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弼尖言論
大陸樓市井噴 走得快好世界
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2016年10月13日

上一回講井噴,講到網友好high。大家應該知道,我除了在地產資訊網(相信是全港人均資產和負債最高的)這個平台發表文章外,我亦每周在明報寫專欄,不過講的通常是較貼市的股匯分析,超長線的樓市分析,會留在這裡發表,但這個星期破例。原本本周的明報專欄,我想花時間討論限購令對中國經濟和股市的衝擊,也想講講英鎊閃崩,但一落筆講大陸樓市,便不由自主的聯想到日本80年代的樓市,瘋癲程度,絕不遜於目前大陸,當年就是僅東京皇居土地的價格,已經足夠買起整個加州。再想下去,既然國家自覺真正強大了,要取美帝而代之,理應讓房價漲下去,何必要用限購令打壓呢?讓房價漲到僅一個廣東省就可以買下整個美國,加上京滬香港就可以買下整個世界,豈不美哉?到時,可能一個深圳棺材房都值一千萬人民幣,強國同胞拿著花碌碌的人民幣,洋人見錢開眼,自然會跪低為中國人民幣服務,不願跟中華兒女爭霸,我們又何須勞師動眾爭南海和搞一帶一路呢?習大大想完中國夢,何不將計就計,把房價炒上月球?

事實上,當然沒有這個可能。自08年以來人民銀行暨內地銀行體系信貸膨脹濫發鈔票的情況,我相信要等到2047年,那時的歷史和經濟學家,才能蓋棺定論,是次中國的信貸擴張規模,能否媲美德國的威瑪共和國和近年的津巴布韋。

可能網友會即時回應,濫發鈔票,美歐日英,哪個國家不濫發,為何最後出問題就只有偉大祖國?首先,我沒有說上述外國勢力濫發不會出問題,英美濫發導致貧富懸殊,社會矛盾加劇,外來熱錢炒貴樓市,一邊搞出了Brexit,一邊搞出了麻甩佬特朗普都有機會問鼎總統,你說是否大鑊?但再想深一層,雖然美歐英日齊齊濫發,但人家的貨幣通通是自由兌換,拿著上述國家的鈔票,如果閣下想兌換成其他貨幣,可以即時在自由市場兌換,發鈔的央行或政府沒有義務以特定價錢跟閣下兌換。美帝最喜歡講的一句話,my currency,your problem(我的貨幣,你的問題),總之自1971年美元脫離金本位開始,一隻貨幣的強弱,由市場定價,究竟是否真正濫發,長遠而言,市場會給予客觀的判斷,無論國民還是外國人,手持美元歐羅英鎊等自由浮動貨幣,風險就貴客自理。然而,同時進行瘋狂印鈔的偉大祖國,人民幣匯率還不是自由浮動,而是由官方定價,而且資本帳封閉,即所有手持人民幣的國民或外國人,想把人民幣兌成外幣,最終必須要經人民銀行,從外匯儲備提取外幣(本來CNH是人民幣的自由市場,不過年初被阿爺閹割了,有興趣可以按此,在此不贅)。

因此,若美帝濫發太多,令國內外人手持大量美元,開始對美元失去信心,自然會在市場大量拋售,匯價會即使產生反應,市場上大至跨國企業,小至販夫走卒,都被迫在短時間內按新匯率調整消費和投資,他們的調整,可以短時間內把濫發鈔票的負面影響減至最低。

可是祖國印鈔,卻從來不在匯率方面反映。更離奇的,是自2009年瘋狂印鈔,官定匯率竟然不跌反升。在人民幣泛濫底下,國內明顯出現物價飛漲,同胞手持大量濫發的人民幣,產生了財富的幻覺。是,我說這是幻覺,不是真實的,是因為人民幣的匯率,沒有像如美歐日元,天天有全世界的外匯自由市場幫其定價,而是由阿爺篤篤鼻子算數。沒有浮動匯率的調節,濫發鈔票的負面影響就不斷累積,弄得深圳一年樓價可以上升70%,反映市民對貨幣貶值的擔憂,到了失控的程度。而阿爺手中捍衛人民幣匯價(1美元兌6.7元人民幣)的子彈,就只有3.1萬億美元。目前一二線城市的單位,不少價值千萬,百萬更不計其數,如果同胞們突然心生一念,逢三退一把大陸樓沽掉退到適逢英鎊閃崩的倫敦樓市,阿爺夠錢應付同胞對其外匯儲備的擠提嗎?3.1萬億美元,14億人分,每人只有2200美元罷了!

所以,阿爺終於醒覺事態嚴重,藏人民幣太多於同胞手中,原來也會出事的!因此即時對樓市進行打壓,但經濟沒有了樓市這頭瘋牛推動,必然雪上加霜;打壓不成功,更會面對最恐怖的貨幣危機。這種樓市井噴,真的是走得快好世界!

 
 
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1. 好彩 2016-10-13 18:33:34
王 sir 一直睇淡大陸,好彩冇聽佢講,否則一早沽出幾間深樓,咩井噴都不關事了!
2. 引刀一快 2016-10-13 20:07:38
井噴歸井噴,逢三退一冇咁易,除非筍價。依傢去搶樓嘅人,大多都係有置業經驗嘅人,唔靚嘅二手貨,冇咁易出手嘅。
3. 好彩冇沽出? 2016-10-13 21:36:08

房地产金融继续收紧 国务院要求严打首付贷

http://finance.ifeng.com/a/20161013/14935163_0.shtml

4. 蕭峰 2016-10-13 22:16:04
依家仲有機會,仲有好多人認為樓市升勢未完,祇是限購政策令成交冰封。

入左sdr,rmb繼續急跌。

国庆节后首周,在岸人民币在短短四个交易日内三度刷新六年新低。
5. 路經此地 2016-10-13 23:57:26
所有貨幣都在貶值,可自由兌換又有鬼用?
倫敦樓再平,對多數國人來講,既不能自用又不熟悉,買來又有何用?
人有慣性思維,內地樓自可自由買賣開始一直大漲小回,所有曾經賣樓的人都受到市場的懲罰,故非到極限不能令人回頭,何時是極限只有天知道。
6. 向饭民说不 2016-10-14 00:59:49
臺灣人談的占中,中環突然怎麽突然有那麽多的紳士陣,警察不能打進去,錢從哪裏來。

嘴裏叫民主,開放,實際上就是從中得到好處。

大陸宣布深港通!美元等不及跳水!索羅斯全球搞政變!《57金錢爆》2016.0817

https://www.youtube.com/watch?v=46YpujprBvI
7. Oscar Lam 2016-10-14 08:11:01
弼兄過慮啦!

中國改革開放30多年,經濟上取得輝煌的成就,過程中固然會面對許多困難和痛苦,但正如中國領導人所說,辦法總比問題多,弼兄所說的這些問題總是可以解決的。

中國領導人早已不是吳下阿蒙。在改革過程中已累積了豐富的經驗和造就了許多人才。風雨過後又見陽光,共勉之!
8. 教授 2016-10-14 08:43:14
喝淡中國,王碧還要向郎咸平一眾地內學者多學習學習,他們的文章更有深度和盅惑力,一唱幾十年,國家愈來愈強大。不是向你這樣簡單假設全國人民都賣光房屋去換外匯,從而得出外匯不夠的結論嘅無知.

9. 不如担心美国债券几时爆 2016-10-14 09:07:33
不如担心美国债券几时爆
10. 自我陶醉 2016-10-14 10:31:05
和威瑪共和國比,中國已經非常克制,最少中國是諸國中,第一個公開承認貨幣政策無法帶動經濟增長既大國,當各國買齊人仔做儲備,滙率自然要市場化,資本帳也自然要開放,這個只是時間問題,並無懸念,到時就是港元同人仔掛鈎的時候了。

國內人唔沽大陸樓有千萬個理由:
1. 錢唔可以自由換外幣,唔揸樓,揸住人民幣咪仲大鑊
2. 投資渠道有限,滙出又有上限,我係大陸人就會繼續揸樓,睇定先算。

11. 占士 2016-10-14 11:32:31

弼兄,謝謝您善意的提醒!不過我同意Oscar兄的觀點,今天的中國領導人有信心,有能力帶領中國克服重重困難創出一個又一個經濟發展奇跡。 難道您沒有注意到周邊各國的領導人都改變了一貫的態度,願意和中國合作發展共贏嗎?發展中遇到問題和困難是在所難免的,但不能逃避, 只要給多點支持和鼓勵,是一定能解決和克服的,風雨過後就是明媚的陽光呀!

另外,刀兄和自醉兄也分析得很有道理,不愧為我們的好兄弟,好朋友!

所以樓市的井噴就好像潮吹一樣可遇不可求呀!哈哈哈

12. 打工仔 Andy 2016-10-14 11:37:34
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13. 亞Q 2016-10-14 12:12:07
早幾個月唔係話人民幣極度高估咩,重話大陸樓好唔掂喎,點知至今升左幾成而唔係跌左幾成!點搞?
14. 引刀一快 2016-10-14 12:55:06
自我陶醉兄

呢鋪我有異議,如果我D大陸屋唔係養晒貓仔狗仔,一定會拋售,我并不睇好將來嘅管治方式。

中國最大問題,我始終認爲根源係生態破壞,自然資源枯竭,同埋病態文化,三個都係積重難返。
15. 引刀一快 2016-10-14 13:09:17
http://www.360doc.com/content/13/1231/18/1516115_341546894.shtml

向飯

有本事你可以話袁隆平係美帝嘅走狗吖!
16. 自我陶醉 2016-10-14 13:12:04
占士兄,Andy兄

兩位唔好以為我只會睇淡呀,我呢幾年一直都話買大陸樓比港樓值博。


引刀兄,

如果我係大陸人,我只會將升到過哂龍嘅貨換二綫城市,絕對唔會平倉,我一直都相信十年內二、三線城市樓價會追平港樓。我間大陸樓養蜘蛛曱甴都唔放,你做咩要放? 你嗰啲梗係升咗好多! 哈哈! 
17. 引刀一快 2016-10-14 13:19:24
自我陶醉兄

大陸屋對你嚟講,100%係消費品,你都睇唔上果少少資金,我果D呢排真係升好多,最衰就係養貓狗嘅唔放得,最靚果D老婆唔捨得。

二三綫依傢差異好大,如果買都係揀二綫,價位在8000-20000之間果D好,其實一綫依傢都有筍盤,我上次俾琳琳走數果個超筍盤好少人知,依傢仲有貨,如果你搵到名額,你要就免佣兼招待廣州游。
18. 占士 2016-10-14 13:26:55

自醉兄,知道您一直都是客觀分析,所以我2年前聽了大家的建議,就到大陸小注投資買了一些2,3線城市的物業,當玩下,取一下經。坦白講,真的長了不少見識。

19. 蕭峰 2016-10-14 13:35:15
呵呵,論壇越來越有意思,大家觀點越來越細分。

我覺得呢鋪先係大,大陸zf用樓市去庫存,跑gdp,點知又跑出瘋牛,跟住zf再極力按制,限購,好似去年股市的熔斷機制。

10月首半個月,內地樓市成交量已經急速下降,但我覺得要再睇下跟住落來的數據先知道真正影響,因為黃金周d人多數出去旅遊,影響滯後。

大陸zf 3月放寬首付,撩起樓市,依家又嚴查違規資金入樓市,感覺係想點玩都得啊!為跑gdp已經無所不用其極。其管制水平如何,唔想多講。


20. 打工仔 Andy 2016-10-14 13:36:15
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21. 蕭峰 2016-10-14 13:41:49
打工仔兄

實不相瞞,我大陸樓正在放盤。
22. 打工仔 Andy 2016-10-14 13:50:12
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23. 自我陶醉 2016-10-14 13:54:05
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