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弼尖言論
大陸樓市井噴 走得快好世界
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年10月13日

上一回講井噴,講到網友好high。大家應該知道,我除了在地產資訊網(相信是全港人均資產和負債最高的)這個平大陸樓市的圖片搜尋結果台發表文章外,我亦每周在明報寫專欄,不過講的通常是較貼市的股匯分析,超長線的樓市分析,會留在這裡發表,但這個星期破例。原本本周的明報專欄,我想花時間討論限購令對中國經濟和股市的衝擊,也想講講英鎊閃崩,但一落筆講大陸樓市,便不由自主的聯想到日本80年代的樓市,瘋癲程度,絕不遜於目前大陸,當年就是僅東京皇居土地的價格,已經足夠買起整個加州。再想下去,既然國家自覺真正強大了,要取美帝而代之,理應讓房價漲下去,何必要用限購令打壓呢?讓房價漲到僅一個廣東省就可以買下整個美國,加上京滬香港就可以買下整個世界,豈不美哉?到時,可能一個深圳棺材房都值一千萬人民幣,強國同胞拿著花碌碌的人民幣,洋人見錢開眼,自然會跪低為中國人民幣服務,不願跟中華兒女爭霸,我們又何須勞師動眾爭南海和搞一帶一路呢?習大大想完中國夢,何不將計就計,把房價炒上月球?

事實上,當然沒有這個可能。自08年以來人民銀行暨內地銀行體系信貸膨脹濫發鈔票的情況,我相信要等到2047年,那時的歷史和經濟學家,才能蓋棺定論,是次中國的信貸擴張規模,能否媲美德國的威瑪共和國和近年的津巴布韋。

可能網友會即時回應,濫發鈔票,美歐日英,哪個國家不濫發,為何最後出問題就只有偉大祖國?首先,我沒有說上述外國勢力濫發不會出問題,英美濫發導致貧富懸殊,社會矛盾加劇,外來熱錢炒貴樓市,一邊搞出了Brexit,一邊搞出了麻甩佬特朗普都有機會問鼎總統,你說是否大鑊?但再想深一層,雖然美歐英日齊齊濫發,但人家的貨幣通通是自由兌換,拿著上述國家的鈔票,如果閣下想兌換成其他貨幣,可以即時在自由市場兌換,發鈔的央行或政府沒有義務以特定價錢跟閣下兌換。美帝最喜歡講的一句話,my currency,your problem(我的貨幣,你的問題),總之自1971年美元脫離金本位開始,一隻貨幣的強弱,由市場定價,究竟是否真正濫發,長遠而言,市場會給予客觀的判斷,無論國民還是外國人,手持美元歐羅英鎊等自由浮動貨幣,風險就貴客自理。然而,同時進行瘋狂印鈔的偉大祖國,人民幣匯率還不是自由浮動,而是由官方定價,而且資本帳封閉,即所有手持人民幣的國民或外國人,想把人民幣兌成外幣,最終必須要經人民銀行,從外匯儲備提取外幣(本來CNH是人民幣的自由市場,不過年初被阿爺閹割了,有興趣可以按此,在此不贅)。

因此,若美帝濫發太多,令國內外人手持大量美元,開始對美元失去信心,自然會在市場大量拋售,匯價會即使產生反應,市場上大至跨國企業,小至販夫走卒,都被迫在短時間內按新匯率調整消費和投資,他們的調整,可以短時間內把濫發鈔票的負面影響減至最低。

可是祖國印鈔,卻從來不在匯率方面反映。更離奇的,是自2009年瘋狂印鈔,官定匯率竟然不跌反升。在人民幣泛濫底下,國內明顯出現物價飛漲,同胞手持大量濫發的人民幣,產生了財富的幻覺。是,我說這是幻覺,不是真實的,是因為人民幣的匯率,沒有像如美歐日元,天天有全世界的外匯自由市場幫其定價,而是由阿爺篤篤鼻子算數。沒有浮動匯率的調節,濫發鈔票的負面影響就不斷累積,弄得深圳一年樓價可以上升70%,反映市民對貨幣貶值的擔憂,到了失控的程度。而阿爺手中捍衛人民幣匯價(1美元兌6.7元人民幣)的子彈,就只有3.1萬億美元。目前一二線城市的單位,不少價值千萬,百萬更不計其數,如果同胞們突然心生一念,逢三退一把大陸樓沽掉退到適逢英鎊閃崩的倫敦樓市,阿爺夠錢應付同胞對其外匯儲備的擠提嗎?3.1萬億美元,14億人分,每人只有2200美元罷了!

所以,阿爺終於醒覺事態嚴重,藏人民幣太多於同胞手中,原來也會出事的!因此即時對樓市進行打壓,但經濟沒有了樓市這頭瘋牛推動,必然雪上加霜;打壓不成功,更會面對最恐怖的貨幣危機。這種樓市井噴,真的是走得快好世界!

 
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1. 好彩 2016-10-13 18:33:34
王 sir 一直睇淡大陸,好彩冇聽佢講,否則一早沽出幾間深樓,咩井噴都不關事了!
2. 引刀一快 2016-10-13 20:07:38
井噴歸井噴,逢三退一冇咁易,除非筍價。依傢去搶樓嘅人,大多都係有置業經驗嘅人,唔靚嘅二手貨,冇咁易出手嘅。
3. 好彩冇沽出? 2016-10-13 21:36:08

房地产金融继续收紧 国务院要求严打首付贷

http://finance.ifeng.com/a/20161013/14935163_0.shtml

4. 蕭峰 2016-10-13 22:16:04
依家仲有機會,仲有好多人認為樓市升勢未完,祇是限購政策令成交冰封。

入左sdr,rmb繼續急跌。

国庆节后首周,在岸人民币在短短四个交易日内三度刷新六年新低。
5. 路經此地 2016-10-13 23:57:26
所有貨幣都在貶值,可自由兌換又有鬼用?
倫敦樓再平,對多數國人來講,既不能自用又不熟悉,買來又有何用?
人有慣性思維,內地樓自可自由買賣開始一直大漲小回,所有曾經賣樓的人都受到市場的懲罰,故非到極限不能令人回頭,何時是極限只有天知道。
6. 向饭民说不 2016-10-14 00:59:49
臺灣人談的占中,中環突然怎麽突然有那麽多的紳士陣,警察不能打進去,錢從哪裏來。

嘴裏叫民主,開放,實際上就是從中得到好處。

大陸宣布深港通!美元等不及跳水!索羅斯全球搞政變!《57金錢爆》2016.0817

https://www.youtube.com/watch?v=46YpujprBvI
7. Oscar Lam 2016-10-14 08:11:01
弼兄過慮啦!

中國改革開放30多年,經濟上取得輝煌的成就,過程中固然會面對許多困難和痛苦,但正如中國領導人所說,辦法總比問題多,弼兄所說的這些問題總是可以解決的。

中國領導人早已不是吳下阿蒙。在改革過程中已累積了豐富的經驗和造就了許多人才。風雨過後又見陽光,共勉之!
8. 教授 2016-10-14 08:43:14
喝淡中國,王碧還要向郎咸平一眾地內學者多學習學習,他們的文章更有深度和盅惑力,一唱幾十年,國家愈來愈強大。不是向你這樣簡單假設全國人民都賣光房屋去換外匯,從而得出外匯不夠的結論嘅無知.

9. 不如担心美国债券几时爆 2016-10-14 09:07:33
不如担心美国债券几时爆
10. 自我陶醉 2016-10-14 10:31:05
和威瑪共和國比,中國已經非常克制,最少中國是諸國中,第一個公開承認貨幣政策無法帶動經濟增長既大國,當各國買齊人仔做儲備,滙率自然要市場化,資本帳也自然要開放,這個只是時間問題,並無懸念,到時就是港元同人仔掛鈎的時候了。

國內人唔沽大陸樓有千萬個理由:
1. 錢唔可以自由換外幣,唔揸樓,揸住人民幣咪仲大鑊
2. 投資渠道有限,滙出又有上限,我係大陸人就會繼續揸樓,睇定先算。

11. 占士 2016-10-14 11:32:31

弼兄,謝謝您善意的提醒!不過我同意Oscar兄的觀點,今天的中國領導人有信心,有能力帶領中國克服重重困難創出一個又一個經濟發展奇跡。 難道您沒有注意到周邊各國的領導人都改變了一貫的態度,願意和中國合作發展共贏嗎?發展中遇到問題和困難是在所難免的,但不能逃避, 只要給多點支持和鼓勵,是一定能解決和克服的,風雨過後就是明媚的陽光呀!

另外,刀兄和自醉兄也分析得很有道理,不愧為我們的好兄弟,好朋友!

所以樓市的井噴就好像潮吹一樣可遇不可求呀!哈哈哈

12. 打工仔 Andy 2016-10-14 11:37:34
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13. 亞Q 2016-10-14 12:12:07
早幾個月唔係話人民幣極度高估咩,重話大陸樓好唔掂喎,點知至今升左幾成而唔係跌左幾成!點搞?
14. 引刀一快 2016-10-14 12:55:06
自我陶醉兄

呢鋪我有異議,如果我D大陸屋唔係養晒貓仔狗仔,一定會拋售,我并不睇好將來嘅管治方式。

中國最大問題,我始終認爲根源係生態破壞,自然資源枯竭,同埋病態文化,三個都係積重難返。
15. 引刀一快 2016-10-14 13:09:17
http://www.360doc.com/content/13/1231/18/1516115_341546894.shtml

向飯

有本事你可以話袁隆平係美帝嘅走狗吖!
16. 自我陶醉 2016-10-14 13:12:04
占士兄,Andy兄

兩位唔好以為我只會睇淡呀,我呢幾年一直都話買大陸樓比港樓值博。


引刀兄,

如果我係大陸人,我只會將升到過哂龍嘅貨換二綫城市,絕對唔會平倉,我一直都相信十年內二、三線城市樓價會追平港樓。我間大陸樓養蜘蛛曱甴都唔放,你做咩要放? 你嗰啲梗係升咗好多! 哈哈! 
17. 引刀一快 2016-10-14 13:19:24
自我陶醉兄

大陸屋對你嚟講,100%係消費品,你都睇唔上果少少資金,我果D呢排真係升好多,最衰就係養貓狗嘅唔放得,最靚果D老婆唔捨得。

二三綫依傢差異好大,如果買都係揀二綫,價位在8000-20000之間果D好,其實一綫依傢都有筍盤,我上次俾琳琳走數果個超筍盤好少人知,依傢仲有貨,如果你搵到名額,你要就免佣兼招待廣州游。
18. 占士 2016-10-14 13:26:55

自醉兄,知道您一直都是客觀分析,所以我2年前聽了大家的建議,就到大陸小注投資買了一些2,3線城市的物業,當玩下,取一下經。坦白講,真的長了不少見識。

19. 蕭峰 2016-10-14 13:35:15
呵呵,論壇越來越有意思,大家觀點越來越細分。

我覺得呢鋪先係大,大陸zf用樓市去庫存,跑gdp,點知又跑出瘋牛,跟住zf再極力按制,限購,好似去年股市的熔斷機制。

10月首半個月,內地樓市成交量已經急速下降,但我覺得要再睇下跟住落來的數據先知道真正影響,因為黃金周d人多數出去旅遊,影響滯後。

大陸zf 3月放寬首付,撩起樓市,依家又嚴查違規資金入樓市,感覺係想點玩都得啊!為跑gdp已經無所不用其極。其管制水平如何,唔想多講。


20. 打工仔 Andy 2016-10-14 13:36:15
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21. 蕭峰 2016-10-14 13:41:49
打工仔兄

實不相瞞,我大陸樓正在放盤。
22. 打工仔 Andy 2016-10-14 13:50:12
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23. 自我陶醉 2016-10-14 13:54:05
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24. 自我陶醉 2016-10-14 14:08:58
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25. 打工仔 Andy 2016-10-14 14:09:43
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26. 自我陶醉 2016-10-14 14:11:54
引刀兄,

你可考慮連貓狗一齊賣,樓價一成,願者上釣。連稅都慳埋。 哈哈!
27. 打工仔 Andy 2016-10-14 14:26:17
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28. 引刀一快 2016-10-14 14:28:03
自我陶醉兄

廣州賣樓一般都係實收計數,即係買家俾晒。
29. 打工仔 Andy 2016-10-14 14:47:15
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30. 引刀一快 2016-10-14 15:10:11
 Andy,thanks
31. CD ROM 2016-10-14 17:59:36
估唔到各師兄都持有大陸樓, 有少少跌眼鏡~~~

我自問已miss好幾次係深圳買樓既好機會, 主因係突破唔到低租金回報既心魔, 又沒有自用需要... 

你地係點樣突破ga lei?
32. 打工仔 Andy 2016-10-14 18:35:34
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33. 向飯民說不 2016-10-14 18:56:29
今年广州楼追落后,引刀也意气风发。点都好,共产党无亏待你啊,引刀。
34. 引刀一快 2016-10-14 23:12:44
CD ROM兄

平平地,大大間,心目中想做嘅全部做到,比如兩米大魚缸、音響房、130寸投影幕、養大狗、極端D甚至桌球枱、200呎陽台、廁所放四人浴缸加桑拿,以香港上車嘅“不值”,就可以同時滿足幾項,睇你對呢D嘢有幾大熱情囉。
35. 自我陶醉 2016-10-15 08:40:57
28樓 引刀兄,

買家付稅係個好有趣嘅話題,正如占士兄所說,上大陸買樓真係學到好多嘢,我第一次聽到要幫賣家畀埋稅,第一個反應係,唔係啩? 我點知佢幾錢買? 個地代話買價可以唔報足,仲話洗少少錢搵稅局計計數,會有辦法再交少啲,你都知香港人最怕呢味嘢,嚇到我走都走唔切,結果決定直接去幫襯發展商買新樓。

其實點先知交幾錢稅? 係咪一定要畀錢搞掂? 會唔會有手尾?

36. 引刀一快 2016-10-15 12:08:27
自我陶醉兄

幾年前,國家救世界拉內需,好多優惠個個去買樓,樓市過熱就搞限購打壓樓價,各種稅項出現。
此時,求大於供,“實收”一詞應運而生。所謂實收,就係賣家要呢個金額到手先至賣,一切雜項買家搞掂。中介會按具體情況幫買家計數,OK就成交,簡單明快。

依家交稅冇以前咁多位走,會參考同屋苑或周邊成交價評估,我以前試過報價報一半都過到,基本上過到就神仙,唔OK的話根本唔接納,唔會事後調查你再追究,地產中介好識拿捏,會出事中介都唔制喇。
37. 真真薯片 2016-10-15 13:29:54
或者阿爺既策略係, 將國內所有錢吸入樓市, 然後突然推倒樓市, 大陸樓價跌一半, 從而將所有錢蒸發一半, 變相注消大量早年印出黎既錢, 解決長久積壓既人民幣氾濫問題, 然後又可以再印銀紙印多十年?
38. 蕭峰 2016-10-15 13:57:40
這不失為一條好計,但實際不太可行。目前的確是將錢吸入樓市, 但如果突然推倒樓市, 大陸樓價跌一半,我估會民怨沸騰,甚至社會不穩,是阿爺最唔想睇到既。

39. 長熊 2016-10-15 16:10:54
我已經租了兩年樓,股票又聽王sir 講18000 止蝕沽灑,今次必定見10000
40. 真真薯片 2016-10-16 10:43:16
阿爺從來唔怕民怨, 90年代下崗潮都頂到, 阿爺要大陸樓價跌果陣又會話炒樓唔可以持久, 要轉型救實體經濟之類既廢話, 其實年頭講咩供給則改革都係一樣意思, 總之就任佢up


41. sam 2016-10-19 09:07:04
弼哥開始將無立場變成自己的立場,是否叫精神分裂?
43. 真真薯片 2016-10-20 10:00:19
王弼請左博士食飯未?
44. Marie Kwan 2016-10-24 00:38:25
2017樓價會因為香港內亂及土地再次失衡而再標升一倍,發展商睇死政府冇招可出兼被立法會班傑青完全癱瘓房屋政策,宣誓之后起碼可以賣貴三成,所以賣完尼轉之后一定會封盤唔賣:

1) 好明顯現在每一個議員公務員,建制又好民主本土又好都針對梁特,都絕不關心樓市爆升,不理市民上樓問題,任由樓價爆升都一定要擺明落CY面,這屆立法會那麼多激進本土,他們只會利用議會玩獨立議題玩政治,君不見宣誓各派已玩到天昏地暗!! 難道大家還期望這班所謂議員會有空間有心處理香港樓價住屋問題? 請問以前有沒有本土+梁振英這個樓市爆升因素? 所以現在最支持CY連任一定係發展商! 又有戲睇,又發政治財!

2) 今次樓價上漲和上幾次的泡沫在政治層面是完全不同,有香港"獨特"的國情。未來四年的立法會只會更加不關心住屋問題,四年樓市升一、二倍是基本消費,因為某派議員們"需要"通過指責超高的樓價和失敗的房策去令廣大市民覺得(由阿爺支持嘅)香港政府有幾"無能"、"腐敗"和"不理人民死活",在這個人為嘅背景之下,泛民本土議員結論就係-----"因此"香港係有幾需要改朝換代,甚至乎自決自立。四年夠玩好多嘢,到你四年后先可以"vote them out"的時候,元朗樓已升到二、三萬一呎了!! 鄉紳們到時一定排隊多謝"豬"議員BB的Backfire!!


3) 政府賣左好多地比內房,真正捉老鼠入米倉,他們財雄勢大,在內地最識玩屯積居奇,唔貴就hold起唔賣,香港業務比例不大,不需靠香港賣樓回籠,所以推盤一定比本地發展商慢,未來供應其實有形無實,數字一堆而已。

4) 
臨近選特首,市場炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做,加辣又要過立法會(根本冇可能過),又唔敢得罪地方人仕攞地,唔敢得罪百幾萬業主,唔敢得罪區議員,傑志一事可見一斑。


未來四年新一屆立會議員只會刻意令政府攞地變得愈來愈困難,所以,經過宣誓一役之后,我更相信樓價會因為政治內鬥而變得得更加不合理,二、三年之后,您就會覺得今日樓價其實相當便宜。
45. Too big to save 2016-11-24 04:16:00

諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)認為,中國經濟規模太大,一旦出現嚴重問題,將在全球範圍造成顯著連鎖效應;目前的中國,與1989年前後、泡沫經濟爆破前日本相似,但日本是政治上極為穩定、內部具凝聚力的國家,而中國經濟出現問題後,中共在政治領域上,可能會以打壓手段來控制形勢,而非轉向開放。

美國之音》在美國華盛頓專訪克魯明。被問到一旦中國經濟出現問題,其他經濟體會否協助救市,克魯明強調中國經濟規模大得難以拯救("not too big to fail, but too big to save,"),即使其他國家有良好願望也不可能。

報道引述克魯明指出,目前中國經濟出現的一些現象,包括民眾過度存款、投資機會欠缺、房地產泡沫等,均顯示中國現時的情況與日本當年相似,但中國不如日本政治穩定。

對於一旦經濟陷入危機就會出現政治空間的預測,克魯明則估計,目前中國政府在政治開放程度上,一直向後倒退,經濟出現問題後,可能會再以打壓手段控制局面,政治上將退得更多,但目前很難確定,因為存有很多變數。

46. 中國的過剩鋼鐵在全球泛濫 2016-11-24 04:26:45
美中經濟與安全審議委員會(U.S.-China Economic and Security Review Commission, USCC)11月16日向國會提交了2016年年度報告,報告提出了美國鋼鐵業現存的問題,警告中國鋼鐵大規模傾銷美國,給美國的經濟安全和國家安全,帶來很大威脅(見第二部分:“STATE–OWNED ENTERPRISES, OVERCAPACITY, AND CHINA’S MARKET ECONOMY STATUS”)。

報告說,中國政府的補貼和優惠貸款加大了包括鋼鐵、鋁業、煤炭等行業的產能過剩的問題,從而導致這些過剩產能在世界市場,特別是美國市場的傾銷。這不僅奪走了美國鋼鐵制造業的就業機會,而且影響了美國社區的發展並削弱了美國國防工業的基礎。報告說,如果鋼鐵工業被掏空,美國的軍工和武器制造業被迫去中國和其他地方購買劣質材料,就會影響美國對軍事威脅的反應能力。

美國鋼鐵工業曾經是美國現代化的支柱產業。現代化之父和鋼鐵大王安德魯.卡內基(Andrew Carnegie),19世紀中旬創立卡內基鋼鐵聯合企業,向美國的工業化和城市化源源不斷地輸送鋼鐵;1901年,銀行家JP.摩根從卡內基手中買下卡內基鋼鐵企業,和另外一些鋼鐵廠合並,成立了美國鋼鐵公司,在之後的數十年中,一直是世界上規模最大的鋼鐵企業。

這個曾經呼風喚雨的產業,近些年來凸顯蕭條敗像。工廠外遷,廠房凋敝,社區萎縮,虧損嚴重,工人被解雇,一個重要原因就是因為中國大量廉價鋼鐵的傾銷。其直接結果導致了美國鋼鐵工人大規模失業和巨額虧損。截至今年六月,有1.9萬美國鋼鐵工人由於中國的不公平競爭而遭到裁員或正面臨裁員(USCC,110頁),美國鋼鐵2015年虧損15億美元 (The Economist),而工廠外遷更是直接造成了美國鋼鐵業的空心化傾向。

中國的過剩鋼鐵不僅在美國泛濫,也在全球特別是發達國家泛濫,中國的鋼鐵出口量由2014年的4,500萬噸,激增到2015年的9,700萬噸(The Economist),這引起了美國和各國的頻繁抗議。面對各種抗議,中國政府答應削減產量。在今年三月舉行的G20財長會議上,中國表示堅決支持各國削減過剩鋼鐵產量的努力,但始終沒有具體計劃。在九月份舉行的G20峰會上,各國領袖再次要求中國對削減鋼鐵產量拿出實際行動,中國方面依然沒有大動作。相反,中國鋼產量從今年一月到八月,每月增長8.5%(USCC,108頁)。

美國忍無可忍,遂決定采取報復措施。商務部於2016年5月17日宣布將中國鋼鐵的進口關稅提高522%,這主要是指中國制造的冷軋扁鋼,此類鋼材用於生產汽車、海運貨櫃和建築材料。中國方面過去也屢次承諾要削減這些產品的生產與出口,但調整甚微。

中國光說不練,當然有它的理由。它最主要的理由就是擔心削減太狠會影響本國的就業和政治穩定。但是,中國為了保持本國的就業和政治穩定,任憑自己的過剩產品流向美國,流向歐洲,其結果就是在美國和歐洲造就了數百萬失業勞工。這些勞工成為全球化的直接受害者,其內心的憤怒與失望,轉化為英國脫歐的成功和美國大選川普的勝利。這應是理解川普贏得大選的一把鑰匙。

這篇報告估計會得到川普的重視。依靠大規模基礎設施重建和阻擋中國廉價鋼鐵傾銷,美國鋼鐵業受到損害的利益,會得到部分修復;但是中國方面會不會報復,美中之間的鋼鐵大戰會不會終止,川普能不能使美國鋼鐵業起死回生,值得關注。