為大家都會睇到樓價下跌,以為逆向行動,就可以制止樓價下跌,其實這是錯誤,當樓價下跌之勢開始,情況就有如強弩之末,其勢轉跌,將銳不可當。

  不過有網友問我點解只是講細價樓下跌,而中價樓及大價樓又如何,如果網友有睇我的「細價樓爆煲論」,就不會提出這條問題,老實說,我已經唔記得當時怎樣寫,所以,我重新以最簡單的理由解釋多一次。政府的辣招將市場上購買力集中在細價樓,在過去大約十五個月,細價樓大約有40%升幅,而中價樓及大價樓升幅不足10%,所以,如果樓市下跌,升幅驚人的細價樓首當其衝,中價樓及大價樓一樣會下跌,不過跌幅應該不足以用「爆煲」二字來形容。

  樓價是否急速下跌就關乎防守能力,一般細價樓業主的借貸比較高,甚至有業主要借助財務公司才可以買樓,而他們的收入亦不穩定,倘若經濟放緩,他們的財政便會失去預算,賣樓可能會是一個解決方法,至於大價樓業主,他們個人擁有的資產遠遠超過他們所住的物業,除非經濟大壞,否則,無論是大價樓,中價樓的業主都不會急於賣樓,樓價就不會急跌。

  增加供應本來是解決樓價飆升的最好方法,但現在的供應量大多數集中在細價樓,他日供應過多,樓價自然就會下跌,地產商春江水暖,所以新樓盤售價與同區二手樓相若,即是有大約三成折讓,當大家認清到這個事實的時候,細價樓的跌市正式開始。中價樓的新樓盤售價依然比二手樓貴三成,反映二手樓樓價依然處於合理水平,就不會那麼容易爆煲。至於豪宅,新樓比二手樓貴一倍以上者比比皆是,二手豪宅就更加沒有那麼輕易爆煲。

 
 
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1. 丸子 2015-08-18 09:43:47
Thanks for sharing!
2. tweetyho 2015-08-18 10:18:55
除非經濟大壞,否則,無論是大價樓,中價樓的業主都不會急於賣樓,樓價就不會急跌。<----
唔知有幾多個好似DSC 老闆咁....
3. 香港人 2015-08-18 10:36:46
博士請不要收筆 , 我食了早餐己兩年多 (精神早餐) , 無得食很失落.
4. Alan Pepper 2015-08-18 11:01:28
This post originally was response to a ready yesterday. 😅 but seems appropriate today. 
5. Alan Pepper 2015-08-18 11:01:48
客觀事實,就係細價樓借貸比率遠比豪宅大。為什麼豪宅租金回報得 1.5% 啲人都繼續買?因為有錢人知道物以罕為貴。全香港100萬住宅可能得2萬個豪宅,1%的人擁有60%的財富。你自己計吓條數。或者睇吓呢本書 Capital in the 21st century by Thomas Piketty. 雖然我完全唔同意佢的解決方案(基本上同共產差不多,作者始終都係一個書生,叫佢去study同criticize 現今社會風氣就冇問題,叫佢去做生意就祝佢好運啦。抽稅是應該的,但抽到全世界停止運作咁就好有問題。仲有,佢講到全球好似一體化咁,一個人話晒事。你估你法國狂抽稅,美國佬唔襟住個嘴笑?)

Nevertheless 佢對現今社會的見解是可作參考的。全香港啲人趕上車亦是一個好合理的態度,只是上車的朋友能夠抵擋必定來臨的風險嗎?這只有他們自己才能回答。

我有位老友,佢係唔使做的,但唔係有父蔭,而係佢老婆好做得野。佢對社會有一個好特別的見解:

佢話現今有啲國家(因為科技發展)已經發達到可以養活一批低生產能力的人。而這些人請你唔好期望佢提高生產能力,就讓這些人生存落去吧。雖然我十分唔同意佢的見解,但事實上身邊朋友,有啲生產能力真的有限。亦唔可以怪佢哋,因為佢哋唔多唔少都盡咗力。而我這位朋友,只是生產能力不及他太太,而選擇養育子女。這都係一件好事。佢咁樣講比 Robinhood 劫富濟貧,好似比較 awkwardly reasonable. 

7. slob 2015-08-18 12:15:10
Landlords without a job have no productivity. In HK we raise a lot of them and give them a real good life. Yes, it is a bitter feeling mixed with envy.
8. Desmond 2015-08-18 13:46:18
樓價不利條件已經齊備,轉勢需時間醞釀,些少時間誤差也是正常的。


9. 離題 2015-08-18 14:53:14
淨係講借貸比率又唔講空置率,樓巿穏唔穏係睇D樓有冇人住,而唔係淨係當佢係古董咁睇佢有幾貴
10. 3個月後,指數高於今天。 2015-08-18 16:07:46

【置業安居】「樓奴」與「蝸居」(曾淵滄)

iMoney自 曾淵滄 | iMoney – 2時27分前

數年前,內地電視台拍了一套名為「蝸居」的電視劇,劇中內容描述內地一綫大城市的居住困難與民怨;結果,政府擔心該劇會激起民間及政府的情緒,導致放映途中被腰斬。在腰斬「蝸居」之後不久,中國政府就在全國推出多項打壓樓價的措施,包括禁購、限貸、限價……無所不用其極,打壓措施之強,比香港的所謂辣招辣許多倍。終於,全國樓價下跌了,不止下跌,一些三四綫城市的樓價更呈現崩盤的現象,內蒙古的鄂爾多斯市成為知名的「鬼城」。

12年來曾現買樓機會

數年後的今日,香港也出現了「樓奴」的電視劇,不過,這部電視劇似乎沒有引起多大的民間討論,也沒政客乘機「抽水」,抨擊特區政府無力控制樓價。也許,香港樓價已經上升太久了,從2003年開始至今,樓價大牛市維持了足足12年,絕大部分香港人已經麻木了,把樓價上升當成理所當然的現象。當然在過去12年, 樓價也不是年年上漲、有升無跌:2008年的全球金融海嘯,樓價曾經下跌;2013年,特區政府推出雙倍印花稅後也下跌了。

樓價的兩次調整,為想買樓的人提供了入市機會,但事實是樓價下跌時,想買樓的人不敢買,持有物業者更是擔心得睡不着,甚至賣掉自住單位而去租樓住,他們希望幾年後樓價更低時可用更低價買回來。當然,這些人現在都後悔了,但是,既然在過去的12年裏,市場兩度出現了低價買樓的機會,而自己未能捕捉到,又能埋怨誰呢?也因此,盡管近期樓價不斷創新高,傳媒、政客都沒有能力以樓價為炒作的對象,電視台近日播放的「樓奴」也就引不起話題。

港人視高樓價為常態

內地拍攝的「蝸居」被腰斬,我沒有看過該電視劇,也不知道內容是不是很煽情,不過,當年該電視放映時,傳媒出現鋪天蓋地的討論,估計該劇的劇情是很煽情的。 香港拍攝的「樓奴」,基本上只是想「抽水」,想借樓價高的話題來提高收視率。是的,像我這種平時極少看電視劇的人也因好奇而看了數集,有趣的是,「樓奴」 的內容,看不到「奴」的味道,該電視劇是以製造笑聲為主的喜劇、笑片、鬧劇,而不是借電視劇來談論樓價高企的社會現象。

樓價高漲的事實,已經深深地烙印在多數香港人腦中,連辣招也失效,加上特區政府反反覆覆地說香港並非缺乏土地,而是因為有一群人不斷地反對政府開發土地而導致土地不足,樓價自然高漲。因此筆者認為樓價高漲是理所當然的。

作者:曾淵滄

【四叔新盤】迎海.駿岸累收450票 超購3.5倍

恒地(012)營業(一)部總經理林達民表示,馬鞍山新盤迎海·駿岸累收超過450登記,內地客佔約一成,與迎海過去三期相約,項目周五開售100伙,超購3.5倍,對銷情有信,不排除周五加推新一批單位。

發展商夥排中銀香港(2388)為迎海·駿岸提供「置定按」3年定息按揭計劃,首年年利率1.88厘,第二年2.88厘,第三年3.88厘,3年定息期佈平均息率2.83厘。中銀香港個人金融及產品管理助理總經理葉慧文表示,3年之後的按揭息口為P減2.85厘,現時P為5厘。


【保險箱加價】中銀租金加兩成 加幅勁過通脹


香港土地問題蔓延,不單是房屋要搶,骨灰龕要搶,保險箱都畀人搶爆,加上為應對租金上升問題,中銀香港(2388)及恒生銀行(011)上月起全線加租,中銀加幅更超過兩成。東亞銀行(023)及創興銀行(1111)今年中亦有調整收費。

居住在深井的張先生投訴,其中銀保險箱租金本月自動轉賬,才發現今年保險箱租大幅調升,由年租1,310元升至1,570元,升幅約為兩成,「通脹都無咁貴啦!」另外,恒生本月初起亦調高保險箱收費,由470元升至500元,升幅為6.4%,同樣跑贏通脹。

中銀香港發言人表示,該行根據市場情況、客戶需求、成本效益等因素,不時檢討各項收費政策,而該行今年7月起調整保管箱年租,並於6月透過專函通知相關客戶。

記者:周家誠

11. 引刀一快 2015-08-18 16:25:51
To 5樓 Alan Pepper兄

兄台講漏咗大陸土豪,97年樓市頂,好多豪宅價位祇係依傢嘅一半到三分一,甚至更低。
14億人嘅財富,到底有幾大比例落入土豪手上,我雖然冇確實數據,但係我亦唔信數據。總之,就係一個好大嘅數字。然後,咁大班大土豪落嚟香港呢個彈丸之地,大土豪搶大豪宅,小土豪搶細價樓,買咗未必出租,樓宇供應對香港本土人士咪掹掹緊囉。
如果唔係BSD,香港早就有好多人瞓街喇。

12. CD ROM 2015-08-18 16:30:46
博士, 我有d唔同意你最後果段, 有關細價樓新樓同2手同價, 中價樓新樓就貴2手3成. 

我個人認為關鍵係location, 多於銀碼..............
13. 西門吹雪 2015-08-18 16:31:58

其實有升有跌係必然的。覺得永遠唔跌,永遠上升既係痴人說夢。個人認為樓市係有下調風險,但係幾時開始跌同跌幾多都好難估。

如果樓價再顛多一年,跟住先好似09年咁回十來個巴先咁,分分鐘而家買真的好過2年後買,因為時間真的是業主的好朋友(計埋租金收入)。雖然,我係期望樓價跌個批,但係未來會係點,真係無人知。


14. 路人甲 2015-08-18 17:05:09

又係 [ 細價樓 ] 呢3個字, 真係好悶....

博士驚上車人士唔夠' 食力' (實力) 去買, 都係出於善心; 
但係, 其實, 有實力的人大有人在, 到處都係!
唔係點會D新樓賣得甘快?
咁, 咪又話因為佢平喎.
事情唔係咁啦!

喜X 最近剛又賣出一堆屋仔, 唔知叫唔叫 [ 細價樓 ] 好? 抑或叫 [ 中價樓 ]...
450尺實用的都賣680-690, 甚至更高, 為約每尺HK$1.5萬, 
當然與博士的手持的普通屋仔 (對我們來講係豪宅)的來講, 無得FIGHT.

房協都賣過萬, 一D都唔貴, 咁一樣有需求, 全部清袋.
呢 D 除了實力之外, 還要係需求才可以上呢班車!!

總之, 現在買樓的人小心就係!
再講人地有D借財仔,點點點果D 其實都無乜實際作用.

轉下話題好D 播!! (U_U)Zzzzz ~ZZZ  哈哈!

15. 失業率升至3.3%,細價樓轉勢! 2015-08-18 17:29:31

統計處公布5至7月失業率,較上次微升0.1個百分點至3.3%,就業不足率維持於1.4%的水平。失業率上升主要見於藝術、娛樂及康樂活動業及運輸業。

總就業人數增6200人至379.8萬人,總勞動人口增逾1萬人至393.2萬人。

勞工及福利局局長張建宗表示,由於內部需求表現堅韌,勞工市場在5月至7月大致維持穩定。經季節性調整的失業率連續三個期間維持3.2%後,微升0.1個百分點至3.3%,仍屬較低水平。總就業人數和勞動人口按年均續有增長,兩者增速大致相若。

惟他指,多個內外變數依然值得關注,特別包括美國加息臨近、環球金融市場波動以及訪港旅遊業的放緩趨勢,並會密切留意特別是基層工人的就業情況。


17. 引刀一快 2015-08-18 19:23:44
實力係一回事,利益大小係另一囬事,呢點係好友們最刻意隱含嘅觀點。
18. Alan Pepper 2015-08-18 21:28:59
總之我就一蚊都唔借,伶可賺小啲部唔要蝕。

To 7:

I "mostly" disagree with you. Yes there are some landlords that are very 寸 and think they are top of the world, making a bad impression to the capitalists in the 21st century, but landlords provides 流動性。 To the very extreme, imagine a world without landlords who lease their properties. It will be an extremely inefficient system as all businesses and individuals MUST own their property to live and do business. Imagine a restaurant like Maxims, they must buy their own property and open up a restaurant, and with their limited capital they can open up 1 restaurant. But with properties available for lease Maxim can use the same capital and open up 10 restaurants to operate, and create more value by making more money than the rental yields.

On the other extreme when there are no landlords and everyone has to rent from the government, then that's a communist system, which evidently is not viable in its ideal.

So please don't let those "few" with poor manners and business acumen affect your view of the entire group of people

People like me are both tenants AND landlords, and we consider ourselves productive to the community, by doing business, giving people jobs, paying salaries on time, promoting good work ethics, paying taxes, donating to the needy, and providing volunteer services to the community.

To 9/F:

Sorry to be rude, but you obviously do not have any experience in the antiques, art work, precious stones, or any important assets business. If you have seen and learn what the rich people buy for centuries, then you will be able to differentiate what are important assets and what are not. In recent history, you have seen the Rothschild, Dupont, Rockefella, Lauder families still continues to be prominent holders of important assets over 3 centuries. All by holding important assets, including a large part in real estate.