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文亮言
源源不絕的供應量,樓市的頭號敵人
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月4日

  政府官員始終明白,樓價飆升的主因是土地供應不足,於是大力拓展,我唔知道困難有幾多,總之是困難重重,但始終有成果,最近公佈,未來三年供應量大約有8萬3個單位,而地產商早知春江水暖,所以,大多數地產商在開售新樓盤時是與同區二手樓同價,成績當然理想,一Q清袋之聲此起彼落,有人或者會很奇怪,點解地產商肯以同區二手樓樓價賣樓,理由很簡單,地產商知道樓市的頭號敵人始終出現,於是將小姐當做丫繯,新樓與同區二手樓同價開售,而樓市的頭號敵人當然是源源不絕的供應量。

  很多人會認為經濟環境轉壞才是樓市的頭號敵人,我亦有同感,不過,我亦想到,就算經濟轉壞,若果供應不足,樓價就算下跌,都不會很明顯,但倘若經濟復甦,樓價就會急速反彈,換而言之,未有物業的人就是受害人,就算經濟轉壞,他們都沒有機會以低價買樓,當經濟轉強,樓價更加會迅速反彈,老實說,這不是什麼大塊文章,而是普通常識,不過,特區政府直到去年才參透玄機,努力增加供應,但供應太多又會做成冧市可能,當大家物業資產貶值,又會埋怨特區政府推出太多土地,這樣說,政府官員豈不是做梗衰人,在某個程度上,這個說法是沒有錯,但歸根結底都是樓價屢創新高累事,在中原指數破頂,樓價屢創新高的情況下,特區政府就算知道它日供應太多令到樓價下跌,都不敢減少土地供應,否則就會受盡千夫所指。

  今次地產商亦非常配合,不斷以同區二手樓樓價發售新樓,將市場上購買力大部份吸引過去,樓價雖然未如我所料,在六個月之內轉勢,但亦會是遲來的冬天,不會不來,對於打算勉強上車的人我始終都是講一句,必須三思而後行,對於已上車的人,在這個時候,就唔輪到我講。

 
 
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1. 神算 2015-08-04 08:58:30
輸打贏要已經係香港人常態,樓價升又嘈、跌又嘈,呢樣唔會改變。政府亦要維持賣地收入,讓價飛升而提高賣地收入亦冇可厚非。不過有樣嘢我諗唔明,曾蔭權點解臨走要復建居屋,打倒昨日的我,呢樣係佢最令人莫名其妙嘅地方,亦引起官商勾結之問題。
2. 貴公子 2015-08-04 09:31:50
貪曾臨走前唔係直接復建居屋, 係一個新既計劃, 叫置安心, 可以先租後買, 讓班人有足夠首期上車, 不果狼振英上任後除消左。
3. alan288 2015-08-04 09:32:27
good news!!!
4. Alan Pepper 2015-08-04 10:09:11
對不起,昨日的資料有誤。今日施老闆亦有提及這個數字。請大家參考:

C觀點 - 施永青 房屋供應須清楚界定

http://www.am730.com.hk/column-275721


5. 路人甲 2015-08-04 10:51:35

我又唔覺得香港人咁無賴. 故然, 跌左會嘈下, 升左又叫下, 都唔定.
換著在國內, 情況比香港還要差, 基本上, 香港人都係見慣風浪, 世故的人.

大陸只要發展商在分期出售時, 在第二期賣得平過第一期的話, D已購入單位的一期業主會示威, 走出嚟嘈.

甚至最近有單新聞, 由於深圳等大城巿樓價短時間內爆升, 有人不甘自己賣出的物業升左一百萬, 而少收左呢一舊錢; 叫齊親戚朋友走番入間屋度, 踢走新業主, 兼打到人傷晒, 掉走人家的家俬, 賴死唔走. 呢D 真係聽到我地眼都突埋. 在香港根本不可能發生的. 
報導還指示, 新業主怕左舊業主, 寧願多付20多萬, 對方都唔肯.
不過, 最LAST的情況就沒有再見到報導啦. 

香港地少人多, 政府加大供應都只系追回以前欠下的數. 
人口還是上升, 我看主要問題, 如博士所言, 係經濟問題才是主要影響的因素.

想上車的人, 就睇路啦, 我都好希望想上車的人能買到安居樂業之所.
他朝D樓跌價又供到的, 就唸掂佢啦. 
咪到時, 蘇州過後無艇搭.
天時, 地利, 人和尤關重要也!
6. 快四張 2015-08-04 10:52:53
現今的需求會在樓價下跌時自動消失,經各大傅媒廣大報導,數十万人等候公屋,十万八人住劏房等等,但其實而家有多少人住天橋低?有多少人係街上乞食?現在等公屋的人大部份係以唔好汁輸嘅心態,真正有需要的可能只占二三十%都唔知有無,劏房,其實大部份劏房環境並不太差,平靚正,有其特别的社會功效,呢三五年個個都想平D入市賺返筆,又眼紅又無膽,當樓價一下跌,大家見到買樓並唔係一定賺嘅時候,现今被放大的購買力自然會消失,但到時機會總會留比有所準備的人,但百份之九十以上的人,往往總會范上一生中同樣的错誤,無論係股票,樓市,爱情,公作上等等。
7. 排山倒海的需求 2015-08-04 11:12:41
供應源源不絕,但是須求也是排山倒海。多年的辣招冰封了很多投資,上車,及換樓的需求。以前一年都8萬5,依家3年才8萬3,真系退步。
8. 氣功師父 2015-08-04 11:37:29
記得前陣子有位頗有名氣的氣功師父被補..當初有不少名人連曾特首均中招..氣功呢家野真係唔科學相信只有師奶先會信..今日我地地產界眾名人連同政府一齊為香港地產爆煲發功..唔又會有幾多無辜巿民中招呢?
9. Jim 2015-08-04 12:39:49
你地真係信呀?

知唔知依家d單位幾多呎? 原本400拆開做200, 一個單位一開二
咪又係數字偽術囉
10. 地盤佬 2015-08-04 13:45:24
運房局嘅數字過去十多年從未試過正確。如果瞭解建屋程序同buikding ordinance 要求,可以喺building department  website搵到正確數字。經濟環境轉壞先係樓市風險所在。
11. 給梁叔叔 2015-08-04 13:54:13
真係唔明,點角梁叔叔咁得閒唔去攪好經濟先,德爾斯都執粒,佢係咪想更多公司步德爾斯後塵,攪點經濟,人人揾到吃,住邊有咩問題,租樓唔得咩,經濟轉差時,睇你D新供應點去貨,到時真係一獲熟
12. CC 2015-08-04 14:14:39

湯sir, 小弟不才, 反而認為系统風險才是樓市最大危機.  97前在香港的過度槓杆, 08前美國樓市爆煲, 皆與借貸比率過高有關.  08海嘯對金融帶來巨大的衝擊, 但同期本港樓市調整小弟記得最多都只是约30%左右, 未知是否因香港買樓的法定借貸比例較高而投資者的防守力較高所致?

13. 供應完,鉛不絕 2015-08-04 15:07:18
張局長剛開口話水候問題會令人手問題加劇減慢新屋落成,唔知真唔真,都要等CY出口先可以講實,如果真係咁,香港滯脹會加劇,全港都係輸家,不過非業主會傷D。
14. 引刀一快 2015-08-04 15:14:07
樓上CC兄

信唔信97年美心一個碟頭飯價同依傢比,同樣係与1:1.45相約?
15. 精算師 2015-08-04 15:49:11
拜讀博士文章兩年了,見到各位師兄都學精了,大家都見到d所謂供應數字都不會信,唔通博士唔知咩
只不過博士提醒新人要小心風險而已
16. CD ROM 2015-08-04 16:23:57
引刀兄, 我搶答, 我信!!!

剛上週去美心吃lunch, 焗朱凍奶茶要$46, 阿姐講完我都呆左一秒先"嘟"........
17. 打工仔 Andy 2015-08-04 16:57:38
CD 兄

晚餐仲貴呀, 已經麻木了!
18. hifi 2015-08-04 17:37:00

其實個個國家印完錢後,估計都去左買物業度即係錢搵錢,而家D野真係好昂貴,去街市/超市買開送就知,衣食住行都關地產事,焗住要比全世界幫手埋單。可能N年後70蚊一個焗之飯都唔奇。

香港地買物業呢種財技,已經唔係唔係我地正常打工仔玩得起

19. hifi 2015-08-04 17:37:01

其實個個國家印完錢後,估計都去左買物業度即係錢搵錢,而家D野真係好昂貴,去街市/超市買開送就知,衣食住行都關地產事,焗住要比全世界幫手埋單。可能N年後70蚊一個焗之飯都唔奇。

香港地買物業呢種財技,已經唔係唔係我地正常打工仔玩得起

20. CC 2015-08-04 17:37:15
引刀兄, 當然同意.  兄台是否想指的是租金開支轉嫁予消費者, 而當價格水平嚴重不合理的話會造成社會動盪從而樓價暴跌?
21. 兩面看 2015-08-04 17:57:57
有地沒用,沒工人起樓。地又大部份在元朗。
22. CC 2015-08-04 18:19:55

兩面看兄, 新發展全在西北區, 洪水橋區成新經濟火車頭亦未可知?

剛輸入的驗証碼為9HUP, 或許暗示小弟實在廢話太多了 haha

23. 元朗人 2015-08-04 18:56:04
不少人仍當元朗是郷下和荒蕪之地,坐地鐵到尖東或紅磡其實很快到。得閒試試可了解一二。


25. 神算 2015-08-04 19:13:14
唔係呀,今日新聞先講地盤工人開工不足,唔應該輸入外勞。又講全港得三四百個扎鐵工人,冇嘢嘅,佢哋人工貴,啲判頭都想賺多啲。
26. 打工仔 Andy 2015-08-04 21:55:24
元朗已經是市區一部分了! 
27. 元朗人 2015-08-04 22:44:58
打工仔兄

元朗不算市區,現在都颇多中産入住。基層入住真正市區公屋反而更易呢。香港特色。